中華都市更新全國總會東區辦事處

03/08/2026

https://n.yam.com/Article/20260802577614

蔡耀德｜專欄觀點—陣屋建設全案管理專家、北科大經營管理系理事長、宏國德霖不動產經營系會長

01/08/2026

0403花蓮大地震後 中華都更全國總會為了服務災區民眾而成立東區辦事處 至今已經兩年有餘 一切災後重建雖然緩慢 但需要協助的民眾已經不多 因此中華都更全國總會東區辦事處將在今天7/31畫下句點 原有平台將由原負責人轉換為危老重建工作站 特此敬告諸親朋好友 特此公告周知 只要您對都市更新與危老重建有興趣繼續交流 歡迎留下

29/07/2026

https://money.udn.com/money/story/7307/9656828?from=edn_subcatelist_cate

財政部國庫署網站「青安貸款專區」昨（28）日下發包括貸款原則及民眾關切問題問答集，「青安貸款3.0」8月1日起受理申貸。外界關注的夫妻離婚議題，也有最新解答。

29/07/2026

https://life.tw/article/%E5%B1%8B%E9%A0%82%E5%85%89%E9%9B%BB%E5%BC%B7%E5%88%B6%E4%B8%8A%E8%B7%AF-%E5%BB%BA%E5%95%86%E6%BA%96%E5%82%99%E5%A5%BD%E4%BA%86%E5%97%8E-3103159

台灣將於今年8月1日實施「屋頂強制設置光電」政策，預計2026年擴大至新建、增建及改建建築。

23/07/2026

面對營建成本上升，政府能做的，不只是「壓低成本」，而是改善造成成本上升的結構性問題。可從短、中、長期三個層面著手：
短期：穩定供給與降低波動
1. 平衡公共工程發包節奏
* 避免大量公共工程集中於同一時期招標，與民間建案爭搶工班與建材。
* 重大建設可依區域、工種分散施工時程。
2. 穩定建材供應
* 即時監測鋼筋、水泥、砂石等重要建材價格。
* 防止囤積、聯合哄抬價格等不當市場行為。
* 在供應異常時，適度調整進口政策或關稅。
3. 合理調整工程契約
* 公共工程可採用物價指數調整機制，降低因價格劇烈波動導致流標、停工或偷工減料的風險。
中期：改善缺工問題
這通常是最關鍵的一環。
* 培育本國技術人才
* 強化高職、技專院校與營造業合作。
* 提供技能培訓、證照制度及就業獎勵。
* 改善工作環境
* 提高工地安全。
* 提升薪資透明度及福利。
* 降低職業傷害，吸引年輕人投入。
* 適度引進外籍技術工
* 在兼顧本國勞工權益前提下，針對短缺工種增加外籍人力。
* 建立完整訓練及管理制度，提高施工品質。
長期：提升生產力
政府可鼓勵產業轉型，而不是一直依賴大量人力。
例如：
* 推廣預鑄工法（Precast）
* 推動建築資訊模型（BIM）
* 導入AI施工管理
* 應用施工機器人、自動化設備
* 發展模組化建築（MiC）
這些方式可減少現場施工時間、降低人工需求，並提升品質一致性。
法規與行政改革
行政效率也是成本的重要來源。
政府可：
* 縮短建照及使用執照審查時間。
* 整合各機關審查流程。
* 推動電子化申請與跨機關資料共享。
* 減少重複審查與不必要程序。
工期縮短，間接就能降低管理成本與融資成本。
協助中小營造業升級
大型營造公司通常較有能力投資新技術，但中小企業較為困難。
政府可提供：
* 低利融資
* 設備汰舊換新補助
* 數位轉型補助
* BIM與智慧工地導入補助
* 技術培訓
讓整體產業一起提升效率，而非只有大型企業受益。
房價政策應與營建政策分開看
最後，一個重要觀念是：
降低營建成本，不一定會直接讓房價下跌。
房價仍受到土地價格、都市計畫、住宅供需、利率、投資需求等因素影響。因此，若政府希望改善民眾居住負擔，除了降低營建成本之外，也應同步推動增加住宅供給、活化閒置土地、完善社會住宅與租屋市場等政策。
總的來說，政府最值得優先投入的三件事是：
1. 解決營造業缺工與人才斷層。
2. 推動建築工業化與數位化，提高生產效率。
3. 提升行政效率與穩定公共工程政策，避免市場供需劇烈波動。
這些措施雖然無法立刻讓營建成本大幅下降，但有助於抑制成本持續攀升，並提升台灣營建產業的長期競爭力。

