13/09/2026
【預售屋換約只賺約32萬，為什麼國稅局認定她收了122萬？】
客廳桌上攤著那張薄薄的核定補徵通知書，
阿雅手捏著紙角，眉頭整個揪在一起。
「這張到底是什麼意思？我當初不是早就報完、稅也繳了嗎？」
阿雅拉高了聲音，把稅單往茶几上重重一拍。
坐在對面的代書朋友阿宏扶了一下眼鏡，
把明細拉過來仔細看，忍不住搖了搖頭：
「阿雅，你當初用 690 萬總價去扣 3% 費用，國稅局整條重算，這筆 7 萬多塊補稅逃不掉了啦。」
「哪有這種事！」
阿雅眼眶一下子紅了，聲音裡全是委屈：
「建商合約明明寫總價690萬轉讓，買方接手去繳後面工程款、我本金拿回來也才多賺32萬，新聞上大家不都說用總價申報？現在過了快三年才回頭追，政府這樣搶錢對嗎？」
阿宏嘆了一口氣，苦笑著拍拍桌上的計算機：
「沒問題才怪啦！那幾百萬工程款又沒進過你的戶頭，你拿總價去灌費用，國稅局一查一個準。」
那一刻，阿雅整個人癱在沙發上，腦袋一片空白。
她以為自己只是搭順風車賺了32萬，
三年後卻換來一張補稅7萬2千多元的催繳單…
很多買預售屋的朋友，
都以為「換約」跟一般中古屋買賣是一樣的邏輯，
但真相往往比想像的還要現實。
2020年底，
阿雅在某市區跟建商簽約買了一間預售屋，合約總價 660 萬元，
她陸陸續續繳了90萬元的工程款。
到了 2021 年中，房市正熱，
阿雅決定把這間房子的購買資格轉手給另一位買方，
雙方談好的總價是 690 萬元。
金流其實很單純：
1️⃣ 買方承接後續還沒繳給建商的工程款 568 萬元。
2️⃣ 買方付給阿雅已繳的工程款 90 萬元。
3️⃣ 買方再額外給阿雅 32 萬元的讓渡差價。
阿雅實際進帳的就是 90 萬加 32 萬，共 122 萬元。
問題就出在申報房地合一稅的那一天，
阿雅自己去申報，心裡想著：
「我買 660 萬、賣 690 萬，差額 30 萬。依照規定沒單據可以扣總價 3% 的費用，690 萬的 3% 就是 20.7 萬！」
算下來，所得只剩下 9 萬多，
乘上短期換約的 45% 稅率，
她開開心心繳了 4 萬多塊的稅。
她以為事情到這裡就圓滿結束，
三年過去，國稅局重新查核，
直接給了她當頭一棒。
國稅局的邏輯很清楚，
而且法官完全站在國稅局這邊：
預售屋換約，你賣的根本不是「房子」，
而是「跟建商買房子的權利」。
買方後面要繳給建商的 568 萬元，
是買方自己的義務，沒進過阿雅口袋、阿雅也沒代墊過。
那筆錢不能算阿雅的成本，
更不能拿 690 萬總價去灌 3% 的移轉費用。
國稅局重新核算的真實帳本是：
📌 成交價額：122 萬元（實際拿到的錢）
📌 原始成本：90 萬元（實際付出去的錢）
📌 移轉費用：122 萬 × 3% = 3.66 萬元（原本阿雅扣了20.7萬！）
📌 課稅所得：28.34 萬元
📌 應納稅額：28.34 萬 × 45% = 12.75 萬元
扣掉阿雅當初繳的 4 萬多，直接補稅 7.2 萬多元。
阿雅在法院上抗辯了三件事，但每一條都被打得粉碎：
第一、「新聞跟網路上大家都這樣算！」
法院說：媒體討論沒有法律拘束力，不能當免罰擋箭牌。
第二、「財政部後來才出解釋函，是事後改規則！」
法院說：財政部民國 81 年就定調權利買賣原則，新函令只是重申舊精神，沒有溯及既往問題。
第三、「當初核准放行，憑什麼三年後回頭討？」
法院說：核課期間內發現事實認定有誤，稅捐機關本來就有權依法更正補徵。
一場官司打下來，不僅要補稅，
還得承擔裁判費與無止境的奔波。
【小喬深夜心裡話💡】
在房產這條路上，看過太多屋主跟買方，
不是輸給市場，而是輸給「自以為合法的僥倖」。
在稅務上：
”算盤打得越精，補稅單來得越快“
”新聞報導是八卦，合約白紙黑字才是法律“
”該給國家的規費，早點算清楚，睡覺心才安“
公家機關在核課期內隨時能抽查，
寧可當下多繳把帳做乾淨，
也不要在幾年後接到讓你手足無措的補稅單。
💡特別提醒：
這是早年的換約案件，現行《平均地權條例》原則上已限制預售屋買賣契約讓與或轉售，
只有符合法定例外，才能依規定辦理。
🌟你有過預售屋換約報稅的經驗嗎？
還是你身邊也有人因為「3% 費用怎麼扣」差點踩雷？
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本內容為真實案例改編分享，
人物、地點與部分資訊已去識別化處理，
不構成法律意見，個案請諮詢專業律師。
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