27/07/2026
銀行眼中，你以為的「有錢」跟真正的「還款能力」是兩回事
賣厝阿明知識+
很多人申請房貸時會想：「我有幾百萬股票、有儲蓄險保單、名下有車有資產，銀行應該很樂意借我錢吧？」
但銀行的邏輯可能跟你想的不太一樣。
股票配息、有價保單，甚至其他資產，都不能直接等同於穩定的貸款償還能力。銀行審核房貸，第一優先就是看你每個月有多少穩定、可驗證的收入。
銀行看什麼？收入分三種
銀行審核房貸時，收入大致分為三種等級：
最優先：穩定、可驗證的月收入
薪轉紀錄、扣繳憑單、報稅資料——能證明收入來源與持續性的文件，才是銀行判斷你「每個月穩定還得起多少錢」的核心依據。
這類收入包括：
受僱薪資（有薪轉戶頭、有勞保）
公務人員、教師、醫師等穩定職業收入
有報稅的租賃收入
有扣繳憑單的兼職收入
有條件接受：可驗證但不穩定的收入
包括年終獎金、三節獎金、加班費、佣金、業績獎金等。這類收入銀行通常會打折計算（約七成至八成），不會全額認列。
僅供參考：資產≠收入
股票配息、基金配息、保單收益、黃金、加密貨幣⋯⋯這些在銀行眼中只是「財力加分項」，不能取代每月固定收入，更不能直接當作還款來源。
為什麼資產不能直接當收入？
銀行不會只看你有多少資產，是因為：
第一，資產會波動。 600萬股票，明天股市大跌可能只剩500萬；今天有配息，明年可能減少甚至取消。銀行要評估的是「每個月固定有錢進來」，不是「現在有多少錢」。
第二，資產不等於現金流。 資產必須經過變現或處分，才能真正轉換成可使用的現金。但銀行要的是「每個月固定有錢繳房貸」，不是「哪天賣掉股票來還」。
這也是為什麼有些夜市攤商或自營業者，明明實際收入不低，卻可能比固定領薪水的上班族更難取得理想的貸款條件。重點從來不是你「實際賺多少」，而是銀行能不能用可驗證的資料，確認你每個月有多少穩定的還款能力。
收入不夠漂亮怎麼辦？三個準備方向
方向一：主動提供完整財力證明
如果你是自營商或靠行工作者，提前準備好：
至少2年以上的報稅資料（證明有持續收入）
主要往來銀行的存摺明細（證明有穩定金流）
相關執照或營業證明
方向二：評估是否加入「保證人」
找信用條件較佳的配偶或直系親屬擔任保證人，可能提高銀行的核貸意願。
方向三：提高自備款，降低貸款需求
如果收入驗證確實有困難，最直接的做法就是提高自備款比例，減少需要貸款的額度。銀行對低貸款成數的案件，審核標準通常會相對寬鬆。
總結：銀行眼中「合格的還款來源」
收入類型 銀行認定 說明
薪轉收入 核心收入 有固定薪轉、有勞保、有扣繳憑單
年終／獎金 打折計算 通常只認列七至八成
租金收入 需報稅 未報稅的租金收入銀行不認
股票配息 僅供參考 不能取代固定月收入
有價保單 僅供參考 可作擔保品，不直接算收入
自營商收入 需證明 需有報稅資料及穩定金流
一句話總結：銀行要的是「每個月固定進來的錢」，不是「現在手上有多少錢」。資產可以加分，但不能取代穩定的月收入。
