แฟลตการเคหะสมุทรปราการ เทศบาลบางปู 49

20/03/2026

จากประกาศในรูปภาพที่ระบุว่าจะมีการ "ล้างแท้งค์น้ำ/บ่อเก็บน้ำประปา" ในวันจันทร์ที่ 8 ธันวาคม 2568 ตั้งแต่เวลา 8.00 น. เป็นต้นไป โดยไม่มีการแจ้งอัปเดตหรือรายละเอียดเพิ่มเติมหลังจากนั้น สะท้อนถึงการบริหารจัดการดังนี้ครับ
​1. การบริหารจัดการ
​เน้นแจ้งเพื่อทราบ ไม่เน้นสื่อสารสองทาง: นิติฯ ทำหน้าที่เพียง "บอกกล่าว" ตามระเบียบพื้นฐาน แต่ขาดการบริหารจัดการความคาดหวังของลูกบ้าน (เช่น จะเสร็จเมื่อไหร่? น้ำจะไหลกี่โมง? หรือสถานะปัจจุบันเป็นอย่างไร)
​ระบบงานแบบ Routine (งานประจำ): เขาอาจมองว่านี่เป็นเรื่องปกติที่ทำทุกปี จึงไม่ได้ให้ความสำคัญกับการให้ข้อมูลเชิงลึก หรือมองว่าการติดป้ายแผ่นเดียวถือว่า "จบหน้าที่" แล้ว
​แสดงว่านิติฯ ยังใช้ระบบการจัดการแบบ Analog ที่เน้นตัวบุคคลเป็นหลัก ใครเดินมาเห็นก็ได้รู้ ใครไม่เห็นก็อาจจะพลาดข้อมูลไป
​2. สิ่งที่คุณควรทำ (เพื่อรักษาสิทธิ์และเตรียมตัว)
​ก. เช็กข้อมูลเชิงรุก:
​ถาม รปภ. หรือ ช่างอาคาร: ปกติคนกลุ่มนี้จะรู้หน้างานจริงว่าล้างเสร็จหรือยัง หรือน้ำจะเริ่มจ่ายเข้าระบบตอนไหน
​สอบถามสำนักงานนิติฯ: ถามหา "Timeline" ที่ชัดเจน เช่น "ปกติล้างกี่ชั่วโมง" หรือ "น้ำจะเริ่มใสใช้งานได้จริงช่วงกี่โมง" เพราะหลังล้างเสร็จ น้ำมักจะมีตะกอนหรือกลิ่นคลอรีนแรงในช่วงแรก
​ข. การเตรียมตัวด้านอุปโภค:
​สำรองน้ำตามประกาศ: ควรหาถังน้ำหรือรองน้ำใส่ซิงค์/อ่างอาบน้ำไว้ล่วงหน้าตั้งแต่วันอาทิตย์ตอนกลางคืน
​เลี่ยงการใช้เครื่องใช้ไฟฟ้าบางชนิด: ในช่วงที่เริ่มจ่ายน้ำหลังล้างเสร็จ ไม่ควรเปิดเครื่องซักผ้า เพราะตะกอนที่หลงเหลืออาจเข้าไปอุดตันวาล์วหรือทำให้ผ้าสกปรกได้

​หากนิติฯ ทำงานแบบนี้ ควรมีกระบวนการอัปเดตสถานะ" เช่น ล้างเสร็จ หรือการแจ้งล่วงหน้าว่า "น้ำจะไหลปกติในเวลา... น." เพื่อให้ลูกบ้านวางแผนชีวิตได้ถูก
​สรุปสั้นๆ: เขาบริหารแบบ "ทำตามหน้าที่ขั้นพื้นฐาน" ครับ ลูกบ้านจึงต้องเป็นฝ่าย "เชิงรุก" (Proactive) ในการหาข้อมูลและสำรองน้ำไว้เพื่อไม่ให้กระทบกับการใช้ชีวิตประจำวัน

23/02/2026

ในโครงการที่เก่ากว่า 30-35 ปี เป็น "ปัญหาคลาสสิก" ที่เกิดขึ้นแทบทุกที่ และมักจะมีสาเหตุลึกๆ ที่ซับซ้อนดังนี้

​1. งบประมาณ จัดเก็บเงิน ส่วนกลางแบบ ไม่เป็นธรรม
​นี่คือต้นเหตุของทุกอย่างครับ เมื่อตึกเก่ามาก ค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซม (ปั๊มน้ำ, หลังคารั่ว) จะสูงขึ้นมหาศาล แต่ลูกบ้านหลายคนอาจมีรายได้น้อยหรือค้างชำระค่าส่วนกลาง

