11/09/2026
https://www.facebook.com/share/p/1Ffy36zgPJ/
ที่ดินทำเลถนนเทิดราชัน เป็นทำเลนึงที่น่าสนใจใกล้แหล่งงานและมหาลัยใหญ่
📌จับตา “ดอนเมือง” ทำเลโตแรง สู่ Major Infrastructure Hub ดันบ้านหรู-ราคาที่ดินพุ่ง 11% ต่อ
☑️“ดอนเมือง” กำลังเปลี่ยนบทบาทจากพื้นที่โดยรอบสนามบินไปสู่ทำเลศักยภาพแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ หลังโครงสร้างพื้นฐานและการคมนาคมเข้ามาเป็นแรงขับเคลื่อนสำคัญ ส่งผลให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 11% ต่อปี
☑️ ขณะที่ตลาดบ้านหรูเริ่มได้รับความสนใจจากกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูง ชุมชนในเขตดอนเมืองเริ่มขยายตัวอย่างชัดเจนหลังการเปิดใช้ถนนวิภาวดีรังสิตในปี 2509 แม้สนามบินดอนเมืองจะเปิดให้บริการมาก่อนหน้านั้น แต่ความสะดวกในการเดินทางถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยขับเคลื่อนการเติบโตของพื้นที่
☑️ ในระยะแรก ชุมชนส่วนใหญ่เป็นบ้านพักข้าราชการทหารอากาศ พนักงานท่าอากาศยาน และชุมชนดั้งเดิมตามแนวถนนวิภาวดีรังสิต ก่อนที่หลังปี 2520 จะเริ่มมีโครงการบ้านจัดสรรเกิดขึ้น และขยายตัวอย่างต่อเนื่องจนเต็มพื้นที่ โดยเฉพาะบริเวณถนนสรงประภา ถนนช่างอากาศอุทิศ และซอยย่อยต่างๆ จากพื้นที่ว่างเปล่าถูกพัฒนาเป็นหมู่บ้านจัดสรรเพื่อรองรับบุคลากรของสนามบินและพื้นที่ใกล้เคียง
📍ดอนเมืองก้าวสู่ “Major Infrastructure Hub”
สุรเชษฐ กองชีพ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและที่ปรึกษา คุชแมน แอนด์ เวคฟีลด์ ประเทศไทย เปิดเผยว่า วันนี้ดอนเมืองได้ก้าวข้ามการเป็นเพียงพื้นที่รอบสนามบิน ไปสู่การเป็น “Major Infrastructure Hub” ที่สมบูรณ์ที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพฯ ตอนเหนือ ทำเลดังกล่าวมีศักยภาพการเติบโตที่โดดเด่น ทั้งในแง่ราคาประเมินที่ดินที่เพิ่มขึ้นเฉลี่ย 11% ต่อปี รวมถึงผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) ในโครงการของแสนสิริในย่านนี้ที่สูงถึง 7% ซึ่งนับเป็นสถิติที่สูงมากสำหรับอสังหาริมทรัพย์แนวราบ
ขณะเดียวกัน กลุ่มเป้าหมายในโซนดอนเมืองมีเอกลักษณ์เฉพาะตัวแตกต่างจากทำเลอื่น โดยแบ่งออกเป็น 3 กลุ่มหลัก
✅กลุ่มแรก 50-60% คือ Local Wealth & Relocation เป็นกลุ่มคหบดีและครอบครัวดั้งเดิมในพื้นที่ดอนเมือง จตุจักร หลักสี่ พญาไท และเมืองนนทบุรี ที่ต้องการขยายครอบครัว แต่ไม่ต้องการย้ายออกจากทำเลเดิม
✅ กลุ่มที่สอง 30-40% คือ High-Earning Professionals & Parents ได้แก่ กลุ่มนักบิน บุคลากรระดับบริหารของ AOT แพทย์ เจ้าของกิจการ และกลุ่มผู้ปกครองโรงเรียนนานาชาติ เช่น Harrow International School และ Brighton College Vibhavadi
✅กลุ่มที่สาม 20% คือ Regional Wealth ได้แก่ เจ้าของธุรกิจจากจังหวัดหัวเมืองใกล้เคียงในภาคกลางและภาคเหนือ ที่มองหาบ้านในกรุงเทพฯ เป็น Legacy Asset ใกล้สนามบินและทางด่วน
📍ดีมานด์บ้านหรูขยายตัว
ปัจจัยเหล่านี้ผลักดันให้โซนดอนเมืองก้าวสู่การเป็น “ทำเลบ้านหรู” แห่งใหม่ที่น่าจับตา โดยแสนสิริได้สร้างความโดดเด่นในพื้นที่ด้วยการครอบครองที่ดินศักยภาพสูง ซึ่งโดยทั่วไปมักถูกนำไปพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมติดรถไฟฟ้า
การตัดสินใจนำที่ดิน Prime Location มาพัฒนาเป็น “โครงการบ้านเดี่ยวติดรถไฟฟ้า” จึงนับเป็นปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นได้ยากในตลาดอสังหาริมทรัพย์
ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตดอนเมืองไม่ได้จำกัดอยู่เพียงกลุ่มผู้ซื้อที่เกี่ยวข้องกับสนามบินดอนเมืองเท่านั้น แต่ยังดึงดูดผู้ซื้อจากพื้นที่อื่น ทั้งโครงการบ้านจัดสรรและคอนโดมิเนียม ด้วยความสะดวกในการเดินทาง และความเป็นชุมชนดั้งเดิมที่ได้รับการพัฒนาอย่างไม่หยุดยั้ง จนกลายเป็นย่านขนาดใหญ่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน
นอกจากนี้ การเกิดขึ้นของสถานที่สำคัญอย่างโรงเรียนนานาชาติฮาร์โรว์ กรุงเทพฯ ในปี 2541 และศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะในปี 2551 ยังเป็น Magnet สำคัญที่ขับเคลื่อนให้ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตดอนเมืองได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง
📍 สนามบิน-โรงเรียนนานาชาติ เติมดีมานด์
ตลาดที่อยู่อาศัยในเขตดอนเมืองเติบโตขึ้นเรื่อยๆ จากการเปิดขายโครงการใหม่ทุกปี โดยมีปัจจัยหนุนจากปริมาณผู้โดยสารและบุคลากรของสายการบินในประเทศและโลว์คอสต์ที่ใช้บริการสนามบินดอนเมือง ส่งผลให้ทำเลรอบสนามบินกลายเป็นเป้าหมายสำคัญของผู้ประกอบการ
ขณะเดียวกัน ดอนเมืองยังเป็นทำเลที่มีดีมานด์ความต้องการที่อยู่อาศัยจริง โดยอีกหนึ่งปัจจัยที่เข้ามาส่งเสริมคือการเปิดรับนักเรียนของโรงเรียนนานาชาติไบรท์ตัน คอลเลจ วิภาวดี ในปี 2568 ซึ่งยิ่งตอกย้ำว่าย่านนี้มีกลุ่มประชากรศักยภาพสูงและมีกำลังซื้อในระดับบน
📍โครงข่ายคมนาคม ดันศักยภาพทำเล
ดอนเมืองยังได้เปรียบด้านโครงข่ายคมนาคมที่เชื่อมต่อได้หลากหลาย นอกเหนือจากถนนวิภาวดีรังสิต ดอนเมืองโทลล์เวย์ และทางพิเศษศรีรัช ยังมีถนนสายรองอย่างถนนกำแพงเพชร 6 และถนนเชิดวุฒากาศ ที่ช่วยกระจายการจราจรและเพิ่มความสะดวกในการเดินทาง
นอกจากการเดินทางด้วยรถยนต์ส่วนตัวแล้ว “รถไฟ” ยังเป็นอีกหนึ่งตัวเลือกหลักของชาวดอนเมืองในการเข้า-ออกใจกลางเมือง ด้วยจุดเด่นด้านราคาที่เข้าถึงง่าย ความสะดวกสบาย และการกำหนดเวลาเดินทางได้อย่างแม่นยำ
กระทั่งในปี 2564 มีการเปิดให้บริการเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) ส่งผลให้หลายพื้นที่เปลี่ยนแปลงไปจากเดิม รวมถึงพื้นที่เขตดอนเมืองฝั่งตรงข้ามกับสนามบินดอนเมือง
📍รถไฟฟ้าสายสีแดงเปลี่ยนผังเมือง
อิทธิพลของเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการมีผลให้ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (ปรับปรุงครั้งที่ 4) ฉบับปิดประกาศ 90 วัน มีการเปลี่ยนแปลงในเรื่องของสีผังเมืองพื้นที่เขตดอนเมืองไปพอสมควร
จากเดิมเป็นผังเมืองสีเหลือง ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.3 และ ย.4) มี FAR = 2.5-3 เปลี่ยนเป็นสีส้ม ประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง (ย.6 และ ย.7) มี FAR = 3.5-4
แม้การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวอาจไม่มาก แต่ก็มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ในอนาคต
การปรับเปลี่ยนผังเมืองในพื้นที่ดอนเมืองจึงถือเป็นปัจจัยบวกสำคัญต่อการพัฒนาในระยะยาว แม้จะมีข้อจำกัดด้านความสูงของอาคารรอบสนามบิน แต่การเปลี่ยนแปลงทางกฎหมายนี้จะช่วยยกระดับศักยภาพที่ดิน และผลักดันให้ราคาที่ดิน ตลอดจนมูลค่าที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง
จากพื้นที่โดยรอบสนามบิน สู่ชุมชนที่มีโครงสร้างพื้นฐานและสิ่งอำนวยความสะดวกเพิ่มขึ้น ดอนเมืองจึงกำลังเปลี่ยนผ่านสู่ทำเลที่มีศักยภาพมากขึ้น โดยเฉพาะตลาดที่อยู่อาศัยระดับบน ซึ่งมีทั้งกลุ่มคหบดีดั้งเดิม ผู้บริหาร นักบิน แพทย์ เจ้าของกิจการ และกลุ่มผู้ปกครองโรงเรียนนานาชาติเป็นกำลังซื้อสำคัญ
#ดอนเมือง #เขตดอนเมือง #บ้านหรู #ราคาที่ดิน
