優化地產團隊

19/12/2015

房地交易三類費用 可扣除
http://blink.htcsense.com/web/articleweb.aspx?regionid=11&articleid=54200217

27/08/2015

『房地合一』試算器
http://58.86.35.8/calculator/calculator.php

13/08/2015

政府已經公告房地合一稅將在明年元月1日正式實施，財政部就未來課稅申報作業要點也配合對外說明了。可是現在還有很多人搞不清楚，到底房地合一稅是什麼。

更糟糕的是，現在市場上仍然有些錯誤的觀念及訊息在傳播，鼓勵你要在什麼時間點購屋，或是用哪些撇步來避稅，事實上，這些說法或觀念大部分是錯誤的，可不要輕信喔！

房地合一是重稅時代來臨？

房地合一稅是所得稅的概念，售屋有所得才會課稅，雖然該稅制對於非自住者設計了短期2年內售屋所得課35~45%的重稅，但如果買賣之間沒賺錢，政府是課不到稅的，售屋賠錢的話還可扣抵稅額；對於自住者若是符合條件連續住滿6年，還有400萬的免稅額。

當然跟房地分開計算的財產交易所得稅相比，形式上是重稅，但若跟奢侈稅比較起來，後者對於2年內短線進出者除非是豁免條款，否則都要針對實際成交價課10~15%的「懲罰稅」，而且是不管賺錢或賠錢都要課稅，房地合一稅看起來又是屬較輕的稅。

若就稅率絕對值來比較，房地合一稅最高稅率45%，還比南韓的50%低，跟澳洲與德國一樣，與日本美國的39%左右稅率比起來是高一些，所以並不是某些學者及業者所說的是全世界最高稅率。

年底之前購買成屋較省稅？

由於房地合一新稅制明年元旦才實施，在今年底之前就出現了一個新舊稅制的空窗期，所以市場上現在一直有一種聲音，說在年底之前購買成屋可適用舊制，比較省稅、比較划算。

實際上，這是個很難比較的情況，因為其間要考量的變數很多，包括未來房價的漲跌幅、持有時間的長短、是否適用自住免稅額，還有是否重購退稅等等，還有你現在買入的房價是否偏高？

簡單的說，年底之前購屋並不見得比較划算，變數太多了，也有可能是省了稅卻賠了房價！更重要的是，假設舊制真的比較省稅，在今年底之前購屋，還需要持有滿2年，才可以適用舊制，如果現在買成屋，可是持有時間不到2年，仍是適用新制房地合一稅。

灌裝潢成本來減稅？

根據財政部「房地合一課徵所得稅申報作業要點」，包括契稅、印花稅、代書費、公證費、裝潢修繕費用等，都可當作房屋獲利的成本扣除；仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等也可做為費用來減除。

於是又讓投資客從成本項看到漏洞可以鑽，讓成本增加，降低獲利空間，達到節稅目的，就有投資客要求裝潢業者將裝修費用拉高，譬如原本房子裝修費用150萬，發票則是開出300萬，但千萬別依樣畫葫蘆，以為能藉此賺一筆，小心賠了夫人又折兵，畢竟這是違法的，裝潢業者也不見得願意配合。

此外，並不是所有的裝修費用都可以當成本項來扣除，與民眾認知差異最大的是系統家具、冷氣等，這些施作也許都是包在房子的裝修工程當中，但是因為將來搬家都可以拆卸搬走，所以財政部並不認為這些費用是成本項可以扣除，這部分要特別注意。

奢侈稅退場 投資客進場？

明年房地合一稅上路，最主要的配套措施，就是讓實施近5年的奢侈稅退場，奢侈稅對於短線2年內的房屋交易都要課10~15%的重稅，讓很多投資客恨的牙癢癢，根本沒有炒作的空間，都想要將之除之而後快。因此投資客認為奢侈稅退場之後，最大的障礙排除，可以再重回房市呼風喚雨了！

但是房地合一稅對於1、2年內的短線進出，也有獲利35~45%的利得稅要繳，對投資客來說並沒有比較有利，而且接下來房價要上漲的機會低，短線進出賺錢可能性大大降低，這時投資客進場可能是白忙一場，甚至還可能賠錢呢！

