張翊宸律師, 高雄市鼓山區明誠四路156號5樓之 1 (2026)

22/05/2024

很榮幸受邀分享「買/賣到漏水屋如何保障自身權益」，由買方、賣方及仲介三方切入分析，反應熱烈，討論踴躍！

19/03/2024

【交屋前發現漏水，可以拒絕付款嗎？】
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★需依下列方式，才可以！
★以免賠上巨額違約金......
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通常在簽約後，須等待約一個月才能交屋並撥款，在這期間，若買方想先整修，可經賣方同意後，在交屋前就進屋整修。若在此時發現漏水，為了避免賣方拿到錢後不理不睬，可考慮在交屋時拒絕撥付部分價款，牽制賣方。
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但是，依照契約，交屋時賣方既然已經提供房子，身為買方也該給付價金，若收了房子卻不付錢，原則上算違約，賣方可能會要求房子總價的10%-15%違約金，通常是幾百萬！
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給錢怕賣方一走了之，不給錢又怕賣方要百萬違約金，進退兩難，到底該怎麼辦？
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★解方：行使同時履行抗辯
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正確做法：
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一、發函催告及主張
在交屋前發現漏水時，寄發存證信函通知賣方(1)發現漏水、(2)催告限期修補、(3)主張減少價金並(4)行使同時履行抗辯。
※何謂行使同時履行抗辯？就是在函中表明：「在漏水修補好之前，暫不付款，行使同時履行抗辯權」的意思。
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二、暫扣部分尾款
寄發存證信函後，若賣方要求付款，可依照「漏水嚴重程度」保留部分價金(如總價1%-10%)暫不給付，直到賣方修補完成再給付。
※須注意，扣留的價金需與漏水嚴重程度「相當」，不然還是可能構成違約。
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三、解除契約
寄發存證信函後，若賣方逾期仍未修補，且漏水不輕微時，除了拒付部分價金外，可再次發函請賣方修補，並表示若不修補將解除契約；若賣方再不修補，第三次發函時即可表示解除契約。解除契約後，就可以要求賣方退還已付價金，並可要求損害賠償。
※注意，在解約前務必「限期」催告賣方修補，否則解約無效。此外，若瑕疵不嚴重，縱使依上述方式仍無法解約，因此建議請律師評估勝算，若勝算不大可改主張減價。

09/03/2024

【買到漏水屋「都」可以解約嗎？】
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很不幸的，買到漏水屋大多「無法」解約！！！
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必須符合以下條件，才可以：
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一、漏水相當嚴重
在上篇【買到漏水屋怎麼辦？】文章中提到，發現漏水後第一步是找抓漏公司評估漏水狀況，因為可否解約取決於漏水狀況是否嚴重。
在漏水情況輕微時(如少許壁癌)，法律是不允許解約的，頂多只能要求賣方修補或減少價金。但當漏水程度已經相當嚴重，譬如漏水已經「無法修補」，或因漏水而「難以居住」，這時就能解約。
★但務必注意期限，法律規定若要解約，必須在發現漏水後6個月內向賣方表示(建議寄存證信函)，且表示解約(寄函)的時間點不能超過點交後5年。超過期限就不能解約！

二、賣方故意隱滿
如果能證明賣方在簽約前就知道房子漏水，卻刻意不告知，此時就算漏水不嚴重，或已經超過5年，仍然有機會解約！
但因此成功解約的案例不多，因為較難證明賣方「故意」隱瞞，這部分建議委請律師協助蒐證，勝算較大。

三、曾強調絕不買漏水屋
若簽約當時有寫特約條款，清楚表明不買漏水屋的意思，那麼當事後發現漏水時，就有機會解約。
但能否成功解約，取決於特約條款寫得好不好，因此建議在簽約前諮詢律師如何擬定對自己有利的條款，防患於未然！

---以上是可以解約的三種情形---
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所以：
1. 漏水很嚴重怎麼辦？可以在期限內發函解約。
2. 買到漏水屋「都」可以解約嗎？不一定，要符合上述三種情況才行，如果只有輕微壁癌無法解約，只能請賣方修補或減少價金。
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但是：
3. 如果不符合上述解約的條件，除了請賣方修補外，還能要求賣方退一點錢嗎？
4. 交屋前我就發現漏水，尾款可以不要付嗎？
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且待下回分解。

