Altinparmak EMLAK

24/03/2025

09/01/2025

İMAR HAKKI TRANSFERİ.....
Meclis Genel Kurulu'ndan geçerek yasalaşan Köy Kanunu ile imar rejimine hak aktarımı modeli getirildi.
1.Yurttaşın malına el mi konacak?
Söz konusu bu düzenlemeyle yurttaşın mülkiyet hakkı, gerektiğinde başka parsellere de taşınabilecek. Kentsel dönüşüm sürecindeki yapılara el konulması gibi bir durum da söz konusu olmayacak. Bunun aksine kamulaştırma kanunu kapsamında bulunan fakat davaları sonuçlanmayan mülkiyetlerin imar hakkı korunacak. Yurttaşa başka bir alanda aynı imar değerine ve hakkına sahip bir mülk verilecek.
2. Düzenleme neleri içeriyor?
Bu düzenleme, yerleşim alanı içerisinde olup, imar planları kamu hizmet alanlarına ayrılan fakat senelerdir kamu eline geçmemiş yurttaş mülkiyetlerini içeriyor. Yurttaşın mülkiyetinde olup da, 1/1000 ölçekli uygulama imar planında; okul, hastane, sosyal ve kültürel tesis alanı, resmi kurum, idari tesis, belediye hizmet alanı gibi kamu eline geçmesi gerekli olan bölgeler yasa kapsamında olacak. Söz konusu bu alanlar kamu kurumlarının ve yerel yönetimlerin planladıkları ya da yatırım programlarında bulunmayanlar alanlar. Stratejik şekilde planladıkları ihtiyaçlarından fazla alanlar olması sebebiyle de senelerdir kamulaştırılmayan araziler.
3. Yeni kanun köyleri kapsıyor mu?
Paylaşılan detaylara göre yeni düzenleme, kırsal bölgeleri ve köylük yerleşimlerdeki arazi ve arsaları içermiyor. Büyükşehirlerde, mülkiyet hakkının başka parsellere taşınması amacını taşıyor. Böylelikle mar aktarımı gerçekleştirilecek olan alanlar, belediye mülkiyetindeki alanlardan ya da onay alınmak kaydıyla kamuya ait taşınmazlardan veya Hazine mülkiyetinden karşılanabilecek.
4. Bu alanda daha önce düzenleme yapıldı mı?
2019’da da İmar Kanununda yapılan değişiklikle bu gibi yeni mağduriyetlerin oluşmasının önüne geçilmişti. 2019’dan önce kamu hizmet alanı şeklinde ayrılmış olan fakat mar kanununun öngördüğü 5 senelik imar programları kapsamında kamu eline geçemeyen bu alanların çözümü konusundaki belirsizlikler yurttaşı mağdur ettiği için düzenlemeye gidilmişti.
5. Aktarım bedeli nasıl tespit edilecek?
Burada imar hakkı aktarımı gerçekleştirilecek olan alanlara, kamulaştırma kanunu kapsamında tespit edilmiş olan bedele göre, yine aynı değere karşılık gelen yerler verilecek. İmar Hakkı Aktarımı iş ve işlem süreçleri Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından yayımlanacak olan yönetmelik ile belirlenecek. Bedel anlamında tesis edilecek tüm işlemler de kamulaştırma kanunu, Sermaye Piyasaları Kurulu (SPK) mevzuatı, gayrimenkul değerleme esaslarına göre tesis edilecek.
6. Hangi sorunlar çözülecek?
Senelerdir kamulaştırmaya konu edilmeyen söz konusu bu alanlar, yurttaşın mülkiyet haklarının süresi belli olmayan bir biçimde kısıtlanmasına sebep oluyor. Hatta söz konusu bu durum kamu kurumları ve yerel yönetimlerle yurttaşları uzun seneler devam edecek kamulaştırmasız el atma davaları ile karşı karşıya getiriyor. Kamu kurumları ve yerel yönetimler ile yurttaşların hukuki olarak karşı karşıya getiren anlaşmazlıkları düzenleme kapsamında çözüme kavuşacak. Uzun süreli istimlak davalarının kurumlar ve yerel yönetimlere getirmiş olduğu mali yük ortadan kalkacak. İmar planlarında kamu hizmet alanlarına ayrılmış fakat kamu eline henüz geçişi sağlanamamış içerisinde yurttaş mülkiyetlerinin de bulunduğu bu yerler kamulaştırılacak.

07/01/2025

E-Devletten Emlakçı yetkilendirmesi nasıl yapılır?..

14/09/2024

10 soruda "doğrulanmış ilan" düzenlemesi

Söz konusu düzenlemeye ilişkin merak edilen 10 soru ve 10 cevap şöyle:

Doğrulanmış ilan nedir, hangi amaçla uygulanacak?

