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孟鈴芸地政士, 台南市, 台北市 (2026)

07/01/2024

海外授權繼承

步入新的一年，再來分享去年一件繼承案件。

客戶是波利維亞混血，爸爸是台灣人，媽媽是美麗的波利維亞人，全家人因為疫情多年沒有回國，爸爸在去年不幸往生，本案的委託人（女兒）透過我臉書分享的海外繼承案件找到我，網路真的是無國界啊！

多次私訊及電話了解，終於大致了解客戶的狀況：媽媽沒有台灣戶籍，爸爸在台灣還有二筆土地，全體繼承人協議由委託人（女兒)繼承。因為媽媽的台灣護照、台灣居留證都已過期，需要提供給地政要辦理過戶的文件上就無法提供有效證件。在經過與國稅局、管輨地政詢問，合規合法的方式是請客戶在媽媽能提供的所有證明文件上自行翻譯成中文並具名切結，以提供相關單位確認。尤其是所有不動產都是由女兒繼承，海外授權書就必須清楚載明授權人（其他繼承人) 的意思表示。

當客戶來事務所交付相關文件時，因還沒有申請被繼承人的遺產清冊、而且他們的戶籍還設籍在爸爸土地上的一間房子，這時又產生一個狀況：不確定被繼承人是否有「未辦保存」建物需要繼承，所以我請她先用印在必要文件上。後續跑流程申請遺產清冊時，也確定了被繼承人確實持有一間未保存建物，還好文件都已經事先用印，客戶就無需多耗時再從其他縣市趕來用印。

由於文件準備的很齊全，海外授權也相當完整且事先有請管轄地政人員確認，整個案件辦理與完成超乎預期的快速！這中間真的很謝謝客戶的信任並做足手續上的各種配合！

#繼承
#海外授權
#和興代書

05/03/2023

日前一位客戶來詢問，媽媽名下有不動產，但近日有心人士一直接近媽媽，媽媽也一直被他洗腦，兒女擔心媽媽會將不動產過給外人或是去借錢欠債，於是找上我們來諮詢。

一開始，兒女希望能用贈與或買賣的方式將媽媽的不動產先轉移，以避免可能的損失，但又礙於稅金及資金問題，若用贈與，小孩未來出售可能面臨高額的房地合一稅，且用贈與移轉只能選擇一般稅率的增值稅金，稅金較高；若用買賣，則有資金給付的問題。後來我建議客戶可以用自益信託方式，媽媽為委託人及受益人，小孩為受託人，一旦信託登記完成，則不動產是登記在小孩名下，媽媽無法再將不動產隨意辦理出售或借貸。但若媽媽有可能跟對方論及婚傢，則用自益信託方式是不行的，若媽媽往生，則該有心人士也是繼承人之一哦！所以選對移轉方式很重要。

客戶最後也接受我們的建議，唯媽媽年紀大，對於要辦理不動產的任何登記均頗為排斥且認為小孩頗有居心而作罷（媽媽不願意辦理印鑑證明及提出所有權狀）。

之前我也聽過一起朋友家人被詐騙案件（台北大安區的不動產)，現在詐騙真的很猖獗，受騙的很多是高齡長者、甚至是高學歷的退休人士，台北大安區的那件，是媽媽已被詐騙4000萬現金，又將不動產設定給他人4000萬，小孩子是醫生，平常媽媽是獨居，等到發現時，只是報警處理，但不動產已被設定借款，若不償還，有可能面臨不動產被查封，最後只能先償還4000萬給詐集團，以塗銷設定並將不動產以買賣方式移轉到子女名下。

因為現在高齢獨居的長者多，若擔心孩子不在身邊而父母而成為詐騙集團目標，針對不動產部份，可以考慮以自益信託方式辦理，存款的部份，可以與長輩商量去銀行設定提領上限，以避免可能的損失，不過再怎麼預防都比不過時常關心父母狀態更及時囉！

