29/04/2026
Maliye tapu avına çıktı! İsteyen değer yükseltemeyecek (Abdullah TOLU)
Vatandaşlar özellikle son 2 yıldan bu yana daha az harç ödemek için düşük gösterdikleri tapu bedellerini gerçek alış-satış bedeline yükseltmeye başladılar. Şimdi durup dururken neden yükseltsinler ki diye düşünüyorsunuz değil mi? Bunun haklı birçok nedeni var. Örneğin, gayrimenkulün iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkartılmasından sağlanan kazancın “değer artışı kazancı” sayılması (GVK Mük. Mad. 80/6) ya da hisseli gayrimenkullerde özellikle arazilerde diğer hissedar tarafından “şufa hakkının” kullanılabilecek olması vb. nedenler, gayrimenkulün değerinin sonradan yükseltilmesini gerektirebiliyor.
Değer yükseltmenin nedeni değer artış kazancı sorgulaması!
Evet, tapu değerinin sonradan yükseltilmesinin nedeni, Gelir İdaresi Başkanlığı’nın başlattığı değer artış kazancı sorgulaması!
Bu sorgulamada, iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içerisinde elden çıkardığı gayrimenkuller nedeniyle değer artış kazancı elde edip beyan etmeyenler tespit ediliyor ve izaha davet ediliyorlar.
Sahip oldukları gayrimenkulleri iktisap tarihinden itibaren 5 yıl içinde satan ve değer artış kazancı elde edenler ise, gelir vergisi ödememek için, tapudaki alış bedellerini yükseltmeye/düzeltmeye çalışıyorlar.
Bu hususta sahada ciddi bir mücadele var!
Yasal mevzuat ne diyor?
Gayrimenkullerin iktisap tarihinden başlayarak 5 yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artış kazancı olarak gelir vergisine tabi bulunuyor. Buna karşılık, iktisap tarihinden itibaren 5 yıl geçtikten sonra gayrimenkullerin elden çıkarılmasından sağlanan kazançlar ise değer artış kazancı olarak kabul edilmiyor ve gelir vergisine tabi tutulmuyor (GVK Mük. Mad. 80/6).
Peki, tapu değeri sonradan yükseltilebilir mi?
Evet, gayrimenkullerin daha önce tapuda düşük beyan edilen tutarları, sonradan yükseltilebilir! (GİB’in 01.05.1989 tarihli ve 1989/6, 16.05.2025 tarihli ve 2025/1 Sıra No.lu VUK İç Genelgeleri).
Tapu harcı hesaplanmasına esas alınan değerin düzeltilmesine ilişkin talebin pişmanlık talepli veya pişmanlık talebi olmadan yapılması mümkün bulunuyor. Söz konusu beyanların;
- Pişmanlık talepli olarak yapılması durumunda tapu harcının pişmanlık zammı,
- Pişmanlık talebinde bulunmadan yapılması durumunda tapu harcının vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi
ile birlikte ödenmesi gerekiyor.
Değer yükseltme zamanaşımı süresiyle sınırlı!
Hemen belirtelim, vergide zamanaşımı süresi 5 yıl. Yani, tapu değerini yükseltme işlemi, 5 yıllık zamanaşımı süresiyle sınırlı! Değer yükseltmelerinin bu 5 yılık zamanaşımı süresi içerisinde yapılabiliyor. Zamanaşımı süresi geçtikten sonra tapu değerinin yükseltilmesi söz konusu değil.
Değer yükseltme için nereye başvuruluyor?
Tapu değerinde sonradan yapılacak düzeltme/yükseltme işlemleri için tapu dairesine değil, gayrimenkul satışının yapıldığı yerdeki tapu dairesinin bağlı olduğu yer vergi dairesine başvurulması gerekiyor. Uygulamada aksine yönlendirmeler ve beyanlar bulunsa da, değer yükseltme işlemlerinin tapu idaresiyle bir ilgisi bulunmuyor.
Maliye uyandı, değer yükseltmelerini yakın takibe aldı!
Maliye, tapu değerlerini sonradan yükseltenlerin sayısının artması üzerine yaklaşık 2 yıldır bu işlemleri yakın takibe aldı.
Bir duyuru yayınlayarak vergi dairelerini uyardı!
Maliye, 24 Nisan 2024 tarihinde bir duyuru yayınlayarak, tapu değerlerini pişmanlıkla sonradan yükseltmek isteyenlerle ilgili yapılacak işlemler konusunda tüm vergi dairelerini uyardı.