22/07/2026

台灣營建成本近年持續攀升，並非單一因素造成，而是多項結構性因素疊加的結果。主要原因包括：
1. 缺工與工資上漲
* 營造業長期面臨高齡化，年輕人投入意願低。
* 公共工程、科技廠建廠及住宅建案同時開工，導致工班供不應求。
* 鋼筋工、模板工、水電工、泥作等技術工種薪資近年明顯提高，人工成本已成為造價上漲的重要因素。
2. 原物料價格波動
* 水泥、鋼筋、銅材、鋁材、塑膠管材及機電設備，多受國際市場影響。
* 疫情期間供應鏈中斷、俄烏戰爭及能源價格上漲，都推高建材成本；即使部分材料價格已回落，也未完全回到疫情前水準。
3. 公共工程與科技投資排擠
* 半導體廠、資料中心、大型公共建設等大型工程持續釋出需求。
* 有限的人力、機具與材料優先流向高利潤工程，使住宅建築的營建成本同步墊高。
4. 法規與品質要求提高
* 耐震設計、消防、安全規範日益嚴格。
* 綠建築、智慧建築、節能設備及ESG要求增加，雖提升建築品質，也增加造價。未來碳費制度也可能使水泥、鋼鐵等建材成本增加。
5. 利率與融資成本
* 建商、營造商借款成本提高，資金成本會反映到工程報價。
* 工期越長，利息及管理成本越高。
6. 工期拉長
* 缺工、缺料、行政審查及招標流標，都可能延長工期。
* 工程每延後一段時間，人工、租賃設備及管理費用都會增加，因此形成「越拖越貴」的現象。
對房價的影響
值得注意的是，營建成本上升並不等於房價一定等比例上漲。
房價主要由四項因素決定：

* 土地成本
* 營建成本
* 稅費及融資成本
* 建商利潤與市場供需
近年研究指出，營建成本確實提供房價支撐，但房價的漲幅往往大於成本漲幅，代表市場供需、土地價格及投資需求也扮演重要角色。例如有統計顯示，2012年至2026年間營造工程物價指數累計約上升40%，但全台房價指數漲幅超過100%，顯示營建成本並非唯一因素。
總結而言，台灣營建成本節節攀升的根本原因可歸納為一句話：
「工班不足、材料變貴、法規提高、工程需求旺盛，再加上資金成本增加，共同推升了營建成本。」
其中，缺工被許多業界人士視為目前最難解、也是最具結構性的問題；即使國際原物料價格回穩，只要人力供給沒有明顯改善，營建成本仍難以大幅下降。

