Ozbagci Gayrimenkul

03/01/2022

TÜRKİYE ISTATIK KURUMU (TUİK) KURUMU AÇIKLAMASI OCAK 2022 KİRA ARTIŞ ORANI %19,60 OLARAK AÇIKLANMIŞTIR.....

13/04/2021

02/08/2017

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, otopark yönetmeliğinde köklü değişikliklere gidiyor. Bakanlığın hazırladığı ve görüşe açtığı yeni otopark yönetmeliği taslağına göre, önceden 3 daire için en az 1 otopark yeri ayırma şartı bulunurken artık her daire için otopark zorunluluğu geliyor.
Konutta mutlaka olacak
Taslakta, ‘otopark bedeli’ ile ilgili değişikliğe gidildi. Mevcut yönetmelikte, otopark ihtiyacı karşılanamayan durumlarda belediye veya valilik otopark bedeli alıyordu. Yeni taslakta, otopark bedelini kimin hangi usullere göre alacağına ilişkin maddelerin yer aldığı bölüm kaldırıldı. Taslakta yalnızca “Parselinde veya yapıda otopark tesisi mümkün olmadığı takdirde yönetmeliğe uygun olarak otopark bedeli istenir” ibaresi yer aldı. Ayrıca otopark yapılması mümkün olmayan durumlarda zorunlu otoparkın azami 250 metrekarelik yürüme mesafesinde olma şartı konuldu. Ancak toplu konutinşaatlarında, kamu kurum ve kuruluşları, sinema, tiyatro gibi yapılarda, hastanelerde ve otellerde otopark ihtiyacının parselinde veya bina bünyesinde karşılanması zorunlu oldu. Yönetmeliğin
1 Ocak 2018’de yürürlüğe girmesi planlanıyor.
Ruhsat verilmeyecek
Taslakta, her daireye en az bir araç için otopark zorunluluğu getirilirken, dükkan, mağaza, bankada 30 metrekareye, market, alışveriş merkezinde 20 metrekareye, otellere her 3 odaya, hastanelerde 75 metrekareye, ibadet yerlerinde 100 metrekareye en az bir araçlık otopark yeri ayrılması şartı da yer alıyor. Otopark yeri ayrılmadıkça binalara yapı ruhsatı, bu otoparklar hazır hale getirilmedikçe de yapı kullanım izni verilmeyecek.

Taslağa, mevcut yönetmelikte yer almayan tanımlar da girdi. Açık otopark, ada içi otopark, mekanik otopark, ortak otopark uygulaması, yeraltı otoparkı, Park Et-Devam Et Otoparkı gibi yeni ibareler taslağa eklendi.

50 park yerinden biri elektrikli araca
- Otoparklarda her 50 park yerinden biri, elektrikli araçlara uygun olarak düzenlenecek.
- Açık otoparkların zemini su geçiren malzemeden olacak.
- Yönetmelik taslağında, bisikletliler için de yeni düzenleme yer alıyor. Buna göre, bütün otopark türlerinde, otopark alanının yüzde 1’i kadar ilave bir alan, bisiklet ve motosiklet park yeri olarak ayrılacak.
- Yaya alanları ve kaldırımları otopark olarak düzenlenemeyecek ve kullanılamayacak.
- Toplu taşıma istasyonu, durak ya da aktarma noktalarına en çok 500 metre mesafede tesis edilen “Park et-Devam et” otopark alanları ayrılacak.

15/07/2017

Tarlaya yapılabilecek yapı ile ilgili maddeler imar mevzuatında açık bir şekilde belirtilmiştir. Bu maddeler şöyle sıralanabilir:

İnşaat alanı katsayısı yüzde 5’i geçmemelidir
Yapı inşaat alanları toplamda kesinlikle 250 m2’yi geçmemelidir
Saçak seviyelerinin tabii zeminden yüksekliği (6.50) m’yi ve 2 katı aşmamalıdır
Yol ve parselin sınırlarına 5 metreden fazla yakınlaşmamak koşulu ile ev inşaatına izin verilir.
Tarlaya Yapılabilecek Ev İçin Örnek

3 dönüm bir tarlaya, 3 dönümün yüzde 5’i 150 metrekaredir. Yani tarlanın üzerine 150 metrekare bir yapı inşa edebilirsiniz gibi görünüyor. Fakat aynı hesabı 6 dönüm bir tarla için yaparsak; 6 dönümün yüzde 5’i 300 metrekaredir. Burada dikkat edilmesi gereken şeylerden biri yukarda da belirttiğimiz gibi üst sınır 250 metrekare, yani yüzde 5’den çıkan sonuç 300 metrekare olmasına rağmen sizin tarlaya yapabileceğiniz maksimum inşaat alanı 250 metrekare olmak zorundadır.

