04/04/2017
EV SAHİBİ OLMAK İSTERKEN, CEBİNİZDEKİ PARANIZDAN OLMAYIN !!
Son yıllarda ‘topraktan alım’ şeklinde taşınmaz sahibi olma çabası günümüzde oldukça yaygınlaştı. Lakin topraktan taşınmaz sahibi olmak isteyenleri ülkemiz şartlarında zorlu süreçler bekliyor olabilir:
Şöyle ki;
Bedelini ödediğiniz taşınmazı zamanında teslim alamayabilirsiniz.Taşınmaz sözleşmede belirtilen özellik ve yapıda olmayabilir. Hatta bedelini ödediğiniz taşınmaz size hiç teslim edilmeyebilir.
Uygulamada daha ucuz maliyette taşınmaz sahibi olmak adına böyle durumlarla karşılaşmamak adına neler yapılacağı bu çalışmamızın temel gayesidir.
Topraktan taşınmaz satın alırken mutlaka; yüklenici/müteahhit ile ‘Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi’ imzalayınız.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Bu sözleşme her iki tarafa da borç yükleyen bir sözleşmedir. Sözleşmenin temel tasviri; yüklenici/müteahhit/vaad eden; belli bir taşınmazı satmayı, vaad alan ise bu taşınmazı satın almayı birbirlerine karşı borçlanır.
Sözleşmenin şekil şartı;Türk Borçlar Kanunu 29. ve Noterlik Kanununun 60/3 ve 89 maddeleri uyarınca yetkili memur önünde açıklayıp bu konuda düzenlenecek resmi senedin hep birlikte imzalanmasına bağlıdır. Bu şekilde yapılmayan satış vaadi sözleşmeleri geçerli değildir. Uygulamada taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri genellikle NOTER ARACILIĞIYLA yapılmaktadır.
EZCÜMLE, NOTERDE YAPILMAYAN TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ, RESMİ ŞEKİL ŞARTINA AYKIRILIK TEŞKİL EDER.
Müteahhit/yüklenici ile “adi bir kağıt” üzerinde yapılan sözleşme vatandaşa taşınmazın tapusunu alma hakkı vermez; sadece ödenilen parayı geri alma hakkı verir. Aslen resmi şekilde yapılan Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi dahi; taşınmazın tapusunu almayı garantilemez.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi’ ne uymayan taraf açısından hangi hükme göre, ne talep edilebilir?
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’ nun 122. maddesi :
“Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.”
Bu hükümle birlikte taşınmazı süresinde ve akde uygun olarak tamamlamayan yahut teslim etmeyen yükleniciye/müteahhite kusurun yüklenemeyeceği ispat edilmedikçe; vatandaşın zararından doğan sorumluluk yüklenebilecektir.
Satış vaadi sözleşmelerinde borçlunun edimini yerine getirmemesinden dolayı karşılaması gereken zarar müspet zarardır. Çünkü, borç ifa edilmiş olsaydı; alacaklının mal varlığına hem borcun konusunu teşkil eden şey (satış vaadine konu teşkil eden eşyanın mülkiyeti) fiilen girmiş, hem de vatandaş bundan başka bitmiş daire, işyerini kiraya verme, gelir sağlama vs. gibi kazançlar elde etmiş olacaktı.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi gereğince müteahhit; vatandaşa daireyi yapıp teslim etmemişse müteahhitin TBK’ nın 112. maddesi uyarınca ödemesi gereken tazminat sözleşmeye konu taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin bilirkişi tarafından belirlenen değer olarak belirlenir. Yani vatandaş bu aşamada verdiği parayı değil; taşınmazın bitmiş halindeki rayiç değerini alabilecektir.
Uygulama sıkça karşılaşılan bir diğer sorun ise, vatandaşın peşin gerçekleştirdiği ödemeler dışında, ödemek için anlaştıkları taksitleri, taşınmazlarını teslim almamış ve hatta alamayacakları aşikar olduğu halde ödemek zorunda bırakıldıklarıdır.
6098 sayılı yeni Türk Borçlar Kanunu’ nun 98. maddesi:
“Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmede, taraflardan birinin borcunu ifada güçsüzlüğe düşmesi ve özellikle iflas etmesi ya da hakkındaki haciz işleminin sonuçsuz kalması sebebiyle diğer tarafın hakkı tehlikeye düşerse bu taraf, karşı edimin ifası güvence altına alınıncaya kadar kendi ediminin ifasından kaçınabilir.
Hakkı tehlikeye düşen taraf, ayrıca uygun bir sürede istediği güvence verilmezse sözleşmeden dönebilir.”
Vatandaş açısından bedelin takside bağlandığı durumlarda kanunun açık lafzı sonucu; müteahhit/yüklenici projeyi süresi içerisinde ve akde uygun olarak ifa edemeyecek şekilde güçsüzlüğe düştüyse, vatandaşın hakkı tehlikeye düşeceğinden; müteahhidin ediminin ifası güvence altına alınıncaya kadar; kendi ediminin ifasından kaçınabilir.
Yani kanun bu aşamada projeye uygun davranmayan müteahhite karşı vatandaşı koruyarak; vatandaşın bedel ödeme borcunun ifasından; müteahhidin ediminin ifası güvence altına alınıncaya kadar kaçınabileceğini düzenlemiştir.
Hukukun ehemmiyeti; insan doğası gayesindendir.
Kaynak: Gayrimenkul Haber