29/02/2024

【買到漏水屋怎麼辦？】
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因台灣氣候多雨，買賣中古屋時，最常見的糾紛原因就是漏水問題——旱季買的房子，到雨季便開始漏水！
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---倘若買到漏水屋，該怎麼辦？---

一、釐清漏水原因
漏水只是表象，但須釐清漏水原因及嚴重程度後，才知道要找誰負責(賣方或樓上鄰居)，以及怎麼修補，或可否解約。因此，發現漏水後第一件事不是馬上找賣方或仲介要求解約或賠償，而是先搞清楚狀況，之後理論才有依據！
如何釐清？可以找抓漏公司或土木技師來鑑定，除了請他們鑑定漏水原因、嚴重程度及發生時點外，還要請他們提供建議的修補方式。這攸關後續如何處理，包括可否解約，非常重要！

二、催告賣方修補
發現漏水後，除了請專業人士鑑定漏水原因外，建議「同時」請律師寄發存證信函通知賣方(1)發現瑕疵、(2)催告修補及(3)主張減少價金，不必等鑑定結果出來再通知，以免錯失法律相關期限(發現漏水後6個月內、交屋後5年內)。
★如果沒有先催告就直接提告，很難告贏！所以這動作絕對不能省略！

三、再次催告賣方修補
釐清漏水原因和後，如果發現漏水是專有部分的問題，而且可以修補，此時再次發存證信函催告賣方，並「限期」「依抓漏公司或技師建議的方式」修補，否則將「自行修補後向賣方請求費用」。

四、自行修補並請求費用及賠償
如果已經做好上面的步驟，賣方逾期仍不修補或敷衍了事，那麼這時就可以自行雇工修補，並聲請支付命令或提起訴訟向賣方請求應得的修繕費用，如果有因此發生損害(ex:傢俱壞掉)，也能向賣方求償。
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---以上是當漏水情況還能修補時的建議作法---
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但是，如果：
1. 漏水情況已經嚴重到不能修補怎麼辦？
2. 我就是不想買到漏水屋，即便可以修補我也不要了，可以解約嗎？
3. 我可以接受修補，但我還想要賣方退一點錢給我，可以嗎？
4. 交屋前我就發現漏水，尾款可以不要付嗎？
5. 如果發現是大樓共用部分漏水怎麼辦？
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且待下回分解。
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有任何相關問題，歡迎私訊或加LINE討論(手機0905163228)

28/02/2024

來聊聊【買房糾紛】

買賣中古屋，根據內政部統計，最常見的糾紛類型有下列幾種：
1. 房屋漏水問題：約40%
2. 不履行契約(貸款問題、反悔毀約等)：約25%
3. 仲介費爭議：約12%
4. 屋況與說明說不符(賣方或仲介欺瞞)：約10%

