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⬛房地產服務｜買賣｜租賃｜代管
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▪︎ 高雄房地產｜黃雋浤。小雋
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‖ 台慶不動產°五甲鳳南店° ‖
❑ 豐和不動產仲介經紀有限公司
❑ 經紀業：高市地政籍字第10932631800號
❑ 證照字號：(102)登字第256718號
❑ 地址：高雄市鳳山區鳳南路142-1號 你好，我是黃雋浤 (小雋)。
專職服務高雄地區的房地產買賣、委託銷售、找屋配對、租賃代管。
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在這裡，我重視的不是「成交速度」，
而是協助你用最安心、最清楚的方式，
做出屬於自己與家人的最佳決定。
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我相信，房仲的價值不只是帶看，
更是把專業、誠信與資訊透明帶給每一位客戶。
因此，我的工作流程始終保持三件事：
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資訊透明：物件優缺點都確實告知
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價格合理：市場比較、行情解說不藏私
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溫和服務：步調不

催促，給你充足思考空間
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我希望這個粉專能成為你了解房市、掌握行情、
並找到理想物件的第一站。
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每個家，都有它的故事；
而你的故事，也值得被好好聆聽。
歡迎你把需求告訴我，
小雋會用專業與耐心，讓過程變得簡單又踏實。🙏

【整棟透天分租套雅房，可以成為公益出租人嗎？】-🗨️解答： 可以。只要其中任何一位房客成功申請到租金補貼，房東就會自動取得「公益出租人」身分。同一棟透天不論有多少間分租套雅房，房客皆可各自獨立申請，但對房東而言，相關的稅務優惠有其計算限制與...
21/07/2026

【整棟透天分租套雅房，可以成為公益出租人嗎？】
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🗨️解答： 可以。只要其中任何一位房客成功申請到租金補貼，房東就會自動取得「公益出租人」身分。同一棟透天不論有多少間分租套雅房，房客皆可各自獨立申請，但對房東而言，相關的稅務優惠有其計算限制與規範。
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■ 取得公益出租人資格的三大前提

｜ #房客具備補貼資格｜
承租人必須符合各縣市政府的「住宅租金補貼申請資格」。
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｜ #房東為產權人｜
出租人必須是該房屋的「所有權人」或「房屋稅納稅義務人」（二房東無法適用）。
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｜ #建物合規與居住事實證明｜
出租的套雅房需為合法建物；若無建物登記，則需檢附居住證明（如水電費單據、門牌證明等）。但若屬地方政府列管之重大違章或公共安全違規建築，則無法通過審核。
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■ 房東核心權益與四大限制

🔆租金所得稅免稅額：以「門牌」為單位計算
• 計算方式： 一棟透天（一個門牌）每月免稅總額上限為 15,000 元，不論有多少人申請成功，免稅額皆不會累加。
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• 舉例說明： 若整棟透天共有 5 間分租套房，每間月租 8,000 元，總租金收入為 40,000 元。即使 5 位房客都成功申請到租金補貼，整棟透天的免稅額依然是 15,000 元/月，其餘 25,000 元仍須申報綜合所得稅（但可扣除必要費用）。
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• 生效條件： 綜所稅免稅額必須在房客實際通過審核並領取補助後始得享有。
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🔆房屋稅與地價稅：按「出租面積」比例減免
• 地價稅優惠： 比照自用住宅稅率（2‰）。
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• 房屋稅優惠： 比照自住住家用稅率（最低 1.2%）。
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• 減免範圍限制： 地方稅是依據「符合補貼資格之房客所承租的實際面積」來計算優惠。例如：若有 3 間套房符合資格、2 間不符，則僅該 3 間套房所佔的房屋面積與對應地基地價可享受自用稅率，其餘部分仍按一般出租住宅稅率課徵。
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🔆房客租屋補助資格：不同合約、獨立申請
• 獨立簽約： 每個房客只需各自與房東簽訂獨立租賃契約（內文需載明具體承租範圍，例如：3樓A室），並符合政府所得與財產標準即可提出申請。
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• 互不影響： 分租雅房共用衛浴或分租套房共用門牌，皆不影響個別房客的審核資格與領取金額。
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🔆關鍵注意事項：租約務必填寫「房東身分證字號」
• 自動認定機制： 政府審核房客租金補貼時，會透過合約上的房東身分證字號連線至稅捐機關，自動將房東升級為公益出租人，房東無須親自跑流程。
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• 常見卡關原因： 若房客遞交的租約未填寫房東身分證字號，系統將無法自動歸戶。此時必須請房客補件，或由房東主動檢附租約與身分證件向地方政府辦理認定。
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⚠️以上提供的資訊如有錯誤，請留言通知我立即更正🙏

