03/08/2026
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【普通抵押權 VS 最高限額抵押權一次看懂！貸款還清卻不能塗銷？實行抵押權時，為何「前5年利息」是優先受償分界線？】
買房向銀行貸款、辦理抵押權設定，是大多數人都會遇到的事。
但你有沒有仔細看過土地、建物謄本上登記的，到底是「普通抵押權」還是「最高限額抵押權」？
很多人以為：
「反正都是拿房子抵押給銀行，到底有什麼差？」
實際上，兩者從「擔保什麼債權」到「貸款清償後如何塗銷」，法律關係都有明顯差異。
甚至還有一個連許多屋主都不知情的情況：抵押權擔保的利息，並不是欠多久就能全部「優先受償」！
今天就用地政士的專業角度，一次把這三個重要觀念幫大家說清楚。
▌一、普通抵押權：就是「這筆債務」的專屬擔保
依《民法》第860條規定，普通抵押權是債權人對債務人或第三人提供的不動產，不移轉占有，而得就該不動產拍賣所得價金優先受償的權利。
簡單來說：有一筆特定債權，就設定一個專屬抵押權來擔保。
．舉例說明：阿明向銀行借款 500 萬元，以自己的房屋設定普通抵押權。這個抵押權原則上就是「跟著這筆 500 萬元的特定債權走」。
．重要特性：債權存在，抵押權才存在；債權消滅，抵押權也跟著消滅（法律上的從屬性）。不過要注意，登記簿上的抵押權仍須主動辦理塗銷登記，才會從謄本上移除。
核心特色：債權特定、關係明確、從屬性強。
▌二、最高限額抵押權：不是只保一筆，而是框住「一定範圍內的債權」
最高限額抵押權就完全不同了。
依《民法》第881條之1規定，它擔保的不是單獨某一筆固定債權，而是債權人對債務人在一定法律關係所生、一定範圍內的不特定債權。
．舉例說明：設定最高限額 1,000 萬元，今天是為了擔保雙方持續發生的借款、票據或其他約定範圍內的債權。今天借 500 萬、還了 300 萬，未來又再借 200 萬，只要在約定的擔保範圍與額度內，都受同一個最高限額抵押權擔保。
．適用場景：銀行房屋貸款（通常設定 1.2 倍）、企業融資、循環授信等持續性金融往來。
核心特色：額度有上限，但實際擔保的債權可以動態變動。
▌快速對照：兩種抵押權到底差在哪？
擔保對象：
普通抵押權：特定的一筆債務
最高限額抵押權：一定範圍內的不特定債務
債權變動：
普通抵押權：擔保特定債權，隨主債權消滅而消滅
最高限額抵押權：限額內擔保不特定債權，可彈性借還、循環使用
常見用途：
普通抵押權：私人借貸、民間借貸
最高限額抵押權：銀行房貸、企業融資、商業往來
清償後塗銷：
普通抵押權：該筆債務還清，即可辦理塗銷
最高限額抵押權：單一筆借款還清，不代表能直接塗銷（需確認整體授信結清）
這也是為什麼實務上常有人問：「我的房貸明明都還完了，為什麼銀行還不開塗銷同意書給我？」
這時就要確認：你設定的是否為最高限額抵押權？除了房貸，是否還有信用卡費、信貸或擔保責任未結清？
特別提醒：「這一筆錢還完」跟「整個最高限額抵押權可以塗銷」，是兩件不同的事！
▌還有一個很多人不知道的「5年利息規定」
依《民法》第861條第2項規定，抵押權所擔保的利息、遲延利息，以及一年或不及一年定期給付的違約金，能夠透過抵押權享有「優先受償」的範圍，原則上限於：
實行抵押權聲請強制執行「前 5 年內」發生，以及強制執行程序中發生的部分。
．舉例說明：若債務人積欠利息長達 8 年，拍賣房屋所得的價金，只有「近 5 年」的利息可以優先拿走。
．超過 5 年的舊利息怎麼辦？超過 5 年的舊利息「並不是不用還」，債權也沒有消失，只是「無法再享受抵押權的優先受償權」（會變成一般債權，要跟其他普通債權人一起排隊）。至於該利息本身是否過期，則需另依消滅時效規定判斷。
【金華代書結語與提醒】
設定抵押權時，千萬不要只看「設定金額多少」，更要看清楚究竟設定的是「普通抵押權」還是「最高限額抵押權」。
．普通抵押權重點在「特定債務」
．最高限額抵押權則著重在「一定範圍內持續發生的債務」
此外，債務拖得越久，也不代表歷年所有的利息都能無限期享有優先受償。
看懂抵押權，才不會在買賣房屋、融資或面臨債務問題時吃大虧！
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