08/11/2013
Yatırım için arsa mı; arazi mi; konut mu; işyeri mi?
Para zor kazanılır, kolay kaybedilir. Para dediğimiz, civaya benzer, akışkandır. Yanlış adresi sevmez; gittiği adres yanlışsa hızlı bir şekilde yön değiştirir. Bir de dikkate almamız gereken "Kar tenhada, para pintide eğleşir" atasözümüz vardır.
İnsanlar zorluk yaşamamak için tasarruflarını gayrimenkulde değerlendiriyor. Bir taraftan borç yüküne girerek tasarruf yapıyor, diğer taraftan ise o güne kadar yaptığı tasarrufların reel bazda faizden daha fazla getirmesini istiyorlar.
Dünya para ve sermaye piyasaları şu an hiç olmadığı kadar çalkantılı. Yıllarca 280-310 dolar bandında gezinen altın 2 bin dolardan döndü. Uzun yıllar ortalaması 30 dolar civarı olan petrolün varili 200 doları gördü, şimdilerde ise 100 dolar civarından işlem görüyor. Özetle her yatırım enstrümanı can yakmaya da zengin etmeye de hazır.
Dünyada hisse senetlerine yatırım yapıp ilk milyar doları kazanarak tarihe geçen Warren Buffet genelde gayrimenkul, özelde ise konut yatırımına pek itibar etmez. İnsanlara tasarruflarını borsada değerlendirmesini önerir. Buffet belki doğru söylüyor ama tek yanlışı herkesin borsadan kendisi gibi iyi anladığını zannetmesi. Borsa başlı başına uzmanlık isteyen bir iştir. Eminim anlayanlar için borsa çok iyi fırsatlar barındırıyordur. ABD'nin efsane müteahhiti ya da "Emlak Kralı" Donald Trump ise borsaya ve sermaye piyasalarına pek güvenmez. Kâğıda para yatırmak ona hiç rasyonel gelmez. Yapılacak yatırımın "taş" ve "toprak" gibi sağlam olmasını önerir. Doğal olarak tasarrufların ve yatırımların emlak sektörüne yapılmasını tavsiye eder.
Türkiye'ye bakarsak: Türkiye'de her yatırım enstrümanı tam bir kurtlar sofrası! Ama Türkiye tıpkı ABD gibi dinamik bir ülke. Türkiye'yi "küçük ABD" yapmak isteyen rahmetli Cumhurbaşkanımız Turgut Özal bugünkü Türkiye'yi görseydi eminim gurur duyardı. Bence Türkiye'de yatırım ve tasarrufların mantalitesini bildiğiniz sürece tüm enstrümanlara yatırım yapılabilir. Önemli olan işin mantığını anlamanız ve bilmeniz. Bugün Türkiye'de emlak ve konut yatırımı konusunda çok ciddi bir bilinç oluştu. Bu konuda (mütevazı olmayacağım) benim de önemli katkım var ve bu bilinç artarak devam edecek.
Konumuza dönelim: Emlak ve konutta yatırım nereye yapılmalı?
1) Kira gelirine ihtiyacınız yoksa önceliğiniz arsa ve arazi yatırımı olsun. Yaşadığınız kentin toplam nüfusu artıyorsa, bu kentin gelişme akslarını tercih edin. 5-10 yıl ilerisini düşünüyorsanız arsa, daha uzun vadeli düşünüyorsanız arazi yatırımı yapın. "Bağ babadan zeytin deden kalmalı" sözünü bilmeyen yoktur. Arsa emeklilik, arazi ise çocuklar için alınır.
Şair Şaban Abak: "Yaralarımdan dökülen kabuk gibisin dünya," diyordu. 11 Eylül 2011'den sonra dünya baş döndürücü bir hızla gelişmeye başladı. İnternetle birlikte dünya hızlı bir değişme girmişti. Şimdi değişim çok daha hızlı bir şekilde sürüyor. Değişim ve gelişim bu hızla giderse emeklilik için alınan arsalar genç yaşlarda, çocuklar ve torunlar için alınan arsa ise orta yaşlarda prim yapacak. Arsa alırken kentlerin gelişme akslarını seçin. Bir şehir birden fazla yöne gelişiyorsa en hızlı gelişen yönü tercih edin. Hızlı gelişen yön yavaş gelişen yönlere oranla daha fazla getiri sağlar.
