17/02/2026
Emlak satışında doğrulama dönemi başladı: İşte EİDS düzenlemesinin ayrıntıları..
Konutta saydamlığın sağlanması ve spekülatif artışların önlenmesi amacıyla devreye alınan Elektronik İlan Doğrulama Sistemi, satılık taşınmaz ilanlarını da kapsayacak şekilde ülke genelinde uygulanmaya dün başlandı. Sistem, ayakçı denilen yetkisiz emlakçıları ortadan kaldıracak.
Yanıltıcı ve sahte ilanların önüne geçmek amacıyla Ticaret Bakanlığı tarafından Elektronik ilan Doğrulama Sistemi (EİDS) devreye alındı.
Yeni uygulamayla artık konutunu satmak isteyen vatandaşları e-devlet üzerinden kimliğini ve ilanı doğrulaması zorunlu olacak. Mal sahibinin ilgili emlak işletmesine e-Devletten ilan yetkisi vermesini zorunlu kılan sistem önce kiralık konutta uygulandı.
Daha sonra ticari gayrimenkuller kapsama alındı. Son olarak pazarın büyük kısmını oluşturan satılık konutlar da sisteme dahil edildi.
Sahte ve yanıltıcı ilanları, manipülatif fiyat artışını önlemek için hayata geçirilen 'Elektronik İlan Doğrulama Sistemi' tüm satılık taşınmazlar için zorunlu oldu. Bundan sonra emlak ofisi ile sözleşme yapmak yetmeyecek, e-Devlet üzerinden yetki verilmesi gerekecek.
Peki yeni dönemde ilan süreci nasıl yürütülecek, mülk sahibi nelere dikkat edecek? İşte ayrıntıları...
BİREYSEL İLAN KAPSAM DIŞI
Yetki doğrulama şartı emlak ofisi ile çalışacak kişileri ilgilendiriyor. Bireysel ilan vermede böyle bir koşul yok. Bireysel ilanlar ise sadece taşınmazın sahibi, taşınmaz sahibinin eşi veya birinci ve ikinci derece kan hısımları (annesi, babası, çocuğu, büyükannesi, büyükbabası, torunu ve kardeşi) tarafından verilebiliyor.
Sistem, bu kişiler dışında ilan girişine izin vermiyor. Bireysel ilanın verilme aşamasında ilan platformunun sayfasındaki ilgili alana taşınmaz numarasının girilmesi zorunlu. Sistem malik ve hısımlık kontrolünü otomatik olarak yapıyor ve ilanı veren bu kişilerden biri ise normal ilan verme işlemi tamamlanarak ilan girişi yapılıyor. Eğer mal sahibi emlak ofisi ile satış sürecini yönetecekse ilk adım yazılı sözleşme yapılması. Yetkilendirme sözleşmesi, birer nüshası taraflarda kalacak şekilde en az iki nüsha olarak düzenlenmeli.
EVİN DEĞERİNİ DÜŞÜK GÖSTEREN YAKALANACAK
Gayrimenkul satışında daha düşük harç ödemek için çoğunlukla tapuda evin gerçek değeri değil rayici gösteriliyor. Mesela; 10 milyon TL'ye satılan evde tapu harcı 400 bin TL olurken, 4 milyon TL gösterildiğinde 160 bin TL'ye düşüyor.
Mevcutta tapuda satış oyununun belirlenmesine yönelik uygulamalar olduğunu belirten uzmanlar, EİDS sisteminin de sürece katkı sunacağını düşünüyor.
Sektör temsilcilerinin verdiği bilgiye göre, sistem Tapu Kadastro ile entegre ve her taşınmaz için verilen bir kimlik numarası var. Devlet bu numara ile, ilan rakamı ve beyan edilen değeri karşılaştırabilecek. Böylece gerçek değeri göstermeyenler yakalanacak.
YETKİ DOĞRULAMA NASIL YAPILACAK?
- Taşınmaz sahibi, e-Devlet üzerinden EİDS yetki işlemleri bölümüne girecek ve satmak istediği gayrimenkulü seçecek.
