09/09/2026
最近房市都在等9月17日，
究竟央行會不會再鬆綁房市信用管制？
8月六都交易量只有15723棟、月減23.3%、年減5.6%，
創下近10年同期低點，
台中8月也只有3260棟、年減12.9%，
今年前8個月台中累計24958棟、年減9.8%。
現在市場上建商、房仲、銀行在等，
甚至很多賣方屋主也在等，
大家都在猜央行會不會放寬？
我認為央行怎麼決定只是其中一半，
另一半是買方到底願不願意重新追價？
現在這個市場真的不是政策一鬆，
大家就衝進去買這麼簡單，
2026年3月，
央行其實已經把自然人第二戶購屋貸款成數上限，
從5成調高到6成，
但市場並沒有因此突然回到2024年的瘋狂狀態。
因為買方現在已經學會一件事情：
「貸款政策是一回事、我自己的現金流是另一回事。」
這個觀念一旦建立很難再回去了。
以前房市熱的時候買方最怕的是現在不買、以後會更貴，
所以看到喜歡的趕緊先下斡旋，
看到預售案趕快先卡位，
聽到朋友買了就開始焦慮，
甚至都想說、銀行一定貸得到。
現在完全不同了～
買方第一個問的常常是：「銀行到底願意貸多少？」
第二個：「如果少貸100萬，我怎麼辦？」
第三個：「如果三年不漲，我為什麼要現在買？」
這三個問題其實已經把市場的心理結構改變了。
9月17日真正值得看的不是央行會不會鬆綁，
是如果真的鬆綁、買方會不會動，
如果答案是會，
那代表市場其實只是被貸款卡住，
如果答案是不動，
那就代表現在的問題可能已經不只是信用管制，
而是價格。
如果買方覺得房子太貴，
就算把貸款多放10%還是不一定買，
反過來如果買方覺得：「價格很合理，只差貸款。」
那政策稍微放鬆、成交量可能真的會回來，
央行可以解決「借不借得到」，
但不能替買方解決「值不值得」。
這也是我最近看台中市場很有感的一件事情，
現在不是沒有房子、也不是完全沒有買方，
而是買方正在挑。
台中上半年預售市場，
成交量明顯比前幾年冷，
市場觀察也指出，
2026上半年預售市場整體呈現總量收斂、價格有撐，
市場逐漸從全面熱絡，
轉向由區域基本面與實際居住需求主導，
翻成白話：有需要的人還是會買，但不想亂買。
我最近會特別提醒屋主，
別把央行可能鬆綁當成你的漲價理由，
如果央行真的放寬也不代表可以多賣200萬，
買方同時也會看到新成屋、中古屋、預售屋，
別的社區、別的行政區、甚至乾脆再等半年。
現在買方最大的優勢是有所選擇，
以前房子一出來買方怕被別人買走，
現在房子一出來，
買方：
「先存起來。」
「再看兩間。」
「等等看屋主會不會降。」
這個「等等」對賣方來說、才是最麻煩的。
還有一個很現實的問題，
銀行自己的不動產放款比率，
已經從2024年9月高點26.82%，
降到2026年7月的24.19%，
創15年半新低。
這代表銀行端的不動產曝險，
其實已經比前兩年下降不少，
所以市場現在真正要看的，
不是銀行是不是沒錢，
是銀行願不願意把額度重新分配給房市。
所以如果9月17日央行真的出現比較明顯的鬆綁，
我不會第一時間追房價，
我會先看三件事情：
買方有沒有真的增加？
不是問的人變多、是斡旋有沒有增加。
成交價有沒有開始往上？
我說的不是開價是實際成交。
屋主有沒有重新變得強勢？
如果政策一鬆屋主立刻調漲開價，
那我建議買方先冷靜，
因為政策鬆綁不代表你的薪水突然增加。
如果你是買方，
不要等央行告訴你什麼時候可以買，
應該先搞清楚什麼價格你願意買，
例如：
你覺得這間房值1500萬，
就算9月17日央行鬆綁，
屋主開到1700萬，
你還是不用買。
如果房子真的只值1500萬，
屋主願意談到1450萬，
而且你的貸款、現金流全部算得過，
你根本不用等央行替你按下購買按鈕。
這是現在買方最舒服的地方，
不用預測政策、只需要知道自己的底價，
市場熱的時候買方很容易被情緒帶走，
想說：「大家都買，我是不是也要買？」
市場冷的時候反而可以把情緒拿掉，
思考：「這間房到底值多少？
這才是買房真正應該有的思考方式。
如果是屋主端、我想提醒，
不要等政策救價格，
政策可以讓市場多一些流動性，
但最後願意成交的還是：產品、價格、地段、總價、貸款條件，
如果這些都沒有競爭力，
央行再怎麼鬆、買方還是可能表示：「謝謝，我再看看。」
我是台中居里夫人、我滿期待9月17日，
但我不是在期待央行救房市，
我比較想看政策鬆綁之後，�市場會不會真的動起來，
因為這會告訴我們如果交易量回來，
代表之前真的有一部分需求被貸款卡住。
如果交易量還是不動、那答案可能更殘酷，
買方不是沒有錢、是覺得現在的價格不值得，
這兩種答案對未來台中房市的影響完全不一樣。
接下來如果你看到新聞一直講央行可能鬆綁，
先不要興奮也不要恐慌，
真正該觀察的是買方有沒有開始出手，
房市最後不是央行決定的，
不是建商、房仲決定的，
真正願意把錢拿出來的人才是市場。
我現在最好奇的就是如果9月17日真的鬆綁，
台中的買方會重新追價？
還是收到買方：「喔好，那我繼續看。」
可能比央行的新聞稿還值得看。
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