Vatandaşlar, e-Devlet üzerinde kendisine ait gayrimenkulü seçerek, açılacak pencereden emlakçısını yetkilendirecek, emlakçılar da aldıkları yetkiyle emlak portallarına ilan girebilecek. Söz konusu ilanlar "doğrulanmış ilan" olarak yayımlanacak. Yeni uygulamada, sitelere gayrimenkul ilanı verilmesi süreci resmiyete dökülecek. Düzenleme, tüketici mağduriyetinin engellenmesi, sahte ilanlarla vatandaşların karşılaştığı fiyat manipülasyonlarının önüne geçilmesi amacıyla uygulanacak. Ayrıca, yetki belgesi olmayan emlakçıların ilan vermeleri engellenerek, kayıt dışı emlakçılıkla da mücadele edilecek.

Doğrulanmış ilan düzenlemesine ne zaman geçilecek ve denetimi kim tarafından yapılacak?

İlan platformlarınca, yetki doğrulama uygulamasına ilişkin teknik çalışmalar 15 Eylül'e kadar tamamlanacak ve sistem, bu tarihten itibaren devreye alınacak. Uygulama, 1 Ocak 2025'ten itibaren tamamen başlayacak ve bu tarihten sonra yetki doğrulaması yapılmadan emlak portalları üzerinden ilan verilemeyecek. Söz konusu düzenlemenin denetimi de Ticaret Bakanlığınca gerçekleştirilecek.

Emlakçıların düzenlemeye uyum sürecinde neler yapmaları gerekiyor?

Emlak işletmelerinin, Elektronik İlan Doğrulama Sistemi'nde (EİDS) yetki doğrulamasının devreye alınması sonrasında ilan verirken sorun yaşamamaları ve idari yaptırıma maruz kalmamaları için yetki belgesi alması gerekecek.

EİDS ve emlak yetki belgesi nedir?

EİDS, elektronik platformlarda ilan yoluyla taşınmaz pazarlayan kişinin kimlik bilgileri ile ilana konu taşınmazı pazarlama yetkisinin olup olmadığının doğrulanabildiği sistemdir. Emlak yetki belgesi ise kişilerin taşınmaz ticareti yapabilmesine resmi olarak olanak sağlayan, ticaret il müdürlüklerince verilen evraktır. Söz konusu belge, kişilerin emlak ofisi açmaya dair mesleki yeterliliğe sahip olduklarının kanıtı niteliğindedir.

Aynı taşınmaza ilişkin kaç emlakçı yetkilendirilebilecek?

Aynı taşınmaza ilişkin, birden fazla emlak işletmesinin yetkilendirilmesi mümkün olacak. İlan platformlarında aynı taşınmaza ilişkin başka ilan bulunması durumunda, diğer ilana ait fiyat bilgilerini içeren kısa yollara veya linklere yer verilecek.

Kiralık taşınmaz ilanlarının da doğrulanması zorunlu olacak mı?

EİDS yetki doğrulama uygulaması hem satılık hem de kiralık taşınmaz ilanları için zorunlu olacak. Günlük kiralık taşınmazlarla henüz kat irtifakı tesis edilmemiş konut projeleri, Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı konut projeleri, gecekondu vasfındaki taşınmazlar gibi herhangi bir sebeple tapusu bulunmayan taşınmazlar uygulamaya dahil olmayacak. Ayrıca, tapusu bulunmayan taşınmazlara ilişkin ilanlar, platformlarda yer alabilecek ancak bu taşınmazlara ilişkin ilanların girişinde, taşınmazın tapu kaydının olmadığına ilişkin bir işaretleme yapılacak ve bu durum ilanda da belirtilecek.

Vatandaşlar, emlakçı yetkilendirmeden kendi ilanlarını emlak portalları üzerinden yayınlayabilecek mi?

Kişi, kendisi ve birinci derece akrabası, eşi, annesi, babası ve çocuklarının da üzerine olan emlakla ilgili ilanı doğrulanmış olarak yayınlayabilecek.

Yetkilendirme sonrasında, verilen yetkinin iptali mümkün olacak mı?

e-Devlet yetkilendirme ekranında taşınmaz sahibi tarafından verilen yetkinin iptali mümkün olacak fakat yetkilendirmenin iptali halinde ilan otomatik olarak yayımdan kalkmayacak.

Yetkilendirilmiş emlakçının, konut üzerindeki yetki süresi ne kadar olacak?

Yetkilendirme ekranında taşınmaz sahibince yapılacak yetkilendirmenin süresi asgari 3 ay olacak, süre taşınmaz sahibi tarafından aynı ekrandan uzatılabilecek.

Doğrulanmış ilan, otomotiv sektöründe de geçerli olacak mı?

Düzenleme ilk etapta emlak sektöründeki ilanlarda uygulanacak. Ancak ilerleyen süreçte otomotiv satışlarında da doğrulanmış ilan düzenlemesine geçilecek.

