15/01/2026
🔴Danıştaydan gayrimenkul alım-satımlarında gösterilen düşük tapu harcına ilişkin emsal karar tapu sahiplerini sevindirdi.
Gayrimenkul alanlara ve satanlara vergi dairelerinden bu aralar aşağıdaki gibi yazılar gelmektedir.
Mealen; sen tapuda evin bedelini düşük gösterdin. Aslında bölgedeki rayiç bedeller benim tespit ettiğim kadar. Gel eksik bildirdiğin bedeli artırıp tapu harcını öde.
Bu uygulamanın hukuki bir yanı yok. Zira;
📌 Tapuda yapılan satışlarda belediyelerden temin edilen vergi değeri (uygulamada rayiç bedel yazısı denir) üzerinden satış yapılır. Kredi kullanılan ve kredi tutarının vergi değerinden fazla olduğu hallerde ise kredi tutarından düşük yapılmasına izin verilmez. Ancak bir gayrimenkul değerleme raporu aranmaz. Paranın güvence bedeline yatırılması gibi bir zorunluluk da yoktur.
📌 Ben bölgedeki rayiç bedelleri tespit ettim, o da şu aralıkta demek de hatalıdır. Zira belirsiz tespitlere dayalı, neye göre olduğu belli olmayan, evin özelliklerinden kaynaklı olmayan afaki rayiç bedel aralıklarının bir anlamı yoktur.
📌 Alıcı veya satıcının ikrarı yoksa, alıcı veya satıcı arasında tapuda gösterilenden daha fazla bir para alışverişi olduğu vergi idaresince tespit edilmemişse, sırf bu tip yazılara dayalı olarak tapu harcı ödetme dayatması yapılamaz.
📌 Danıştay 9. Dairesi bir kanun yararına bozma kararında diyor ki "...tapu harcına esas alınan matrahın gerçekte olandan düşük beyan edildiği hususunun somut olarak ortaya konulamadığı görüldüğünden, eksik incelemeye dayanılarak yapılan cezalı tarhiyatta ve bu tarhiyatın kaldırılması istemiyle açılan davanın reddine yönelik vergi mahkemesi kararında hukuka uygunluk bulunmamaktadır…" (T. 20.05.2021, E. 2020/6223, K. 2021/3075 (Resmi Gazete: T. 14.07.2021, S. 31541).
📌 Yani idare, alıcı ve satıcı arasında fazladan para ödendiğini ve tapudaki bedelin düşük gösterildiğini somut olarak ispatlamadığı (örneğin bankadan yapılan para transferi gibi) ispatlamadığı sürece bu yazılar bir anlam ifade etmiyor. Alıcı ve satıcılar bu yazıları alınca "ben tapuda gösterdiğimden daha fazlasını almadım/vermedim" diye cevap verse, idarenin yapacağı sonraki işlemlerin hepsi hukuka aykırı olacaktır.
📌 İdare bu durumda bu aralar alıcı ve satıcıları takdir komisyonuna sevk ederek takdir komisyonu kararına istinaden cezalı tapu harcı hesaplayıp ihbarname marifetiyle tebliğ etmekte. Somut tespit olmayan durumlarda açılacak davaların, yukarıda belirttilen kanun yararına bozma kararının gerekçesinde yazılı nedenlerle iptal edileceği yayınlanan emsal kararla ortaya konulmaktadır.