2) Kira gelirine ihtiyacınız varsa önceliğinizin dükkan geliri olmasına özen gösterin. Dükkan kiracısı genelde ödemesini düzenli yapar. Kiraya verirken 4 duvar yeterlidir ancak dükkan sahibi dükkanını yani ekmek teknesini en güzel şekilde dizayn etmek, bakım ve onarım masraflarını üstlenmek mecburiyetindedir.
Konut kiracısı ise öyle değildir. Kiracı istemese bile oturduğu konutu yıpratır, tahrip eder. Konutta kiracı çıktıktan sonra evin ciddi bir şekilde elden geçirilmesi gerekir. Bu yüzden son yıllarda konutlarda "hızlı" eskiyen malzemeler kullanılıyor.
Eskiden A tipi ofislerde "10 yılda bir bakım" kuralı vardı. Bu kurala göre kullanılmaya başlanmasının üzerinden 10 yıl geçtiğinde, içi yenilenmeyen ve tesisatları elden geçirilmeyen ofis sınıf düşerek "B tipi" ofis olurdu. Şimdi yeni yapılan evlere bakıyorum, çoğunun malzemesi 5 yılda eskiyor. 10 yıl dayanacak malzeme bulmak zor. Bu konuda konut yapan şirketleri suçlamamalı. "Hızlı eskimeyen" malzemeler var da onlar mı kullanmıyor?
Sonuç olarak konutta bakım maliyetlerini ve evin boş kalma süresini unutmamak gerekiyor. Krediyle ev alanlar, evi zamanında teslim alacak ve teslim aldığı gün kiraya verecek gibi bir psikoloji içinde. Yatırım bu kadar stresi sevmez. Hele ki konut yatırımı hiç sevmez. Stresle iş yapmanın hiçbir mantığı yok. Genelde bu durumlarda evdeki hesap çarşıya pek uymaz, her şey ucu ucuna yetişmez. Yüksek enflasyon döneminde "temel" aşamasında "topraktan alıp" inşaat tamamlandığında satmak gibi bir eğilim vardı. Düşük enflasyon döneminde bu yöntem yüksek beklentiye girmemek koşuluyla geçerliliğini hala sürdürüyor. Düşük enflasyon ortamında, satın aldığınız konutun getirisi enflasyon ya da faiz oranlarının biraz üzerindeyse ve üstüne bir de kira getirisi ilave edilirse bu iyi bir yatırım olduğu anlamına gelir.
3) Dükkan yatırımı yapacaksanız metrekare bazlı fiyat çok bir anlam ifade etmez. Daha çok kira çarpanına kafa yorun. Yapacağınız yatırımı brüt kaç aylık kira getirisiyle amorti edeceğiniz çok önemlidir.
İstanbul'da bu yıla kadar dükkânlarda büyük fırsatlar vardı. Özellikle gelişme akslarında ve sanayi sitelerinde kira çarpanı 100'ün altına kadar düşebiliyordu. Son 1 yılda dükkanların kira çarpanları fazla yükseldi. İstanbul ortalaması 150 kira çarpanını geçti, 200'e doğru ilerliyor. Bana göre kira çarpanı aynı olsa bile dükkanı konuta tercih etmek gerekir. Bunun nedenini yukarıda belirtmiştim. Gelişme akslarında ve yeni yapılan projelerin altında satılan dükkanlar uzun vadeli düşünenler için iyi fırsatlar barındırıyor.
Yaşamın yeni başladığı lokasyonlarda kira çarpanı ile hareket etmek yanıltıcı olabilir; çünkü lokasyonda doluluk oranının yükselmesi, daha da önemlisi yüzde 100'e ulaşması beraberinde ciddi prim getirir. Bu durumda uzun vadeli düşünmeyenlerin bu tür yatırımlardan uzak durması gerekir.