08/07/2024

MİRAS KONUSUNDA TÜM CEVAPLAR......
MAL PAYLAŞIMI NASIL YAPILIR?
Birinci derece mirasçılar evlatlar ve onların da evladı yani alt soydur. Bir miras ihtilafında veya mirastaki malların yani terekenin (ölen kimseden kalan her şey) paylaşımında öncelik birinci derece mirasçılarındır, yani evlatlarındır. Ölenin kardeşleri ikinci derece mirasçılar arasında yer alır. Kural şudur; şayet mirasçılar arasında birinci derece mirasçı varsa ikinci derece mirasçıya terekeden pay düşmez. Yani onlar mirastan pay alamaz. Babadan kalan malvarlığının dörtte biri annenin olacak, dörtte üçü de evlatların olacak. Yani hisse talep eden amcaysa miras düşmeyecek. Miras olarak kalan gayrimenkullerde annenin hissesinin bulunması durumu değiştirmeyecek, anneye ait hisseler yine kalacak, ancak eşe ait hisseler paylaşıma konu yapılacak.

KİMLER MİRASÇI OLABİLİR...
Bir kimsenin vefatında onun mirasçılarının kim olacağı Medeni Kanunu’muzda belirlenmiştir. Vefat eden kişinin evlatları mirasçıdır, onlar yoksa anne-babası veya kardeşleri mirasçıdır, onlar da yoksa büyükanne-büyükbabaamca- hala-dayı-teyze mirasçıdır. Bunlarla birlikte de resmi nikahlı eş mirasçıdır. Bunun dışında yasal mirasçı yoktur. Ancak bunların dışında mirasta hak sahibi olunması için vefat eden tarafından belli şartlarla vasiyetname yapılmış olması şarttır. Bunların dışında örneğin; resmi nikah olmadan birlikte yaşanılan bir kadının mirasta payı yoktur.
VASİYETNAME İLE HAK SAHİPLİĞİ
Vasiyetname yapacak kişide neye bakılır?
Vasiyetname yapacak kimse ayırt etme gücüne sahip ve on beş yaşını doldurmuş olmalıdır. Yani vasiyetname yapmak için 18 yaşın ikmali şartı aranmaz.
EN SAĞLAMI NOTERE BIRAKMAK ......
Kaç türlü vasiyetname var?
Bu noktada 3 farklı yöntem uygulanır:

1 El yazısı ile: Bu vasiyetname dosya kağıdına tamamı el yazısı ile yazılıp tarih atılır ve imzalanır. Bu vasiyetname oluşmuştur ve geçerlidir. Ancak vasiyetname yapanın vefatı ile hukuki sonuç doğurması için adli mercilere ulaşması gerekir. Böyle el yazısı ile yazılıp evin bir köşesine koyulduğunda ele geçmeyebilir veya kötü niyetli kişiler tarafından imha edilebilir. Bu nedenle şiddetle önerilen, bunun bir zarfa koyularak saklanmak üzere bir notere, sulh hakimine veya yetkili bir memura bırakılmasıdır. Bunlar içinde tercih edilen notere bırakmaktır. Vefat durumunda bu yolla resmi makamlara iletilme imkanı doğar.

2 Resmi: Bu zaten noterde yapılır. Noter vasiyette bulunanın beyanını kayda geçirir, iki tanık huzurunda talebinin doğruluğunu teyit ettirir, tarafların imzasını alır ve vasiyetnameyi saklamak üzere muhafaza eder. Vefat durumunda yine resmi makamlara iletilmesi sağlanır.

3 Sözlü: Yakın ölüm tehlikesi altında, hastalık, savaş vs. gibi nedenlerle el yazısı ile vasiyetname yapma imkanının bulunmadığı hallerde sözlü olarak iki tanığa söylenenler iki tanık tarafından kağıda geçirilir, bu kağıdı sulh hakimine teslim ederler. Dolayısıyla tatbiki zordur, çok kolay uygulanmaz. İşte vasiyetnamenin ölümden sonra sağlıklı biçimde tatbiki için notere gitmek tavsiye olunur.
KALAN MÜLK KONUT İSE...

Mirası oluşturan mallar nelerdir?
Bir kimse vefat ettiğinde ona ait tüm malvarlığı bir bütündür. Mirasa konu olan mallar, bankadaki parası, cebindeki parası, ziynet eşyası, gayrimenkulü vs. olarak akla ne geliyor ise mirasa dahildir. Hatta borçları bile bunların içinde yer alır. Dolayısıyla mirasçılara kalacak mallardaki hisseler menkul veya gayrimenkul olarak ayrılmaz. Vefat edenin eşi ise mirasçılar arasında dereceye girmez, yani eşe birinci derece veya ikinci derece mirasçı gibi derece verilmez eş tüm dereceler ile birlikte mirasçıdır.
Eşin pay oranı nasıl olur?
Eş, birinci derece mirasçılarla birlikte mirasçı ise terekenin dörtte birine, ikinci derece mirasçılar ile birlikte ise terekenin yarısına, üçüncü derece mirasçılar ile birlikte ise terekenin dörtte üçüne sahip olur. Bunlardan hiçbiri yoksa terekenin tamamına tek başına sahip olur. Dolayısıyla konutta da durum budur. Şayet sağ kalan eş bu konutta oturma ihtiyacında ise oturmaya devam eder zira artık o gayrimenkulün hissedarı yani malikleri arasındadır ve kullanma hakkına sahiptir.
Kullanım bedeli talebi

