東京南青山不動產有限公司

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15/09/2026

【去日本買房不能「順便買車位」？台日購屋觀念大衝擊！】
在台灣買新大樓，「房子加車位」一起很常見，甚至沒買車位未來還怕房子不好賣。
但如果你把這套思維帶去日本，行不通！
因為在日本買公寓大樓，你基本上是「買不到車位產權」的！

❌ 在日本，車位是租的，不是買的
日本大樓的地下室或立體停車場，產權屬於全體住戶的「共用部分」。你想停車？必須向管委會申請承租，每個月固定繳租金。萬一大樓住戶太多、車位滿了，對不起，請你乖乖去排隊，或者自己去外面找「月極停車場」。

❌ 在日本，沒車位，你連車都買不了
台灣是先買車再說，車位隨便停。日本法規極其嚴格，在買車交車前，你必須向警方提出「車庫證明（車庫証明書）」。警察是真的會拿皮尺去你登記的車位測量長寬，確認塞得下，才會發牌照給你。

💡 從投資角度看，這反而是件好事？
日本沒有台灣這種「車位綁房子」灌水總價的現象，每一毛錢都實打實買在室內坪數上。
投資單身小套房時，完全不用煩惱車位沒人租、空在那裡繳管理費的窘境，資產結構更單純、好管理。

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#日本房產 #日本買房 #台日差異 #車庫證明 #東京置產 #日本置產 #買房避坑 #投資理財 #日本生活

🏙️ 2026年8月東京都中古屋成交量下滑｜都心三區開價與成交價差縮小根據東日本不動產流通機構（REINS）公布的資料，2026年8月東京都中古屋市場，📍六大區域的成交件數與去年同期及上個月皆呈現減少。東京都整體中古屋平均成交價格為6,82...
15/09/2026

🏙️ 2026年8月東京都中古屋成交量下滑｜都心三區開價與成交價差縮小
根據東日本不動產流通機構（REINS）公布的資料，2026年8月東京都中古屋市場，📍六大區域的成交件數與去年同期及上個月皆呈現減少。
東京都整體中古屋平均成交價格為6,826萬日圓，較去年同期下跌0.4%、較前一個月下跌2.5%。
成交件數為1,562件，較去年同期減少18.7%、較前一個月減少16.2%，為過去一年最低水準。
市場待售件數增加至28,082件，較去年同期增加21.3%、較前一個月增加3.5%，已連續8個月增加。

📍都心三區
千代田區、中央區及港區的平均成交價格為1億4,175萬日圓，較去年同期上漲4.5%、較前一個月上漲8.2%，連續3個月上升。
成交件數154件，較去年同期減少38.9%、較前一個月減少32.5%，為全年最低。
在成交件數減少的情況下，平均成交價格仍然上升，報導分析認為，可能受到少數高總價、大坪數物件成交的影響，不能僅靠平均價格判斷整體市場持續上漲。
都心三區的市場待售件數為5,197件，較去年同期增加58.1%，為六大區域中增幅最高。
平均開價為1億8,977萬日圓，與平均成交價格相差4,802萬日圓。相較6月的7,212萬日圓及7月的7,113萬日圓，開價與成交價間的差距明顯縮小。

日本不動產市場將這種價差稱為「鱷魚嘴」，此次差距縮小，可能反映部分賣方開始調整開價。

📍東京城東地區
台東區、江東區、江戶川區、墨田區、葛飾區、足立區及荒川區的平均成交價格為5,996萬日圓，較去年同期上漲3.2%。
成交件數為359件，較去年同期減少20.8%；市場待售件數為5,418件，較去年同期增加14.3%。

📍東京多摩地區
多摩地區平均成交價格為3,844萬日圓，較去年同期上漲8.8%；成交件數為297件，較去年同期減少9.5%。
市場待售件數較去年同期減少5.5%，是六大區域中唯一低於去年同期的區域。其待售物件每平方公尺單價與實際成交單價幾乎相同，顯示買賣雙方對價格的認知差距相對較小。
整體而言，2026年8月東京都中古呈現「成交件數減少、待售物件增加，但部分區域平均成交價格仍維持高檔」的狀況。