21/07/2026

花蓮0403受災戶給中央銀行楊金龍總裁的陳情信
尊敬的中央銀行 楊金龍總裁台鑒：
您好。我們是一群來自花蓮0403大地震的受災居民。
震後至今，花蓮的怪手聲逐漸沉寂，緊急搶救與危樓拆除階段已經告一段落。然而，對我們這些失去家園的災民而言，真正的考驗與折磨才剛剛開始。我們面對的是傾圮的基地、繁複的都市更新與危老重建流程，以及最令人窒息的——龐大的重建資金缺口。
我們深知，中央銀行近年為了健全房市發展、抑制不動產投機炒作，陸續推出多輪「選擇性信用管制」，用心良苦。然而，當這套適用於全台房市的「通則性打房政策」落到經歷天災重創的花蓮時，卻意外成了卡住我們回家之路的巨石。
在此，我們不得不向總裁與央行決策團隊發出最沉痛的呼籲：「打房請精準打擊炒作，切莫讓金融監理政策誤傷了無辜的災後重建！」
目前，央行的信用管制政策在花蓮災後重建端，已造成以下幾大實質困境：
一、 「雙重貸款」與成數限制，逼崖受災弱勢：許多災民名下的舊屋雖已判定紅單拆除，但在地政與金融系統中，相關債權與登記流程尚未完全抹去。當我們申請「重建貸款」或「重購住宅貸款」時，常被金融機構認定為「名下有房」或適用第二戶以上之信用管制，導致實際核貸成數大幅被壓縮（降至5成甚至更低），且無法享有寬限期。配合近年飆漲的營造成本，每戶自籌款缺口動輒數百萬元，讓高齡與中低收入災民根本無法負擔。
二、 土建融緊縮，營造廠商集體退避：央行大幅收緊建商的土地與建築融資（土建融）成數，並嚴格限制動工期限。災後重建案本就具有產權複雜、整合時間長、利潤微薄的特性。在央行嚴格的資金總量管制下，中小型營造廠資金鏈極為緊張，完全不敢承接花蓮的重建案；而西部大型建商則因銀行不動產放款額度受限（銀行法72-2條上限），傾向將有限額度留給西部高利潤建案，導致花蓮受災大樓屢屢面臨「無廠商投標」的空轉悲歌。
三、 第一線銀行「寧嚴勿鬆」，救災通道受阻：央行嚴厲的合規審查制度，讓第一線銀行授信人員極度害怕因專案核貸而觸犯信用管制紅線，導致審查過程極其繁瑣漫長。即便行政院與內政部有心提供利息補貼，資金卻卡在銀行的放款水位與信用管制紅線前，無法及時注入災民手中。
總裁，花蓮的受災戶不是房市炒作客，我們只是一群渴望在斷層帶旁，重新蓋回一個能遮風避雨的家的人。
為了不讓金融工具成為阻礙災民回家的屏障，我們懇請中央銀行能以「救災特別思維」，盡速採取以下彈性措施：
* 開闢「0403震災重建專案豁免條款」：明確發布通令，凡經政府認定為0403震災紅黃單重建、都更危老案之「重建貸款」、「重購住宅貸款」及「營造商土建融」，全面排除在選擇性信用管制之成數與寬限期限制之外。
* 排除銀行法第72條之2放款總額限額：針對花蓮0403受災重建相關之金融授信，專案不計入銀行不動產放款30%限額，釋放金融體系的流動性，讓銀行有額度敢放款。
* 引導公股與民營銀行提供超低利專案融資：比照疫情期間做法，由央行提供專案低利轉融通資金，引導金融機構提供受災戶與承攬營造廠最實質的低利貸款。
天災剝奪了我們的家園，但政策的彈性與溫度的給予，掌握在政府的手中。懇請 楊總裁與中央銀行團隊聽見花蓮災民的疾苦，伸出關鍵的援手，別讓合規的冷冰冰數字，熄滅了花蓮人回家的最後一盞燈。
謹祝 國運昌隆 順頌 時棋
花蓮 0403 震災受災戶陳情自救會 暨 全體受災居民 敬上
中華民國 115 年 7 月