Kalan konutta hissedar olacak başka mirasçılar varsa hisselerine düşen bir kullanma bedeli talep edebilecekleri gibi sağ kalan eş de bunlar üzerinde kendisine miras hakkına mahsuben mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir (Medeni Kanun 652 mad.). Ancak talep karşısında diğer mirasçıların intifa hakkı veya oturma hakkı tanınmasını mahkemeden talep hakları mevcuttur.
DOĞMAMIŞ ÇOCUĞUN HAKKI DA VAR!
Anne karnındaki çocuk hak sahibi olur mu?
Medeni Kanunumuzun 643’üncü maddesi şöyledir: “Mirasın açıldığı tarihte mirasçı olabilecek bir cenin varsa, paylaşma doğuma kadar ertelenir.” Görüldüğü gibi anne karnındaki çocuk dahi düşünülmüş ve mirasçılar arasına katılması için bir imkan tanınmıştır, tabii ki bu imkan canlı doğum şartıdır. Bu nedenle paylaşım için doğuma kadar beklenir hükmü vardır. Doğum canlı olarak gerçekleştiğinde artık o çocuk da mirastan payını alacaktır. Anne şayet doğuma kadar maddi sıkıntı çekecek ise geçim için yeterli maddi imkanın doğuma kadar sağlanmasını isteyebilir ve bu konuda karar alınabilir.

23/02/2024

İSTANBUL İLİNDE YÜRÜTÜLECEK KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMALARI KAPSAMINDA YAPIM İÇİN YARDIM VERİLMESİNE İLİŞKİN KARAR

"İstanbul İlinde Yürütülecek Kentsel Dönüşüm Uygulamaları Kapsamında Yapım İçin Yardım Verilmesine İlişkin Karar"ın yürürlüğe konulmasına, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 5 inci maddesi gereğince karar verilmiştir."
İstanbul’a özel kentsel dönüşüm: Hibe ve kredi desteği verilecek! Ve Resmi Gazete’de yayımlandı
Amaç ve kapsam

MADDE 1-(1) Bu Kararın amacı, 16/5/2012 tarihli ve 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun 5 inci maddesinin birinci ve ikinci fıkraları gereğince İstanbul İlinde yürütülecek kentsel dönüşüm uygulamalarında hibe, kredi ve tahliye desteğini kapsayan yapım için yardım verilmesine ilişkin usul ve esasların belirlenmesidir.....
MADDE 2- (1) Bu Kararın uygulanmasında;
a) Bakan: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanını,

b) Bakanlık: Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığını,

c) Banka: Başkanlıkça bu Karar kapsamında yapılacak işlemler için mali hususlarda protokol yapılan bankayı,

ç) Başkanlık: Kentsel Dönüşüm Başkanlığımı,

d) Geri ödemesiz dönem: Ruhsat tarihinden itibaren borçlunun herhangi bir ödeme yapmadığı ve kredi borçlanma sürelerine dâhil
olmayan 24 aylık dönemi...
e) Güncelleme dönemi: Kredi borcunda meydana gelecek yıllık artışı belirlemek üzere güncelleme oranının uygulandığı her yılın ocak ayını,
f) Güncelleme oranı: Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayımlanan Tüketici Fiyat Endeksinde (TÜFE) bir önceki yılın aynı ayına göre meydana gelen yıllık değişim oranının yarısını,

g) Hak sahibi: 6306 sayılı Kanun kapsamındaki yapıların maliklerini,

g) Hibe: 6306 sayılı Kanun kapsamında konutunu/işyerini yapmak isteyen hak sahiplerine Türk Lirası cinsinden verilecek karşılıksız nakdi yardımı,

h) İdare: İlçe belediye başkanlıklarını,

1) Kredi: 6306 sayılı Kanun kapsamında konutunu/işyerini yapmak isteyen hak sahiplerine Türk Lirası cinsinden verilecek yapım kredisini,

i) Tahliye desteği: Bağımsız bölümleri kullanan gerçek veya tüzel kişilerin tahliyesini sağlamak amacıyla Türk Lirası cinsinden verilecek karşılıksız nakdi yardımı, ifade eder.

MADDE 3-(1) 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapının bulunduğu parselde ruhsat alınması ve kat irtifakı kurulması sonrası gerçek veya tüzel kişilere, bu Karar uyarınca talep etmeleri halinde, aynı Kanun kapsamında yapacakları yeni yapılar için mevcut yapıda sahip oldukları ve idarece tespiti yapılacak olan konut ve işyerlerine yapım için yardım verilebilir.