Belediye Mücavir Alan Sınırları Dışında Planı Bulunmayan Köy ve Mezraların Yerleşik Alanlarında Uygulanacak Esaslara göre maddeler şu şekilde açıkça belirtilmiştir:

Madde 49 - Parsel büyüklükleri hakkındaki hükümlere uymayan parsellerde, uygun hale getirilmedikçe yeni yapı ve ilave yapı yapılmasına izin verilmez.

Madde 50- (Değişik: RG-2/9/1999-23804) İfraz edilmedikçe bir parsel üzerine köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca yapılacak konut, tarımsal ve hayvancılık amaçlı yapılar ve bunların lüzumlu müştemilat binaları dışında birden fazla yapı yapılamaz. Ancak, bir yapıda birden fazla bağımsız bölüm yapılabilir.

Madde 51- (Değişik: RG-2/9/1999-23804) Köy ve mezraların yerleşik alanlarında ve civarında bir parselde köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca yapılacak tarımsal ve hayvancılık amaçlı yapıların ve konut yapılarının müştemilat dahil taban alanı kat sayısı %40'ı geçemez.

Madde 52 - Köy ve mezraların yerleşik alanlarında 2 kat (6.50) metreden fazla katlı bina yapılamaz. Meyilden dolayı birden fazla kat kazanılamaz. Zemin döşemesi üstü tabii zemine (0.50) metreden fazla gömülü olan hacimler ikamete tahsis edilemez.

Madde 53 - Çatı yapılması halinde kiremit kaplamalı çatıların % 33 meyille yapılması ve civarın karakterine uyulması lazımdır. Saçaklar (1.20) metreyi aşmayacak şekilde lüzumu kadar genişlikte yapılabilir.

Madde 54 - Parsel dışına taşan çıkma yapılamaz. Çıkmalar, bitişik veya blok nizamında komşu sınırına (2.00) metreden fazla yaklaşamaz. Saçaklar, (0.20) metreyi geçmeyen çıkıntılar, bina içine dahil edilmemek şartı ile çıkma sayılmaz.

Madde 55 - Her müstakil ev veya dairede en az; 1 oturma odası, 1 yatak odası, 1 mutfak veya yemek pişirme yeri, 1 banyo veya yıkanma yeri, 1 hela bulunacaktır.

Madde 56 - Genel olarak konut, otel, iş hanı, büro, mağaza, dükkan ve benzeri, içerisinde insan oturan, yatılan veya çalışılan binaların taban döşeme kaplaması üzerinden tavan kaplaması altına kadar olan yükseklikleri (2.40) metreden, düğün ve oyun salonları, kahvehane ve benzeri gibi halkın toplu olarak uzun süre içinde kaldığı mahallerin yükseklikleri ise (3.50) metreden az olamaz.

14/06/2017

Geriye Dönük Kira Artışı İstenebilir Mi ?

Ev, işyeri gibi gayrimenkulleri kiralamak için mal sahibiyle kiracı arasında kira sözleşmesi imzalanmaktadır. Kira sözleşmeleri hazırlanırken kira süresi belirtilebilir ya da süresiz olarak yapılabilir. Süreli kira sözleşmelerinin süresi bittiğinde sözleşme de sona erer, herhangi bir bildirim yapılmasına gerek yoktur.

Süreli kira sözleşmesinin süresi bittiği taktirde sözleşmeyi yenilemek mümkündür. Süresiz kira sözleşmeleri de tarafların isteğiyle tekrarlanabilir ya da düzenlenebilir.

Kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde mal sahibi kira bedeline zam yapabilmektedir. Fakat ev sahibi zam yapma hakkını kullanırken kanunen belirlenmiş üfe artış oranına sadık kalmak zorundadır.

