02/01/2025
วิเคราะห์อสังหาปี 2025 เป็นความเห็นส่วนตัวของผมที่ได้มาจากการซื้อขายอสังหาด้วยตัวเอง มีเครือข่ายนายหน้าเล่าให้ฟังและอ่านงานวิจัยของศูนย์อสังหาของไทยทุกๆเดือน
เน้นว่าเป็นความเห็นส่วนตัว อ่านแล้วก็อย่าเชื่อมาก อ่านผ่านๆไม่ดราม่านะครับ
1. 3-4 ปีที่ผ่านมาผมก็เขียนว่าราคาอสังหาเพิ่มหรือลดลงจะต้องแยกเป็นเมืองใหญ่เมืองเล็กเมืองรอง เขาจะเรียกภาษาเท่ๆว่า K shape หมายถึง ราคาอสังหาที่เมืองใหญ่ๆ เช่นเมืองเศรษฐกิจ เมืองท่องเที่ยว เมืองอุตสาหกรรม เช่น กทม ภูเก็ต ใจกลางเชียงใหม่ พัทยา เป็นต้น ราคาจะยังไปต่อ ส่วนเมืองรองเมืองเล็กเมืองผ่านที่ไม่มีอะไรดึงดูด ราคาอสังหาจะทรงๆทรุดๆ เปรียบเหมือนอักษร ตัว K เห็นขาของตัว K ไหมครับ อันหนึ่งจะชี้ขึ้น อีกอันจะชี้ลง นั่นแหละครับ
2. ปัจจัยที่สำคัญที่จะทำให้ราคาอสังหาในไทยไปต่อได้คือ แบงค์ต้องกลับมาปล่อยกู้ และต้องเปิดโอกาสให้คนต่างชาติเข้ามาลงทุน มาซื้ออสังหามากขึ้น ปี 2024 ยอดขายอสังหาโดยรวมตก 25-30% ยอดที่แบงค์ปฎิเสธสินเชื่อสูงถึง 50-70%
3. อย่างที่เคยบอกเสมอ แบงค์คือต้นน้ำของเงินในระบบทั้งหมด รวมทั้งกำหนดราคาอสังหาได้ส่วนนึง เพราะส่วนใหญ่การซื้ออสังหาต้องขอกู้แบงค์และ แบงค์ก็เป็นคนประเมินราคาอสังหาก่อนกู้ ถ้าแบงค์ไม่ปล่อยกู้หรือปล่อยกู้แล้วประเมินราคาอสังหาต่ำลง ราคาอสังหาก็ไม่ไปไหน ยอดขายอสังหาก็จะตกลงแบบที่เป็นข่าว พอราคาตกมากๆเจ้าของอสังหาบางแห่งต้องการใช้เงินก็ต้องลดราคา
4. ส่วนการให้ต่างชาติมาลงทุนและซื้ออสังหามากขึ้น เนื่องจากตอนนี้ตามสถิติแห่งชาติประชากรไทยลดลงเรื่อยๆ ลดลง 3 ปีติด แถมเป็นสังคมผู้สูงวัยที่มีคนแก่อายุ 60+ มากกว่า 20% ของประชากรไทย และเด็กไทยเกิดน้อยลง
5. ประเมินแล้วต่อไปสังคมไทยจะมีผู้สูงอายุมากขึ้นไปเรื่อยๆ และวัยทำงานจะเริ่มลดลง ตรงนี้สำคัญ เพราะผู้สูงอายุจะไม่ค่อยซื้ออะไรแล้วไม่เหมือนวัยทำงาน แถมตอนนี้พวก scammer ก็มาหลอกเงินผู้สูงอายุไปเยอะ เงินที่มีก็ลดลง
6. มองให้เป็นกลาง รัฐบาลเลยได้โอกาสบอกต้องให้ต่างชาติมาลงทุน เช่าที่ 99 ปี ไม่งั้นราคาอสังหาจะตกเรื่อยๆ แต่มองอีกมุม ถ้ารัฐไม่คุมดีดี เราจะชักศึกเข้าบ้าน เช่นวันนี้พวกจีนเทา ทั้งพวก scammer ยาเสพติดการพนัน มาซื้ออสังหาเต็มไทยเพื่อฟอกเงิน ปัญหาสังคมจะตามมาอีกเยอะ
7. สรุปราคาอสังหาปี 2025 จะดีเฉพาะเมืองใหญ่ๆ เมืองท่องเที่ยว เมืองอุตสาหกรรมที่มีต่างชาติมาลงทุนเยอะขึ้น จะดีเป็นกระจุก
8. ส่วนเมืองเล็กเมืองรองเมืองผ่านจะทรงๆทรุดๆไปเรื่อยๆ (ลองสังเกตถ้าใครซื้ออสังหาเมืองเล็กเมืองรอง ต่อให้ทำเลดีขนาดไหนซื้อเมื่อ 8- 10 ปีที่แล้วที่ราคาสูง บูมๆ มาวันนี้น้อยรายจะขายได้ราคาสูงกว่าเดิม)
9. ที่น่าจะจับตาแนวโน้มราคาอสังหาจะกลับมาดีทั่วประเทศได้ ต้องจับตาที่ธนาคารอย่างเดียวเลย ถ้าธนาคารเริ่มปล่อยกู้มากขึ้น การปฎิเสธสินเชื่อน้อยลง นั่ยคือสัญญาณการกลับตัวของราคาอสังหา เพราะอย่างที่บอกแบงค์คือต้นน้ำของเงินในระบบ แต่ผมว่าอีก 3-4 ปีกว่าจะกลับตัว แบงค์รู้ดีมีข้อมูลหมดว่าปล่อยกู้แล้วจะโดนบิดมากแค่ไหน เขารู้ประเมินเศรษฐกิจไทยก่อนเราจากยอด NPL และ SM ถ้าเขาไม่กลัวโดนบิดป่านนี้เขาปล่อยกู้เหมือนเดิมไปแล้ว เพราะรายได้หลักของแบงค์คือดอกเบี้ยเงินกู้
10. ส่วนตอนนี้มองให้เป็นโอกาสคือถ้าเรามีเงินเย็นๆ ให้มองหาอสังหาทำเลดีดี ค่อยๆเลือก เลือกได้ก็ไปต่อราคาจากธนาคารบ้าง หรือไปประมูลกรมบังคับคดี หรือไปซื้อจากเจ้าของที่ร้อนเงิน
ถ้าต่อราคาได้ลด 40-50% หรือมากกว่า หรือราคาที่เราพอใจเราก็ซื้อเก็บไว้ ถ้าต่อราคาไม่ได้แบบที่พอใจเราก็ไม่เอา คุยกับเจ้าของดีๆอย่าไปทะเลาะกันหรือไปพูดอะไรให้เหมือนดูถูกเขานะครับ
ระหว่างรอขายก็ปล่อยเช่าเอากระแสเงินสดมาไว้กับตัว
ตอนนี้ cash is KING