◆ 2026下半年房市預言：薪資與政策夾擊的三種結局-（※ 本文為讀取台灣薪資水平、新青安3.0排富新制、國際匯率、總體經濟指數、房地產成交量與價格走勢等真實數據後，由 Gemini AI 深度推演之房市情境預測。）台灣勞工薪資中位數僅 4...
09/07/2026

◆ 2026下半年房市預言：薪資與政策夾擊的三種結局
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（※ 本文為讀取台灣薪資水平、新青安3.0排富新制、國際匯率、總體經濟指數、房地產成交量與價格走勢等真實數據後，由 Gemini AI 深度推演之房市情境預測。）
台灣勞工薪資中位數僅 4 萬元，高達 7 成勞工領不到平均薪資。面對即將上路的「新青安 3.0」新制（限年收 200 萬、設總價上限排富），2026 下半年的台灣房市將面臨三種可能：
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◆ 情境一：軟著陸（機率 60%）
限貸令持續，但新青安 3.0 加碼扶持「婚育剛需家庭」，月薪加總 8-10 萬的雙薪家庭成為唯一買盤。建商為了迎合政策，會將中南部蛋白區的過高開價「降價擠進申貸門檻」。市場呈現殺價取量、總價下修的築底格局。
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■ 情境二：悶經濟（機率 25%）
AI高薪紅利集中在少數人，多數月薪 4 萬的普通上班族，即使有 40 年房貸也買不起。買方因實質薪資無力支撐而徹底觀望；建商與屋主則因過去獲利豐厚、口袋深不願賤賣。市場陷入「買不起、不肯賣」的極度量縮冷凍期。
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▲ 情境三：硬著陸（機率 15%）
若台股高點拉回、科技業紅利退燒，新青安 3.0 拒貸高總價一刀切斷置產客退路。此時迎來預售屋龐大交屋潮，銀行水位爆滿不撥款，投資客與建商餘屋在市場踩踏搶退，缺乏產業支撐的超漲重劃區，房價可能面臨 10% 以上的流動性崩盤。

✩以上資訊不代表本人立場，僅提供參考。

#房地產防詐政府有推出超貼心的「地政防詐三法寶」，簡單來說就是幫你的房子裝上保全系統，而且通通免費：-1️⃣ #地籍異動即時通只要有人企圖偷過戶、拿你的房子去借錢辦抵押，地政機關在「收件」跟「辦完」的第一時間，就會傳簡訊或 Email ...
07/07/2026

#房地產防詐
政府有推出超貼心的「地政防詐三法寶」，簡單來說就是幫你的房子裝上保全系統，而且通通免費：
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1️⃣ #地籍異動即時通
只要有人企圖偷過戶、拿你的房子去借錢辦抵押，地政機關在「收件」跟「辦完」的第一時間，就會傳簡訊或 Email 通知你。不是你本人辦的？立刻一通電話擋下來！
⭐完整說明｜高雄市政府地政局
🌐https://landp.kcg.gov.tw/CP/2691/
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2️⃣ #住址隱匿
任何人都能去調閱第二類地籍謄本，如果沒申請隱匿，大半個住址都會被看光。申請後，後半段地址直接變「＊＊＊」，杜絕不肖人士、推銷或詐騙集團上門騷擾。
⭐完整說明｜高雄市政府地政局
🌐https://landp.kcg.gov.tw/CP/2682/
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3️⃣ #指定送達處所
如果平時不住在戶籍地，很怕漏掉重要的地政公文。你可以指定一個最安全、最方便的收件地址，確保重要信件不漏接、不被冒領。
⭐完整說明｜高雄市政府地政局
🌐https://landp.kcg.gov.tw/CP/7062/
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💡 怎麼辦理？
拿身分證去任何一間地政事務所（臨櫃），或者在家用自然人憑證上「內政部地政司數位櫃臺」線上申辦。花個幾分鐘，財產安全才真正有保障！
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#房產防詐 #地籍異動即時通 #住址隱匿 #指定送達處所 #不動產交易安全