Duyuruda yer alan açıklama özetle şu şekilde:
“Başkanlığımıza yapılan analiz çalışmaları sonucunda; ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ve değer artışı kazancı yönünden beyanı gereken gelir elde ettiği halde, buna ilişkin yıllık gelir vergisi beyannamesi vermeyen mükelleflerle ilgili yapılan çalışmalar kapsamında, değer artışı kazancı yönünden bazı mükelleflerin yıllık gelir vergisi beyannamesi vermek yerine; söz konusu gayrimenkullerine ilişkin tapuda göstermiş oldukları tapu harcına esas matrahlarını, artırım/düzeltme talebinde bulundukları hususları tespit edilmiş olup, söz konusu taleplerin kabul edilip edilmeyeceği ile artırım/düzeltme taleplerinin kabulü halinde, tesis edilen/edilecek bu yöndeki işlemlerin, değer artışı kazançlarının vergilendirilmesine bir etkisinin olup olmayacağı hususunda tereddütler yaşandığı anlaşılmış olup, konuyla ilgili aşağıdaki hüküm ve açıklamalara yer verilmiştir. (...)
Vergi Usul Kanununun 3. maddesinin (B) bendinde; vergilendirmede vergiyi doğuran olayın ve bu olaya ilişkin muamelelerin gerçek mahiyetinin esas olduğu, iktisadi, ticari ve teknik icaplara uymayan veya olayın özelliğine göre normal ve mutat olmayan bir durumun iddia olunması halinde ispat külfetinin bunu iddia eden tarafa ait olacağı hüküm altına alınmıştır.
Buna göre; iktisap edilen gayrimenkullerin, iktisap tarihinden itibaren 5 yıl geçmeden satışından doğan kazançların, ilgili yıl için belirlenen istisna tutarını aşan kısımlarının, değer artışı kazancı olarak vergilendirilmesi gerekmektedir. Ayrıca, mükellefler tarafından yapılan gayrimenkul satışları dolayısıyla değer artışı kazancı kapsamında söz konusu gayrimenkulün alış tutarının daha yüksek olduğunun iddia edilmesi durumunda, zamanaşımı hükümleri de dikkate alınarak öncelikle tapu harcı matrahının düzeltilmesi ve gerçek alış bedelinin tevsik edici belgelerle (banka kayıtları, fatura vb.) ispatlanması halinde, değer artışı kazancının tespitinde gerçek alış bedelinin esas alınabileceği tabiidir. Tevsik edilememesi durumunda, tapu kayıtlarında yazılı bedelin iktisap bedeli ya da satış bedeli olarak kabul edilmesi gerekmektedir. Diğer taraftan, gayrimenkulün gerçek alış ve satış bedelinin vergi incelemesi ile de tespit edilebileceği tabiidir.”
Maliye değer yükseltmeyi zorlaştırdı!
Önceden tapu değerini yükseltmek/düzeltmek isteyen tarafın başvurması ve her iki taraf için tahakkuk eden tapu harcı ile birlikte pişmanlık zammı veya vergi ziyaı cezası ve gecikme faizini ödemesi yeterli sayılıyordu. Ancak, şimdi durum değişti, Maliye, bu ödemelerin yapılması dışında gerçek alış – satış bedelinin tevsik edilmesini de istiyor. Maliye’nin böyle bir hakkı tabi ki var! Ayrıca, tapudaki bedelin daha az tapu harcı ödemek için önce düşük gösterilmesi, sonrasında ise artırılması, Maliye’nin gerçek satış bedelini araştırmasına engel değil.
Yani, Maliye, bu duyurusu ile, tapu değerinde düzeltme/yükseltme işlemlerini iyice zorlaştırdı, ispat ve tevsike bağladı!
Gerçek alış-satış bedeli nasıl tevsik edilebilir?
Öncelikle gerçek alış-satış bedeli; alıcı ve satıcı arasındaki satış sözleşmesi, gayrimenkule ilişkin ilanlardaki bedel, gayrimenkulün sigortalanmasına ilişkin alınan bedeller, kredi ekspertiz raporları, aynı binada ya da emsal yer ve nitelikteki evlerin satış bedelleri, değerleme uzmanlarının raporları vb. ile tevsik edilebilir.
Sonuç olarak;
Sonradan tapu değerlerini yükseltmek isteyenler için düzeltme/yükseltme işlemi artık daha da zor. Sadece değer yükseltme dilekçesinin verilmesi yeterli değil, ayrıca gerçek alış-satış bedelinin yani yükseltilmek istenilen değerin tevsik ve ispat edilmesi, bunun da Maliye tarafından kabul edilmesi gerekiyor.
Yani, değer yükseltmede pabuç artık daha pahalı!
Bu nedenle, tapuda daha baştan doğru gerçek bedelin beyan edilmesinde fayda var.
(Alıntı)