(2) Riskli yapının bulunduğu parsellerde üretilecek projedeki bağımsız bölüm sayısı veya inşaat alanının, mevcut bağımsız bölüm sayısı veya inşaat alanının bir buçuk katını geçmesi halinde hibe ve kredi desteğinden faydalanılamaz,
(3) Riskli yapının bulunduğu parsellerde 1/4/2023 tarihinden önce yeni yapıya ait yapı ruhsatı düzenlenmiş ise yapım için yardımdan faydalanılamaz.

(4) Yapım için yardımdan faydalanacak yapının ferdileşmemiş kooperatif olması halinde, kooperatif üye listesi ve riskli yapıdaki mevcut bağımsız bölüm sayısı esas alınır.

(5) Hak sahibine bir konut için 700.000 TL'ye kadar hibe, 700.000 TL'ye kadar kredi, bir işyeri için 350.000 TL'ye kadar hibe, 350.000 TL'ye kadar kredi, diğer her bir konut için 1.400.000 TL'ye ve diğer her bir işyeri için de 700.000 TL'ye kadar kredi verilebilir. Ayrıca hak sahibi, satış veya 6306 sayılı Kanun kapsamında yapılacak pay satışı işlemi ile edineceği taşınmaz için payı satılan hak sahibinin kullanacağı hibe ve krediyi kullanabilir.

(6) İnşaat yapımı için verilecek hibe haricinde tahliye için bağımsız bölümde ikamet etmek/kullanmak şartıyla maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine bağımsız bölüm başına bir kereye mahsus ve karşılıksız 100.000 TL tahliye desteği verilebilir.

(7) Hibe ve kredi desteği, 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna tabi olan yapılarda Yapı Denetim Sistemindeki (YDS) inşaat ilerleme seviyesi dikkate alınarak, diğer yapılarda ise ilgili idare tarafından yerinde yapılacak inceleme esas alınarak; subasman seviyesinde, taşıyıcı sistemin bitiminde ve inşaat bitiminde olmak üzere Başkanlıkça üç eşit taksitle yapıdaki hak sahipleri adına hak sahiplerinin anlaştığı yüklenicinin Bankada açılan vadesiz hesabına ödenir.
8] Kredi geri ödemeleri, geri ödemesiz dönemden sonraki ilk aydan itibaren başlar ve ilk 12 taksit faizsiz olmak üzere en fazla 120 ayda tamamlanır. Geri ödemesiz ve faizsiz dönem sonunda ilk taksit ödemesinden önce başlangıç güncellemesi yapılır. Kredi borcu, her güncelleme döneminde güncelleme oranının uygulanması suretiyle güncellenir.
(9) Güncellenmiş kredi borcu belirlenirken, kredi borcundan yapılan geri ödemeler düşülür, kalan kredi borcu güncelleme oranının uygulanması suretiyle artırılarak yeni borç tutarı bulunur. Güncellenen borç kalan taksit sayısına bölünerek, aylık ödenmesi gereken taksit tutarları belirlenir. Bu işleme kredi borcu bitene kadar devam olunur.
(10) Kredi verilirken hak sahiplerinin gelir ve kredi puanı durumlarına bakılmaz.
(11) Başkanlık, Başkanlık adına taşınmaz üzerinde birinci derece ve birinci sıra veya serbest dereceden istifade hakkı ile diğer derecelerden olmak üzere kredi tutarının iki katı kadar tutarda ipotek tesis eder.
(12) Yapım için yardımdan faydalanacak riskli yapının bulunduğu parselin veya riskli alan/rezerv yapı alanında yer alan yapının bulunduğu parselin zemin ve plan durumunun yeniden inşaat yapımına uygun olmaması durumunda yapım için yardım, yapıda bulunan bağımsız bölüm hak sahiplerinin tamamının muvafakati ile yine hak sahiplerine ait yapılaşmaya uygun il sınırları içinde veya dışında başka bir parselde kullanılabilir.

(13) Bu Karar kapsamında yapım için yardıma ilişkin hibe taahhütnamesi ve kredi sözleşmesi Başkanlığa ayrılan İstanbul Dönüşüm Kampanyası Finansmanı bütçe imkanları doğrultusunda 31/12/2026 tarihine kadar yapılabilir.

(14) Kredi geri ödemeleri Başkanlıkça takip edilir. Kredi borcunun zamanında ödenmemesi halinde, Başkanlık tarafından borçlu kişiye ihtarda bulunularak süre tanınır. Verilen süre içerisinde kredi borcunun ödenmemesi, kredinin durdurulması veya iptal edilmesi durumunda, kullandırılmış kredilerin ödenmeyen kısımları genel hükümlere göre takip ve tahsil edilir.