由於各區域的供需、成交物件條件及價格變化不同，後續仍需持續觀察成交量、庫存及開價調整的走勢。

✉️新聞來源：https://news.yahoo.co.jp/articles/93b3fdba7fc808c697dc9f1e61397bf0d8ef061c?page=1
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🏠預估6.8%｜西荻窪站3分．吉祥寺生活圈低總價套房💰售價：1,200萬日圓（約新台幣252萬元）📈預估月租金：6.8萬日圓📈預估年租金：81.6萬日圓｜預估表面投報率6.8%※台幣金額依發文日臺灣銀行日圓現金賣出匯率換算🚃交通：JR中央線...
14/09/2026

🏠預估6.8%｜西荻窪站3分．吉祥寺生活圈低總價套房
💰售價：1,200萬日圓（約新台幣252萬元）
📈預估月租金：6.8萬日圓
📈預估年租金：81.6萬日圓｜預估表面投報率6.8%
※台幣金額依發文日臺灣銀行日圓現金賣出匯率換算

🚃交通：
JR中央線、中央・總武線「西荻窪」站 步行3分鐘
【面積】15.12㎡（約4.60坪）
【建物】RC造4層樓｜位1樓（1983年3月完工）
【現況】空屋、招租中
【地址】東京都杉並區西荻北3丁目22-14
【地圖】https://maps.app.goo.gl/LQQKxmdFw1ghUSnr8

✨物件亮點：
📍西荻窪站步行僅3分鐘，多路線可利用，可直達新宿，1站即達吉祥寺。
📍步行5分鐘內即有超市、超商，日常採買便捷。
📍西荻窪特色生活圈，聚集個性咖啡廳、古董雜貨店與在地商家。
📍鄰近東京女子大學，一站即達吉祥寺（東京人氣住宅區），atre吉祥寺、吉祥寺PARCO及井之頭恩賜公園等大型商業與休閒設施。

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11/09/2026

【東京新屋高達 9.3% 的轉售率，你買到的是價值還是溢價？】

很多人看東京房價大漲，就想衝進去買最新、最漂亮的塔樓公寓。但日本國土交通省的一項數據，揭開了光鮮背後的真實盲點：東京 23 區新成屋的「短期轉售率」已經來到 9.3%！
這代表你逛的新建案裡，每 10 間就有 1 間在一年內被快閃轉手。

這對後續接盤的實需買家有什麼影響？

⚠️ 關鍵在於日本高昂的「短期讓渡所得稅」
日本為了遏止短炒，規定持有未滿 5 年轉手要課徵高達 39% 的重稅。
那些投資客既然要在一年內賣掉，為了確保自己能賺錢，這 39% 的稅金和他們預期的利潤，一定會全部「墊高」在二次售價裡。
最後的結果，就是買方承擔了高額的溢價，導致實質租金投報率大縮水，甚至還可能面臨銀行鑑價不足、貸不滿的尷詢。

💡 比較穩健的防守策略：
與其在炒作風氣盛行的新屋市場裡硬碰硬，目前的專業經理人更傾向選擇屋齡 10-20 年、地段核心且折舊波段已經平緩的中古屋；或是將目光移向短期轉售率低、基期更安全的其他潛力地區。

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#日本房產 #東京買房 #東京房價 #日本投資 #台日差異 #房產投資 #日本置產 #買房避坑

🏠 南麻布廣尾白金高級住宅區︱挑高住家💰售價：6,999萬日圓（約新台幣1,449萬元）💹每坪單價：約453萬日圓／坪（約新台幣94萬元／坪）※匯率依發文當日臺灣銀行日圓現金賣出匯率計算。🚃交通：日比谷線「廣尾」站 步行10分鐘南北線、都營...
10/09/2026

🏠 南麻布廣尾白金高級住宅區︱挑高住家
💰售價：6,999萬日圓（約新台幣1,449萬元）
💹每坪單價：約453萬日圓／坪（約新台幣94萬元／坪）
※匯率依發文當日臺灣銀行日圓現金賣出匯率計算。

🚃交通：
日比谷線「廣尾」站 步行10分鐘
南北線、都營三田線「白金高輪」站 步行12分鐘

【面積】51.12㎡（約15.46坪︱1SLDK）
【樓層】SRC造7層高｜位頂樓7樓（1984年11月︱新耐震）
【現況】空屋
【權利】舊法借地權
【地址】東京都港區南麻布4丁目11-27
【地圖】https://maps.app.goo.gl/9rMMwryNbb2U8dZj9