​พอไม่ได้ซ่อม: ลูกบ้านก็ด่าว่าทำงานไม่คุ้มเงินที่จ่าย
เก็บเงินส่วนกลางไปแต่ไม่ดูแลตึกให้ดี ​พอนิติโดนด่าบ่อยๆ: ก็เกิดอาการ "หน้ามึน" หรือเลิกใส่ใจ (Defensive Mode) เพราะแก้ปัญหาไม่ได้จริง

​2. ผลประโยชน์ทับซ้อน (Conflict of Interest)
​ในโครงการเก่าๆ บางครั้งกรรมการนิติบุคคลไม่ใช่ "มืออาชีพ" แก้ปัญหาไม่เป็น ไม่มีความรู้ความเข้าใจ แต่เป็นคนในพื้นที่ที่รวมกลุ่มกันมา ไม่มีการอบรมในการทำงานเพราะกรรมการไม่ใส่ใจ ทิ้งปัญหาให้คนงานและลูกห้อง จัดการปัญหากันเอง
จะ​มีการจัดจ้างคนรู้จัก คนกันเอง มาซ่อมตึกแต่ซ่อมไม่ดี หรืองบประมาณที่ไม่โปร่งใส อาจมีการปล่อยให้ลักลอบใช้น้ำใช้ไฟ หรือใช้ระบบน้ำระบบไฟฟ้าของตึกโดยที่เก็บจากเงินส่วนกลางโดยที่ไม่แจ้งให้ลูกห้องรับรู้ มีวิธีการเก็บค่าส่วนกลางของลูกห้องแต่ละคน ไม่เท่าเทียมกัน ระยะเวลาในการผ่อนผันการชำระค่าส่วนกลาง ให้เวลาไม่เท่ากัน
​ลูกบ้านที่เห็นความผิดปกติจึงเริ่มตำหนิ จนกลายเป็นความบาดหมางฝังลึก

​3. ช่องว่างระหว่างวัยและการสื่อสาร
​กรรมการนิติฯ ในตึกเก่าๆ มักเป็น "คนรุ่นเก่า" ที่มีวิธีจัดการแบบอำนาจนิยม (ชอบสั่ง)
​ลูกบ้านรุ่นใหม่ (หรือคนลงทุนปล่อยเช่า และผู้อยู่อาศัย) ต้องการความโปร่งใสและระบบที่เป็นสากล
​เมื่อการพูดคุยแบบ "เพื่อนบ้าน" กลายเป็นการ "ใช้อารมณ์" ตำรวจจึงต้องเข้ามาระงับเหตุเพื่อไม่ให้บานปลาย

​4. กฎหมายนิติบุคคลอาคารชุดที่อ่อนแอ
​การจะปลดกรรมการหรือนิติบุคคลทำได้ยากมากหากลูกบ้านไม่รวมตัวกันเกินครึ่ง ซึ่งในความเป็นจริงทำได้ยาก เพราะหลายคนเป็นผู้เช่า (ไม่มีสิทธิ์ออกเสียง) หรือคนที่มีสิทธิ์ก็ไม่อยากยุ่ง ทำให้คนกลุ่มเดิมครองอำนาจไปเรื่อยๆ โดยไม่ปรับปรุง

ตึก #แฟลตเคหะสมุทรปราการเทศบาลบางปู49 ก็เป็นตึก ที่มีสายไฟเก่าเยอะ ไม่เคยเปลี่ยนระบบสายไฟในอาคารมาเกือบ 40 ปี สายไฟเก่าจนช็อต ทำให้ไฟดับทั้งตึกโดยที่ไม่ได้แจ้งเจ้าหน้าที่การไฟฟ้าให้มาดูแล จนทำให้ เกิดปัญหาใช้งานไม่ได้ ในอดีตที่ผ่านมา เสี่ยงอันตรายร้ายแรง ปัจจุบันยังไม่มีการทำประกันตัวตึก และไม่มีติดประกาศแจ้งให้ลูกคล่องรบรู้ว่าตึกมีการประกันเรื่องอัคคีภัยหรือไม่