Mal sahibinin geçmiş aylara dönük kira artışı talep etmesi birçok kiracının kafasında soru işareti oluşturmaktadır. Yukarıdaki bilgilerin ışığında "Geriye Dönük Kira Artışı İstenebilir Mi? " sorusunun yanıtını şu şekilde verebiliriz :

Kira bedeliyle alakalı sorunlarda, bedelin belirlenmesi için dava açabilmek her zaman mümkündür. Ancak bu dava yeni kira döneminin başlangıcını takip eden otuz günlük süre içinde açılmalıdır. Eğer mal sahibi bu süreçte kiracıya zam yapacağını haber veren bir bildirimde bulunmuşsa, davayı yeni kira döneminin sonuna kadar da açabilme hakkına sahiptir.

Dava yeni kira döneminin son aylarında sonuçlansa dahi, kiracı mahkemenin belirlediği yeni kira bedelini yeni kira döneminin başlangıcına göre ödemek zorundadır. Örnek vermek gerekirse; Yeni kira yılının başlangıcı Ocak ayıdır ve dava da Ocak ayında açılmıştır. Bu süre içinde kiracı kira bedelini 1000 TL olarak ödemektedir. Dava Eylül ayında sonuçlanır ve mahkeme yeni kira bedelini 1050 TL olarak belirlemiştir. Bu halde kiracı Ocak'tan Eylül'e kadar eksik ödediği 450 ( 50*9=450 ) TL'yi ödemekle yükümlü olur.

04/06/2017

Kat yüksekliği , binanın herhangi bir katının döşeme üstünden bir üstteki katının döşeme üstüne kadar olan mesafedir.

Kat Yüksekliği Kaç Metre Olmalıdır ? Apartmanda Kat Yüksekliği , İş Yerinde Kat Yüksekliği

Kat yükseklikleri uygulama imar planında daha fazla belirtilmemiş ise genel olarak ;

Ticaret bölgelerinde ve zemin kat ticaret olarak belirlenen yerlerde :

zemin katlarda 4.50 m. ,

asma katlı zemin katlarda 5.50 m. ,

diğer katlarda 3.8 m.

Konut bölgelerinde ise :

zemin katlarda 4.0 m . ,

diğer katlarda 3.5 m. kabul edilerek uygulama yapılabilir.

Bu bentte belirtilen kat yükseklikleri dikkate alınmadan bina yükseliği verilen planlarda bu bende göre değerlendirme yapılıp bina yüksekliği revize edilinceye kadar uygulamalar bu bentte belirtilen kat yükseklikleri ile plandaki veya planda belirlenmemişse yönetmelikte belirlenen kat adedinin çarpılması sonucu bulunan bina yüksekliğine göre gerçekleştirilebilir.

Ancak bir adada aynı yoldan yüz alan parsellerin dörtte üçünün yürürlükteki planın kat adedine göre yapılaşmamış olması halinde mevcut teşekkül dikkate alınır. Tesisat katının yüksekliği normal kat yükseliğini aşamaz.

28/04/2017

Önceki konularda imar planlarından ve çeşitlerinden bahsetmiştik. Nazım imar planı , genellikle 1/ 5000 - 1/ 25000 ölçekli olup Büyükşehirlerde Büyükşehir Belediyesi tarafından yapılır.

Soru : Büyükşehirlerde İlçe Belediyeleri Nazım İmar Planı Yapar Mı ?

Cevap : Hayır , Büyükşehirlerde plan kararlarını Büyükşehir belediyesi verir. Büyükşehirler de ilçe belediyeleri sadece Büyükşehir tarafından yapılan nazım imar planlarına bağlı kalmak şartıyla 1/ 1000 ölçekli uygulama imar planı yaparlar. Bu planlarda tekrar Büyükşehir in onayına gider. Büyükşehir Belediye Meclisi bu planları geldiği şekliyle veya tadilen onaylama yetkisine sahiptir.

29/03/2017

Yapılandırma işlemi yapınca bankaya ceza öder miyim?

