25/10/2019
ปัจจุบัน ภาษีขายฝาก ยังเป็นประเด็นถกเถียงกันในหมู่นักลงทุน เพราะผู้รับซื้อฝากเองก็มักเจอปัญหาด้านภาษีบ่อยๆ และผู้ขายฝากก็ไม่รู้ว่าต้องเสียภาษีเช่นกัน ดังนั้นบทความในวันนี้จะมาสรุปประเด็นสำหรับที่เกี่ยวข้องกับภาษีเกี่ยวกับการขายฝากที่ควรรู้ว่า มีอะไรบ้าง
เริ่มต้นกันที่การตีความตามกฎหมายก่อนว่า การขายฝากนั้น ถือเป็นการ “ขาย” ตามมาตรา ๓๙ แห่งประมวลรัษฎากร ซึ่งแปลว่าผู้ขายมีหน้าที่ต้องเสียภาษีเงินได้ โดยทันทีที่มีการทำสัญญาขายฝาก ผู้ขายจะต้องเสียค่าธรรมเนียมและภาษีเงินได้เหมือนกันกับการขายอสังหาริมทรัพย์ตามปกติ ซึ่งทางสำนักงานที่ดินจะเป็นผู้จัดเก็บ ซึ่งได้แก่รายการต่อไปนี้
ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์
ค่าอากรสแตมป์ 0.5% หากถือครองอสังหาฯ เกิน 5 ปี จะคิดจากราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาซื้อขาย แล้วแต่ว่าราคาไหนสูงกว่า
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หากถือครองอสังหาฯไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่อในทะเบียนบ้านเป็นเวลาน้อยกว่า 1 ปี
ค่าภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย
ซึ่งภาษีและค่าธรรมเนียมในส่วนนี้ขึ้นอยู่กับการตกลงกันกับทางผู้รับซื้อฝากว่า ใครจะเป็นผู้เสียหรือแบ่งตามสัดส่วนที่ตกลงกัน ถือว่าเป็นด่านแรกหลังจากการทำสัญญาขายฝากและส่งมอบทรัพย์สิน
หลังจากนั้นต้องทำการแยกออกมาเป็น 3 กรณีเมื่อครบกำหนดตามที่ตกลงกันไว้ นั่นคือ กรณีที่มีการไถ่ถอนทรัพย์ตามเวลาที่กำหนด , กรณีที่ไถ่ถอนทรัพย์เกินกว่ากำหนดเวลา และ กรณีที่ไม่มีการไถ่ถอน
กรณีไถ่ถอนทรัพย์ภายในเวลากำหนด
ขั้นตอนของการไถ่ถอนนั้นจะไม่ถือว่าเป็นการ “ขาย” ตามมาตรา ๓๙ แห่งประมวลรัษฎากร ทางฝั่งของผู้รับซื้อฝากซึ่งได้รับสินไถ่ คงมีหน้าที่ต้องนำเงินสินไถ่ดังกล่าวไปคำนวณเพื่อเสียภาษีเงินได้ตามปกติ โดยถือเป็นเงินได้พึงประเมินประเภทที่ 8 ตามกฎหมาย และสามารถเลือกหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาได้ 85% หรือเลือกหักค่าใช้จ่ายตามจำเป็นและสมควร ขึ้นอยู่ในแต่ละกรณี
การไถ่ถอนทรัพย์เกินกำหนดเวลา และผู้รับซื้อฝากยินยอมให้ไถ่ถอน
การไถ่ถอนนั้นจะถือว่าเป็นการ “ขาย” ตามมาตรา 39 แห่งประมวลรัษฎากร โดยทางฝั่งของผู้รับซื้อฝากจะต้องนำเงินได้จากที่ “ขาย” ดังกล่าวไปคำนวณภาษีตามมาตรา 48(4) แห่งประมวลรัษฎากร ซึ่งถือว่าเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ตามที่กฎหมายกำหนดไว้
กรณีได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยเด็ดขาดจากการขายฝาก
กรณีนี้จะถือเป็นเงินได้พึงประเมิน ตามมาตรา 40(8) แห่งประมวลรัษฎากร โดยให้ถือตามราคาของอสังหาริมทรัพย์ในวันที่อสังหาริมทรัพย์หลุดเป็นสิทธิโดยเด็ดขาด นั่นคือยึดตามวันที่ได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยเด็ดขาดจากการขายฝากนั่นเอง
จากข้อกฎหมายข้างต้นจะเห็นว่า จริงๆแล้วภาระภาษีที่ต้องเสียนั้น จะตกเป็นของทางผู้รับซื้อฝากเสียเป็นส่วนใหญ่ ในกรณีที่มีการไถ่ถอนหรือไม่ก็ตาม ซึ่งความแตกต่างของภาษีที่ต้องเสียนั้น จะขึ้นอยู่กับการตีความว่าเป็นเข้านิยามการขายเป็นหลักหรือไม่ หากไม่เข้าแล้วย่อมจะถือเป็นเงินสินไถ่ธรรมดา แต่ถ้าหากเข้านิยามแล้วล่ะก็ สิ่งที่ตามมาจะมีทั้งเรื่องของภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงค่าธรรมเนียมและเรื่องอื่นๆตามมาอีกด้วย ซึ่งตรงนี้ก็เป็นอีกหนึ่งประเด็นสำคัญที่ต้องระวังไว้เช่นเดียวกัน
สรุปประเด็นที่สำคัญที่ต้องระวังเกี่ยวกับเรื่องภาษี
คงจะหนีไม่พ้นเรื่องของการทำสัญญาตกลงกันให้แน่ชัด และทางผู้ลงทุน (ผู้รับซื้อฝาก) เองก็ต้องพิจารณาถึงเรื่องของการประเมินมูลค่ารับซื้อฝากได้อย่างเหมาะสม เพื่อไม่ให้มีภาระทางด้านภาษีมากเกินไปนั่นเอง