Türkiye'de ev alma kararını genelde kadınlar verir. Gayrimenkulde konut odaklı düşünürler. Kadınlar açısından varsa yoksa konuttur. Onlara göre dükkan, arsa ve arazi yatırım aracı olarak görülmez. Hâlbuki dükkanlardaki potansiyeli algılayabilmiş olsalardı bugün dükkanların kira çarpanı konutun neredeyse iki katına çıkmıştı.
4) Her gün emlak üzerine soruları yanıtladığım tebernuskirecci.com.tr'da sık karşılaştığım sorulardan biridir: Kirada oturuyorum; yatırım için ev almak istiyorum. Kirada oturan birinin yatırım için ev almasını "Ayranı yok içmeye" sözüne benzetirim. Özelikle İstanbul'da yaşayan okurlarıma her zaman ne yapıp edip bir ev almalarını öneririm. Ev sahibi olmak her zaman önemlidir. İstanbul'da bir eviniz varsa her açıdan işiniz kolaydır. Geleceğinizle ilgili bir karar verirken rahat davranırsınız. Strese girmezsiniz, rahat olursunuz. Türkiye'de son 10 yılda siyasal istikrarın devam etmesi emlak fiyatlarını çok yükseltti. Bugün İstanbul küresel sermayenin yeni merkezlerinden biri olma konumunda yer alıyor. Türkiye'de siyasal istikrar devam ettiği sürece emlak yükselişi de buna paralel olarak ilerleyecektir.
Neye yatırım yaptığınız önemli ama daha önemlisi neyi, ne kadara aldığınızdır. 100 bin TL'ye alıp 500 TL'ye kiraya verebileceğiniz bir ev 100 bin TL'ye alıp 200-300 TL'ye kiraya vereceğiniz bir dükkana tercih edilir. Yani bir gayrimenkul türünün müptelası olmayın. Düşünürken matematiksel verilerle hareket edin. Kazanacağınızı anladığınız zaman harekete geçin. Kazanç görmediğiniz zaman nakitte kalın. Nakitte kalabilmek büyük bir meziyettir. Nakit her zaman fırsatları ayağınıza getirir. Hiçbir gayrimenkulün "ateşli" alıcısı olmayın. Heyecanla alım yapmayın. Hiçbir yere saldırmayın. Yavaş ve soğukkanlı hareket edin. Gayrimenkulde kısa, orta ve uzun vadede kazançlı çıkmanın yolu alırken kazanacağınız fiyattan alabilmektir. Alırken kazançlı değilseniz iyi bir yatırım yaptığınızı düşünmeyin. İstanbul'da maceraperest yatırımcı çok. Özellikle yurtdışında yaşayan vatandaşlarımız buna çok kolay kanıyor. Araştırma yapmadıkları için söylenilenlerin hepsine inanmaya hazır durumdalar. Arsa ve arazi yatırımı yapacakların özellikle dikkatli olması gerekiyor. İstanbul'un gelişme akslarında, olmayacak arsalar olmayacak fiyatlardan satılmaya çalışılıyor. Öyle ki satılan fiyatlardan alım yapılsa, arsanın gelecek 5 ya da 10 yılda aynı fiyata satılabilmesi mümkün değil.
Ticarette Kayserililerin çok iyi bir özelliği vardır: Bir malı almadan önce satmayı düşünürler. Siz de bir gayrimenkulü almadan önce satmayı düşünün. Almak kolay, satmak zor iştir. Sıkıştığınız zaman satmak ise daha zor iş. Konu Kayserililerden açılınca Sur Yapı'nın patronu Altan Elmas'ı anmamak olmaz. Altan Bey'in meşhur bir sözü vardır: "2 Niğdeli 1 Kayserili; 3 Kayserili 1 Konyalı yapmaz." Tabi Altan Bey'in nereli olduğunu merak ettiniz değil mi? Altan Elmas Erzincanlıdır. Ne zaman bu sözü kullansa kendisini kızdırmak için hemen sorarım: "Kaç Konyalı 1 Erzincanlı yapar?" Altan Bey: "Yok ya bizim Erzincanlılar pek ticaretten anlamaz" der. Yakın zamana kadar öyle olduğunu düşünüyordum fakat bu yıl konutta ciro açısından ilk 20'de olan şirketleri sıralayınca dikkatimi çeken şey: İlk 20'de 4 Erzincanlı var. Şimdi siz bu Erzincanlıları da merak edersiniz; hemen yanıtlayayım: Soyak, Torunlar, Sur Yapı ve İnanlar İnşaat. Bu ara da konut sektöründe Konyalı patronlardan İsmail Öncel, İbrahim Okka, Mahmut Okka ve Teoman Rıza Güneri'nin kulaklarını çınlatalım.