房地合一將增加政府稅收？

財政部進行稅改推房地合一稅，當然需要取得社會支持，所以對外地說法是將來收到的房地合一稅，要拿來作為長期照護、蓋社會住宅地等社會福利及弱勢照顧之用，並預估第1年會稅收將達42億元、第2年稅收近86億元的藍圖。

只是這也是很明顯的迷思，明年實施新稅制，很多學者專家預估至少跌5年，如果國內房價勢持續下跌的情況之下，民眾可能就不願賣房子，這就不會有交易所得稅，被迫要賣房子的，則都會是賠錢賣，政府的稅收也根本收不到1毛錢。

因此，才有人戲稱，政府預估將來每年可收到多少稅收，是政府幫未來房價會持續上漲背書，但政府若可實質左右房價，這幾年來也不用如此辛苦打房了！

09/08/2015

節稅小提醒：
依據災害防救法，本次颱風如果有因風災引起的損失可拍照存證，報個案 ，拿修繕證明可抵稅!！

颱風如果有造成漏水或災損，記得照相，30天內寫妥報備函寄給管轄國稅局稽徵所報備，修理要拿發票，報災害損失，個人104年綜合所得稅可以當減項。

05/06/2015

立法院今三讀通過《所得稅法》修正案，房地合一課稅確定明年元旦上路！為避免影響自住房地者，交易400萬元以下免稅；房地合一稅率採差別稅率，最高可課稅45%，防止短期炒房。

修正案通過，房地合一稅以持有房地時間的長短採差別稅率，持有一年以下出售課稅稅率45%；持有一年以上二年以下稅率35%；持有超過二年至十年以下為20%；持有逾十年為15%。明年元旦開始實施，現行的奢侈稅也將同步退場。為防止外資炒作，持有一年內買賣課45%，持有超過一年者課35%。

修正案也明定，房地合一所課徵稅款，在扣除中央統籌分配款後，應用於住宅政策及長期照顧服務支出。

此外，為避免錯殺，因財政部公告調職、非自願離職或其他非自願性因素，導致二年內要交易房地者；個人與建商合作「合建分屋」，二年內出售房地者，稅率都採20%，不用課重稅。因繼承或受遺贈取得的房地，原持有時間也可併計，

財政部長張盛和日前表示，根據日出條款，明年元旦以後取得房地，或2014年1月2日之後取得、且持有二年內出售房地，才適用新制，目前所有房屋持有者都不受影響；但新制實施後，預計第一年影響8495戶，稅收22億元；第二年影響1萬9000戶，稅收85億元；第五年影響4萬8000萬戶，稅收174億元；第十年影響10萬4000戶，稅收285億元。（蘇聖怡／台北報導）

27/04/2015

(好文～轉貼自網路)
失敗的銷售員，沒有業績一定是有這10種毛病！讀完，就頓悟了！

1 、沒有強烈賺錢慾望，認為夠花就行。

2 、三分鐘熱度，看到身邊同事業績突出很著急，暗下決心全力以赴，當第二天起床後傷痛好了，又開始重複昨天的故事。

3 、總認為別人能成功是比自己聰明，比自己智商高，殊不知人與人的智商旗鼓相當、微乎甚微，比的是誰更努力、更用心、更堅持。

4 、沒有野心、沒有榮譽感，覺得做得好與不好都是一個樣。

5 、沒有職業規劃，對自己想要什麼沒概念，能做多久算多久，風風光光是一輩子，窩窩囊囊也是一輩子，得過且過。

6 、太容易滿足，自我感覺還不錯，不跟優秀的營銷員比差距，而是跟同級別或做的差的比滿足，其實已經是在走下坡路。

7 、對忠言逆耳理解的不透徹，總認為自己想的是對的，把上司或資深前輩的意見或建議不當一回事，我行我素。

8 、要么過份自信、自認天下無敵，沒有謙遜心態；要么過份自卑、常常怨天尤人，認為老天不公。

9 、天生性格內向或孤傲，不合群，不能融入團隊，往往單獨一人、孤軍奮戰。

10 、沒有感恩之心，認為自己所得是自己努力付出的結果，從來不想如果沒有公司這個平台，你什麼都不算，想想自己有那些方面是需要改善或改變的......