Transfer işlemlerinde de yapılandırma işlemlerinde de mevcut ödeme planınızda değişiklik olacağı için kalan anaparanız üzerinden 36 ay vadeye kadar olan kredileriniz içi yüzde 1, 36 ayın üzerinde vadesi olan kredileriniz için ise yüzde 2 oranında yasal ceza alınabilmektedir. Bu oranlar uygulanabilecek cezaların üst limiti olduğu gibi ceza alınacak oran bankanın insiyatifindedir.

Transfer işleminde karşılacağınız ek masraflar

Transfer işleminde yapılandırmada olduğu gibi yasal ceza dışında, evinize yeniden konut eksperi geleceğinden, tapuda ipotek değişikliğinden dolayı sizden ekspertiz ve ipotek masraflarını karşılamanız istenecektir. Bu masraflar size ek külfet olarak görünüyor olsa da konut kredinizi transfer edeceğiniz bankanın fazia oranındaki düşüşü de hesaba kattığınızda ciddi karlar elde edebilirsiniz. Üstelik bankaların belirli zamanlarda yaptığı kampanyalar ile ekspertiz ücretini de ödemek zorunda olmayabilirsiniz.

Transfer İşlemlerinde İzlenecek Adımlar

Birinci aşama değerlendirme aşaması ve ikinci aşama kullanım aşaması olarak genel iki süreçten oluşan kredi transferinin ilk sürecinde yeni konut alımında olduğu gibi bankalar kredi talebinizi yeniden değerlendirmeye alır.

Değerlendirme Aşaması

1) Öncelikli olarak transfer işlemini gerçekleştireceğiniz bankaya karar verdikten sonra, gelir belgesi, tapu fotokopisi ve kimlik belgeniz ile bankaya başvuru yapabilirsiniz. Başvurudan sonra banka şubesi sizlere olumlu veya olumsuz dönüş yapacaktır.

2) Yanıtın olumlu olması durumunda transfer işlemi gerçekleştireceğiniz banka, kredinizin bulunduğu bankadan kapama yazısı isteyecektir. (Önemli bir ayrıntı; bazı bankalar bu yazıyı sadece krdi borçlusuna vermektedir.)

3) Yeni banka kapama yazısı eline ulaştıktan sonra evinize eksper gönderecektir. İstisnai durumlar dışında eski ekspertiz raporları kabul edilmemektedir.

4) Eğer ekspertiz raporunuz olumlu ise kullanım aşaması adımlarına geçeceksiniz.

Kullanım Aşaması

1) Bankanın tapu görevlisi ile birlikte konutun üzerine 2. derece ipotek konulacaktır.

2) İpotek işleminden sonra yeni banka, borçlu olduğunuz bankadan güncel borç bilginizi isteyecektir.

3) Gelen güncel borç bilgisi üzerine kapama yazısındaki güncel borç bakiyesi üzerinden yeni kredi açılışı yapılacaktır.

4) Banka, ipotek kaldırma yazısını yeni bankanuza gönderecektir.

5) Tapuda, ipotek kaldırma yazısına istinaden ilk bankanın ipoteği kaldırılacak ve transfer ettiğini bankanın ipoteği 2. dereceden 1. derece ipoteğe geçecek ve tüm işlemleriniz tamamlanmış olacaktır.

Bu aşamalar doğrultusunda dikkat etmeniz gereken tek husu doğru bankayı seçerek kar sağlayabilmektir.

25/03/2017

Tapu tahsis belgesi kadastro planları ve ıslah imarları yapıldıktan sonra hak sahiplerine verilecek olan esas tapuyu teşkil etmektedir. Peki, tapu tahsisi mirasçılara geçer mi?

Tapu tahsis belgesi, imar ve gecekondu mevzuatı çerçevesinde; Hazine, belediye, Vakıflar Genel Müdürlüğü ve il özel idarelerinin müstakilen sahip oldukları taşınmazlar üzerinde 2981 sayılı Kanun ile belirlenen çerçevede ilgili kişilere tanınan “şahsi hak” belgesi olarak tanımlanmaktadır.

Bu belge, kaçak gecekondu yapı sahiplerine tapu vermenin başlangıcı olmak üzere, Hazine, belediye, il özel idaresi ve Vakıflar Genel Müdürlüğü’nün arsa ve arazilerine yapılmış gecekondulara ıslah imar planları yapılıncaya kadar devletin güvence vermesi olarak nitelenebilecek bir “ön tapu belgesi” olarak da tanımlanabilir.

