06/07/2026
🚨 ซื้อบ้าน/คอนโดมาปล่อยเช่า ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง?
หลายคนคิดว่า…
“ซื้อคอนโดมา 2 ล้านบาท ปล่อยเช่าเดือนละ 15,000 บาท ก็มีรายได้ปีละ 180,000 บาท”
แต่ความจริงแล้ว ค่าเช่าที่ได้รับไม่ใช่กำไรทั้งหมด เพราะยังมีทั้งค่าส่วนกลาง ค่าซ่อมแซม ดอกเบี้ยธนาคาร ห้องว่าง และภาษีที่เจ้าของทรัพย์ต้องนำมาคำนวณด้วย
วันนี้สรุปให้เข้าใจง่ายว่า ซื้อบ้านหรือคอนโดมาปล่อยเช่า ต้องเกี่ยวข้องกับภาษีอะไรบ้าง?
━━━━━━━━━━━━
💰 1. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
กรณีถือกรรมสิทธิ์บ้านหรือคอนโดในชื่อบุคคลธรรมดา รายได้ค่าเช่าถือเป็นเงินได้ตามมาตรา 40(5)
เจ้าของทรัพย์สามารถเลือกหักค่าใช้จ่ายได้ 2 วิธี
✅ วิธีที่ 1 หักค่าใช้จ่ายแบบเหมา 30%
เหมาะกับผู้ที่มีค่าใช้จ่ายจริงไม่มาก หรือมีเอกสารค่าใช้จ่ายไม่ครบ
ตัวอย่าง
ค่าเช่าเดือนละ 15,000 บาท
รายได้ทั้งปี 15,000 × 12 = 180,000 บาท
หักค่าใช้จ่ายเหมา 30% = 54,000 บาท
เหลือเงินได้หลังหักค่าใช้จ่าย 126,000 บาท ก่อนนำไปหักค่าลดหย่อนและรวมกับเงินได้ประเภทอื่น
✅ วิธีที่ 2 หักค่าใช้จ่ายตามจริง
เหมาะกับผู้ที่มีค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับการให้เช่าสูง และมีเอกสารหลักฐานครบถ้วน เช่น ค่าซ่อมแซม ค่าบริหารจัดการ หรือรายจ่ายที่เกี่ยวข้องโดยตรงและเป็นไปตามเงื่อนไขภาษี
ข้อควรระวัง หากมีบ้านหรือคอนโดให้เช่าหลายห้องซึ่งเป็นทรัพย์สินประเภทเดียวกัน โดยหลักต้องเลือกใช้วิธีหักค่าใช้จ่ายให้สอดคล้องกัน ไม่ควรเลือกบางห้องหักเหมาและบางห้องหักจริงโดยไม่มีการตรวจสอบเงื่อนไขก่อน
หลังจากหักค่าใช้จ่ายและค่าลดหย่อนแล้ว เงินได้สุทธิจะถูกนำไปคำนวณภาษีตามอัตราก้าวหน้า ซึ่งอัตราสูงสุดของบุคคลธรรมดาอยู่ที่ 35% โดยต้องพิจารณารวมกับเงินเดือน รายได้ธุรกิจ และรายได้อื่นของเจ้าของทรัพย์ด้วย
━━━━━━━━━━━━
📅 2. มีรายได้ค่าเช่า ต้องยื่นภาษีปีละ 2 ครั้ง
หลายคนพลาดตรงนี้ เพราะคิดว่ายื่นภาษีเพียงครั้งเดียวตอนสิ้นปี
ผู้มีเงินได้จากค่าเช่าตามมาตรา 40(5) มีหน้าที่พิจารณายื่นแบบดังนี้
📌 ภ.ง.ด.94 ภาษีครึ่งปี
นำรายได้ค่าเช่าที่ได้รับตั้งแต่เดือนมกราคม–มิถุนายนมายื่นภายในเดือนกันยายนของปีนั้น
📌 ภ.ง.ด.90 ภาษีประจำปี
นำรายได้ค่าเช่าทั้งปีตั้งแต่เดือนมกราคม–ธันวาคมมาคำนวณอีกครั้ง และยื่นภายในเดือนมกราคม–มีนาคมของปีถัดไป
ภาษีที่ชำระไว้ตอนครึ่งปีสามารถนำมาเครดิตออกจากภาษีประจำปีได้ ไม่ได้เป็นการเสียภาษีซ้ำสองครั้ง
━━━━━━━━━━━━
🧾 3. ภาษีหัก ณ ที่จ่าย 5%
ถ้าผู้เช่าเป็นบริษัท ห้างหุ้นส่วน หรือนิติบุคคล ผู้เช่ามีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่ายจากค่าเช่าในอัตรา 5%
