Процедура приобретения недвижимости в Турции
Приобретение недвижимости в Турции дает покупателям право получения вида на жительство в стране.
Общая площадь приобретаемой в собственность или арендуемой физическим лицом недвижимости не может превышать 2,5 га (25 000 кв. м) по всей стране. На иностранца может быть оформлен только объект, зарегистрированный в Земельном реестре как жилье, коммерческо
е помещение или участок земли, за исключением участков под посев.
Для иностранных физических и юридических лиц запрещена покупка объектов в сельской местности (их назначение позиционируется в кадастровом управлении дословно как «поле», то есть участок под посев), в военных и приграничных зонах безопасности.
Выбор и покупка
С чего начинать процесс покупки
Чтобы выбрать объект для покупки, лучше всего обратиться в агентство по недвижимости. Продажей турецкой недвижимости занимается множество компаний как в Турции, так и в России. Можно совершить покупку и удаленно, обратившись в агентство через интернет, но на такой вид сделки лучше идти в том случае, если вы достаточно хорошо ориентируетесь на местности, видели объекты ранее и, разумеется, удостоверились в надежности риэлторской компании.
Обращение в агентство поможет составить наиболее объективную картину рынка и список наиболее благоприятных для приобретения районов.
Открытие счета в турецком банке
Расчеты между покупателем и продавцом осуществляются банковскими переводами. Процедура открытия счета в турецком банке проста. Для этого понадобится:
загранпаспорт и его ксерокопия
налоговый номер в Турции (официальный документ из налоговой инспекции)
внутренний паспорт со штампом о регистрации по месту жительства
Налоговый номер оформляется в налоговой полиции по месту пребывания. Для этого нужны загранпаспорт, его ксерокопия и заявление на получение налогового номера.
Счет в турецком банке можно открыть в евро, долларах США или турецких лирах. Можно открыть все три валютных счета одновременно. Процедура занимает несколько минут, внести деньги можно сразу. Минимальной суммы вклада не существует – при открытии счет может быть даже пустым.
Сделка
После выбора объекта покупатель вносит на счет продавца задаток. Его размер может составлять от 5-10% от стоимости недвижимости и более. Если покупатель отказывается от сделки, задаток ему не возвращается. Сумму задатка желательно указать в договоре отдельным пунктом в штрафных санкциях, применяемых к обеим сторонам. Если от сделки отказывается продавец, он возвращает задаток в двойном размере.
В Турции существует титульная система оформления прав на недвижимость, то есть государственные органы в лице Кадастрового управления осуществляют оформление документов собственности, гарантируя на государственном уровне чистоту и законность сделок. Нотариусы не имеют права самостоятельно оформлять и регистрировать сделки купли-продажи. У нотариуса можно лишь оформить договор, предметом которого является купля-продажа недвижимости и в котором будут указаны цена объекта и условия оплаты, а также произвести нотариальное заверение подписей на договоре.
Договор, даже зарегистрированный у нотариуса, не имеет силы документа, удостоверяющего переход права собственности к новому владельцу.
При покупке готового объекта для регистрации договора в кадастровом управлении необходима полная оплата всей суммы, при покупке на стадии строительства возможна рассрочка платежа (сроки фиксируются в договоре), в этом случае также возможно получение права собственности (ТАПУ), но на него будет наложено обременение до полного погашения долга перед продавцом. Средства переводятся со счета покупателя на счет продавца наличными или безналичным расчетом.
Срок получения ТАПУ - до пяти дней с момента подачи продавцом заявления в Кадастровое Управление.
Передача объекта в собственность: продавец (или представитель продавца по доверенности), покупатель (или представитель покупателя по доверенности), риэлторы и нотариальный (государственный) переводчик встречаются в Кадастровом управлении. Здесь проходит передача ТАПУ – основного документа о праве собственности (к этому времени должны быть уплачены все налоги и другие расходы, связанные с передачей ТАПУ). После его получения покупатель становится полноправным собственником жилья.
При оформлении сделок с участием иностранцев, не владеющих турецким языком, обязательным условием легитимности договора является подпись государственного переводчика.