Tapu tahsisi ile ilgili esaslarda 6306 sayılı yasa önem teşkil etmektedir. Yasa gereğince, tapu tahsis belgesi olan vatandaşların tapu tahsis belgesini tapuya çevirme süreleri 3 yıl ile sınırlandırılmış bulunmaktadır.

İmar uygulamalarının yapılmadığı bir yerde ilgili adına mülkiyet hakkının tescilinin "ifa imkânsızlığı" gerekçesi ile mümkün olmadığı kabul edilmektedir. Ayrıca, bu belgenin konusu olan arsa-arazi ile ilgili mali yükümlülüklerin hak sahibi kişi tarafından yerine getirilmesi şartı da bulunmalıdır.

Tapu tahsis belgesi ile elde edilen şahsi hak; tapu senedi ile elde edilen aynı nitelikteki mülkiyet hakkı gibi mirasçılara geçmektedir. Ayrıca, hak sahibi bu hakkını üçüncü kişilere de devredebilmektedir.



Bu Yazıyı Paylaş : Facebook'ta PaylaşTwitter'da Paylaş

07/03/2017

Depozito Nedir?

Kiracıdan kira sözleşmesi başlangıcında oluşabilecek hasarları ve faturalarını (su,
elektrik, doğalgaz, aidat vb.)karşılamak üzere alınan bedeldir.

Bu konuyla ilgili kira sözleşmesinde şöyle bir maddeye yer verilebilir: Kiracıdan
1000 tl depozito alınmış olup, konutta herhangi bir hasar veya ödenmemiş bir fatura
kalmadığı taktirde kendisine iade edilecek, aksi taktirde hasar veya borç bedeli
mahsup edilecektir.

Kiracı hiçbir şekilde depozitoyu son ayın kirası olarak kullanamaz. Gayrimenkulün
satılması halinde, eski malikle yapılmış olan kira sözleşmesi şartları yeni malik
için de geçerlidir. Bu durumda eski maliğe verilmiş olan depozito bedeli yeni malikten
tahsil edilebilir.

03/03/2017

İskan Olmadan / Alınmadan Kat Mülkiyeti Alınır Mı ?
İnşaatı bitirilen bir yapı ( bina ) üzerine kurulan mülkiyet hakkına Kat Mülkiyeti denmektedir. Hak sahiplerine ise Kat Maliki...
Kat mülkiyeti hassas bir konudur , bu sebeple kat mülkiyeti alınırken neler gerekli , iskan olmadan kat mülkiyet alınabilir mi gibi soruların cevapları iyi bilinmelidir.
Bağımsız Mülkiyet Hakları , 634 sayılı Kanunda belirtildiği gibi :
- Daire
- Kat
- İş Bürosu
- Dükkan
- Mağaza
- Mahzen
- Depo
gibi bağımsız bölümlere kuralabiliyor. Bu kurulan mülkiyet hakkına da Kat Mülkiyeti deniyor.
İskan Ruhsatı Olmadan Kat Mülkiyeti Alınır Mı ? Kat Mülkiyeti İçin Neler Gereklidir ?
- Gayrimenkulun dış cepheleri ve iç taksimatı bağımsız bölüm , eklenen ve ortak yerlerinin ölçüleri açık bir şekilde göstererek bir mimar ya da mühendis tarafından yapılan ve gayrimenkulun sahibi ( maliki ) ya da tüm hissedarları tarafından imzalanan ve içerisinde belirtilenlerin doğruluğu Belediyece tasdik edilen proje ve birden fazla yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet planı ile Belediyece verilen Yapı Kullanma Belgesi gerekiyor.
- Bağımsız bölümlerin kullanım tarzına ve birden fazla yapının varlığı durumunda bu yapıların özelliklerine göre 28. maddedeki esaslar doğrultusunda hazırlanmış , kat mülkiyetini kuran malik ( sahip ) ya da malikler tarafından imzalanmış bir yönetim planı.
Sonuç :
Kısaca özetlemek gerekirse , Yapı Kullanım İzni olarak belirtilen İskan Belgesi zorunlu bir belgedir. Bu belge olmadan kat mülkiyeti alınamaz.

31/12/2016

Nice mutlu yıllara