(15) Başkanlıkça iş ve işlemleri yürütülen uygulama alanlarında, hibe için belirlenen mali sınır aynı kalarak ve kredi için belirlenen mali sınırın üç katını geçmemek üzere yapım için yardıma ilişkin diğer hususlar Bakan tarafından belirlenir.

(16) Bu Karar kapsamında yürütülecek kentsel dönüşüm uygulamalarında hak sahiplerine yapım için yardım verilmesine ilişkin diğer hususların belirlenmesine Bakan yetkilidir.
yürütür.

MADDE 4- (1) Bu Karar yayımı tarihinde yürürlüğe girer.

MADDE 5- (1) Bu Karar hükümlerini Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı

02/02/2024

KİRACI EVİ NASIL BULDUYSA ÖYLE BIRAKMALI.....

1- Yasalarımıza göre, bir kiracı evden çıkarken evi nasıl bırakmalı?

Türk Borçlar Yasası’nın 334’üncü maddesi uyarınca “kiracı kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla kiralananda meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir”.

Dolayısıyla kiracı, olağan kullanımdan dolayı ortaya çıkan eskimeler dışında, kiralananı boşaltıp teslim ederken kira ilişkisinin başladığı dönemdeki haliyle geri vermelidir.
Uygulamada kiralananda bulunan demirbaşların bir listesi ile konutun tam ve sağlam şekilde teslim edildiği belirtilmektedir.
Sözleşmelerde ayrıca kiralananın tahliye esnasında kiracı tarafından yeniden boyatılacağı da belirtilmektedir. Sözleşmede böyle bir yükümlenme varsa kiracı sözleşmenin bu maddesine riayet ederek boya da yaptırmalıdır.

'BİLDİRİM YAPILMAZSA KİRACI HER TÜRLÜ SORUMLULUKTAN KURTULUR
Türk Borçlar Yasası’nın 335’inci maddesinde, “Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır” ibaresi yer alıyor. Dolayısıyla kiraya veren böyle bir durumda vakit kaybetmeden işlemleri yerine getirmelidir

Bu tip bir durumda da bir kişi başkasına hukuka aykırı fiiller neticesinde zarar vermiştir. Bu halde zarar görenin genel hükümler dahilinde zararının giderilmesini talep etme hakkı olacaktır..
Kişinin uğramış olduğu zararlarını tazmin etmesi için hukuk mahkemelerinde dava açması gerekmektedir. Haksız fiillerin ceza sorumluluğunu doğurduğu durumlarda ise ayrıca ceza davası da açılabilir. Kiracının mala zarar verme suçunu işlemiş olması seçeneği de değerlendirilebilir. Bu durumda hapis veya adli para cezasına hükmolunabilir.

İŞTE ADIM ADIM İZLENMESİ GEREKEN ADIMLAR
Bir kiracının, kiralananı zarar vererek teslim etmesi halinde;

-- Kiraya veren hiç vakit kaybetmeden bunları tespit ettirmelidir,
-- Kiracısına yazılı olarak bildirim yapmalıdır,
-- Bu tespit işleminin mahkemeler vasıtası ile yapılması ileride ortaya çıkacak ihtilafı önlemek bakımından önemlidir,
-- Akabinde kiraya veren, bu zararların giderilmesi veya zararların tazminat bedelinin kendisine ödenmesi için kiracısına karşı dava açmalıdır.

24/12/2023

BUNLARI BİLMEDEN ARAZİ - TARLA - ARSA ALMAYIN

1. Tarla eğer 5.000 metrekareden küçük ise yasal olarak ev yapamazsınız.

2. Tarla 5.000 metrekareden büyük olsa bile, kadastral yolu yoksa yine ev yapamazsınız.

3. Tarlanın büyüklüğü 5.000 metrekare üzerinde ise yapacak olduğunuz evin toplam metrajı yani bağımsız bölümün alanı ekstra olarak kabul edilir. Yani, eğer 150 metrekare ev yapacaksanız tarlanız en az 5.150 metrekare olmalıdır. 80 metrekarelik bir ev yapacaksanız tarla 5.080 metrekare olmalıdır.

4. Tarla eğer tarım il müdürlüğü tarafından sınırı çizilmiş ova içindeyse 5.000 metrekareden büyük olsa bile ev yapamazsınız.

5. Sulama kanalı, sulama göleti vb. gibi DSİ çalışması yapılmış sulanabilir arazilerde 5.000 metrekareden büyük olsa bile ev yapamazsınız.

6. Sit alanı içindeyse 5.000 metrekareden büyük olsa bile ev yapamazsınız.

7. Kooperatif hobi bahçesi zaten ev olmaz, yaptığın ev de zaten senin sayılmaz. Aman dikkat. Kooperatif borcuna, varlığına ortak olursunuz, yaptığınız ev kooperatifin ortak malı olur, tek başına hiçbir hak iddia edemezsiniz (yıkılmadığını varsayalım)

8. Konteyner koyulur, prefabrik yapılabilir, bungalov yapılır diye özel bir durum ya da öyle bir müsaade yoktur ruhsatı olmayan herşey kaçaktır.