Дополнительные расходы
Налог на покупку недвижимости в Турции составляет 4% от кадастровой стоимости. Он должен вноситься продавцом и покупателем поровну, но, как правило, всю сумму платит покупатель. Оплата услуг агентства (6%) ложится на плечи продавца. Покупатель оплачивает услуги нотариуса, если он захочет его присутствия при подписании договора (1%), гербовый сбор (0,5%) и мелкие расходы в Кадастровую Палату (открытие досье, сбор за документ. Общая сумма затрат при получении ТАПУ составляют от 1000 Турецких лир (около €330), в зависимости от кадастровой стоимости недвижимости. Кадастровая стоимость, в свою очередь, зависит от возраста объекта, ценности участка земли, на котором он расположен и площади приобретаемой недвижимости.
Все сборы взимаются в момент перехода права собственности к новому владельцу (получения ТАПУ). Услуги нотариуса оплачиваются наличными в нотариальной кассе, агентская комиссия - наличными либо переводом на банковский счет агента, налоги – наличными в государственные налоговые органы.
Единовременный налог на покупку недвижимости 4% от кадастровой стоимости объекта
Расходы при получении ТАПУ от €330
Гербовы сбор 0,5%
Покупка строящегося жилья
Покупка недвижимости на стадии строительства в последнее время практикуется в 80% осуществляемых сделок на турецком рынке. Плюсом такой сделки является более низкая стоимость приобретаемого жилья и возможность оплаты в рассрочку до конца строительства, а в некоторых случаях и после завершения работ. Если строительство в среднем длится один-два года, беспроцентную рассрочку платежа на данный момент можно получить сроком до трех лет. А к концу строительства цена объекта возрастает минимум на 15%, максимум - на 30% (объекты на первой береговой линии и в центральных престижных районох).
Покупка на нулевой стадии или начальной стадии строительства удобна и тем, что покупатель сам может выбрать цвет отделочных материалов и мебели бесплатно (заменить отделочные материалы, оплатив только разницу в цене, если материалы будут дороже). Кроме того, можно объединять смежные квартиры в одну большую, проектировать гардеробные, дополнительные санузлы, кладовки, винные погреба и так далее.
Если объект недвижимости находится на стадии строительства, то, как правило, оплата происходит в рассрочку. В договоре купли-продажи указываются порядок платежей, процент первоначального взноса и ответственность сторон в случае невыполнения обязательств.
При покупке недвижимости на стадии строительства есть и риски. Поэтому прежде чем вкладываться в стройку, нужно проверить легитимность всех документов на землю, разрешение на строительство, проверить документы застройщика, посмотреть уже построенные объекты, оценить их качество и так далее. Это поможет сократить риски до минимума.
Ипотека в Турции
Закон об ипотеке был принят в Турции 6 марта 2007 года. До этого времени ипотечное кредитование как для турецких граждан, так и для иностранцев отсутствовало. Оформить ипотеку можно только на объекты, находящиеся в следующих городах: Анталья, Аланья, Бодрум, Датча, Дидим, Кушадасы, Махмутлар, Мугла, Стамбул, Фетхие и во всех других, где не запрещена продажа недвижимости иностранцам.
Для получения ипотечного кредита иностранцу требуются следующие документы:
паспорт – с заверенным переводом на турецкий язык;
копия ТАПУ продавца объекта;
справка о прописке по месту жительства в своей стране;
регистрационный номер налогоплательщика;
копия паспорта собственника недвижимости
копия техпаспорта здания («искана»), подтверждающая, что здание существует и пригодно для проживания (берется у застройщика);
справка обо всех доходах, переведенная на турецкий язык и заверенная присяжным переводчиком в Турции или в консульстве Турции в России;
справка о доходах (2 НДФЛ или по форме банка);
подтверждение наличия банковского счета, его детализация (не во всех банках);
документ, подтверждающий, что нет задолженностей по кредитам (не во всех банках).
Желательно представить документы, подтверждающие владение недвижимостью в РФ или в другой стране, документы на автомобили, если таковые имеются. Это будет плюсом, подтверждающим, что покупатель – человек состоятельный. Также можно предоставить сведения о других доходах, например, от аренды. Эти доходы можно описать в свободной форме.
Кредиты иностранцам предоставляются сроком от 5 до 15 лет под 6,5-9% годовых. Банк рассматривает документы на получение ипотеки пять-семь рабочих дней. Банковская ссуда составляет до 60% оценочной стоимости объекта.
Ипотечный кредит можно оформить на готовые объекты, либо недвижимость, строительство которой завершено на 70% и застройщик получил технический паспорт. Однако некоторые застройщики сотрудничают с банками и имеют возможность оформить кредит даже на нулевом цикле строительства. В этом случае банк выступает гарантом строительства и при любых обстоятельствах покупатель и его средства застрахованы.
