12/12/2012
Müteahhitin sağlam olup olmadığını nasıl anlarsınız?
Cevap; anlayamazsınız! zira normal bir vatandaşın müteahitin mali tablolarını ve finansal durumunu inceleme ve bilme şansı olamaz.
Müteahitin geçmişte tamamladığı projeler de tam anlamıyla bir referans sağlamaz çünkü inşaat sektörü neredeyse sermayesiz çalışan bir sektördür ve firmaların mali durumlarının tek bir projeyle bile bozulması son derece olasıdır.
Maalesef Türkiye girişimcilerin sermaye birikiminin kıt olduğu bir ülkedir, inşaat sektöründeki firmalar da sermayelerinin bazen 40-50 kat üzerinde taahütlere kolaylıkla girebilmektedir. Müteahitler projenin arsasını kat karşılığı anlaşma ile alıp başlangıçta para ödemedikleri gibi inşaat maliyetlerini de yapmayı planladıkları ön satışlara dayandırmaktadırlar. Bu nedenle gerçekte projeye hiç sermaye bağlanmamaktadır. Geçtiğimiz dönemde tüketici kanunu tasarısına eklenen maketten satışların halktan para toplama sayılarak SPK denetimine verilmek istenmesinin nedeni de budur, müteahitlerin bu tasarıya şiddetle karşı çıkmalarının nedeni de…
Peki finansal açıdan sağlam bir proje nasıl anlaşılabilir? Bunun en garanti yolu müteahidin projenin maliyetini bir bankaya bloke ettiği durumdur, ancak bunu bir tek ilk projesi NEF’te Timur Gayrimenkul yapmıştı, sonraki dönemde ben bir örneğini daha hatırlamıyorum. İkinci olarak ise TOKİ ve Emlak GYO ile yapılan projeler gelmektedir, zira bu projelerde satış hasılatı müteahide yaptığı inşaata paralel olarak verilmektedir ve devlet garantör durumundadır. Üçüncü olarak banka kredisi kullandırılan projeler gelmektedir, tüketici kanununa göre bankalar kredi verdikleri projelerin tamamlanmasından müteselsilen sorumludurlar ancak projedeki her bir alıcıya kredi vermediklerinden projenin yarım kalması halinde projeyi tamamlamak yerine kredilerini kapamayı tercih edecekleri aşikardır. Böylece en azından paranızı kurtarma şansınız olabilir. Banka kredilerinin bir avantajı da bankanın uyguladığı kefalet sistemi nedeniyle müteahitin mali durumunu incelemesi ve her müteahite bu krediyi açmamasıdır. Böylece projede banka kredisi olmamasını alıcılar aslında bir risk sinyali olarak kabul edebilirler. Bunlar dışındaki projelerin tamamı maalesef tamamlanma riskini alıcıya taşıtan projelerdir. Piyasada kat irtifakı kurulmuş projelerin sağlam olduğu yönündeki algı da yanlıştır, zira bu irtifak yanlızca arsada payınız olduğunu gösterir, proje maliyetinde arsanın payı %30 ise irtifak da sizi ancak %30 oranında koruyacak demektir. Yukarıdaki modeller dışında maketten ev aldıysanız ve proje müteahit mali açıdan zora düştüğü için tamamlanamıyorsa, imzaladığınız satış vaadi sözleşmelerine dayanarak (bu sözleşme de yanlızca noterde yapıldıysa geçerlidir) dava yoluna gitmeniz durumunda hiçbir şey elde edememeniz kuvvetle muhtemeldir. Bu nedenle batan firmalar nedeniyle daha önce çok miktarda konut mağduru ile karşılaşılmıştır.
Konut alıcısı maalesef Türkiye’de maketten konut alırken kendisini korumak zorundadır. Bu nedenle öncelikle projenin TOKİ veya iştirakleri tarafından yürütülüyor olup olmadığı, veya daha iyisi müteahidin gerekli maliyeti bloke etmiş olması. Bunlar yok ise, projede banka kredilerinin mevcut olması ve kısmen bir koruma sağlayabiliyor olsa da kat irtifakının kurulmuş olmasına bakılması gerekir. Banka kredisi olmayan projelerde kat irtifakı olsa da arsa dışında kalan bedelin garanti altına alınabilmesi için müteahitten karşı garanti talep edilmesi gerekir. Bu karşı garanti likiditesi kuvvetli menkul bir teminat olmalıdır. Eğer kat irtifakı yok ise ve daire bedelinin tamamı ödenecekse tüm değer için bir garanti talep edilmesi veya daha da iyisi müteahite yapılacak ödemelerin inşaatın ilerlemesine paralel şekilde yapılması gerekir. Aksi halde parasını ödediğiniz konutunuza kavuşamama riskiniz her zaman vardır.
Kürşat Tuncel