9. Belediye birşey demiyor yalanları ile yer satılıyor, öyle birşey yoktur, belediye çatır çatır yıkar, cezasını da keser, hatta ceza davası bile açılması için kolluk kuvvetlerine ihbarda bulunur, hapis cezası bile alabilirsiniz. Belediyenin yıkmadığı yani göz yumduğu olsa bile (!) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yıkar, parasını 2 kat olarak belediyeden keser ve bunu bile size ödetir.

10. Elektrik aboneliği olması belediyenin ya da devletin o yapıya izin verdiği, yıkmayacağı anlamına gelmez. Yıkılan bir çok kaçak yapıda elektrik vardır.

11. Yapı kayıt belgesine müracaat edilmiş olması o yapının izinli olduğu ve yıkılmayacağı anlamına gelmez. Belgesiz olan her yapı yıkılabilir.

12. Su çıkar, sondaj vurursun diyen herkese aldanmayın. 150 metre derine inip yine de su bulamayabilirsiniz. Kaldı ki, son birkaç yıldır sondaj yasağı vardır. Kaçak sondaj çalışması yaptığınız tespit edilirse yüzbinlerce lira ceza yiyebilirsiniz, kazılan yere beton dökmek zorunda kalabilirsiniz.

13. Elektriğe suya müracaat ettik, gelecek diyenlere de aldanmayın, milyon TL de verseniz bazı yerlere elektrik ve su asla gelmez, gelse de sizin ömrünüz yetmez.

14. Tarlanın etrafını çevirmeniz oranın vasfını değiştirmez, duvar örmeniz ya da tel örgü çekmeniz orayı arsa yapmaz.

15. Satılık ilanlarında tarlalara satılık ARSA diye yazan çok olur ama arsa satan daha yanlışlıkla TARLA diye ilan vermemiştir. Tarlaya arsa yazanlara dikkat edin. Köy içi imarlı olan yani kırsal yerleşik alan olarak kabul edilen yerlerde bu durum istisnadır. Köy içi alanlar da kayıtlarda tarla olarak geçer ama kadastral yolu olan tarla vasıflı köyiçi yerlere de ev yapabilirsiniz. Yani bir nevi arsa vasıflı olur. Almak istediğiniz yerin köy içi yerleşik alan içinde olup olmadığını belediyeden öğrenebilirsiniz.

16. Köylerde , Kırsal Mahalleler
de Bir yerin ifrazı için parselin Kadastro yoluna cephe olması ve en az 15 metre genişlik 20 metre derinlik sağlaması gerekir.

17. Ne alırsanız alın belediye ile ya da il özel idaresi ile veya Harita Bürosu ve Lisans lı bir harita bürosundan alacağınız bilgiler ışığında karar verin.

