22/05/2019
Sevgili ve Saygıdeğer Meslektaşlarım;
TDUB’da görev alacak değerleme uzmanı meslektaşlarıma genel olarak hatırlatmak istediğim birkaç konu var. Bu işin içerisinde olan kişilerin saygınlığının korunması, bu işin düzeyli bir meslek haline gelmesi için öncelikle tüm dünya genelinde nasıl bir gelişim göstermiş incelemek, araştırmalar yapmak ve bol bol okumak zaman içerisinde çok ciddi kazanımlar olarak geri dönecektir.
Hatırlatmak istediğim bazı konular şunlar;
1. Lisanslı Şirket veya Lisanslı Uzman
Gelişmiş veya gelişmekte olan ülkelere, hatta bazı az gelişmiş ülkelere baktığımızda değerleme işlerinin yalnızca belirli şirketlerin yapması gibi bir zorunluluk olmadığını görebiliriz. Çok uzağa gitmeden, ülkemizde bu konuda yazılan yazılar, araştırmalar, makaleler göstermektedir ki, özellikle Avrupa ülkelerinde veya ABD’de lisanslı değerleme şirketi gibi bir kavrama rastlayamamaktayız ya da şu veya şu yetkisi olan şirketler çalışılması zorunludur gibi bir kavrama da ulaşamamaktayız. Bu konuda tek istisna İspanya olarak görünmektedir. İspanya’da merkez bankasının listesinde yer alan şirketler mortgage değerlemeleri yapmaktadır. Ancak bunun da tartışmalı olduğu ve sistemin eksiklerinin olduğu, hatta bu tür bir uygulamanın da kaldırılabileceğini düşünmek, belki de tüm Avrupa ülkeleri ile kıyaslandığında, makul görülebilir.
Avrupa ve ABD’de uzmanların veya bu işin eğitimini almış kişilerin önemi büyüktür. Çok küçük ölçekli (birkaç kişilik) değerleme şirketlerinden, tek başına değerleme yapan uzmanlara veya bu işi dünya genelinde yaygın bir ağda yapan şirketlere kadar çok geniş bir yelpaze görmemiz de mümkündür. Örneğin İngiltere’de değerleme uzmanları veya değerleme şirketlerinin çoğu şahıs işletmeleri olarak göze çarpmaktadır ki İngiltere bu alanda yakın zamanda 150. yılını devirmiştir.
Nitekim bazı yazılarda kurumsal değerleme uzmanlığı gibi ifadelerle de karşılaştığımızı görebiliriz. Değerleme uzmanlığı bireysel bir faaliyet olduğundan ve kurumsal kelimesi ile bir arada kullanmak kavram karmaşası oluşturabilir. Ayrıca kurumsallık ifadesinin de ülkemizde çoğunlukla tamamen yanlış anlaşıldığının da altını çizmek gereklidir. Kurumsallık çok fazla ciro yapmak veya çok fazla personel çalıştırmak değildir; örneğin birkaç kişi ile oldukça kurumsal bir yapı kurabilirsiniz. Dolayısıyla değerleme uzmanlarının kurumsallaşması gibi bir ifade kavram karmaşası oluşturabileceği gibi, tanımların net kavranmaması da kişilerin yanlış fikirler edinmesine yol açabilir. Dünya ölçeğinde zorunlu olarak bazı şirketlere değerleme yaptırılması ile ilgili somut örneklere ulaşamadığımız için bu durumda dünya kabul gören değerleme uzmanlığı ifadesini ülkemize kurumsal değerleme uzmanlığı şeklinde bir şirket gibi görmek konusu irdelenmeli ve tartışılmalıdır.
Genel olarak belirli şirketler işaret edilerek bu listedekilerin değerleme yapması zorunluluğu gibi bir örneğe İspanya haricinde rastlamak güç olsa da, her otoritenin kendi koşul ve şartlarını belirleyerek, kendi alanında hizmet alacağı kuruluşların yetkilerinin belirlenmesine ilişkin uluslararası alanda bir kısıtlılık da olmadığını görüyoruz.