✨物件亮點
📍港區南麻布，廣尾與白金雙生活圈，國際生活氛圍與質感住宅環境，鄰近各大使館，兼具都心機能與居住質感。
📍挑高設計（最高3.38公尺），享受舒適開闊空間感。
📍近有栖川宮紀念公園、東京都立中央圖書館，日常散步、生活機能兼顧。

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🏠 6.27%｜目黑區台幣226萬收租套房💰售價：1,080萬日圓（約新台幣226萬元）📈年租金收入：約67.8萬日圓（約新台幣15萬元）📈初估投報率：約6.27%（※2026年10月起）※台幣金額依發文當日臺灣銀行日圓現金賣出匯率換算🚃交...
10/09/2026

🏠 6.27%｜目黑區台幣226萬收租套房
💰售價：1,080萬日圓（約新台幣226萬元）
📈年租金收入：約67.8萬日圓（約新台幣15萬元）
📈初估投報率：約6.27%（※2026年10月起）
※台幣金額依發文當日臺灣銀行日圓現金賣出匯率換算

🚃交通：
東急東橫線「學藝大學」站 步行8分鐘
東急東橫線「祐天寺」站 步行15分鐘

【面積】14.43㎡（約4.36坪︱1R）
【樓層】RC造地下1層、地上4層︱位1樓（1984年7月）
【地址】東京都目黑區中央町1丁目2-13
【地圖】https://maps.app.goo.gl/MNhtmCV8bFmtLp466

✨物件亮點
📍目黑區低總價收租物件，低門檻成為東京都心房東。
📍東急東橫線生活圈，學藝大學站步行8分鐘，可直達澀谷，並可利用副都心線直達新宿三丁目及池袋。
📍步行範圍即有超市、便利商店，日常採買一應俱全，租賃需求穩定。

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🎧 東京人還迷信「山手線上」嗎？從東京再開發浪潮，看見房價正在改寫的居住版圖在東京買房，真的一定要選山手線周邊嗎？長久以來，「山之手」象徵著東京的高級住宅區。白金、目黑、田園調布、松濤與代代木等地，憑藉歷史底蘊、教育資源與成熟的生活環境，始...
09/09/2026

🎧 東京人還迷信「山手線上」嗎？
從東京再開發浪潮，看見房價正在改寫的居住版圖

在東京買房，真的一定要選山手線周邊嗎？
長久以來，「山之手」象徵著東京的高級住宅區。白金、目黑、田園調布、松濤與代代木等地，憑藉歷史底蘊、教育資源與成熟的生活環境，始終具有難以取代的吸引力。

然而，隨著高輪 Gateway City、築地、日本橋、八重洲、虎之門，以及豐洲、晴海、有明等地陸續展開大型再開發，東京的住宅價值版圖也正在悄悄改變。
這些計畫不只是興建幾棟新大樓，更結合交通、商業、辦公、飯店、公園與公共空間，重新塑造整個區域的生活機能。過去被視為倉庫、港區或填海造陸地帶的灣岸地區，如今也成為備受關注的新興住宅市場。

本集帶您一起了解：
🏡 「山之手」為什麼長期被視為東京住宅的標準答案？
🏙️ 再開發如何改變一個區域的生活機能與房價？
🌊 豐洲、晴海、有明為什麼逐漸成為新的居住核心？
🚉 觀察東京不動產時，除了車站與地段，還應注意哪些未來發展？

歷史塑造了一座城市的起點，而再開發，可能決定它下一個十年的價值。
今天的東京，已經不再只是「山手線上最好」這麼簡單。真正值得關注的，或許是那些在歷史底蘊與城市更新之間，持續成長、進化的新生活圈。

📖閱讀完整文章：https://www.wa-mare.com/zh-tw/column/785/
🎧 利用通勤或休息時間了解東京：
https://minami-ay.firstory.io/episodes/cmtsd2n6i04yx01wn2y7t2t1q

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08/09/2026

【 日本搬家還要給鄰居送禮？現在變了！ 】

以前看日劇或聽長輩說，搬進日本新家第一件事，就是去敲左右鄰居跟正上方住戶的門送「搬家問候禮（引っ越し挨拶）」？🎁

如果你現在去日本留學或工作，還傻傻挨家挨戶去敲門，可能反而會被當成怪人，甚至讓自己陷入危險！😱
根據日本最新調查，現在有超過一半的都市單身族、年輕世代，搬家時完全不做問候禮了！