14/05/2022

海外授權繼承

在2021年末，從中國內陸傳出的世界級的病毒，初期對於這病毒很無感，畢竟當時台灣沒什麼疫情，就在去年年初，接到一位客戶打電話來詢問家人在海外往生的繼承辦理案件，客戶訴說，往生者是姊夫，繼承人是姊姊及他們唯一的兒子，全家人在貝里斯經營觀光旅館，因為疫情，姊夫染疫生故，而姊姊也因為在處理姊夫後事時受了傷，姊姊無法回台辦理相關事宜，只能請身在台灣的妹妹協助辦理，又因為不了解該如何辦理繼承，所以找我們協助，接到這個案件，才覺得原來這病毒是那麼的恐怖，在海外真的是疫情無法擋。

一來因為客戶怕海外授權的文件內容有疏漏而需要重新申請，浪費海外郵寄往返時間，二來因為他們住的地方離台灣的海外辦事處頗遠，一去一回加上作業時間的等待就是兩天的時間，面對客戶的需求，我們諮詢相關單位，以免不符規定又是重新來過。因為辦理繼承需要向戶政事務所申請往生者的除戶謄本、繼承人的現戶謄本、印鑑證明（辦理協議分割繼承），稅務局申請房屋稅籍證明、向國稅局辦理遺產稅申報、最後則是向地政辦理產權移轉過戶。以上的授權辦理事項均需要詳細的寫在海外授權書中，只要疏漏或是錯誤，相關單位即不予辦理，授權內容即需重新來過。被繼承人的土地、不動產頗多，繼承人間也做不同的繼承分配，存款的處理又是授權給另一位家人處理，所以光是海外授權書就撰寫了四份。

只要海外授權書的內容確定、取得授權、授權認證並寄回台灣，後面就只剩跑各公家的單位的事了。從接到案件到案件結束，近兩個月的時間。在結案時，客戶跟我聊了許久，訴說姊姊、姊夫當年的風光，兩位都是東京大學高學歷畢業（兩位都是民國三十多年出生的台灣人，在那個年代能讀到東京大學，不但要很會讀書、還要家裡經濟能力夠好呢！），畢業後被中國挖角而在對岸任職，因為一些政治因素而選擇去貝里斯，現在因為疫情，在海外的觀光生意是直直落，姊夫更是染疫而病故，說著說著，客戶有著無限感慨！

事隔一年，除了疫苗的出現，人們更是安然的面對病毒，將病毒流感化，願在2022年之後的每個日子，大家都能平安健康！

#繼承
#海外授權
#和興代書
#防疫大作戰

16/04/2022

房屋貸款

全台房價頻頻飇升，政府也不斷出招打房，賣房者看好後市仍是高價出售，常聽到同事們訴說找數家銀行評估卻逹不到買方的貸款成數，又得面對買方貸款認知落差的辛酸啊...舉兩個最近的案例跟大家分享：

案例一＜成交價高於行情，貸不到原定的成數＞

原屋主看好附近未來的發展，開出高於附近行情近四成的價位，就在買賣雙方一來一往的議價過程中，賣方只願意折讓一點空間，最後還是以高於行情非常多的價格成交，當時連仲介、銀行都覺得這價位太誇張，但是，一個願打一個願挨，只是苦了我們代書，要幫客戶找到能夠貸到足夠金額的銀行。

我們將物件資訊提供給幾間銀行，最後雖然有找到接近客戶需求的銀行進行貸款，但客戶仍需以現金補足銀行貸款不足的部份，雖然買方一開始很不能接受，但現在房價確實一直漲，而且買方確實有購屋上的需求壓力，最後買方也只能忍痛做出讓步，這案件也就順利結案。

案例二＜物件條件可貸到客戶成數，客戶的條件太多負分而影響貸款＞

另一件買賣案件是在新營區，但距離新營市中心有不小距離，幾間銀行在評估貸款時相對保守，沒辦法提供客戶要求的貸款成數，但是終於找到一間銀行評估到客戶所想要貸款的成數，接下來就是看客戶的財務狀況。在簽約時，買方小夫妻提供薪轉存摺，但因夫妻二人收入都不高，所以我們就再多了解一下是否有其他的金融借貸，兩人表示都沒有跟銀行借錢，只有跟外面汽車公司借款買車，因為不是跟金融機構的借款，銀行應該查不到有這筆借貸。