ตัวอย่าง
ค่าเช่า 20,000 บาท
หักภาษี ณ ที่จ่าย 5% = 1,000 บาท
เจ้าของห้องได้รับเงินจริง = 19,000 บาท
เงิน 1,000 บาทนี้ไม่ใช่ค่าใช้จ่ายที่หายไป แต่เป็นภาษีที่ชำระล่วงหน้า เจ้าของทรัพย์ต้องเก็บหนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่ายไว้ เพื่อใช้เป็นเครดิตตอนยื่น ภ.ง.ด.90
หากผู้เช่าเป็นบุคคลธรรมดาทั่วไปและเช่าเพื่ออยู่อาศัย โดยทั่วไปจะไม่มีการหักภาษี ณ ที่จ่ายแบบเดียวกับกรณีผู้เช่าเป็นบริษัท
━━━━━━━━━━━━
🏢 4. ค่าเช่าบ้านและคอนโดเสีย VAT หรือไม่?
การให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน อาคาร ห้องชุด หรือที่ดิน โดยหลักได้รับยกเว้นภาษีมูลค่าเพิ่ม
ดังนั้น หากเป็นการเก็บ “ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์” ตามปกติ เจ้าของทรัพย์ไม่ต้องบวก VAT 7% จากค่าเช่า แม้จะมีรายได้ค่าเช่าจำนวนมากก็ตาม
แต่ต้องระวัง หากมีการแยกเก็บรายได้อื่น เช่น
🔹 ค่าทำความสะอาด
🔹 ค่าซักรีด
🔹 ค่าบริการส่วนกลางเพิ่มเติม
🔹 ค่าเช่าเฟอร์นิเจอร์หรือทรัพย์สินเคลื่อนที่
🔹 บริการในลักษณะเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์
🔹 การปล่อยเช่ารายวันพร้อมบริการ
รายได้ส่วนบริการอาจต้องวิเคราะห์ VAT แยกจากค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ควรรวมทุกอย่างไว้ในชื่อ “ค่าเช่า” โดยไม่ได้พิจารณาลักษณะบริการที่เกิดขึ้นจริง
━━━━━━━━━━━━
🏠 5. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
เจ้าของบ้านหรือห้องชุด ณ วันที่ 1 มกราคมของแต่ละปี เป็นผู้มีหน้าที่เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของปีนั้น
กรณีซื้อบ้านหรือคอนโดมาปล่อยเช่า จะไม่ได้รับยกเว้นเหมือนบ้านหลังหลักที่เจ้าของใช้เป็นที่อยู่อาศัยของตนเองและมีชื่อตามเงื่อนไขในทะเบียนบ้าน
การปล่อยเช่าเพื่ออยู่อาศัยแบบรายเดือนหรือรายปี โดยทั่วไปอาจถูกประเมินเป็นการใช้ประโยชน์เพื่ออยู่อาศัย โดยมีอัตราเริ่มต้นประมาณ 0.02% ของฐานราคาประเมิน
แต่หากเป็นการให้เช่ารายวัน มีบริการคล้ายโรงแรม หรือใช้เชิงพาณิชย์ อาจถูกพิจารณาเป็นการใช้ประโยชน์ประเภทอื่น ซึ่งมีอัตราเริ่มต้นสูงกว่า
ทั้งนี้ การจัดประเภทและการประเมินจริงขึ้นอยู่กับลักษณะการใช้ประโยชน์และองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นที่ทรัพย์ตั้งอยู่
━━━━━━━━━━━━
🏢 6. ถ้าซื้อและปล่อยเช่าในนามบริษัท
หากบ้านหรือคอนโดเป็นทรัพย์สินของบริษัท รายได้ค่าเช่าจะถือเป็นรายได้ของบริษัท
บริษัทต้องนำรายได้มาหักด้วยรายจ่ายที่เกี่ยวข้องกับกิจการตามจริง โดยต้องมีเอกสารหลักฐานทางบัญชีและภาษีรองรับ แล้วจึงคำนวณภาษีจากกำไรสุทธิ