為什麼這個傳統在日本大城市快要消失了？
🚨 原因一：隱私與安全意識提高
大城市裡大家防備心很重，突然有陌生人來敲門，反而會讓鄰居覺得「超有壓力、很可怕」。

🚨 原因二：單身女性的致命地雷
如果是單身女性自己去敲門送禮，等於是直接大聲告訴鄰居：「我是一個人住喔！」這在安全治安上是非常危險的漏洞。

現代日本都市的默契：「互不打擾，就是最大的禮貌。」
如果真的怕未來製造噪音（例如腳步聲、音樂聲）想打個招呼，現在最流行也最安全的方法，是寫張便利貼或小卡片，直接投進鄰居的信箱，既有禮貌又能完美保持距離！
你搬家時會去跟隔壁鄰居打招呼嗎？你覺得哪一種方式比較好？
歡迎在下面留言告訴我！👇

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🏬 5.25%｜中野百老匯收租店面💰售價：5,780萬日圓（約新台幣1,204萬元）📈年租金收入：303.6萬日圓︱月租金收入：25.3萬日圓📈初估投報率：約5.25%※台幣金額依發文當日臺灣銀行日圓現金賣出匯率換算🚃交通：JR中央線、總武...
08/09/2026

🏬 5.25%｜中野百老匯收租店面
💰售價：5,780萬日圓（約新台幣1,204萬元）
📈年租金收入：303.6萬日圓︱月租金收入：25.3萬日圓
📈初估投報率：約5.25%
※台幣金額依發文當日臺灣銀行日圓現金賣出匯率換算

🚃交通：
JR中央線、總武線及東西線「中野」站 步行4分鐘
【面積】34.79㎡（約10.52坪）
【樓層】RC造10樓高︱位3樓（1966年8月完工）
【現況】書店承租中
【地址】東京都中野區中野5丁目52-15
【地圖】https://maps.app.goo.gl/uZMBgR7USVzB5CBA6

✨物件亮點
📍中野百老匯館內3樓店面，動漫、漫畫、鐘錶等收藏文化聞名的特色商場，觀光、固定客群穩定。
📍目前由書店承租，月租金25.3萬日圓，穩定商用收租物件。

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⚠️ 新宿區擬加強民宿管制｜既有民宿也可能受到影響日本民宿投資新動向！東京都新宿區因民宿相關陳情案件持續增加，正在研討修訂相關條例，未來可能禁止在住宅區及學校周邊經營民宿，而且不只新申請的設施，既有民宿也可能納入規範。依目前公布的修法方向：...
07/09/2026

⚠️ 新宿區擬加強民宿管制｜既有民宿也可能受到影響
日本民宿投資新動向！
東京都新宿區因民宿相關陳情案件持續增加，正在研討修訂相關條例，未來可能禁止在住宅區及學校周邊經營民宿，而且不只新申請的設施，既有民宿也可能納入規範。

依目前公布的修法方向：
📍住宅專用區、文教區等
原則上禁止經營民宿；符合屋主同住及妥善管理等條件者，可能例外開放。
📍商業區
每年營業天數上限，擬由目前的180天縮短為120天。
📍既有民宿
預計設置一定緩衝期，但仍可能受到新規定影響。
新宿區現有半數以上、約2,000間民宿，未來可能無法繼續營業。
新宿區預計先舉辦公開說明會徵求意見，並於2027年2月向區議會提出條例修正案，規畫於2027年夏季後正式實施。

🔍 對民宿投資人有什麼影響？
未來購買日本民宿物件，除了投報率與住宿需求，更應確認：
✔️物件所在的用途地域
✔️取得的是民宿申報，還是旅館業相關許可
✔️許可是否能由新買方繼續承接
✔️地方政府是否正在研擬新的營業限制
本次修法內容目前仍在討論階段中，尚未正式通過或施行，
也不代表新宿區所有住宿設施都將禁止營業。
實際規定仍須視後續條例確定內容及適用範圍而定。

投資民宿不能只問「現在能不能營業」，還要進一步確認「未來能不能持續營業」。

✉️新聞來源：https://news.yahoo.co.jp/articles/4900d83c607d10c4b23fab9ef11d96551a09eeef
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