張霞｜宜蘭房屋｜土地｜房仲媽媽

04/05/2026

身為宜蘭房仲＋自學寫程式，自己刻了一個房地合一稅試算網頁，順便解決一個我很有感的問題👇
👉 輸入：宜蘭張霞.tw
別的試算要你先填「售價」才能跑稅金，但賣方真正想知道的是——「我要賺 300 萬，那我該開多少？」
所以我做了反向推算：輸入想賺的金額 + 仲介費%，系統直接算出該開價多少。不用自己拿計算機回推。
免註冊、不留資料，房地合一、土增稅、贈與稅、遺產稅、房貸全包，歡迎大家拿去試🙏
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03/05/2026

【⏰ 倒數計時！新青安貸款優惠只到 2026/7/31，宜蘭首購族請把握最後機會！】
最近好多新婚朋友問我：「在宜蘭買第一間房，到底該怎麼貸最划算？」
老實說——只要你符合資格，新青安貸款幾乎是不能不用的工具。但要特別提醒大家：
🚨 新青安貸款優惠到 2026 年 7 月 31 日，請把握最後機會！ 🚨
✅ 最高貸款 1,000 萬
✅ 還款年限拉到 40 年
✅ 前 5 年寬限期，只繳利息不繳本金
✅ 利率約 1.775%，比一般房貸低 0.7%–1%
為什麼宜蘭買家特別吃香？因為礁溪、頭城、五結、壯圍、宜蘭市的中古屋總價多落在 600–1,200 萬，剛好打在新青安的「甜蜜點」，省息效益直接拉到最大！
📌 舉個礁溪首購的真實案例：
新婚的陳先生夫妻買了 1,000 萬的兩房，貸 800 萬走新青安，前 5 年每月只要繳約 1.18 萬，比走一般房貸每個月多留 2 萬週轉空間，40 年下來還省了近 39 萬的利息 💰
不過——新青安看似簡單，5 個地雷很多人都中招：
⚠️ 把「青安」和「新青安」搞混
⚠️ 以為繼承的祖厝不算自有住宅
⚠️ 寬限期到期後月付金大爆衝沒先算
⚠️ 配偶名下有房也會卡關
⚠️ 買到銀行根本不貸的老屋／農舍
這篇由在地深耕 8 年的房仲 張霞 寫的完整攻略，把資格、額度、利率、申辦銀行、實際試算到在地踩雷點通通講清楚，讀完你就知道自己能不能用、能省多少、要找哪家銀行 👇
🔗 2026 宜蘭青安貸款完整攻略
https://www.agent-xia.com/articles/yilan-qingan-loan-guide
⏳ 距離 2026/7/31 優惠截止只剩不到 3 個月，從看房、簽約、送件到核貸通常需要 4–7 週，現在不開始評估，真的會來不及！
有看到喜歡的物件想評估能不能貸？直接私訊或 LINE 張霞，免費幫你試算與校正估價，避免簽完約才發現貸不到目標金額 🙌
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03/05/2026

超強AI

01/05/2026

🏠✨【房地合一稅 2.0 免費試算工具上線啦！】✨🏠
「我賣房到底要繳多少稅？」
「持有幾年才能節稅？」
「自住可以免多少？」
別再煩惱了！只要 3 個步驟，立即幫你算出稅額 💰
📝 Step 1｜輸入房屋資訊（取得原因、買賣日期、價格）
⚙️ Step 2｜系統依房地合一稅 2.0 公式自動計算
💡 Step 3｜給你專屬節稅策略建議
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✅ 快速試算：輸入簡單資訊，立即預估稅額
✅ 最新稅制：依房地合一稅 2.0 公式計算，精準可靠
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28/04/2026

【買房才5個月，竟收到15個月房屋稅單？😱 宜蘭張霞替你講白話】
最近有則新聞（新聞連結在留言處）讓不少新屋主嚇了一跳——
林小姐今年2月初買了新成屋，實際持有才5個月，結果收到的2026年房屋稅單竟然要繳「15個月」的稅！是稅務局算錯嗎？
❌ 沒算錯，是制度改了，你不知道而已。
📌 重點一次看懂：
✅ 房屋稅自2024年7月1日起，從「按月課徵」改成「按年課徵」
✅ 每年「2月底最後一天」是納稅義務基準日
✅ 那天名下有房，就要扛整年度（12個月）的房屋稅
✅ 如果房屋是在前一年3月1日～6月30日新建、增建、改建完成，那段沒課到的月份，會「併到隔年」一起算
✅ 所以最長可能一次收到 15 個月、甚至 16 個月的稅單！
💡 霞姐提醒你：
👉 買賣契約裡雖然可以約定「稅金由誰負擔、按比例分攤」，但那是你們私底下的約定，稅單還是會開給「2月底當天的所有權人」。
👉 簽約、過戶日期怎麼抓，差一天可能就差好幾萬！
👉 尤其是買「新成屋」、「預售屋交屋」的朋友，更要特別留意稅務基準日。
買房不是只看價格，稅務、過戶時點、契約條款，每一個細節都在決定你會不會多花冤枉錢。
🛡️ 宜蘭買房、賣房、繼承、土地問題，先別自己亂猜，
私訊霞姐聊聊，讓我用專業幫你避坑！
📞 住商不動產 宜蘭礁溪路加盟店—張霞
☎️ 0972-145-524
#房屋稅 #按年課徵 #買房注意事項 #15個月稅單 #宜蘭房仲 #宜蘭買房 #宜蘭賣房 #宜蘭張霞 #山東人講實話 #宜蘭房地找張霞 #避坑指南