2. Değerleme Şirketleri
Değerleme şirketleri genel olarak hizmet veren şirketlerdir. Dolayısıyla sermaye şirketi olarak kar amacının ön plana çıkması işin doğası ile çelişebilir. Nitekim küçük işletme veya şahıs şirketi olarak baktığımızda da karlılık bir noktada önemlidir. Avrupa ölçeğine baktığımızda değerleme şirketlerinin işin asıl aktörü olan değerleme uzmanlarına sağladığı en büyük katkılardan bir tanesinin mesleki sorumluluk sigortası olduğunu görebiliriz. Dolayısıyla bireysel olarak çalışmak istemeyen veya ya da birkaç kişi bir araya gelerek şirket olarak bu tür bir sigorta masrafına katlanmak istemeyen değerleme uzmanları bir şirket çatısı altında da çalışabilmektedirler. Ülkemizde bu tür bir sigorta uygulamasının kaldırılmasının sektörü biraz daha geriye götüreceğini düşünmekteyim. Dolayısıyla zorunluluklardan ziyade aradaki uyumun sağlanabileceği ve bunların sağlandığı örneklerin incelendiği bir yapılanma değerleme şirketleri ile değerleme uzmanlarını bir arada tutup, mesleğe saygınlık kazandıracaktır.
3. Etik Davranış
Ülkemizde en büyük sorun yaşadığımız konu işin etik boyutudur. Genelleme yapmadan baktığımızda, değerleme uzmanları, başka değerleme uzmanlarının iş yapmasının önünü kesmeye çalışmakta, lisans verilmesinin durdurulmasını desteklemekte, mağdur olan ve bu işe girmek isteyen kişilerin haklarının yenmesini desteklemektedir. Değerleme şirketleri açısından da bakıldığında, şirket sayısının azalması, çoğu şirketin batması, asıl kazanç şekli olarak görülmektedir. Bu bakış açıları tamamen yanlıştır. Yeni çocuk da doğmasın demek gibi bir durumdur. Eğer yaptığımız işe inancımız tam ise, teknik kapasitemiz üstün ise, nitelikli isek, tecrübe ve bilgimiz çok ise, meziyetlerimiz yüksek ise bırakalım bir milyon değerleme uzmanı ve bin tane de değerleme şirketi olsun; zaten nitelikli kişiler veya şirketler isek bir şekilde piyasanın talep göstereceği kişi veya şirketler olacağızdır.
Eğer şirket veya uzman sınırlamasını düşünüyorsak, o zaman yaptığımız işin özellikli bir vasfı yok demektir. Yani herkes bu işi kolaylıkla yapabilir demektir. O zaman da bu kadar yüksek perdeden mesleğimizi övmemiz de anlamsız olacaktır. Kendine güvenen insanların veya mesleğin gerçekten nitelikli bir meslek olduğuna inanan insanların bu tür korkular veya endişeler beslemesini doğru bulmuyorum. En büyük etik problem bu noktada başlıyor.
4. Son 10 Yılda Değerleme Sektöründe Ülkemizdeki Değişmeler
Değerleme sektöründeki düzenlemeler belirli bir aşamaya geldiğinde, sektörü elinde tutan bankaların bireyler ile çalıştıklarını gördük. Nitekim bu doğru bir başlangıç ve geliştirilmesi gereken bir yöntem iken, bir anda bankaların bu operasyon yükünü şirketlere vermeye başladığını gördük; sonra da bu şirketlerin sadece SPK ve/ya BDDK listesinde olması zorunluluğu ortaya çıktı. Bankalar, daha sonra şirketlere yükledikleri bu sorumluluğa yenilerini eklediler. Sonuç itibariyle bir at yarışı haline gelen değerleme işi, 1,20 günde rapor teslimi; 1 günün altında rapor teslimi, vs ile kapışırken, BDDK yönetmeliği gündeme geldi. Bu süreçte çözüm ortaklığı denen bir sistem kuruldu ve bu sisteme öncülük edenler, daha sonra bu sistemden en çok şikayet edenler oldular belki de. Sonuçta SPK tebliğ taslağı ile tüm işlerin çok sert duvarlarla örülü hale getirilmesi gündeme geldi.
