台慶小哲的【新竹買賣攻房】

22/09/2026

【第二戶貸款限制回歸7成】
上週央行開會，把第二戶貸款限制從6成改回7成，房價會回到原先的巔峰嗎，我覺得不會，就算改回7成，我想以往純投資房子的人也不敢買了，免得哪天又一個信用管制，資金就爆掉，所以市場還是多為自住客在買房，以及本來就沒影響的首購族，加上近期股市又漲回高點，許多有閒錢的人寧願拿去買股票也不會買流動性慢的不動產吧。
以新竹來說，我的觀察是，買房的都是竹科人，竹科人應該對未來科技產業的期待都是比較高的，在認為產業未來只會好不會壞的情況下，把閒錢拿來買股票可能更有賺頭，甚至比出租還要高。
這次的放寬對換屋族來說確實不錯，至少可以嘗試先買後賣，自備款準備3成，先買到，搬家後再賣舊屋，才是對換屋族來說最理想的方式，不用搬家兩次。買新房後，舊屋多半也會拿出來賣，所以市場的供給量還會是正常，前幾年房高漲，多半是市場供給量不夠，因為很多投資客會買多間房後閒置，房價就容易被炒高。
至於現在的環境氛圍，哪怕現在放寬限制後，也不會有人把舊房放在那出租，畢竟收那一點租金，可能沒有放股市的報酬率高。
總而言之，我覺得放寬到7成，只是讓換屋族可以先買後賣，增加市場流動性，但房價不會飆高，因為市場上供給需求量還是平衡的。

【打房措施放寬了！央行鬆綁自然人第二戶購屋貸款成數 上調至7成】 #圖

15/09/2026

【買預售屋真的有風險要思慮再三】
這個新聞應該是這兩天熱門的房地產新聞，大概就是有人跟建商買了預售屋，等到要交屋時，因為沒在時間內找到貸款承作銀行，故被建商沒收違約金。
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先不問這個案子對錯，那是法官決定的，我們不討論。
我想分享的是買預售屋真的是有風險的，因為預售屋原則上在完工交屋前不能賣，也就是說，在交屋前，如果你個人有資金需求，那張預售屋合約無法變成任何現金給你，無法抵押無法借貸。現在許多資產都是有價值的，可以抵押變現，房子、汽車、保單，甚至股票都可以質借/抵押。在非常時期可以有更彈性的運用，但買預售屋就只會拿到一本預售屋合約，這本預售屋合約只是一個權力，不代表任何價值，也就無法抵押變現。
另外現在一個建案施工期動輒3年，長則5年。在這期間之中，無法彈性應變政策與環境的變化，畢竟現在的科技、經濟變化很快，3年的時間足夠發生很多全球性事件。再講小一點，3-5年也足夠政府推出某個政策。
對，我就是講央行的信用管制，今天開會，明日宣布，後天實施。你不知道央行的依據是甚麼，你只知道政策的結果，且立即實施。
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預售屋禁止換約需要修改平均地權條例，需要三讀通過，需要既往不咎。央行信用管制想發布什麼就發布什麼，因為央行有自主獨力性，不用誰的同意。這兩年預售屋完工交屋的住戶應該都很痛苦，因為貸款不好貸，有些人是因為水位不夠，延後撥款，甚至條件差的不給貸款。有些人是因為第二戶限貸，擠不出更多資金，只好高額利息借貸，或是乾脆付違約金。
總而言之，【預售屋不能買賣】不是風險，而是選擇，因為規則是已知的。
但在這期間內，政府會不會有新的買房規則，是未知的，這就是風險。
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前兩天有粉絲問我某某建案可以用新青安嗎。我說按照現在的規則是可以的，但是那個建案要3年後才完工，誰知道到時的規則是甚麼，
「為了減少城鄉差距，故規定只有鄉村區可以用新青安」
「為了減少M型化社會，降低所得上限。」
「為了活化老屋利用，故規定只有老屋可以用新青安」
以上是我亂打的，但確實不知道會不會有新的規定，
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【未知】就是買預售屋的風險。但好處就是付款相對輕鬆，可以分期付款，但凡有資金的我一律推薦成屋。

新竹一名女子2023年花3665萬元購買預售屋，陸續已繳近988萬元，沒想到後續因銀行貸款未能如期辦妥，遭建商解除契約，並依約沒收房地總價15%、共549萬7500元作為違約金。女子不服提告要求返還已繳價款，新竹地院審理後認為，...

