18/12/2025
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE-1: İLK ADIM
"BİLGİ SAHİBİ OLMADAN İMZA ATMA”
Türkiye, birinci derece deprem kuşağında yer alan ve son yüzyılda Erzincan’dan Kahramanmaraş’a kadar ağır yıkımlar yaşamış bir ülke. Bu acı tablo, sağlıksız ve eski yapı stokunun yenilenmesini zorunlu hâle getirdi.
31 Mayıs 2012’de yayımlanarak yürürlüğe giren 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve buna bağlı uygulama yönetmeliği, tam da bu nedenle hayatımıza girdi: riskli alanlarda ve riskli yapılarda, depreme dayanıklı, fen ve sanat normlarına uygun, güvenli yaşam çevreleri oluşturmak için izlenecek usul ve esasları belirlemek için.
“Bilgi sahibi olmadan fikir sahibi olunmaz” anlayışıyla, aşağıdaki metnin amacı; kentsel dönüşüm sürecini söylentilerden ve kulaktan dolma bilgilerden arındırarak herkes için anlaşılır hâle getirmektir.
Riskli yapı tespitinden tahliyeye, yıkımdan yeni binanın yapılmasına, maliyet paylaşımından çoğunluk oranlarına ve ada bazında tevhit şartlarına kadar sürecin temel adımları, korku veya belirsizlik yaratmak için değil, bilinçli karar verebilmeniz için özetlenmektedir.
6306 SAYILI KANUN KAPSAMINDA KENTSEL DÖNÜŞÜM
Hak Sahipleri İçin Kısa Bilgilendirme Notu:
Bu metin, Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelik uyarınca, riskli yapı ve ada bazında dönüşüm sürecinin ana aşamalarını özetler. Amaç; hak sahiplerinin süreci, haklarını ve sorumluluklarını sade bir dille öğrenmesidir.
1. Sürecin Başlangıcı: Riskli Yapı Tespiti:
1.1. Bir binanın depreme dayanıklılığı hakkında şüphe oluştuğunda,
o Maliklerden biri, kat malikleri kurulu, idare veya Bakanlık tarafından riskli yapı tespiti talep edilir.
o Tespit, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır.
1.2. Lisanslı kuruluş, binada gerekli incelemeleri ve deneyleri yapar; riskli yapı tespit raporu düzenler.
1.3. Rapor, ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü tarafından incelenir; uygun bulunursa riskli yapı kararı verilir ve tapu müdürlüğüne bildirilir.
1.4. Tapu kütüğüne “riskli yapı” şerhi işlenir ve maliklere tebliğ edilir.
2. Riskli Yapı Kararına İtiraz ve Dava:
2.1. Riskli yapı kararına karşı,
o Teknik itiraz, uygulama yönetmeliğine göre kurulan teknik heyete yapılır.
o İtiraz süresi, tebliğ tarihinden itibaren 15 gündür.
2.2. İtiraz reddedilirse veya doğrudan yargı yoluna gidilmek istenirse,
o Malik veya hak sahibi, tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açar.
o Dava açılırken “yürütmenin durdurulması” da istenir; aksi hâlde süreç devam ederken yıkım kararı uygulanabilir.
3. Tahliye ve Yıkım Süreci:
3.1. Riskli yapı kararı kesinleştiğinde,
o Yapı maliklerine tek seferde ve 90 günü aşmamak üzere tahliye ve yıkım için süre verilir.
3.2. Bu süre içinde malikler:
o Binayı boşaltır,
o Kendi imkânlarıyla yıkım işini yaptırır veya belediye/Bakanlık ile iş birliği yapar.
3.3. Verilen süre içinde bina yıktırılmazsa;
o Yıkım idarece yaptırılır,
o Yıkım masrafı maliklerden arsa payları oranında ve en az %20 fazlasıyla tahsil edilir; tahsilat 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsili Hakkında Kanun hükümlerine göre yürütülür.
4. Ada Bazında Uygulama ve Parsellerin Tevhidi:
4.1. Kentsel dönüşüm uygulaması, çoğu durumda ada bazında yapılmak istenir.
o Ada bazında uygulama yapılabilmesi için, ada içindeki parsellerin tevhit (birleştirme) edilmesine karar verilir.
o Tevhit kararı, 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesine göre hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır (fiilen en az % 50+1 arsa payı).
4.2. Salt çoğunlukla alınan tevhit ve uygulama kararı;
o Noter onaylı karar tutanağı hâline getirilir,
o belediyeye ve tapu müdürlüğüne bildirilir,
o imar planına ve uygulama projelerine esas teşkil eder.
4.3. Ada bazında uygulama kararı alınmadan önce,
o Tüm maliklere toplantı çağrısı yapılır,
o Ada ölçeğinde konsept/ön proje hazırlanarak herkesin anlayacağı görsellerle paylaşılır.
5. Proje Aşamaları (Taslak–Avan–Ruhsat Projesi)
Kentsel dönüşüm sürecinde proje geliştirme aşağıdaki adımlarla yürütülür:
5.1. Ön Çalışma ve Konsept Proje:
o Ada ve çevre analizleri yapılır,
o Mevcut imar hakları (TAKS, KAKS/emsal, yükseklik, çatı, çekme mesafeleri, pasaj ve çatı plan notları vb.) belirlenir,
o Maliklerin beklentileri alınır, basit kütle şemaları ve daire dağılımı ortaya konur.