อัตราภาษีเงินได้นิติบุคคลกรณีทั่วไปอยู่ที่ 20% ของกำไรสุทธิ ส่วนบริษัท SME ที่มีทุนชำระแล้วและรายได้ไม่เกินเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด อาจใช้อัตรายกเว้น 15% และ 20% ตามช่วงกำไรสุทธิ
อย่างไรก็ตาม การถือทรัพย์ในนามบริษัทจะมีต้นทุนเพิ่มเติม เช่น
🔸 ค่าทำบัญชี
🔸 ค่าสอบบัญชี
🔸 ค่าจัดทำงบการเงิน
🔸 ภาษีครึ่งปี ภ.ง.ด.51
🔸 ภาษีประจำปี ภ.ง.ด.50
🔸 เอกสารรับเงินและระบบบัญชี
ดังนั้น ไม่ควรตั้งบริษัทเพียงเพราะคิดว่า “ภาษีบริษัทถูกกว่าบุคคลธรรมดา” แต่ต้องเปรียบเทียบทั้งรายได้ จำนวนทรัพย์ ค่าใช้จ่าย แผนขยายกิจการ และวิธีนำเงินออกจากบริษัทด้วย
━━━━━━━━━━━━
📝 7. ค่าใช้จ่ายและภาษีในวันที่ซื้อ–โอน
ในวันที่ซื้อบ้านหรือคอนโด ยังอาจมีค่าใช้จ่าย ณ สำนักงานที่ดิน เช่น
🔹 ค่าธรรมเนียมการโอน อัตราปกติ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์
🔹 ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย
🔹 ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หากผู้ขายเข้าเงื่อนไข
🔹 อากรแสตมป์ 0.5% กรณีไม่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
แม้ภาษีบางรายการจะเป็นหน้าที่ของผู้ขาย แต่คู่สัญญาสามารถตกลงให้ผู้ซื้อรับผิดชอบค่าใช้จ่ายบางส่วนหรือทั้งหมดได้ จึงต้องอ่านสัญญาและใบเสนอราคาให้ชัดเจนก่อนวางเงินจอง
━━━━━━━━━━━━
✅ เช็กลิสต์สำหรับเจ้าของบ้านและคอนโดปล่อยเช่า
ทำสัญญาเช่าให้ชัดเจนว่าอะไรคือค่าเช่าและอะไรคือค่าบริการ
แยกบัญชีรับค่าเช่าออกจากบัญชีส่วนตัว
เก็บสัญญาเช่า สลิปโอน ใบเสร็จและเอกสารค่าใช้จ่าย
ขอหนังสือรับรองภาษีหัก ณ ที่จ่ายทุกครั้งที่ผู้เช่าเป็นบริษัท
เปรียบเทียบการหักค่าใช้จ่ายเหมา 30% กับการหักตามจริง
เตรียมยื่นทั้ง ภ.ง.ด.94 และ ภ.ง.ด.90
ตรวจสอบใบประเมินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทุกปี
📌 สรุป
การซื้อบ้านหรือคอนโดมาปล่อยเช่า ไม่ควรดูเฉพาะค่าเช่าที่ได้รับหรือผลตอบแทนก่อนหักค่าใช้จ่าย
ต้องคำนวณให้ครบทั้ง…
ค่าเช่า
➖ ห้องว่าง
➖ ค่าส่วนกลาง
➖ ค่าซ่อม
➖ ดอกเบี้ย
➖ ภาษีเงินได้
➖ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง
= กำไรสุทธิที่เหลือจริง
เพราะทรัพย์ที่ดูเหมือนให้ผลตอบแทนดี อาจกลายเป็นทรัพย์ที่กระแสเงินสดติดลบได้ หากไม่ได้วางแผนภาษีและค่าใช้จ่ายตั้งแต่ก่อนซื้อ
💬 ใครกำลังซื้อบ้านหรือคอนโดปล่อยเช่า ลองคำนวณ “กำไรหลังภาษี” ก่อนตัดสินใจทุกครั้ง
#ภาษีอสังหาริมทรัพย์
#ภาษีบ้านเช่า
#ภาษีคอนโดปล่อยเช่า
#นักลงทุนอสังหา
#ปล่อยเช่าอสังหา
#วางแผนภาษี
#บัญชีภาษีอสังหา
