08/05/2021
EP #4 #เทคนิคการลงทุนเพื่อเก็งกำไรและได้กำไรตั้งแต่ซื้อเข้าพ็อตในครั้งแรก(ต่ำกว่าราคาตลาด >30%)
#วันนี้ได้ไปดูทรัพย์ที่เห็นในเว็ปไซน์ และตรงตามใจตามทฤกษณี 3 ใช่ ที่เรารอมานาน (จากการสำรวจตลาดมาสักระยะ)
ก็ไปเจอคอนโดในโครงการหนึ่งที่พัทยา เหมาะแก่การลงทุน เจ้าของประกาสขายในราคา 2.0 ล.
ลงจากปกติเกิน 50% เนื่องจากพิษ #โควิด19 แต่ก็เป็นผลดีต่อคนเงินน้อยอย่างเราๆที่มีเครดิตรแต่อยากลงทุนสามารถทำได้
#เทคนิคการทำกำไรตั้งแต่เริ่มต้นซื้อในมุมที่ผมใช้คือ
#การปิดความเสี่ยงในการลงทุนด้วยพิจารณา 3 ใช่
1. เลือกทำลที่ใช่ ให้คะแนน 4.5:5 จากทฤษณี จนมั่นใจว่าสามารถซื้อเพื่อปล่อยเช่าได้ เน้นทำเลเศรฐกิจ ใกล้แหล่งงาน แหล่งเล่นท่องเที่ยว แหล่งปัจจัย 4 พื้นฐาน ทำเลติดหาดจอมเทียน 50 เมตรเป็นแหล่งที่สามารถปล่อยเช่ารายเดือนให้ชาวต่างชาติที่มาอยู่เมืองไทยได้ หรือจะสามารถลดราคานิดหน่อยเพื่อให้ชาวไทยสนใจพักได้
2. เลือกราคาที่ใช่ : ให้คะแนน 5:5 ราคาที่ได้ตามที่เราพอใจ คือต่ำกว่าราคาตลาดซื้อขาย 50% เพราะลดจาก 3 ล. มาทีา 2 ล. และยังสามารถใช้เครดิตรเพื่อกู้ซื้อ Cover วงเงินทั้งหมดได้ ที่ 3 ล. และยังมี Gap ส่วนต่างของกำไรของการซื้อ เพื่มาเป็นเงินสดเพื่อเป็นเงินสำรอง เผื่อฉุกเฉิน ไว้ DCA
3. ค่าเช่าที่ใช่ : เรทค่าเช่าในพื้นที่นี้อยู่ที่ 14,000-18,000 ในขนาดห้อง 67 ตรม.
Cover ดอกเบี้ยและเงินต้นบางส่วนได้ และยังสามารถลด ได้นิดหน่อยช่วงนี้ และสามารถขยับขึ้นกรณีเศรฐกิจดีๆ
#วิธีการประเมินสินเชื่อ/แผนการแก้ไขกรณีฉุกเฉิน
1. ประเมินสรรกยภาพการกู้ของตัวเองซึ่งประเมินภาระหนี้สามารถยื่นกู้ได้
2. ยื่นกู้เพิ่ม (ตั้งมีเงินเกินดท่านั้นเพื่อเอาเงินส่วนนะนมากันไว้ให้อยู่ได้กรณีเงินค่าเช่าไม่ Cover ดอกเบี้ย)
#แต่ผมมีแผนการแก้ไขที่ดีกว่านั้นคือ
#กรณีคอนโดนนี้ ผมจะซื้อในราคาประมาณ 2.8 ล้าน รับส่วนต่าง 63,000 หลังหักค่าโอน
2,800,000 ผ่อน 17,500 (คิดที่ 7% กันเหนียว)
#แต่ผมคิดค่าผ่อนที่ต่ำสุดที่ 13,000 บ/ด
เท่ากับติดลบ -4,500 บาท/เดือน #แย่!แล้ว
#แต่!ๆๆๆ เราสามารถอยู่ได้ด้วยแผนการเงิน
(เรามีเงินค่าเช่า-ค่าผ่อน)
12,000-17,500 = -4,500
#แต่เรามีเงินส่วนต่างไว้ DCA =4500* 36 = 162,000/3ปี
เราสามารถ DCA และปนะกาสขายในตัวกผ้ได้