10/04/2015

防農舍、農地炒作 農委會6月前也要修法嚴管

民報作者： 陳文蔚／綜合報導 | 民報 – 2015年4月9日


防農舍、農地炒作 農委會6月前也要修法嚴管
國內農地、農舍炒作問題越來越嚴重，繼宜蘭縣率先宣布將嚴管農舍之後，農委會主委陳保基今（9）日表示，將在6月前修正《農舍興建管理辦法》，未來將把「實際從農」以及「具有農保」列為農舍起造的必要條件，陳保基並痛斥，這些豪華農舍不但違規，還非常惡劣，甚至非常可能拖垮農業！

農地、農舍炒作問題近來引起各界重視，炒作最嚴重的宜蘭縣政府已經開始行動，日前剛剛公告《宜蘭縣興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法》，儘管受到房仲業者與部分農民抗議，形成所謂鏟田派與守田派相互叫陣，但宜蘭縣政府並未讓步，仍舊宣布實施新的審查辦法。

同時宜蘭縣府從2月10日停止審查農舍建照後，累計160多件案子，也預計4月10日恢復審查，成為新法第一批適用者，同時按新法興建農舍必須具備農保資格，或簽實際務農切結書、並出示產銷管道、資材購買證明，且不能夠蓋在田中央，必須臨道路或地界才行。

而今日在立院農委會主委陳保基也被詢問到其他各地農地炒作的問題，立委廖國棟以台東豪華農舍「那界行館」為例，批評農舍興建原本是要給農戶用，但卻被拿來做民宿，導致台東、宜蘭等地農地飆漲，「那界行館」甚至住一晚要2萬元，非常不合理。

全國農舍起造人僅1/3與農有關
陳保基坦言，農地並未落實農用是目前很大的問題，甚至已經危害到農業發展。他表示，農委會已經花了一年多時間進行調查，結果發現從民國97年到102年間，共起造1萬6338筆農舍，但其中實際從農，具有農保資格者卻只有5848筆，只佔35.8%，就算加上健保第三類也只有37.4%，等於有超過半數農舍起造人跟農業無關，陳保基強調：「這是非常嚴重的漏洞！」

陳保基並點名，目前農舍炒作、濫建最嚴重的地區就是宜蘭，且分析宜蘭農舍過去三年的轉移資料，有64%蓋的農舍已經賣出，下一步要清查賣出者的身分是否是農民，同時他也坦言，台灣從北到南農地農舍都在炒作，導致真正想要務農的人，根本買不起農地，沒有務農空間，已經到了嚴重危害台灣農業的地步。

未來管人也管地 農舍只能佔農地1/10
陳保基表示，將著手開始與內政部一起研議，預定6月前完成修正「農舍興建管理辦法」，屆時農舍起造人資格將更嚴格，未來必須是農保或健保第三類（實際從事農業或漁業，且投勞保者）才能興建農舍，而且農舍只能占農地的1/10。

農地農舍炒作問題肇因於2000年《農業發展條例》修正過後，農發條例改成「管地不管人」，放寬成非農民也可以買賣農地，彰化縣長魏明谷日前便在「國土整備」研討會中透露，根據縣府查訪結果，彰化農地買賣不少都是外地人，尤其是北部人去買，導致農地價格翻漲。

而根據宜蘭縣政府統計，在雪隧於2006年通車後，宜蘭農舍每年便以600棟以上速度成長，甚至過去五年，取得執照的農舍3400件，更有64%在3年內便移轉，農舍變成商品，買賣頻繁，更紛紛成為民宿、私人豪宅。

宜蘭青年展開搶救農地大作戰
去年開始，也有一群宜蘭關心農地的青年團體「守護宜蘭工作坊」，開始發起「守護宜蘭心價值」的搶救農田地景行動，緊盯宜蘭縣政府農地、農舍政策，要求政府必須「落實農地農用、農舍農用！」希望減緩農地流失，恢復宜蘭過去的農田地景地貌。

除了管制農地與農舍炒作之外，也要求縣政府必須訂定地方自治條例，保護地景與農田，並要求中央政府修改農發條例第18條等相關法規，遏止農舍濫造

14/02/2015

在許多做大事的人身上，可以看到他們在言談、舉止中，自然散發的良好性格，舉手投足都是累積數十年的習慣，要跟著學習也很難...