其中屋況與說明書不符的部份，包括幾種買方特別在意的瑕疵：凶宅、違建、租客占用等。

遇到這些問題時該如何處理，以保障自身權益？
如何預防糾紛？

且待下回分解。

15/11/2022

【買房前如何估價(出價)】
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最近有不少朋友在看房，有的看到喜歡的物件想出價，但不知從何著手......
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問題在於該社區近兩年沒有任何實價登錄，兩年前才43萬(坪)，但現在隔壁社區成交50萬，而屋主開55萬，差這麼多該如何出價？
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以下分享如何選出「具有參考價值的實價登錄」，接著評估幾個「明顯影響價格的因素」。
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---實價登錄怎麼看？---
先推薦兩個查詢實價登錄的網站：內政部實價查詢服務網、樂居。
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找拿來比較的成交物件，要參考以下四大條件：
1. 相近時間：盡量找半年內的，最多不要超過2年。
2. 同區域：當然是越近越好（同社區、同條路），至少要同生活圈（同重劃區）。
3. 相似大小：大樓比「建坪」或房數，如主建物20坪以下的2房，20~30坪的3房；透天比「地坪」和樓層數，一般透天地坪約20~30坪間，地坪盡量不要差超過5坪，寸土寸金，此外樓層相同才能比較。
4. 屋齡相近：約可分為預售、5年內新屋、20年內新古屋、20以上中古屋。
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以上四個條件是必須篩選的條件，均符合才有參考價值。
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---明顯影響價格的因素---
篩選出至少三間具參考價值的成交物件後，接著考量以下因素加減參考物件的價格：
★大樓
1. 環境：嫌惡設施（如基地台、變電所、公廟、醫院、殯儀館、特種行業），其他如商圈、交通、文教、休閒應相同不須比較。
2. 社區：建商、建案、建材；公設比、公設、停車便利性；住戶素質。
3. 房屋：座向（如朝西會西曬、北部地區朝東北潮濕、臨大馬路吵）、棟距視野、樓層（頂樓可能漏水且夏天熱、二樓可能是管線轉折處要注意）及風水等。
★透天(店面)
1. 使用分區：商業區/住宅區/工業區(建蔽率和容積率不同價格差很大)、有無禁限建管制。
2. 臨路狀況：街道繁榮程度(巷頭或巷尾)、臨幾米路、活路或死巷。
3. 土地形狀：面寬、是否方正、是否過狹長、是否過淺。
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結論
實價登錄確實能做為參考依據，但是要經過正確篩選，且除了上述篩選方式外，還要注意是否有關係人交易，或實價登錄的比較物件的裝潢程度等等，還是要多看、多打聽、多研究。至於比較方式也，本文只是列出最重要、最常見的加減價格因素，當然是考量越詳盡越好！
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關於買房有相關問題都歡迎留言討論。

27/09/2022

房價會跌嗎？何時撿便宜？
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最近常被問到這兩個問題，相信許多人也有同樣疑問，尤其在目前房價噴出後居高不下、但股價卻已下跌、經濟開始放緩甚至可能衰退的時刻。
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這兩個問題其實一點也不複雜，不用搞懂甚麼總經、利率政策、FED和房地產的各種專業和消息......
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那在台灣究竟怎樣才會直接造成房價下跌？？
少子化？NO
空屋太多？NO
政府打房？NO
央行升息？NO
通膨放緩？NO
經濟放緩？NO
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其實這只是很簡單的「供需問題」。
投資客缺錢？YES
自住客繳不出房貸？ALL IN
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有認真觀察、了解、體會台灣不動產市場的人都知道，這是全民運動，是歷經50年的鬱金香狂熱，只有在不得已的情況下才能迫使台灣人把房子釋出。所謂華人民族性。
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現在還不是時候，目前賣方多開芭樂價價等盤子來接，被接到很好，沒人買也沒差。這種房市不可能跌，不用管甚麼升息、通膨、經濟放緩、股市下跌等雜訊。
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如何判斷屋主開始缺錢了？
一、多去預售屋接待中心逛逛。
二、多看中古屋，觀察物件銷售時間是否增加，了解屋主議價空間是否變大。
三、留意法拍屋市場投標人數是否減少、拍定價是否降低、甚至物件是否增加。
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歡迎討論。

23/01/2022

話說前屋主是對情侶，生了一個可愛的小妹妹。於四年前買下這棟千萬別墅，平常生活吃香喝辣，外表打扮得光鮮亮麗，穿名牌、開賓士，過得十分優渥。
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這對情侶檔時常約朋友、鄰居到家裡打牌，宣稱主要收入來自房地產投資，在附近擁有價值數千萬的土地，用來經營民宿。大談成功經驗之餘，開始邀身邊朋友合夥「投資」，若無意願者，便以資金周轉為由用人情短期借貸。
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此外，投資期間不斷跟參與「投資」的人表明他們跟黑道非常好，使部份已發現不對勁的投資人不敢抽回資金，只能默默等待......。
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結果某一天情侶檔突然跑路，後面爆發的事情愈來愈多，原來大家投資的房地產都是假的！合約書也是假的！令人欲哭無淚......。
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那天點交的時候，看著滿地小女孩的物品：玩具、衣服、聯絡簿，甚至護照，心裡想著小妹妹在搬家時可能根本不知道發生什麼事，可能還在為離開熟悉的家、離開剛在學校交到的朋友難過，不禁鼻酸。但聽完鄰居說的這番故事後，我深吸了一口氣，只能為她祈福。

張翊宸律師

22/05/2024

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