25/09/2023

BUNLARI BİLMEDEN ARAZİ - TARLA - ARSA ALMAYIN
1. Tarla eğer 5.000 metrekareden küçük ise yasal olarak ev yapamazsınız.
2. Tarla 5.000 metrekareden büyük olsa bile, kadastral yolu yoksa yine ev yapamazsınız.
3. Tarlanın büyüklüğü 5.000 metrekare üzerinde ise yapacak olduğunuz evin toplam metrajı yani bağımsız bölümün alanı ekstra olarak kabul edilir. Yani, eğer 150 metrekare ev yapacaksanız tarlanız en az 5.150 metrekare olmalıdır. 80 metrekarelik bir ev yapacaksanız tarla 5.080 metrekare olmalıdır.
4. Tarla eğer tarım il müdürlüğü tarafından sınırı çizilmiş ova içindeyse 5.000 metrekareden büyük olsa bile ev yapamazsınız.
5. Sulama kanalı, sulama göleti vb. gibi DSİ çalışması yapılmış sulanabilir arazilerde 5.000 metrekareden büyük olsa bile ev yapamazsınız.
6. Sit alanı içindeyse 5.000 metrekareden büyük olsa bile ev yapamazsınız.
7. Kooperatif hobi bahçesi zaten ev olmaz, yaptığın ev de zaten senin sayılmaz. Aman dikkat. Kooperatif borcuna, varlığına ortak olursunuz, yaptığınız ev kooperatifin ortak malı olur, tek başına hiçbir hak iddia edemezsiniz (yıkılmadığını varsayalım)
8. Konteyner koyulur, prefabrik yapılabilir, bungalov yapılır diye özel bir durum ya da öyle bir müsaade yoktur ruhsatı olmayan herşey kaçaktır.
9. Belediye birşey demiyor yalanları ile yer satılıyor, öyle birşey yoktur, belediye çatır çatır yıkar, cezasını da keser, hatta ceza davası bile açılması için kolluk kuvvetlerine ihbarda bulunur, hapis cezası bile alabilirsiniz. Belediyenin yıkmadığı yani göz yumduğu olsa bile (!) Çevre ve Şehircilik Bakanlığı yıkar, parasını 2 kat olarak belediyeden keser ve bunu bile size ödetir.
10. Elektrik aboneliği olması belediyenin ya da devletin o yapıya izin verdiği, yıkmayacağı anlamına gelmez. Yıkılan bir çok kaçak yapıda elektrik vardır.
11. Yapı kayıt belgesine müracaat edilmiş olması o yapının izinli olduğu ve yıkılmayacağı anlamına gelmez. Belgesiz olan her yapı yıkılabilir.
12. Su çıkar, sondaj vurursun diyen herkese aldanmayın. 150 metre derine inip yine de su bulamayabilirsiniz. Kaldı ki, son birkaç yıldır sondaj yasağı vardır. Kaçak sondaj çalışması yaptığınız tespit edilirse yüzbinlerce lira ceza yiyebilirsiniz, kazılan yere beton dökmek zorunda kalabilirsiniz.
13. Elektriğe suya müracaat ettik, gelecek diyenlere de aldanmayın, milyon TL de verseniz bazı yerlere elektrik ve su asla gelmez, gelse de sizin ömrünüz yetmez.
14. Tarlanın etrafını çevirmeniz oranın vasfını değiştirmez, duvar örmeniz ya da tel örgü çekmeniz orayı arsa yapmaz.
15. Satılık ilanlarında tarlalara satılık ARSA diye yazan çok olur ama arsa satan daha yanlışlıkla TARLA diye ilan vermemiştir. Tarlaya arsa yazanlara dikkat edin. Köy içi imarlı olan yani kırsal yerleşik alan olarak kabul edilen yerlerde bu durum istisnadır. Köy içi alanlar da kayıtlarda tarla olarak geçer ama kadastral yolu olan tarla vasıflı köyiçi yerlere de ev yapabilirsiniz. Yani bir nevi arsa vasıflı olur. Almak istediğiniz yerin köy içi yerleşik alan içinde olup olmadığını belediyeden öğrenebilirsiniz.
16. Köylerde , Kırsal Mahalleler
de Bir yerin ifrazı için parselin Kadastro yoluna cephe olması ve en az 15 metre genişlik 20 metre derinlik sağlaması gerekir.
17. Ne alırsanız alın belediye ile ya da il özel idaresi ile veya Harita Bürosu ve Lisans lı bir harita bürosundan alacağınız bilgiler ışığında karar verin.

01/09/2023

KİRA UYUŞMAZLIKLARINDA YENİ DÖNEM BAŞLADI.......
Gayrimenkul anlaşmazlıklarında bugünden itibaren arabulucuk dönemi başladı. iki tarafın anlaşması halinde yüzde 25 sınırının aşılabileceğini söyledi.Son yıllarda kiralar fahiş oranlarda arttı. Konut bulmak zorlaşırken, ev sahibi ile kiracılar karşı karşıya gelmeye başladı. Mahkemelerde dava yoğunluğu oluşmasının ardından hükümet bu durum nedeniyle kiralarda arabulucu formülü getirdi.

Kira anlaşmazlıklarında artık dava açmadan önce arabuluculuk dönemi bugün başladı. Arabuluculuk düzenlemesi yalnızca mal sahipleri ile kiracılar arasındaki anlaşmazlıkları değil araba, tarla, eşya, hatta kiralık gelinlik gibi anlaşmazlıklarda da arabuluculuğu zorunlu hale getiriyor.

NASIL BAŞVURU YAPILIYOR?

Arabulucuya gitmek isteyen adliyelerdeki arabuluculuk merkezlerinden başvuru yapılıyor. Sonrasında sistemden arabulucu atanıyor, taraflar toplantıya çağırılıyor, Eylül itibarıyla kirada zorunlu arabuluculuk dönemi başlıyor. Alternatif uyuşmazlık çözüm yöntemi' dediğimiz arabuluculuk müessesine zorunlu dava şartı olarak kira davaları da katılıyor. Yine kat mülkiyetinden, komşuluk hukukundan doğan davalar ve ortaklığın giderilmesi davaları zorunlu arabuluculuk kapsamında olacak.

Kira miktarını da konuşabilecek, iki taraf istedikrten sonra yüzde 25 sınırı aşılabilir. Neticede bu iki tarafın rızasına bağlı olan bir şey. Ev sahibi kiracısına yüzde 25'in üzerinde bir kira artışını dikte edemez. Dolayısıyla kiracıyla kiralayan anlaşırsa yol alınabilir.

Arabulucuların bir ay içerisinde iki tarafı uzlaştırdığında konunun mahkemeye intikal etmeden çözülebilecek anlaşma sağlanamadığında ise yargı yolunun açık olduğundan dava açılabilecek......