在許多做大事的人身上，可以看到他們在言談、舉止中，自然散發的良好性格，舉手投足都是累積數十年的習慣，要跟著學習也很難。我突然有感而發，希望能夠藉由文章這小小的力量，給在生活中感到迷惘的人一些些鼓舞激勵的作用，也請幫我一起把文章分享給你們的好朋友！

當大家一股腦兒的投入某個事件時，我們也要思考這股熱忱與積極有沒有可能是盲目而急躁的？謀定而後動，決策才會正確，不至於脫稿演出，演變成「一步錯、步步錯」的局面。一位部長曾經對我說：「急？當然急啊！但也不能急著趕投胎啊！如果只是盲目行動，那就是提前宣告失敗，Game Over。」

做大事源自於正確的決策，正確的決策又源自於正確的判斷，而正確的判斷就只得靠日積月累的實務經驗了。我們人生中的每一個在當下看似痛苦，或錯誤到讓人不堪回首的所有經驗，才是最寶貴的財產。我也一直在錯誤中強大自己，感謝老天爺給我這麼多學習的機會。

偏偏經驗無法直接傳承，或複製在每個人的腦袋裡，你得親自接觸體會經歷過這一遭才行。會與不會，一翻兩瞪眼，不是光憑你用看的、或用聽的就認為應該如此而已，事情沒你想的那麼簡單，沒經歷過，破綻百出。聰明的人走捷徑來省略「身體力行」這樣的經驗累積，最好能一步登天，直接跳上專家的行列並與專業掛上等號。這樣的人當然有，但你覺得你是那1%的個案嗎？這樣的捷徑不適合我們走，只會讓自己越走越偏，變成四不像，根本上不了檯面，更毫無專業。

一位擁有三萬名員工的大姐感慨的說著：「社會上『虛』的人越來越多，眼界狹窄、見識甚少，沒見過世面又不知天高地厚，僅僅只和少數人做過比較，被身邊的人恭維著，就有著過份的優越感，連處理問題的基本能力都還不到位，什麼經驗也沒有卻總愛高談闊論大言不慚，花拳繡腿洋相盡出貽笑大方，最後還不是狼狽倉皇不負責任的逃離……」我聽了實在慚愧，這寶貴的一席話我感觸極深，也時時提醒自己，千萬引以為戒。

在我們綜觀全局，需要有果斷決策的那一刻，你的每一招都帶著過去到現在所累積的實戰經驗，招招都注定了我們為何停留在這個位置。所以不要害怕抗拒多做、改變或自認為吃虧的經驗，這些累積起來的經驗才是讓你從「價格」變成「價值」的真正籌碼。

想要擁有正確的判斷，先問問自己，你這招式已經使過千遍萬遍了嗎？一個可行的觀念或構想，都需要穩定成熟的力量去支撐它、實踐它。每個人的成就一定遠遠小於自己的夢想，我們要把不可能化為可能，就算現在沒有人力、財力或物力，也不要害怕甚或裹足不前，因為過去的經驗可以產生正確的判斷並養成強大的信念，這會將你所欠缺的資源通通帶到你身邊來，一定有人懂我在說什麼。強大穩固的信念得靠豐富務實、穩紮穩打的經驗當後盾才能效果加倍。光有沖天之志的信念卻毫無經驗根本使不上力，那怎麼成，別鬧了好嗎！