高雄市政府地政局➜謄本導讀​⬛主要包含：▪ 土地謄本導讀：逐欄說明地號、地目、使用分區、面積、持分、權利範圍等資料。​▪ 建物謄本導讀：解說建號、主建物、附屬建物、共有部分、權利範圍等內容。​▪ 海報版導讀：適合快速學習或列印參考。​▪ P...
07/07/2026

高雄市政府地政局➜謄本導讀
​
⬛主要包含：
▪ 土地謄本導讀：逐欄說明地號、地目、使用分區、面積、持分、權利範圍等資料。
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▪ 建物謄本導讀：解說建號、主建物、附屬建物、共有部分、權利範圍等內容。
​
▪ 海報版導讀：適合快速學習或列印參考。
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▪ PDF下載：可下載完整教材保存。
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另外，高雄市地政局也提供：
▪ 謄本申請說明：介紹如何申請土地、建物、地籍圖、建物測量成果圖等各類謄本。
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完整資訊｜ #高雄市政府地政局
🌐https://landp.kcg.gov.tw/CL/2681/

一間店面，最重要的是什麼？很多人第一個想到的是坪數。但真正做生意的人，更重視的是：每天有多少人看得到你。左營大路這間透天店面，位於路口位置。每天都有穩定車流經過。對店家而言，✔ 品牌更容易被看見✔ 客戶更容易找到✔ 招牌曝光時間更長有時候，...
23/06/2026

一間店面，最重要的是什麼？

很多人第一個想到的是坪數。

但真正做生意的人，更重視的是：

每天有多少人看得到你。

左營大路這間透天店面，位於路口位置。

每天都有穩定車流經過。

對店家而言，

✔ 品牌更容易被看見

✔ 客戶更容易找到

✔ 招牌曝光時間更長

有時候，一面醒目的外牆，就能省下不少廣告費。

如果你正在找一間適合開店、設立辦公室或長期投資的店面，歡迎和我聊聊。

📣物件資訊請參閱留言區

【店面推薦】投資置產首選。商四用地／臨路透天店面__________________________________​■ 基本資訊• 位置：高雄左營。左營大路• 總價：1650萬• 總建：33.284坪 • 土地：24.933坪• 樓層：1...
26/05/2026

【店面推薦】投資置產首選。商四用地／臨路透天店面
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■ 基本資訊
• 位置：高雄左營。左營大路
• 總價：1650萬
• 總建：33.284坪
• 土地：24.933坪
• 樓層：1~3樓 / 共3樓
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■ 分區／用途
• 第四種商業區｜店舖
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■ 土地說明
• 合計2筆土地(分區:商四用地)
• 「建物本身土地」23.29坪(產權獨立完整)
• 「即成巷道」持分1.64坪
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■ 訴求重點
• 位於左營舊城商圈內，人潮車潮往返，店面百市皆宜。
• 周邊多屬老舊建築物，近年建商收購重建中。
• 商四用地—土地價值高(高建敝率／容積率）
• 左營大路外圍新舊大樓林立，人口持續成長中，商圈持續蛻變成長中。
• 適投資長期置產，翻新自用或收租皆宜，未來價值可期。
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※提供資訊如有誤差請依謄本資料為主※
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▪︎ 歡迎委託售屋、買屋、出租、預約看屋。
▪︎ 從業12年以上，始終堅持以「誠信」來服務客戶。
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❑ 證照字號：(102)登字第256718號
❑ 地址：高雄市鳳山區鳳南路142-1號
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#房地產, #高雄房地產, #透天, #店面, #左營大路, #商業區

2026 房地產搜尋趨勢分析⚠️ 。​在 2026 年針對高雄市整體行政區的市場量體、成交動態與價格修正，我為您彙整了去重複後的整合分析。這份資訊排除任何業配干擾，直接對接 591、樂屋網與各大仲介（永慶、信義、住商）的後台流通數據。__...
16/04/2026