Başlangıçta saygı duyulan bu iş kolu, zaman içerisinde saygınlığını yitirdi; zamanında çok kıymetli olan uzmanlar, herkesin itip kaktığı kişiler olmaya başladılar. Ticari kaygılar da zamanla arttı. Demek ki, zamanla çok büyük ilerlemeler kat edilmesine rağmen, aslında mesleğin itibarı veya meslek olma özelliğini de azalttık.
Dolayısıyla, Avrupa örneklerinde olduğu gibi insan temelli bir yapının tekrar kurulması önem kazanmaktadır. Nitekim Avrupa örneklerinde değerleme uzmanları birliği adlı kurumları görüyoruz; değerleme şirketleri birliği gibi kurumlardan ziyade. Bu kurumlara da uzmanlar üye olmakta ve bu kuruluşlar uzmanları denetlemektedir. Yani en baştan uzman temelli bir denetim mekanizması ve serbestlik ile sektör incelenebilir ve örneklerden hareket edilerek yeni düzenlemeler hayata geçirilebilir.
5. Dünyadaki Kötü Uygulamalar
İngiltere’de 150. yılı kutlanan bu alanı, ABD’de 1800’lü yılların sonunda görmemiz mümkündür. ABD’deki kuruluşların asıl statülerine kavuşmaları ise büyük buhrandan sonra olmuştur. Büyük buhranın en önemli tetikleyenlerinden bir tanesinin sektörlerin tekelleşmesi olduğu bazı ekonomistler tarafından savunulmaktadır. Değerleme alanına baktığımızda bir kişi veya bir şirketin değerleme sektöründe büyük payı aldığı ve sektörü de şekillendirdiğine benzer verilerin olduğunu okuduğumu hatırlıyorum. Bunun da finans sektörü ile ilgili büyük buhrana tuz ve biber olduğunu söylememiz herhalde yanlış olmaz. Sonrasında ABD’de değerleme ilgili otoritelerin görevleri değişmiş, unvanları değişmiş, yeni otoriteler eklenmiştir. Dolayısıyla serbest piyasa koşullarında sadece belirli kişi veya kuruluşlara bırakılmış bir değerleme sektörünün ülke ekonomisine de zararlarının olacağını düşünmek hata olmayacaktır.
6. Yapmak Yerine Yaptırmamak
Etik davranış hatası olarak da bahsettiğim bu konuyu daha geniş çerçevede ele alırsak, bu tür bakış açısı sektörün daha niteliksizleşmesine yol açacaktır. Sadece belirli kişiler tarafından yapılabilen, yeni kişilerin dahil edilmediği, gelişime ve değişime kapalı bir grup; her işin kolayına kaçacaktır. Zaten herhangi bir rekabet ve kalite endişesi kalmadığı için, iş daha da vasıfız ve kolay hale dönecek; daha kolay yoldan para kazanma şeklinde bir yapıya bürünecektir.
Amaç, bu iş kolunun daha nitelikli, vasıflı ve neticede saygın olmasını sağlamak ise bir şeyleri yaptırmamak yerine bir şeyler yaparak ön plana çıkmak veya bir şeyler üretmek olmalıdır. Bir şeyler üretenin kazandığı bir ortamda da milyonlarca değerleme uzmanı veya şirketi olsa dahi, bu kalite koşullarını veya bu vasıfları sağlamayanların sektörde kalması güçleşecektir.
Sonuç olarak uzman sayısını veya şirket sayısını kısıtlamak veya bu kısıtlamalara gidilmese bile bazı kişi veya şirketlerin herhangi bir nitelik, vasıf, vb üstünlüğü olmadan sektörden bolca para kazanması ve sektörün belli başlı birkaç kişi veya kuruma kalması, bu işin niteliğine ve saygınlığına zarar verecektir. Kötü örnek olarak verilen olayda bahsettiğim sadece sınırlı sayıda kişi veya şirketin iş yapmasının önünün açılması, diğerlerinin iş yapmasının önlenmesi sadece mevzuatlar ile kişi / şirket sayısının sınırlandırılması şeklinde değil, dolaylı yollardan da olabilir. Amaç mesleğin saygınlığa ve niteliğe kavuşmasını tekrar sağlamak ise, bu geniş çaplı, nitelikli, araştırmacı, vasıflı kişilerin çokluğu ve iş yapabilmelerinin sağlanması ile olacaktır.