- Çalışacağı emlak danışmanının yetki belge numarasını sisteme girecek ve sonrasında yetki süresini tanımlayacak.
- Sistemin oluşturduğu 'taşınmaz kimlik numarasını' emlak danışmanına iletecek.
- Emlak danışmanı da bu numara ile ilan portalına ilgili ilanı girecek.
*Yetki var ise ilan girişi yapılacak.
YETKİ SÜRESİ EN A Z 3 AY
Yetki süresi 3 aydan kısa olamıyor. Ayrıca emlak işletmesine verilen yetkinin iptali de mümkün. Ancak yetkinin iptali halinde ilan yayından hemen kalkmıyor. İptal işlemi, yeni ilan girişine veya ilanın yayın süresi bitiminde yenilenmesine engel oluyor. Yetki iptal edilebildiği gibi süresi en az 3 ay olmak şartıyla uzatılabiliyor. Emlakçıya verilen yetki kimi zaman endişe de yaratıyor. 'Acaba bu yetki ile tapuda işlem yapılır mı?' soruları soruluyor. Oysa bu yetki sadece emlak işletmesince ilan platformunda ilanın verilmesine ilişkin. Bu izinle taşınmaz hakkında tapu işlemi yapılması mümkün değil.
KAÇAK EMLAKÇILAR ORTADAN KALKACAK
Sektör temsilcilerine göre sistemin en önemli açığı vatandaşın e-Devlet üzerinden bir mülk için birden çok emlakçıya yetki verebilmesi. Bu iki yönüyle riskli bulunuyor. Birincisi bu önlenmezse mükerrer ilan kirliliği devam eder. İkincisi söz gelimi aynı ev için 3 emlakçıya yetki verilip evi biri satarsa, diğer ikisi de hizmet bedeli talep edebilir.
Türkiye Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu (TEMFED) Başkanı Hacı Ali Taylan, sistemin, sektöre önemli düzenlemeler getirdiğini söyledi.
Uygulamanın daha önce kiralık ilanlarda uygulandığını, bu nedenle de sisteme uyum konusunda herhangi bir zorluk yaşamayacaklarını belirten Taylan, şunları kaydetti:
"Gerekli mercilere, sistemde eksik olduğunu düşündüğümüz bazı konulara ilişkin taleplerimizi ilettik. Sistem, sektörü ciddi anlamda düzene sokuyor, kaçak ayakçı dediğimiz yetkisiz emlakçılar ortadan tamamen kalkacak. İlan platformlarında çok fazla sahte ilan olabiliyor, düzenleme bu tür dolandırıcılıkların da önüne geçiyor. Uygulamanın kiralık konutların yanında, satılık konutlar için de başlamasının hem tüketici hem de sektör açısından olumlu etkileri olacak."
Altın Emlak küresel Yönetim Kurulu Başkanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, düzenlemenin özellikle sahte ilan, yetkisiz portföy girişi ve ilan kirliliğinin önüne geçilmesi açısından son derece kritik olduğunu belirterek, "Artık kimliği belirsiz hesaplar üzerinden ilan verilmesi mümkün olmayacak. Sisteme yalnızca yetki belgesi sahibi emlak işletmeleri dahil olabilecek. Bu uygulama hem tüketiciyi hem de kayıtlı ve mevzuata uygun çalışan sektör temsilcilerini koruyacak" dedi.
Hisseli tapularda bir hissedarın izin vermesinin yeterli olacağını söyleyen Özelmacıklı, "Ancak miras intikali yapılmamış taşınmazlarda ilan verilebilmesi için öncelikle tapu tescil işlemlerinin tamamlanması gerekecek. Tapusuz, yabancılara ait ve dernek, vakıf gibi bazı özel statüdeki taşınmazlar kapsam dışında değerlendiriliyor. Öte yandan ilanı yayınlanacak taşınmazın malik türünün gerçeğe aykırı beyan edilmesi halinde, yetki belgesinin iptaline kadar varan yaptırımlar ve 684 bin 214 TL'ye ulaşabilen idari para cezaları söz konusu olabilmektedir" diye konuştu.
Kaynak: sabah.com.tr