結果，一送銀行申請，卻發現先生剛好在這家銀行有借款數十萬元、信用卡循環、信用卡分期繳款等負分條件，而簽約時先生並未告知，太太也不知道先生在銀行有借款，而這些負分條件導致銀行無法給到客戶要的成數，還好差異不大，且賣方有成人之美，表示願意私下折價給小夫妻，最後案件順利進行。

📌房屋貸款一般銀行是以實價登錄來初估其行情，但現在房價漲幅太快，銀行通常不是用最近的成交價，而是以一年前的成交價來評估，如果是買到投資客賣的房子，因短期出售，則其成交價更是以投資客當時買的成交價為其估價；不過投資客有整理裝修的房子，某些銀行也是可以在評估時稍微加分。

📌再來，銀行就是看貸款者的財務情況，如果有固定的薪轉、漂亮的存款金額，對貸款是有所加分，若是現金收入的人，最好每個月也能固定將收入存入銀行，信用卡全額繳清等等，與銀行維持良好的信用往來都能幫房貸加分。

📌所以在買房時，最好能先上實價登錄網站查詢附近近幾年的成交行情，評估自有資金，因為貸款不足要現金補足，購入後也有裝修的需求，資金不可以太過緊繃，如果自備款沒有多餘的空間，在簽約時請代書補上貸款不到幾成，則合約無條件解除，不致於因貸款成數不足且資金不足的狀況而違約，對於購屋者會多些保障。

#和興代書
#房屋貸款

26/03/2022

逾期辦理繼承

在去年底，一位因我們（和興代書）辦理講座而來諮詢繼承事宜的客戶（當事人），想要請我們辦理超過19年卻還沒處理的房屋繼承。來諮詢的是一位年約70多歲的阿姨，阿姨的母親於民國91年往生，母親遺留下的房屋沒辦理繼承，原因是因為阿姨與阿姨姊姊彼此喬不定如何繼承，後來阿姨姊姊也往生了，阿姨跟阿姨姊姊的孩子卻還是喬不定要如何繼承。因為時間拖太久，阿姨擔心房子再不繼承會被政府收歸國有，所以來詢問該如何處理這件延宕19年的房屋繼承問題，並委託由我們辦理。

因為阿姨的母親往生時，繼承人是阿姨與阿姨姐姐兩位，且都健在，而現在辦理時，阿姨姐姐已往生，繼承的事實在被繼承人(阿姨姐姐)往生時即發生效力繼承，因阿姨姐姐往生前理應能繼承媽媽的遺產而當時未辦理，所以在阿姨姐姐的遺產中並未列入應繼承媽媽的遺產部份，在程序上就必須先辦理阿姨姐姐對於媽媽遺產的繼承（再轉繼承)，而這部分要先向國稅局補報遺產，可是補報時間已超過國稅局的核課期，所以還要先取得國稅局核發的逾核課期的移轉同意書後，連同國稅局核發的媽媽的遺產稅繳（免）納證明書，最後再檢附繼承的相關文件向地政機關辦理過戶。

而這個案件因媽媽往生19年才來辦理，地政機關在辦理時查到媽媽的不動產已經移送國產署進行標售，所以地政機關必須先行文給國產署請他們停止標售本案件，然後等國稅局回文後才能繼續辦理，一般繼承案件，地政機關辦理大概五個工作天就能完成，但是因為這案件已被移轉給國產署辦理標售，地政機關的作業時間最後加一加超過了一個月。而且，因為這件繼承案並未在當初媽媽過世後六個月內辦理繼承登記，還必需繳納登記規費20倍罰鍰（繼承應於繼承發生時起六個月內辦理登記，每逾一個月處罰登記規一倍之罰鍰，最高20倍）。