DAP Yapı'nın patronu Ziya Yılmaz'ın özellikle satış elemanlarına çok sık yaptığı bir vurgu vardır. Ziya Bey der ki: "100 bin dolar tesadüfen kazanılabilir. 200 bin dolar tesadüfen kazanılabilir. 500 bin dolar tesadüfen kazanılabilir. Ama 1 milyon dolar kesinlikle tesadüfen kazanılamaz. 1 milyon dolar ve üzeri para kazanabilen adam akıllı adamdır. Kimseye yalan söylemeyin ama 1 milyon doları olana kesinlikle yalan söylemeyin."
Konu şehirlerden açılmışken ticari yetenek çok farklı bir şeydir. Ticari yetenek açısından baktığımızda Siirtliler, Darendeliler, Gürünlüler, Ermenekliler, Aksekililer, Gaziantepliler, Rizeliler, Trabzonlular ve Oflular çok farklı bir noktadadır. Hayatı algılama ve ticarette başarılı olma konusunda Türkiye'nin diğer şehirlerinden ayrılırlar. Bu şehir ve ilçelerden olanların ticarette başarılı olmaları bir tesadüf olmasa gerek. Tabi bu şehirlerin hiçbirinden olmayıp da ticarette çok başarılı olanlar vardır. Bunlara en iyi örnek Fer Yapı'nın patronlarından Ramadan Kumova'dır. Kumova Balkan göçmeni bir ailenin çocuğu. Çocukluğunda Kapalı Çarşı'da akrabalarının yanında çıraklık yapmış. Geleneksel ticareti çok iyi kavramış. Müşteriye çay mı kahve mi içeceği sorulduğunda, alışveriş yapmayacak bir müşteriye kahve getirmenin ayıp sayıldığı bir ortamda yetişmiş. Üstüne bir de Boğaziçi Üniversitesi'nde inşaat mühendisliği okuyunca ortaya başarılı bir patron çıkıyor.
Daha önce yazdığım yazılarda ortaokul ve lise yıllarında ders kaynatma konusunda gayet başarılı bir öğrenci olduğumu belirtmiştim. Derslerde çok başarısız ama ders kaynatmada olağanüstü başarılıydım. Tabi insan öğrenciliğinde iyi ders kaynatınca yazar olduğunda da gördüğünüz gibi konuyu dağıtıyor. Bu yeteneğin tek iyi tarafı gazetecilikte soru sorduğunuzda karşı tarafın soruyu kaynatmasına izin vermiyorsunuz. Televizyon programlarımı izleyenler bilir. İzlemeyenler de arşivine emlakkulisi.tv'den ulaşabilir. Sorduğum her sorunun mutlaka yanıtını alırım. Hababam Sınıfı'ndaki "Mahmut Hoca" gibi hissederim kendimi.
Tekrar konumuza dönecek olursak, gayrimenkul uzun vadeli düşünmeyi gerektirir. Kısa vadeli düşünenler için uygun bir yatırım aracı değildir. Kısa zamanda büyük para kazanmak isteyenlere kumarhaneleri öneriyorum. Şanslılarsa kumarhanelerde çok büyük fırsatlar yakalayabilirler. Tabi o kadar şanslı bir insanın kumarhanede ne işinin olduğunu sorgulamak gerekir.