7. Yasaklar
Danimarka, ABD veya bazı diğer ülkelere baktığımızda değerleme uzmanlarının emlakçılık faaliyeti de yaptığını görebiliyoruz. Hatta insanlar da bunun avantajından yararlanarak işlerini daha kaliteli çözebiliyorlar. Bu ülkelerde hiçbir sorun yaşanmıyor. Hatta emlakçıların camlarına baktığınızda “free valuation” (ücretsiz değerleme) yazılarını da görebilirsiniz. Bundan değerleme uzmanları asla rahatsız olmuyor. O acenta bir değerleme uzmanı ile çalışarak değerleme faaliyetinin masraflarını kendisi karşılayabiliyor; ya da bünyesinde bir değerleme uzmanı barındırabiliyor; ya da emlakçı kendisi de değerleme yapabiliyor. Bu durumların hiç kimseye bir zararı yokken ve insanlar on yıllar boyunca bunu devam ettirmelerine rağmen, bizde neredeyse herkes birbirinden rahatsız olmak için fırsat kolluyor. Yapılan işi herkes yapabilir ise zaten o iş hakkında bu kadar yazmaya gerek yok; eğer yapılan iş nitelikli bir iş ve herkes yapamaz ise bırakalım yapmak isteyenler denesin, yapabiliyorlar mı görelim. O yapamaz, o yapmasın, bu yapmasın demek yerine kendi işlerimize odaklanmak daha doğru olacaktır kanısındayım.
8. Zorunluluklar
Baktığımızda değerleme hizmeti şu kişilerden veya şu şirketlerden alınmalıdır gibi zorunluluklara alıştık ve bunu da hiç irdelemiyoruz. Aslında serbest piyasa koşullarında insanların dilediği hizmeti, dilediğinden almasının önü açık olsa nasıl olur acaba? Lisanslı uzmandan / şirketten hizmet almak zorunda olmasa nasıl olurdu? Acaba daha mı saygın olurdu bu meslek?
Aldığınız hizmetleri düşünün (örneğin oto lastiği değiştirme, temizlik hizmeti, vs…), hangi kuruluştan veya kişiden daha kaliteli ve doğru hizmet alıyorsanız ona doğru yönelmiyor musunuz? Peki değerleme sektöründe zorunluluklar olmasa, sonuç nasıl olurdu? İnsanlar bu değerleme uzmanı benim her dediğimi yapıyor diye ona mı yönelirdi; yoksa kendine güvenilen ve kaliteli iş yapan uzmanların raporları mı kabul görür, bunlar geçerli sayılır, bunların hazırladığı raporları kurumlar kabul eder ve piyasa doğrudan niteliksiz insanları eler miydi? (Tabi burada Avrupa’daki bakış açısıyla konuya yaklaşıyoruz, uzmanlar üzerinden hareket ederek).
9. Ülkemiz Çok Farklı, Uluslararası Uygulamalar Adapte Edilemez Hatası
En baştan beri, yasal durum, mevcut durum gibi kavramlar ile ülkemizin uluslararası standartlara uymasının neredeyse imkansız olduğu, yapılaşma ile ilgili sorunların/hataların çokluğu gibi kavramlardan bahsedildiğini duyduk. Ancak uluslararası standartlar genel olarak tüm uygulamaları kapsadığından aslında uygulanabilir nitelikte olmasına veya kabul gören yayın veya kitaplarda bu tür durumlarda yapılması gerekenler açıklandığı halde; bizler okuyup araştırmadığımız ve öğrenmek için çok uğraşmadığımız için uygulanamaz dedik ve yasal ve mevcut değer altında iki kavram geliştirdik. Bunların dünyada başka karşılığı var mı bilmiyorum ama, bu durumun bize kolaylık sağladığını düşünsek de uluslararası mecradan, standartlardan, literatürden ve akademiden uzaklaştırdığını söylemek herhalde yanlış olmaz.