如果連我們都對自己的能力持有懷疑、恐懼或不信任的心理，那我們的潛意識就會奉行並遵循這一個不信任的意念，將此意念轉化為實質的對應事務。經驗豐富的人會讓信念幫助自己一臂之力，朝成功的目標邁進；而經驗不足的人，則需讓自己多充實、持續學習，豐富知識，再多聽多問，並落實多做，同時與正面能量的人互動，經驗交流，否則，最後你發現，不自覺已養成落井下石、老無法成功的信念。
以上節錄自～今週刊。

12/01/2015

政府部門部分官員腦袋空不打緊，就是進水了才糟糕！
大權建議的甚是，實在無需搞那麼複雜，長嘆～我們的官啊⋯⋯

不動產的產官學界為了房地合一的稅基、稅率、豁免資格等內容吵得不可開交，短期內若未有共識，恐難如財政部期盼趕在明年一月上路。針對稅改僵局，房產專家田大權建議，沒有例外統一課徵1.5％的房地產交易稅，各退一步事情才有進展。

18/12/2014

大家午安~注意早晚溫差大哦！

網路分享~貼心小提醒～

家裡有大同電鍋內鍋是鋁鍋的，可以用150元到大同門市去換不銹鋼鍋。
或是憑11月發票10張+150元也可換。
活動只到本月底喔！
一人限換一個。
http://www.tatung.com.tw/…/event/2014_ricecooker/explain.asp

鋁鍋研究發現導致老年痴呆症，所以請大家不要再使用鋁鍋，雪平鍋大部分也是鋁合金製品。
不鏽鋼鍋也建議使用304較為安全。

09/12/2014

http://www.buzzhand.com/post_321844.html

道德常常能彌補智慧的缺陷，然而，智慧卻永遠填補不了道德的空白。

09/12/2014

你每月從老闆手裡領工資，

老闆 給的錢多 就多幹點，否則少幹點。

老闆 對你好的時候 就多幹點，否則也少幹點。

老闆在公司的時候 就多幹點，否則就少幹點。

你現在，肯定以為自己是為老闆工作。

可是十幾年以後，你會發現 完全不是這樣...



(往下繼續閱讀)

十幾年後...

你發現自己什麼也幹不了，
除了錢沒什麼能調動你的激情。
從那時開始你已經被自己淘汰了。



不要忘了！

我們永遠都是為自己工作，

為改善自己的生命質量，為自己的家庭負責任，為證明自己的價值。



老闆只是提供一個平臺，
一個價值與價格交易的系統，
一個成就職業發展事業的機會。
所以，一切都要自己去創造！

以下是 職場過來人的 10個 心血建議：



1.要麼全力以赴的幹，要麼早點滾蛋！

在任何一個位置混日子 遲早會有人拿你開幹，
你要明白，做企業不是做慈善，如果你願意被慈善，我建議你去要飯。



2.別把老闆和上司當傻子，他裝傻不等於真傻

不追究 不代表他不記得，只是 他給你機會去磨練，你的這些小伎倆 他早就比你耍的專業幾百倍了，不然他也不敢坐上這個位置。



3.別見人就說你有多苦

說久了 你一定會成為公司裡最苦的那一個，
苦了這麼久 還拿不出解決辦法，只能說明 你不是智商有問題 就是情商有缺陷，因為沒人在乎你苦的過程 只在意你得意的結果，包括你自己。





4.對工作，一諾千金，言出必行

每次放空砲，還有誰會相信你能做好，
憑什麼讓公司給你最好的資源。



5.別以為自己很厲害

真要覺得自己很厲害，拿工作結果出來看，這比你吹一萬次牛更有說力，更能得到公司的認可。



6.馬屁少一點

我相信 再響再爽的馬屁也頂不上你出色工作成果功力的十分之一。





7.少看電視，少玩遊戲，少逛街

多看幾本跟專業有關的書，多一點運動。



8.別為小錢糾結，你那三塊五毛二沒人在乎

太在乎小錢的人將一輩子為小錢發愁，
因為小錢思維對你來說會很容易成為習慣，
投資不僅僅是股市基金和黃金。



9.忠誠是你在公司存在的保命線

沒業績沒成果有它你還能存在，
沒它了就算你再厲害連個屁都不是，
而且很快你就會臭名，
換個環境也只不過重來一遍！