20/07/2026

中央銀行實施的「選擇性信用管制」（俗稱打房政策或第七波信用管制），其本意是為了抑制房市過熱、打擊投機炒作與控管銀行不動產授信風險。
然而，當這套適用於全台房市的「通則性管制」落到經歷 0403 大地震的花蓮地區時，卻對災後「都更」與「危老」重建產生了顯著的副作用與負面衝擊，進一步加劇了災民與營造廠商的重建困境。
以下從災民個體、營造與建商端、以及金融流動性三個維度，分析央行打房對 0403 災後重建造成的具體影響：
一、 對受災居民（借款人）的衝擊：資金缺口擴大、陷入雙重貸款困境
央行的信用管制嚴格限制了購屋與重建貸款的成數與條件，直接撞擊到需要融資重建家園的災民：
* 貸款成數受限，自籌款壓力劇增：
* 問題：央行限制名下有房者、第二戶以上購屋或重建貸款的最高成數（如降至 5 成甚至更低），並取消寬限期。
* 影響：許多紅單受災戶名下可能仍登記有受損的舊屋，或在等待重建期間不得不於外地置產安置家人。當他們申請「重建貸款」或「重購住宅貸款」時，常被金融機構認定為「非首購」或受信用管制對象，導致實際核貸成數遠低於預期。加上近年營造成本飆升（每坪 20–25 萬元以上），自籌款缺口動輒數百萬元，許多高齡或中低收入災民根本無法補足金額。
* 名下房產處置困難，卡在「舊貸未清、新貸受限」：
* 問題：受災戶原本的舊屋雖已拆除或判定危樓，但在金融與地政系統中，相關債權與登記流程未必能同步抹去。
* 影響：央行打房政策要求銀行嚴查借款人的總負債比與不動產筆數。災民在舊房貸尚未完全結清或展延手續繁瑣的情況下，極易被銀行認定為高風險放款對象，面臨「舊貸壓身、新貸借不到」的資金死結。
二、 對建商與營造廠商的衝擊：土建融緊縮，廠商「東進」意願雪上加霜
0403 花蓮重建最大的瓶頸之一是「花蓮在地營建量能飽和，缺乏大型營造廠承接災後重建案」。央行對建築業的融資管制，讓這個問題更加惡化：
* 土地與建築融資（土建融）成數上限被壓縮：
* 問題：央行將建商的「購地融資」成數上限壓縮（如降至 5 成，且需留存 1 成動工款），並嚴格規定動工期限。
* 影響：都更與危老案本就具有「整合時間長、動工變數多」的特性。在央行嚴格的土建融限制下，小型建商或在地營造廠資金鏈極為緊張，完全不敢承接產權複雜、利潤微薄的花蓮災後重建案。
* 資金成本上升，風險避險情緒高昂：
* 問題：央行數次升息加上收緊市場資金總量（調升存款準備率），導致銀行端放款趨於極端保守。
* 影響：當西半部或六都仍有高利潤、低風險的建案可做時，在央行資金總額管制的總量限額（銀行法第 72 條之 2 限制）下，各大銀行傾向將有限的放款額度留給西部優質客戶，花蓮的重建建案與營造商因此被市場機制徹底邊緣化。
三、 對金融機構（銀行端）的衝擊：合規審查嚴苛，缺乏彈性救災空間
央行的管制政策為金融機構設定了嚴厲的合規紅線，導致銀行第一線人員不敢採取「救災思維」辦理貸款：
* 「一刀切」政策導致第一線不敢放行：
* 儘管行政院或內政部事後可能針對受災戶提出政策性專案貸款或利息補貼，但央行的信用管制屬於金融監理層面的法律紅線。
* 銀行授信人員擔心專案核貸若超過央行管制的成數或資格規範，會在未來的金管會檢查或央行金檢中被列為違規缺失，因而傾向採取「寧嚴勿鬆」的審查標準，大幅拖慢了受災戶貸款審批的速度。
* 銀行不動產放款水位衝頂（銀行法 72-2 條危機）：
* 央行打房政策伴隨著全台房市總量管控，許多銀行的不動產放款比率已逼近 28%–30% 的法定上限。
* 在總額受限的情況下，即便花蓮災民有實質重建需求，銀行也常因「額度已滿」而無法給予足夠的融資支持。
💡 總結與政策解方建議
央行打房的初衷是健全房市發展，但**「未將『災後復建工程』與『一般市場炒作』進行明確的制度性切割」**，是造成 0403 災後重建受到誤傷的核心原因。
要消除打房政策對花蓮重建的負面影響，中央政府與央行應採取以下排除措施：
* 開闢「0403 震災專案豁免條款」：央行應明確發布通令，凡經認定為 0403 震災紅黃單重建、都更危老案之「購屋貸款」、「重建貸款」及「建商土建融」，全面排除在央行選擇性信用管制成數與寬限期限制之外。
* 免除銀行法第 72 條之 2 不動產放款總額額度限制：針對花蓮受災重建之相關授信，專案不計入銀行不動產放款 30% 限額，釋放金融體系的流動性。
* 由中央信用保證基金提供全額擔保：由政府出面補足因信用管制產生的成數差額，讓銀行敢於放款，受災戶得以補齊資金缺口、順利動工重建。

