10/02/2026
ARASA BİR, ÇOKÇA,FAZLASOYLA..
KAFALAR KARIŞIK..
Gayrimenkulde En Büyük Yanılgı: Satıcının “Altın Değerinde” Görmesi, Alıcının “Yok Pahasına” Beklemesi
Gayrimenkul satış süreçlerinde en sık karşılaşılan iki temel problem şudur:
Satıcıların, piyasayı araştırmadan evlerine değerinin üzerinde fiyat biçmesi
Alıcıların ise, piyasa gerçekliğinden kopuk şekilde bölge fiyatlarının çok altında ev bulabileceğine inanması
Bu iki uç beklenti, hem satış süresini uzatır hem de taraflar arasında gereksiz bir gerilim yaratır. Oysa gayrimenkulde değer; duyguya, niyete ya da “kapatıldığı fiyatlara” değil, piyasa verilerine dayanır.
Satıcının Yanılgısı: “Komşu 8’e kapattı, ben de 8 isterim.”
Satıcıların en sık yaptığı hata, evlerinin fiyatını belirlerken:
“Komşu şu fiyata sattı”
“Benim evim daha iyi”
“Geçen yıl şu fiyata satılıyordu”
“Ben bu fiyattan aşağı vermem”
“Zaten acelem yok”
gibi tamamen subjektif cümlelerle hareket etmeleridir.
Oysa burada kritik bir ayrım vardır:
📌 İlan fiyatı ≠ Satış fiyatı
Piyasada görülen yüksek ilanlar, çoğu zaman satılmış değil, bekleyen fiyatlardır.
Satış fiyatı ise; alıcıyla satıcının gerçek pazarlıkta buluştuğu noktadır.
📌 Kapanış fiyatı ≠ Bugünün fiyatı
Geçmişte yapılan satışlar, bugünkü piyasayı anlamak için bir referanstır ama tek başına fiyat belirlemez.
Çünkü piyasada:
faiz oranı,
krediye erişim,
döviz,
alıcı talebi,
arz fazlası,
bölgesel hareketlilik
gibi birçok değişken, fiyatları sürekli yeniden şekillendirir.
Alıcının Yanılgısı: “Biraz pazarlıkla yarı fiyatına düşer.”
Alıcı tarafında ise farklı bir uç yanılgı yaşanır:
“Bu fiyatlar şişmiş”
“Bunlar hep danışman oyunu”
“Ben bu fiyata almam”
“Kesin yarısına verirler”
“Acil satıcı bulursam ucuza kaparım”
Bu düşünce, çoğu zaman alıcıyı piyasanın dışında bırakır.
Çünkü alıcının görmek istemediği gerçek şudur:
📌 Piyasanın altı fiyatlar, istisnadır.
Piyasanın çok altında satılan evler genellikle:
acil nakit ihtiyacı,
miras paylaşımı,
hukuki süreç,
tadilat masrafı,
lokasyon dezavantajı,
tapu / iskan / kredi problemi
gibi sebeplerle satılır.
DEVAMI YORUMLARDA...