5.2. Avan Proje:
o Blok yerleşimi, kat adedi, daire tipleri, ticaret alanları, otopark, yeşil alan, sosyal tesisler planlanır,
o Her malik için tahmini bağımsız bölüm listesi ve m² dağılımı hazırlanır,
o Belediye ile prensip düzeyinde görüşülür; mümkünse yazılı veya yazılı tutanağa bağlanmış görüş alınır.
5.3. Uygulama (Ruhsat) Projesi:
o Mimari, statik, mekanik, elektrik ve diğer tüm disiplin projeleri mevzuata uygun hazırlanır,
o İmar durumu, ada/parsel tevhitleri ve kat irtifakı işlemleri tamamlanır,
o Belediyece yapı ruhsatı düzenlenir.
5.4. Yapım ve Kat Mülkiyeti:
o İnşaat ruhsata uygun tamamlandığında yapı kullanma izin belgesi alınır,
o Fiilî kullanım durumuna göre kat mülkiyeti kurulur; bağımsız bölümler tapuya ayrı ayrı tescil edilir.
6. Karar Yeter Sayısı: % 50 + 1 (Salt Çoğunluk)
6.1. Riskli yapı yıkıldıktan sonra arsanın değerlendirilmesine ilişkin tüm esaslı kararlar;
o Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır.
o Salt çoğunluk, kişi sayısı üzerinden değil arsa payı/m² büyüklüğü üzerinden hesaplanır.
6.2. Salt çoğunlukla;
o ada bazında mı yoksa parsel bazında mı uygulama yapılacağına,
o hangi müteahhit veya yükleniciyle, hangi paylaşım oranıyla çalışılacağına,
o projelerin onaylanması ve revizyonlarına,
o parsellerin tevhit ve ifrazına ilişkin kararlar alınır.
7. İmza Atmayan Maliklerin Durumu ve Pay Satışı:
7.1. Salt çoğunlukla karar alındıktan sonra;
o Bu karara uymayan ve sözleşme imzalamayan maliklere noter aracılığıyla ihtar çekilir,
o Belirli bir süre içinde (genellikle 15 gün) çoğunlukla aynı şartlarda sözleşme imzalamaları istenir.
7.2. Malik buna rağmen katılmazsa;
o 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi uyarınca, bu malike ait arsa payları için rayiç değer tespiti yaptırılır,
o Bu değer esas alınarak diğer paydaşlara açık artırma ile satış yapılır,
o Paydaşlar almazsa, Hazine veya TOKİ/Bakanlıkça satın alınabilir ya da üçüncü kişilere satılabilir.
7.3. Satış süreci tamamlanıncaya kadar, malikin çoğunlukla aynı şartlarda sözleşmeye katılma imkânı fiilen varlığını korur; hak kaybı yaşanmaması için süreler yakından takip edilir.
7.4. Pay satışına, rayiç değerin çok altında bedelle satış yapıldığı düşünülürse;
o Malik veya mirasçıları, 30 gün içinde idare mahkemesinde satış işleminin iptali davası açabilir.
8. Kat İrtifakı, Kat Mülkiyeti ve Ruhsat Aşamasında Çoğunluk:
8.1. Kat mülkiyeti işlemlerinde kural olarak tüm maliklerin imzası aranır;
o Kentsel dönüşüm uygulamalarında, tapu müdürlükleri çoğunluk kararını, pay satışına ilişkin belgeleri ve Bakanlık/İdare yazılarını esas alarak işlemi tamamlar.
8.2. Ruhsat başvurusu yapılırken;
o Ada veya parsel bazında çoğunluk kararını gösteren noter onaylı karar tutanakları,
o tevhit ve ifraz işlemlerine ilişkin belediye ve tapu belgeleri,
o Maliklerle yüklenici arasında imzalanan sözleşmeler belediyeye sunulur.
8.3. Ada bazında uygulama yapılabilmesi için;
o Ada içindeki parsellerin birleştirilmesine (tevhidine) salt çoğunlukla karar verilir,
o Bu karar imar dosyasına konur,
o Ruhsat ve daha sonra kat mülkiyeti işlemleri bu birleşmiş parsel üzerinden yürütülür.
9. Hak Sahipleri İçin Özet Notlar:
• Riskli yapı tespiti yapılmadan hiçbir malik “yerim elimden gider” korkusuyla acele imza atmaya zorlanmamalıdır.
• Süreç; tespit → itiraz/dava → tahliye ve yıkım → çoğunluk kararı → proje → ruhsat → yeni bağımsız bölüm tapusu sırasıyla yürür.
• Kararlar, artık 2/3 değil; arsa paylarının salt çoğunluğu (en az %50+1) ile alınır.
• Çoğunluk kararı alınsa bile; imza atmayan maliklerin rayiç değerden aşağıda satışa zorlanma riskine karşı süreci dikkatle izlemesi ve gerektiğinde hukukçudan destek alması gerekir.
• Ada bazında, ortak hareket eden maliklerin;
o Daha nitelikli proje elde etme,
o Pasaj, çatı katı, otopark gibi plan notu avantajlarından toplu olarak yararlanma,
o Müteahhit karşısında pazarlık gücü kazanma şansı artar.