20/07/2026

解決花蓮 0403 震災兩年後最核心的「都更危老發包卡關」與「災民資金缺口」問題，必須採取更為主動且非常規的強力措施
要解決花蓮 0403 震災兩年後最核心的「都更危老發包卡關」與「災民資金缺口」問題，單靠地方政府是不夠的。中央政府、中央銀行、財政部、內政部以及公私立銀行必須跨部會聯手，從「金融政策、財政誘因、法規鬆綁、公股承攬」四大維度，採取更為主動且非常規的強力措施。
以下是各核心部會與銀行體系應該採取的具體因應對策：
一、 中央銀行（央行）：鬆綁管制、定向融資
央行掌握貨幣與信用管制大權，應針對花蓮受災重建案開闢「綠色金融通道」：
• 排除在「選擇性信用管制」之外（全面鬆綁七成、八成限制）：
央行近年為防打炒房，對購屋貸款、建築融資（土建融）有嚴格成數限制。央行應發布專案通令，凡屬 0403 花蓮震災紅黃單重建之都更、危老案，其「土地與建築融資」及「災民購屋/重建貸款」，一律不受央行信用管制成數限制，允許銀行核貸至最高成數（如 8 至 9 成）。
• 提供銀行「專案低利轉融通」資金：
央行可仿效過去疫情期間的紓困做法，提撥一筆專款（如 200 億元），以接近 0% 的極低利率「轉融通」給承作花蓮重建貸款的銀行，要求銀行必須以「超低利（如 1% 以下）」專案貸款給受災戶與承攬的營造商，降低各方財務利息壓力。
二、 財政部：租稅減免、公股銀行與公營事業帶頭
財政部管轄國庫、賦稅與各大公股行庫（八大行庫），是資金調度與土地整合的關鍵：
• 八大公股行庫籌組「花蓮重建聯貸國家隊」：
民間銀行可能因利潤與風險考量對花蓮重建案裹足不前。財政部應主導由臺灣銀行、土地銀行、兆豐銀行等公股行庫，專案籌組「花蓮重建聯貸國家隊」，針對整合完成的受災大樓，提供低利、免擔保品（以未來重建後建物抵押）的營造工程貸款，解決營造廠拿不到工程款的集體焦慮。
• 財政部轄下公營營造/建設事業專案承攬：
花蓮本地營建量能飽和。財政部可協調旗下具有營建背景的公股轉投資企業（如台灣土地開發或相關公股行庫旗下的資產管理公司/AMC），甚至協調經濟部轄下的台糖等具備土地開發能力的公營事業，以「不以營利為目的」的專案方式，直接進場承攬花蓮受災大樓的重建工程，打破花蓮「無營造廠願投標」的僵局。
• 擴大租稅減免與危老都更稅收優惠：
免除受災戶重建期間的地價稅、房屋稅；對於參與重建大樓興建的營造廠，給予營利事業所得稅（營所稅）專案抵減或減免，以此作為極大誘因，吸引外縣市大型營造廠「東進」救災。
三、 內政部：主導公辦都更、大幅推高補助額度
內政部是主管建築、都更與震災補助（透過國土管理署、賑災基金會）的核心部會：
• 國家住宅及都市更新中心（住都中心）直接進駐公辦都更：
產權整合最耗時。內政部應指示「國家住都中心」直接進駐花蓮天王星、統帥等指標基地，跳過民間自辦都更，直接啟動「公辦都更」。由國家出面估價、辦理權利變換，建立具公信力的退場機制（如由住都中心買下不想重建者的持分，未來改建為青年社會住宅），能將原本動輒 3 至 5 年的整合期縮短至半年。
• 賑災基金會提高「全額營造差額補助」專案：
現行補助相較於每坪 20 萬元以上的營造成本仍有極大缺口。內政部應透過賑災基金會（民間善款與政府撥款），針對中低收入戶、高齡無配偶、無謀生能力之紅單受災戶，實施「免自籌、政府全額幫你蓋回來」的專案賑助；對於一般受災戶，則由基金會直接補貼建造成本差額的 30% 至 50%，將災民的自籌款壓力降到最低。
• 跨縣市、跨區域「容積調配」法規鬆綁：
花蓮受災基地多位於斷層帶或商業價值較低區域，原地放寬容積效果有限。內政部應專案允許「跨縣市或跨區容積移轉」，允許建商承攬花蓮重建案，即可獲得北部或西半部精華區的容積獎勵，這將引發西部大型建商搶進承作花蓮重建的風潮。
四、 銀行體系（公股與民營銀行）：展延舊貸、創新融資
身為第一線面對災民與建商的金融機構，銀行必須調整風險評估模型，改採「救災模式」：
• 「舊貸本金全額展延、利息由政府/全額補貼」：
災民最大的痛是「舊房貸還在，新房貸又來」。銀行體系應全面將災民的舊房貸本金展延 5 至 10 年，並配合財政部與內政部，讓展延期間的利息由政府預算或賑災基金完全吞下（災民利息歸零），讓災民有喘息空間去背負重建新貸。
• 開辦「續建承諾」與「信託專戶」一條龍服務：
為了防範重建到一半營造廠倒閉，銀行應與內政部合作，對花蓮重建案實施強制性的「營建資金信託」與「續建承諾」。只要住戶與銀行簽約，不論中間發生什麼變故，銀行與國家保證將大樓蓋到好、交屋，這能給予災民、個體地主和分包商最高的心理安全感。
 總結跨部會協同作戰藍圖
解決花蓮兩年來的重建瓶頸，關鍵在於**「用國家的力量承擔風險與整合產權，用政策誘因吸引營造量能」**。
當央行鬆綁了管制、財政部組建了行庫聯貸與公營承攬、內政部跳進來公辦都更並給予外縣市容積獎勵、銀行免除了舊貸利息，花蓮拆除後的紅單基地才能真正動工，讓災民在震後兩年的今天，看到真正回家的希望。

18/07/2026

都更、危老修法拍板！都更新增「全案管理」只收服務費 屋主保留房地權利 - 地產天下 - 自由電子報

行政院會今（16）日通過「都市危險及老舊建築物加速重建條例」與「都市更新條例」修正草案，都市危險及老舊建築物加速重建條例」修正草案，刪除重建計畫申請之施行期限，確立危老重建常態化，並增訂提供社會住宅或其....