28/04/2026

宜蘭買賣房，一站全攻略！
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28/04/2026

6大試算 一站解決！
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03/04/2026

世界灣 豪宅開箱 有專為喵咪設計的豪宅 裝潢材料 非常特別 盤多模 陶砂骨材 德國凱恩礦物塗料 超棒海景值得收藏 #世界灣 #豪宅開箱 #貓咪 #貓咪豪宅 #海景第一排 #貓咪豪宅 #貓奴 #盤多模 #德國凱恩塗料 #陶砂骨材 #華熊營造 #不動產 #宜蘭 #海景 #頭城

02/04/2026

【你是不是也正在遇到這些問題？】

房子想賣，卻不知道價格開多少才合理？
客人看了很多，卻總是「再考慮看看」？
談到一半才發現——稅金很高、流程很複雜？

甚至…
👉 已經談好了，卻卡在貸款、卡在產權、卡在家人意見不同。

你不是不努力，
是這個市場，本來就不簡單。

⸻

【我在做的事情很簡單】

👉 幫你把「複雜的房地產問題」，變成「可以安心做決定的選擇」

我是張霞｜宜蘭在地房仲
山東人，講實話，不繞彎。

我每天在做的不是「賣房子」，
而是幫客戶處理這些現實問題：

✔ 賣不掉 → 幫你找到真正卡住的原因
✔ 價格談不攏 → 幫你設計成交策略
✔ 稅金太高 → 提前幫你規劃（避免白白多繳）
✔ 產權複雜（繼承、共有）→ 幫你拆解、整合
✔ 買方猶豫 → 幫你提高成交成功率

⸻

【也許你正在這幾種狀況】

👉 想賣房，但怕被低估
👉 想買房，但怕買錯、踩雷
👉 家裡有房產要處理（繼承／分配）
👉 不確定現在該不該出手

如果你心裡有一點點這樣的疑問：

👉「這件事是不是哪裡不對？」
👉「是不是有我不知道的風險？」

那你其實已經在關鍵點上了。

⸻

【我的方式，跟一般房仲不一樣】

我不會只跟你說「現在很好賣」
我會直接告訴你：

👉 哪裡有風險
👉 哪裡可以優化
👉 哪裡其實不該現在做

因為我相信一件事：

👉 成交很重要，但做對決定更重要

⸻

【為什麼很多人會找我】

不是因為我話術多厲害
而是因為——

👉 我講的，客戶聽得懂
👉 我說的，真的會發生
👉 我幫的，是長期的安心

⸻

【如果你看到這裡】

代表你不是隨便看看的人，
你是真的在思考「你的房產」。

那我會建議你：

👉 先不用急著做決定
👉 先把你的狀況跟我說

我會直接跟你講實話。

⸻

【最後】

房子，是很多人一輩子的資產。
但多數人，是第一次處理。

👉 不懂，很正常
👉 但有人可以幫你，就不用自己亂猜

⸻

📩 私訊我（不用客氣）
👍 或先按讚追蹤，看更多真實案例

我是張霞｜宜蘭在地房仲
👉 幫你避坑，比幫你成交更重要

30/03/2026

農地需符合農用，
1）買賣時如果買方是自然人，可申請不課徵土增稅
2）繼承時，可申請免課遺產稅，但繼承人5年內不能移轉，不能非農用
3）贈與時，被贈人需為自然人，可申請免贈與稅，但是5年內不能移轉，不能非農用
4）可根據土地條件，申請農業設施
#農地 #農業設施 #土地增值稅 #贈與稅 #遺產稅 #宜蘭 #張霞 #農地農用

09/12/2025

🌿 礁溪全新免裝潢｜電梯2房＋平面車位｜總價758萬
想找 拎包入住、位置便利、預算友善 的房子？這間真的值得你來看！

📍 地點：宜蘭礁溪鄉十六結路
🏠 產品特色：全新屋況、採光佳、免裝潢省去大筆費用
🚗 車位：含平面車位（好停、實用度高）

——
✨ 物件資訊
▪️ 總價：758萬
▪️ 建坪：23.18坪（含公設）
▪️ 型態：華廈
▪️ 樓層：1F
▪️ 格局：2房2廳1衛（機能完善｜小家庭、首購剛好）

——
💡 這間很適合：
✔ 首購族 / 小家庭
✔ 台北通勤族假日渡假宅
✔ 喜歡礁溪生活圈、想要立即入住的人

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經紀人資訊：
經紀人員：張霞 ☎️0972145524
經紀人：邱錫奎（108）宜字第00331號
經紀業：住商不動產宜蘭礁溪路加盟店｜易盛不動產有限公司
營業員證號：（107）登字第337320

全新免裝潢電梯2房含平面車位,本物件位於十六結路,華廈,2房(室)/ 2廳/ 1衛,距離礁溪市區直線約600米，開車約3分鐘,緊鄰礁溪國中，頂樓太能板收入補充管理基金,全新2房免裝潢可直接入住，門窗YKK品牌,售價包含平面汽車位1個，....