2026 房地產搜尋趨勢分析
⚠️ 。
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在 2026 年針對高雄市整體行政區的市場量體、成交動態與價格修正，我為您彙整了去重複後的整合分析。這份資訊排除任何業配干擾，直接對接 591、樂屋網與各大仲介（永慶、信義、住商）的後台流通數據。
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☑️ 高雄市整體待售量體分布 (2026 Q1)
目前高雄全區去重複後的總掛牌待售物件（包含預售屋、新成屋、中古屋）約為 45,000 - 52,000 戶。雖然掛牌量看似龐大，但成交量卻較去年同期萎縮了 35%-45%，這導致物件在市場上的「待售天數」從過去的 60 天拉長至 120 天以上。
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待售分類比例：
中古屋 (屋齡 > 5 年)： 佔 52%。多集中於成熟行政區（三民、鳳山）。
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預售屋與新成屋 (屋齡 < 5 年)： 佔 48%。高度集中於新興開發區。這部分是目前市場最大的壓力源，因為許多屋主面臨 7 月補貼到期與貸款成數不足的風險。
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☑️ 未來一年的三個核心影響力（實質效益分析）
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1. 房價所得比的「天花板效應」
高雄目前的房價所得比已連續四季下滑（回落至約 9.39 倍）。這代表過去「薪資追不上房價」的崩潰點已到，房價正在被迫回頭尋找購屋者的實質購買力。
​
2. 銀行端「雨天收傘」的真實鑑價
排除房仲口中的「開價」，銀行端目前對高雄整體的鑑價（Valuation）極為嚴格。
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現實情境： 房仲開價 1,500 萬，實價登錄顯示 1,350 萬，但銀行鑑價可能僅給 1,200 萬。
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影響： 這種「估不到價」的現象直接砍斷了成交量，也是導致未來半年價格必須往下修的主因。
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3. 「新青安」補貼結束後的心理震盪
7 月底補貼到期後，首購族的月負擔將立刻增加 2,000 - 4,000 元。這對總價 1,000 萬左右的小資族來說，是非常顯著的排擠效應，會導致 2026 下半年的買盤更趨保守。
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☑️ 高雄市行政區：成交量與價格修正階梯表
依據您的要求，由核心市區向邊陲郊區排列，數據顯示「核心區抗跌、郊區回調」的趨勢極為明顯。⭣⭣⭣

✏️我的筆記本​【住宅房屋出租注意事項】​❑ 租金與管理費在大樓管理制度下，管理費是由管委會向「所有權人（屋主）」收取，不是向房客。因此，不管房客是否有繳交，最終責任都還是在屋主身上。建議在一開始就將管理費納入租金內，例如直接設定為「含管理...
13/04/2026

✏️我的筆記本
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【住宅房屋出租注意事項】
​
❑ 租金與管理費
在大樓管理制度下，管理費是由管委會向「所有權人（屋主）」收取，不是向房客。因此，不管房客是否有繳交，最終責任都還是在屋主身上。建議在一開始就將管理費納入租金內，例如直接設定為「含管理費的總租金」，避免後續代收產生糾紛或漏繳的情況。
​
❑ 身分證檢查重點
在看房或簽約時，可以簡單確認對方的身分證是否為補發件。若是補發，不需要直接質疑，但可以自然詢問一句，例如：「之前是遺失嗎？」透過對方的回應來判斷，若回答自然通常沒有問題，但如果出現閃躲或說不清楚的情況，就建議提高警覺，多做一點背景了解。
​
❑ 工作與收入確認
建議了解房客的工作狀況，例如請對方提供工作證明，或至少確認其工作地點與職業內容。這個步驟的重點不是刁難，而是確認房客是否具備穩定收入來源，降低未來發生欠租的風險。
​
❑ 押金收取原則
押金務必要一次收足兩個月，不建議讓房客分期支付或延後補齊。實務上經驗顯示，只要押金沒有收齊，後續發生拖欠租金的機率會明顯提高，因此一開始就建立清楚的付款規則非常重要。
​
❑ 寵物租屋規劃
可考慮將房屋設定為友善寵物的出租物件，這類型的房源通常租金可以略高，且房客穩定度與續租意願也較高。一般來說，有養寵物的租客多半具備一定經濟能力，但仍需設定基本條件，例如不得影響鄰居安寧，並可優先考慮較容易管理的寵物類型，如貓咪。
​
❑ 租金調整時機
不建議在原房客續約時直接調漲租金，這樣容易讓原本穩定的房客選擇搬離，反而造成空租期，導致更大的損失。較好的做法是在房屋空租時，再依市場行情重新調整租金，會比較彈性且風險較低。
​
❑ 租金設定策略
在訂定租金前，一定要先了解周邊市場行情。建議租金可以略低於市場價格，這樣能提高出租速度並降低空租風險。同時也能吸引多組房客詢問，讓屋主有機會挑選條件較好的租客。若租金高於行情，反而容易長期空租，甚至吸引到條件較不理想的房客，增加管理風險。
​
❑ 其他補充
房屋出租的細節會隨著經驗累積而逐漸完善，建議在每一次出租過程中記錄遇到的問題，持續優化自己的出租流程與篩選機制，才能讓整體投報與風險控管越來越穩定。