Bilgi ve becerisine güvenenler için para ve sermaye piyasalarında ciddi potansiyel var ama para ve sermaye piyasaları yüksek gerilim hattına benzer. Hatayı kaldırmaz, anında çarpar. Gayrimenkulde kısa vadede para kazanılamaz mı? Tabi ki kazanılabilir. Kazananlar var ama bu kazancın nedeni temelde siyasal istikrardır. Rüzgar ters döndüğü zaman kazancın da sonu gelir. Piyasada yaptığı projelerle yatırımcısına para kazandıran şirketler var. Böyle şirketler hızlı büyüyor, her yıl cirosunu katlıyor. Özellikle konut piyasasında çok güçlü bir eleme sistemi vardır. Bu sistem çok sessiz ve derinden işler. İşini iyi yapanı yükseltir, işini kötü yapanı ise tarihin derinliklerine gönderir. Hiç şakası yoktur. Bu sistem sadece fısıltı gazetesiyle çalışır.
İşyeri ve konut yatırımı yaparken işini iyi yapan ve "kazandıran" şirketleri tercih edin. "Doymuş" fiyattan ev satan ve bunu bir prensip haline getiren şirketlerden uzak durun. Daha önce de belirttiğim gibi doğru bir lokasyonda doğru bir şirketten doğru bir projede ve doğru bir fiyattan aldığınız gayrimenkul size bol kazanç getirir. Özetle gayrimenkul yatırımı yaparken uzun vadeli düşünün. Kısa vadeli düşünmeyin. Kısa vadeli düşünüyorsanız kesinlikle gayrimenkul yatırımı yapmayın. Gayrimenkul yatırımı yaparken ayağınızı yorganınıza göre uzatın. Aylık gelirinizin en fazla yüzde 40'ına taksit ödeyecek şekilde yatırım ya da alım yapın. Altına imza atacağınız borcun toplamı 3 yıllık gelirinizi geçmesin. Emlakta fırsatlar hiç bitmez. Fırsatın birini kaçırdığınız için üzülmeyin. Gözünüzü dört açın. Mutlaka çok daha iyi fırsatlar kapıdadır ve onları keşfetmenizi bekliyordur.
Realize etmediğiniz sürece kazanç ya da zarardan bahsedilemez. Birileri size bir gayrimenkulü satarken çok değerleneceğinden bahsediyorsa anlattıklarına şüphe ile yaklaşın. Özellikle kısa sürede değerleneceğini söyleyenlere neden sattıklarını mutlaka sorun. Buna benzer bir olayı ben yaşadım. Martı GYO'nun patronu Emre Narin televizyon programıma konuktu. Israrla Çerkezköy'de yaptıkları Narinpark projesinin çok değerleneceğini söylüyordu. Fiyatlarda prim potansiyeli olduğunu vurguluyordu. Kira çarpanı açısından 150 ile 180 arasında bir değerden bahsediyordu. Ben de dayanamadım sordum: "O zaman bu kadar değerli evleri neden satıyorsunuz? Nasıl olsa GYO'sunuz. Porföyünüze koyun." Emre Bey'in yanıtı kısa oldu: "Öyle yapacağız" dedi. Emre Narin Narinpark'taki evleri GYO'nun portföyüne koydu mu bilmiyorum ama eşim 60 bin TL'ye oradan bir ev almıştı. Projenin danışmanı Neşe Bayatlı Aydıner (Neşe Hanım'ın evlilik soyadını özellikle belirtiyorum. Yoksa kocası Prof. Dr. Derya Aydıner kızar) vasıtasıyla 500 TL'ye kiraya verdi. Kira çarpanı 120'ydi. Bulunmayacak bir yatırım fırsatı. Üstelik evi alırken Neşe Hanım öyle bir indirim de yaptırtmadı, sadece peşinatta kolaylık sağladı.
Piyasalarda çok iyi fırsatlar var: Yeter ki değerlendirmesini bilin ve araştırın. Ne aldığınız önemli ama daha da önemlisi ne kadara aldığınız.
Tebernüş Kireçci, Emlakkulisi
Türkiye'nin tek emlak uzmanı Gazeteci-Yazar Tebernüş Kireçci'nin kişisel sayfası. İletişim bilgileri. Gayrimenkul ile igili tüm soruları buradan yanıt