​⚠️ ผลกระทบต่อ ของตึกที่ไม่มีคนดูแลเรื่องความสงบเรียบร้อย จะมีเรื่องทะเลาะกันวิวาทในตึกบ่อยๆแล้วนิติบุคคลตัดปัญหาไม่รับผิดชอบ ให้ลูกห้องไปทะเลาะกันเอง ทั้งๆที่เป็นเรื่องที่นิติต้องดูแลเช่นมีข้าวของเสียหาย หรือมีการทิ้งของลงมาจากชั้นบน ซึ่งทำให้ คนข้างล่างได้รับความเสียหาย
​หากคุณคิดจะซื้อห้องในตึกที่มีการ "ทะเลาะถึงขั้นต้องตามตำรวจ" เป็นสัญญาณเตือนที่อันตรายมากครับ:
​ราคาห้องจะตก: เพราะภาพลักษณ์ตึกเสีย ไม่มีคนอยากซื้อต่อ
​ปล่อยเช่ายาก: ผู้เช่าดีๆ จะไม่อยู่ในที่ที่มีแต่คนทะเลาะกัน หรือไม่คนดูแล
​ค่าซ่อมบานปลาย: มีปัญหาเรื่องบริหารจัดการงานระบบส่วนกลางแย่ ห้องของคุณอาจพังเพราะปัญหาจากส่วนกลาง (เช่น ท่อน้ำตึกแตก) แล้วนิติฯ ไม่มาช่วยซ่อม
​💡 คำแนะนำ
​ถ้าตึกที่คุณเล็งไว้มีบรรยากาศแบบนี้ "ถอยออกมาดีกว่าครับ" ต่อให้ห้องจะราคาถูกแค่ไหน แต่การที่นิติบุคคลกับลูกบ้านทะเลาะกันรุนแรงขนาดนั้น แปลว่า "ระบบการจัดการภายในล้มเหลว"

02/11/2025

น้ำท่วมตึกทุกครั้ง ที่ฝนตกหนัก ทางเดินทุกชั้น ทุกตึกระวังลื่น.....

17/10/2025

🔹 1. ฟุตบาทหน้าคอนโด “เป็นพื้นที่สาธารณะ”
โดยปกติ ฟุตบาทหรือไหล่ทางหน้าคอนโด จะเป็นของ ทางหลวงหรือเทศบาล ตามกฎหมายว่าด้วยทางหลวง หรือพระราชบัญญัติรักษาความสะอาดฯ พ.ศ. 2535

> 👉 ดังนั้น “นิติบุคคลอาคารชุด” ไม่มีสิทธิ์เรียกเก็บค่าเช่าหรือค่าจอดรถ บนฟุตบาทได้เลย

หากนิติฯ เรียกเก็บเงินจากการจอดรถบนฟุตบาท ถือว่าเป็นการ “ใช้ประโยชน์จากที่สาธารณะโดยไม่มีสิทธิ์”
อาจมีความผิดตามกฎหมาย เช่น

พระราชบัญญัติทางหลวง พ.ศ. 2535 มาตรา 38

หรือกฎหมายอาญา มาตรา 364 (บุกรุกที่สาธารณะ)

🔹 2. ถ้ารถหายบนฟุตบาทหน้าคอนโด ใครรับผิด?
กรณีนี้ให้ดูว่า พื้นที่นั้นอยู่ในความดูแลของใครและมีการอนุญาตหรือไม่

กรณี ผู้รับผิดชอบ

🚗 จอดบนฟุตบาท (พื้นที่สาธารณะ) เจ้าของรถเองต้องรับผิดชอบ เพราะเป็นการจอดในที่ห้ามจอดและนอกพื้นที่ของคอนโด นิติฯ ไม่ต้องรับผิด
🚗 จอดในพื้นที่ของคอนโด (เช่น ลานจอดของอาคารชุด) นิติฯ อาจต้องรับผิดบางส่วน หากมีการเก็บค่าจอดหรือโฆษณาว่ามีระบบรักษาความปลอดภัย แต่ไม่ดูแลเพียงพอ
🚗 จอดโดยนิติฯ เก็บเงิน “โดยไม่ได้รับอนุญาตจากเทศบาล” นิติฯ เสี่ยงผิดกฎหมาย + อาจต้องร่วมรับผิดชอบ เพราะเก็บเงินโดยไม่มีสิทธิ์และไม่ได้จัดระบบรักษาความปลอดภัยอย่างถูกต้อง

🔹 3. ถ้าต้องการจัดระเบียบการจอดจริง ๆ

ทางออกที่ถูกต้องคือ

ประสานกับเทศบาลหรือเจ้าของถนน ขออนุญาตใช้พื้นที่ชั่วคราว

หรือ ติดป้ายห้ามจอด/แจ้งตำรวจจราจร มาช่วยจัดระเบียบ

ภายในพื้นที่คอนโดเอง สามารถออก “ระเบียบการจอดรถ” ได้เต็มที่ แต่เฉพาะในเขตกรรมสิทธิ์ส่วนกลางเท่านั้น
🔸 สรุปสั้น ๆ
> ❌ นิติบุคคลคอนโด ไม่มีสิทธิ์เก็บค่าจอดรถบนฟุตบาท
❌ หากรถหายบนฟุตบาท → เจ้าของรถต้องรับผิดชอบเอง
✅ หากอยากจัดการพื้นที่ ต้อง ขออนุญาตเทศบาลก่อน

17/10/2025

13/10/2025

กรุณา
เชื่อมต่อ ไวไฟ

07/09/2025

น้ำท่วมตึกทุกชั้น
เดินกันระวังลื่น
#แฟลตเคหะสมุทรปราการ เทศบาลบางปู 49