📌貼心小提醒：
1. 一定要在被繼承人死亡後6個月內申報遺產稅及辦理繼承登記，每超過一個月會被處罰登記規費一倍的罰鍰，最高上限是20倍😭
2. 土地或房屋自繼承開始之日起超過1年沒辦理繼承登記，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，會公告叫繼承人於3個月內聲請登記；再次過期還不去聲請，地政機關就會列冊管理。列冊管理期間是15年，這15年間如果還不去聲請登記，就會由地政機關把該土地或房屋清冊移請國有財產局公開標售(國有財產局自102年1月1日改制為財政部國有財產署)。

#遺產稅
#繼承
#和興代書
#代書
#逾期辦理繼承

05/03/2022

過年前來了一對姊弟來要辦理不動產買賣，姊姊說她和弟弟多年前共同買了一間房子，各持有二分之一的產權，姊姊最近收到某資產管理公司的通知，這房子因弟弟有欠款而遭到限制登記。姊姊為此感到很著急，因為這房子是她和弟弟共同出資購買，並且是讓給弟弟居住，姊姊擔心房子若不幸遭到拍賣，弟弟會沒有地方住，所以她想到的辦法是把弟弟的另一半產權買下來，讓弟弟拿到購屋款後去償還外面積欠的債務。
這個案件是屬於二親等間不動產買賣，最重要的是資金流向，也就是要向國稅局提出姊姊確實有付錢給弟弟的證明文件，如果交易金額不大，而且有提出完整的證明文件，像是帳戶轉出、轉入證明等，國稅局就可以當場核發可移轉證明，若是交易金額較大或是案件特殊（比如購屋者需要向銀行貸款、購屋資金來源來自他人的贈與等...)，國稅局審核時間就會比較久，甚至可能長達一個月。
另外，因為這個案件有被假處分而被限制登記，被限制登記的不動產是無法移轉的，所以整個處理程序首先要把外面的欠款清償完畢，接下來把限制登記塗銷，最後才能處理辦理買賣登記的事宜。
一般買賣案件是房屋點交完成後，賣方才會拿到錢，但是這個案件賣方(弟弟)需要先清償欠款、塗銷限制登記才能辦理移轉，所以，案件中賣方(弟弟)必需先動用部份買賣價金去清償債務，而動用價金需要買賣雙方(姊姊跟弟弟)都同意才能動用，在姊弟都有一致的共識下，這件案件最後順利的進行並完美結案。
🎯🎯結案時我有另外提醒姊姊，因為她原有的1/2是105年前取得的，現在買入的1/2是105年以後取得的，將來如要賣這間房子，就會有財產交易所得的舊制及房地合一稅新制申報問題，這一點要特別注意。
#不動產買賣 #二親等買賣
#贈與稅申報 #限制登記 #假處分
#財產交易舊制 #房地合一稅

20/02/2022

之前辦過一件繼承案件，繼承人的其中一位兒子因父親往生來到我們事務所諮詢。

他的父親往生，因為父親多年前曾為人做保，而那朋友卻欠債未還，所以父親名下一直無任何財產，所有的財產都在母親名下，然而父親過世後，當他們去調父親的遺產清冊後，才發現原來父親在三十多年前有塊繼承而來的道路用地，現在很傷腦筋該是否該抛棄繼承。

📌其實在不知被繼承人（往生者）是否負債大於遺產時，除了「抛棄繼承」還可以選擇「限定繼承」。其實民法自98年6月以後即改為全面限定繼承，也就是以被繼承人的遺產去清償其債務為限。雖然已改為全面限定繼承，「向法院呈報遺產清冊」的動作很重要！📣很重要！📣很重要！📣因為呈報被繼承人的遺產清冊後，法院公示催告，債權人需於一定期限內呈報債權，待裁定期限結束，繼承人才能依已知的債務進行清償，清償的債務以所繼承之遺產為限。

以這位客戶的例子，只知父親曾替人做保，且朋友當時未還款，不知是否有被追債的可性，而父親名下又有不動產的狀況下，即可以選擇用「限定繼承」的方式辦理，向法院呈報遺產清冊，辦理繼承後，若是繼承爸爸的遺產現值是100萬，最差的狀況是以這100萬去清償父親的債務，最好的狀況是沒有任何債權人來主張債權。但若是用抛棄繼承的方式辦理時，則連這100萬都完全無法繼承了。