14/09/2026

【二重埔昌益大社區目前進度更新!】
鑒於還是很多外地人不清楚這區概況，還是再重新介紹一下二重埔區目前進度，讓有意買在這區的年輕首購或是父母幫看的都能更有效率的買房。下半年感覺竹科有擴才，好多新竹科人或是其父母先來諮詢。
星都匯ABC區都已交屋，實際已有住戶入住，建商也都賣完。
星都匯D區建商也賣完，目前都在辦理交屋流程，預計10月可以交屋給住戶。
森韻，俗稱六期，建商尚在售，目前施工進度約在7樓，預計三年後完工交屋。
近期很多人來問D區，因為會有最新的住宅戶準備釋出，目前確定辦公宅是無法辦理新青安3.0，住宅戶還是有一定優勢，但當初D區建商賣的價格就比較高，現在森韻開案價也只略高一點。所以預期就算是平轉沒賺，也會比目前ABC區時價行情高一點。
有些買方已經在認真計算，辦新青安有利率優惠、更長的貸款年限與寬限期，但買房的總價成本會較高，兩者間的優劣。
ABCD區都完工後的空拍照，真的好像積木造鎮，而且連中庭位置都滿對稱的，看來建商真的省了一些建案設計費。以後就把這類建案稱之為模組化建案。以顏色來說我覺得D區水藍色也不錯看。
嗨我是台慶小哲，長期經營二重埔區域，如果你有意買或賣星都匯D區，歡迎先來聯絡我諮詢。我的店面就在星都匯A區樓下的藍色招牌【台慶不動產】哦!

09/09/2026

04/09/2026

【巧克力維力炸醬拌麵】
最近都在下雨，昨天跑去711買了這個匪夷所思的食物。
一定多人想知道好吃嗎?
吃起來就像甜的維力炸醬麵，其實不難吃，也沒有違和感。
最重要的是，吃完依然身體安康...
吃膩711的食物，偶而來點不一樣的也不錯。
希望天氣趕快放晴，大家都可以出門買點正餐...

03/09/2026

【其實把閒置房子拿來出租沒想像中的大風險】
近幾個月新竹竹科周遭的大樓出租案件大量被消化，供給減少，主要應該是有大量的竹科新鮮人也開始陸續拿到竹科offer，目前市場上已經非常少物件可以承租了，我也好多客戶都問我有沒有可以租的，確實沒有。
我知道關埔區、二重埔區其實尚有不少空屋，屋主未使用也未出租，「滿建議屋主們可以拿出來出租」，多少賺一點租金抵房貸，以往多數屋主不願出租的原因，無非是怕租客有問題還要處理。關於我這點我可以澄清一下，竹科附近大樓出租行情，2房就要25000起跳，3房30000起跳，這麼高的租金幾乎只有在竹科上班的人才能負荷，根據我的經驗，竹科人其實是非常好的租客，租金準時繳，甚至還會年繳，生活單純，早出晚歸，假日就是回家鄉或是去東部南部旅遊，連假就是出國玩。有時候屋況有問題，租客也懶得找房東處理，自己就處理了。
PS我個人推薦兩房物件可以租給竹科的單身男性，只需要最基本家具，加上一張可以放電腦的桌子就OK了，不囉嗦。
另外，竹科人的所得通常偏高，基本不適用租金補助以及所得稅折抵，年輕人沒小孩也不用設戶籍，一租通常就是好幾年續約，這麼好的租客哪裡找。
如果你有關埔區/二重埔區或是附近其他區域的房屋要出租，歡迎找小哲服務，會先協助篩選租客，只要租客挑的好，後續沒煩惱，每月穩穩收租金就好，