10. Dünyanın Neresindeyiz?
Çok hızlı bir şekilde gelişen, kendini geliştiren ve üst üste taşları dizmeye başlayan sektör, maalesef son birkaç yılda çıkar kaygıları, maddi hırslar, işin uzaktan bakanlar için çok karlı bir yatırım gibi görünmesi, vb. gibi nedenlerden ötürü ilerlediği adımları kaybetmiş, hatta belki de başlangıç noktasından daha geriye gitmeye bile başlamış şeklinde yorum yapanlar ile karşılaşmak mümkündür. Hırslarımız yüzünden sektörü geriye götürdüğümüz şu dönemlerde dünyada sosyal değer gibi kavramlar tartışılmaktadır. Teoriden oldukça uzak kalmamız, yapılan bu iş kolunu kulaktan dolma bilgilere veya sadece tecrübeye dayalı bırakmaktadır. Bir örnek vermek gerekirse, işinde çok iyi bir usta, bir kolonun devrilebileceğini sezgileri ile veya tecrübeleri ile anlayabilirken; teorik altyapı ile gelen bir mühendis kolonun durumunu sağlıklı analiz edebilecek; usta kolon devrilmeden devrilebileceğini tahmin edemezken, mühendis devrileceğini önceden hesaplayarak devrilmeden önlem alabilecektir. Dolayısıyla teoriden koparak sadece alaylı veya sadece birilerinden bu işin öğrenilmesi kolonun yıkılmadan önce yıkılabileceğini analiz edebilmekten bizleri uzaklaştırmaktadır.
Dolayısıyla Avrupa veya ABD’deki akademik yayınların, derslerin, okulların, kitapların, vs biraz takipçisi olmak, ülkemizde de üniversitelerimizde verilen eğitimlere daha fazla eğilmek, onlarla daha ilgili olmak fayda getirecektir. Nitekim üniversitelerimizin, ticari kaygılardan uzak olarak, yapmış olduğu bu çalışmalar, araştırmalar, hepimize bir yol gösterici olacaktır.
11. Seçimler
Değerleme uzmanları analitik düşünebilen ve bağımsız hareket edebilen kişilerdir. Kandırılmaları mümkün olmamalıdır. Kandırılıabiliyorlarsa zaten yukarıdaki tüm konuları konuşmanın veya bu iş kolunun geleceği hakkında yorum yapmanın da bir anlamı yoktur.
Değerleme uzmanı, ben şuna oy veriyorum veya biz şunları destekliyoruz diyerek başkalarının fikir ve yönlendirmeleri ile hareket edecek ise yapılacak değerlemelerin sağlığından her zaman şüphe etmeliyiz.
Değerleme uzmanı olarak bakış metodolojimiz bir grup listesi elimize verildi diyerek düşünmeden, irdelemeden bir şeyler yapmak olmamalıdır. Bizler bağımsız iradesiyle karar verebilen, basiretli uzmanlar olarak bilinmeliyiz. Mesleği, eski saygınlığına kazandıracak davranış biçimi de bu olmalıdır. Eğer basiretli davranma yeteneğini kaybetmiş bireyler olarak söylenen yöne meyil edip, kendi düşüncemizi ortaya koyamıyor veya bir fikir oluşturamıyorsak; maalesef bu meslek daha da itibarsızlaşmaya, daha da kötü hallere düşmeye devam edecektir. Bundan zarar görecek olanlar değerleme uzmanlarıdır. Hür iradeyle karar vermek, söylemlere dikkat etmek ve en önemlisi de elimize tutuşturulan listelere körü körüne oy vermemek gelecek için önemlidir düşüncesindeyim. Her yönden, gruptan, kurumdan, vs ayrı ayrı kişileri seçerek kurullarda farklı farklı seslerin olmasının sektöre faydası olacağı kanaatindeyim.
Tüm adaylara başarılar dilerim.
Saygılarımla
Karat Taşınmaz Değerleme A.Ş. (Özgür Yücel Göncüoğlu)
(Tüzel Kişilik Yönetim Kurulu Adayı)