客戶在了解限定繼承的概念後，也就決定以「限定繼承」方式辦理，在法院公示催告期間也確實無任何債權人主張債權，且據客戶說爸爸為人作保已是20多年前的事，這部份也超過民法的請求權時效，所以更無需擔心。客戶也非常感謝我們的專業讓他做了正確的決定。👍

#遺產稅 #繼承 #限定繼承 #抛棄繼承
#和興代書 #代書

11/02/2022

就在去年的農曆年前，一位客戶透過網路找到和興代書（和興地政士事務所）要辦理繼承案件，客戶已自行辦理遺產稅的申報，只差不動產的移轉未辦理。

客戶的媽媽往生後留下一間房子，媽媽往生前表明要將不動產留給唯一的兒子繼承，附帶條件是房子要讓唯一沒有結婚、跟媽媽同住並照顧媽媽的大姊居住一輩子，四個孩子們也都認同媽媽的決定，媽媽往生後，兒子（案件當事人）辦好遺產申報，請我們協助辦理不動產的繼承登記，在了解客戶需求後，告知客戶要以遺產分割協議方式辦理，所需的文件、資料也都詳細告知，客戶也很快的取得所有繼承人（四位姊弟）及被繼承人（媽媽）以及往生父親的相關文件後，我也快速的為客戶準備好登記的相關文件，在用印完成及備齊登記所需的文件後就直接送地政辦理登記。

地政送件日為農曆年前的最後一個上班日，想說過年後二、三天地政即可完成登記領件了。就在過年期間接到一位女士的來電，她跟我說她是那位當事人的其中一位姊姊，她跟我說希望我能停止案件的進行，原因是姊姊們擔心房子由弟弟繼承後，怕弟弟用房子去跟銀行借貸，倘若有個萬一弟弟還不出錢，房子遭到拍賣，大姊就會無房可住，在了解客戶的擔心後，避免後續家庭的爭執，經過當事人（弟弟）同意，我們於年後上班日第一天立刻向地政事務抽案件中的部份資料以便讓當事人間再去協調。直到地政通知補正的最後一日，姊弟們仍無法協議出繼承方式，弟弟堅持不肯共同繼承，不論是公同共有或是分別共有，即使公同共有的繼承方式只要任一繼承人辦理即可，姊姊也擔心違背弟弟的想法而未辦理。最後文件從地政領回後，所有繼承的文件也交由大姊領取，在領回當下，大姊對我講著姊妹們的顧忌及為難，弟弟一直拒絕跟姊姊們聯絡...

📌在我們辦理諸多繼承案件中，因為繼承的分配導致繼承案件停擺、家人失和的狀況不在少數，父母認為孩子們相親相愛，卻忽略了孩子們成長後家庭、經濟上的改變是有可能影響到未來的想法與決定😔。再者，現在房地合一稅的上路，除非繼承的房子是落在房地合一稅前取得（以被繼承人取得時間來看），若是屬於房地合一稅制的不動產，繼承人取得的成本為繼承當時的不動產現值，未來繼承人出售時會需要繳較多的房地合一稅（這部份容以後再寫一篇來說明），所以在我們（主辦單位：各里里長；協辦單位：和興地政士事務所）多場的不動產講座中宣導不動產移轉的相關議題中，我們一般會鼓勵長輩有能力時，要做好財產的生前規劃，同時也要保障好自己的未來！（這又是另一個議題，容以後再PO 相關的文章說明）

#遺產稅 #繼承 #遺產協議分割
#和興代書 #代書

幾個月後在某個場所碰到了當事人的大姊，在小聊了一會兒才知道姊弟之間因為繼承問題，弟弟認為姊姊們不遵守對媽媽的承諾而一直不願意與家人聯絡，然而隨著時間的過去，姊妹中也有不同的想法出現，現在要辦繼承更是難上加難了，希望時間能夠化開他們彼此的冰山。

孟鈴芸地政士

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