24/08/2026

【關埔二期跟關埔一期對比】
剛拍了最新的關埔二期照片，看起來跟關埔一期就有先鮮明的對比，左側全都是大樓，右側目前都是綠地，挺有趣的。
銜接兩區的就是最重要的埔頂路，目前正在拓寬工程中，看起來是幾乎快好了，希望年底前能先啟用，細節可以參考前幾天的貼文。
我個人是覺得之後關埔二期應該會推換屋族大坪數的物件，現在關埔缺的應該就是換屋族的新房，早期住在這十年的人想換屋，卻發現新屋齡的社區都蓋很小，室內空間越來越小，想換屋都換不成。未來關埔二期推案改成大坪數的應該客群較多，同時這些資深竹科人可能也比較負擔的起未來可能單坪百萬的總價。當然這只是我個人猜測，實際上要等到真的有建商推案大概還要3年以上吧。
到底十年後關埔這區的發展會是甚麼，樣子會是什麼，假日的民眾會去哪呢?
可能一轉眼就知道了。到時回來看看現在的照片應該也很難想像

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#關埔二期 #關埔重劃區
*本圖文僅供參考，實際依政府規劃為主

23/08/2026

【關埔二期最新公園照片】
我拍了關埔二期最完整的公園，也就是是柴梳山，目前從照片上看好像就是簡單的步道跟一個大平台，感覺可以規劃個甚麼設施在上面會比較有趣，但我個人是喜歡旁邊的小水渠，也就是原本關埔一期也有的冷水坑溪，目前看起來是有流水，這樣也好比較不會臭，就我所知冷水坑溪最後是流向頭前溪。
還有目前慈祥路旁的兒童遊樂區，目前看起來還是比較好玩，適合小朋友。或許多少可以分散一點關新公園的人潮。
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22/08/2026

最新【關埔二期道路規劃】
空拍關埔二期最重要的埔頂路拓寬後現狀以及未來標線規劃，目前已經可以看出地上標線是怎麼畫，歡迎大家來分析看看，是否對舒緩埔頂路交通有重大幫助，或是有更好的建議，
【新增路邊停車格】看起來埔頂路部分比較寬的路段，是還有規劃停車格的。大推，這區超級需要，拜託趕快驗收完先行開放，希望年底可以先開放，對現在這區的交通絕對有幫助。畢竟也要選舉了...
埔頂路靠近慈雲路那段，目前往東方向(關新路)，下班時間都超塞，是那種汽機車完全擠在一條車道的那種，連機車都沒空間可以鑽。未來拓寬後應該至少機車族可比較順，其實我覺得機車族能接受風吹日曬就是為了不排隊塞車，都這麼犧牲了，至少讓機車族可以沿著邊邊走，不要連機車也要在汽車後面排隊，那騎車就真的沒意義了。
【人行道增設】撇開汽機車畫線，至少埔頂路的人行道也已經做出來了，看起來是滿寬的，未來不用在人跟車爭道，但我大膽預測，在關埔二期發展起來前應該沒有人想橫跨馬路走對面的人行道，因為店家都還是在關埔一期這側。另外每個路口的行人斑馬線也畫出來了，短期內真的感覺沒什麼人會橫越馬路到關埔二期那側，因為幾年內大概還是荒蕪一片，只有公園可以去吧。
【左轉專用道】在部分路段內線規劃只能左轉的專用道，但我有看到機車待轉格，我覺得都有左轉道了，機車就也一起直接左轉，不要再待轉了吧。
細節自行放大看，如果還是模糊是因為FB壓縮畫質。
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另外，剛好我手上有一間親家Q1社區的高樓層大三房，開價3480萬，室內有36坪可以使用，目前客廳陽台看出去的VIEW就是關埔二期，可以看到產專區以及公園區，至少5年內都還是無敵棟距，未來關埔二期蓋起來，這間也是離關二公園很近。對這間有興趣想換屋的歡迎聯絡我。
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*本圖文僅供參考，實際依政府規劃為主
*感謝善心人士爭取 新竹本區域又可以空拍了

10/08/2026

星都匯D區驗屋經驗分享