【公益出租房屋稅1.2%完整說明】​🗨️每年5月房屋稅開徵，不少房東會發現：​我明明是公益出租人，為什麼不是整間房屋都用1.2%課稅？這其實與「合法建物」有直接關係。_____________________________________...
06/04/2026

【公益出租房屋稅1.2%完整說明】
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🗨️每年5月房屋稅開徵，不少房東會發現：
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我明明是公益出租人，為什麼不是整間房屋都用1.2%課稅？
這其實與「合法建物」有直接關係。
___________________________________________
​
一、什麼是公益出租人
房東將房屋出租給符合租金補貼資格的房客，並經政府認定，就屬於公益出租人。
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政府設立這個制度，是希望鼓勵房東提供住宅給有需要的族群。
__________________________________________
​
二、公益出租人的稅務優惠
❑ #房屋稅
可適用約1.2%的優惠稅率（接近自住稅率）
​
❑ #所得稅
每月租金收入最高15,000元免稅
​
❑ #地價稅
可比照自用住宅稅率
___________________________________________
​
三、為什麼不是全部面積都適用1.2%
​
重點在於：
只有「合法建物」才可以適用優惠稅率。
​
也就是說，房屋必須符合以下條件：
• 依法登記的建築物
• 有門牌
• 實際作為住宅使用
​
如果房屋有以下情況：
• 頂樓加蓋
• 陽台外推
• 未登記增建
這些「非合法建物」的面積，不能適用1.2%稅率。
___________________________________________
​
四、實際課稅方式
​
稅務機關會採「分開計算」方式：
​
• 合法建物面積：適用1.2%
• 非法或增建面積：適用一般稅率
​
因此，你在稅單上看到的優惠面積，通常會小於實際使用坪數。
___________________________________________
​
五、優惠是否需要自行申請
​
一般來說不需要。
​
只要符合條件：
• 已被認定為公益出租人
• 在核定有效期間內
​
稅務機關會依名單自動套用優惠稅率。
___________________________________________
​
六、房東常見問題
1. 房屋有部分違建
→會導致無法全部適用優惠稅率
​
2. 未完成公益出租人認定
→將無法享有稅務優惠
​
3. 租客不符合補貼資格
→也不符合公益出租條件
__________________________________________
​
《結論》
公益出租確實可以降低稅負，但前提是：
→僅限合法建物的面積適用優惠稅率。

【出售及重購土地分別為夫與妻所有，不適用申請土地增值稅重購退稅】​______________________________________________________________________⚠️出售及重購之土地，雖分別為自己...
19/03/2026

【出售及重購土地分別為夫與妻所有，不適用申請土地增值稅重購退稅】
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⚠️出售及重購之土地，雖分別為自己與妻子所有，但兩人為夫妻關係為何不能申請土地增值稅重購退稅？
​
⚖️『土地稅法第35條規定』
土地所有權人在2年內先買後賣或先賣後買自用住宅用地，如果新購土地地價超過原出售土地地價，扣除繳納土地增值稅後之餘額，可就其已納土地增值稅額內，申請退還不足支付新購土地地價的數額。
​
⭐如本人出售土地再以配偶名義新購土地，因出售與新購土地所有權人非屬同一人，所以沒有土地增值稅重購退稅之適用。
​
⭐申請土地增值稅重購退稅必須是同一土地所有權人，縱使為夫妻，稅法上亦認定為不同的納稅義務人，若有意辦理重購退稅，在購買土地前，應審慎規畫。
​
🌐資訊來源｜市政府地方稅務局

#重購退稅
#土地增值稅
#房地合一稅

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