16/03/2016
Konutunuzun ve işyerinizin değerini nasıl belirlersiniz?
Alınacak veya satılacak olan emlağın öncelikle değerinin bilinmesi yani ‘emlakta kıymet takdiri’ gerekiyor. Bu değer ise kayıtlar üzerindeki vergi değeri değil, emlağın gerçek alım satımlardaki rayiç değeri. İşte konutlarda ve işyerlerinde değeri belirlemenin püf noktaları...
Konutunuzun veya işyerinizin değerinin bilinmesi, bir başka deyişle ‘kıymet takdiri’ çok önemli, bunu bilip değer artırıcı noktaları öğrenmek de... Avrupa Emlak Komisyoncuları Derneği eski Başkanı ve MKE Emlak’ın sahibi Mehmet Keklik, konut ve işyerinde değer nasıl hesaplanır ve değeri artırmak nelerle mümkündür, EmlakJet için anlattı.
Peki konutun değerini neler belirler?
• Konutun bulunduğu semtin özellikleri, o çevredeki yaşam standardı, eğitim ve iş imkânları, ekonomik ve ticari hareketlilik, ulaşım imkânları önem taşır.
• Bunların dışında binanın apartman veya müstakil bir ev oluşu, yapının kat adedi, komşuluk ilişkileri, komşuların ekonomik, kültürel ve eğitim düzeyleri önemlidir.
• Binanın yapı tarzı, kullanılan malzemenin kalitesi önemlidir. Konutun dışında ve içinde ne tür malzeme kullanıldığına dikkat etmek gerekir. Konut alındıktan sonra tadilat yapılması planlanıyor ise bu tadilatın maliyetini de hesaba katmak gerekir. Tadilat kapsamlı olacaksa içi yapılmamış, kaba inşaatı bitmiş bir yer almak daha karlı olabilir. Ancak her zaman hatırlanmalıdır ki, konutun içi (yani halk arasında ince işi diye tarif edilen işleri) tahmin edilenden çok masraflıdır. Genelde ustalık işlerinde “Evdeki hesap çarşıya uymaz”
• Konutun cephesi, güneş görüp görmemesi, ısınma tarzı, aidatı olup olmadığı, elektrik, su gibi borcu olup olmaması önemlidir.
• Kooperatif inşaatlarında size satılmak istenen konutun geriye ne kadar aidat borcu kaldığı, ödemelerin ne kadar daha süreceği bilinmelidir. Ucuz sanıp alacağınız kooperatif dairesinin yüksek bir borcu olabilir. Bunun için kooperatif inşaatlarından yer alırken kooperatif yönetiminden borcunu gösterir yazı alınması son derece önemlidir. Aksi halde, “Astarı yüzünü geçebilir”
• Binanın iskân belgesinin alınıp alınmadığı, tapuda cins değişikliğinin yapılıp yapılmadığı da bilinmelidir. Bunları siz yaptıracaksanız her biri için harç, vergi, masraf ödemeniz gerekecektir. Ayrıca bir sürü bürokrasi işlemi ile uğraşırsınız.
• Genel olarak parka, ana caddeye, güzel bir manzaraya bakan, görüş alanı açık olan binalar değerlidir. Alış veriş merkezlerine yakın yerler değerlidir.
İşyerlerinin değerinde önünden geçen yaya sayısı etkili!
İşyerlerinin değeri yapılabilecek işlere göre değişir. Aynı caddede veya aynı işhanında, aynı çarşıda bulunan işyerlerinin değeri bile farklılık arz edebilir. İşyeri değerlemesinde aşağıdaki kıstasları göz önünde tutmakta yarar vardır:
• Bir işyerinin değeri bir işgünü sürecinde önünden geçen yaya sayısına göre hesaplanır. İşyeri araçlara hitap eden bir işyeri ise bu hesaba yayadan çok yanından geçen araç sayısını katmak gerekir. Örneğin benzin istasyonlarının değeri önünden geçen araç sayısına göre hesaplanır.
• İşyerlerinde yapılabilecek işe göre elde edilebilecek gelir hesaplanmalı işyerinin değeri ona göre belirlenmelidir.
• İşyeri alıcının kendisi tarafından işletilmeyecekse, yatırım amaçlı alınıyorsa getirebileceği yıllık kira getirisi hesaplanmalıdır.
• İşyerinin hitap ettiği çevrenin sosyal ve kültürel yapısı, ekonomik gücü, harcama alışkanlıkları işyerinin değerinde hesaba katılmalıdır.
• İşyerinin yapı tarzı, kullanılmış olan malzemenin kalitesi, kullanılabilir net yüzölçümü, yapılması düşünülen işe göre tadilata elverişli olup, olmaması önemlidir.
Önemli Not: Kıymet takdiri yaparken tapu üzerindeki kısıtlamaları emlağın değerinden düşmek gerekir. Alınacak gayrimenkulün tapusu üzerinde haciz, ipotek, irtifak gibi haklar varsa bu hakların mevcut kıymetlerini belirleyip, takdir edilen kıymet üzerinden mahsup edilmesi gerekir. Örneğin, kıymeti 100.000 –TL. Belirlenen bir emlakın tapusu üzerinde 40.000 –TL. Haciz varsa, bu emlak için en çok 60.000 TL. ödemeniz lazımdır.
