13/09/2026
預售屋換約的稅，這幾年我看到太多人算錯了。
有位客戶阿芬，幾年前用 678 萬買了一間預售屋，工程款陸續繳了 96 萬。隔年她用總價 713 萬轉讓給下一手買方，淨賺 35 萬。
報稅的時候她很聰明，照著網路上查到的新聞寫的做：房地合一稅可以用 3% 的成本費用、不用提供單據，她就拿 713 萬去乘 3%，一口氣扣掉 21 萬 4 千，那一年稅只繳了 6 萬多。
三年後，國稅局發函要她補稅，將近 7 萬。
理由是這樣：那 713 萬裡面，有 582 萬是後續的買方要繳給建商的工程款和尾款，這筆錢從頭到尾沒有進過她的口袋。
換約的時候，你賣的是「權利」，不是房子。
所以成交價只能用她實際收到的 131 萬去算，成本是她已經繳出去的 96 萬，3% 的費用也只能用 131 萬去乘，也就是 3 萬 9 千——不是 21 萬 4 千。
她不服氣去打訴訟，在法庭上說：當時新聞都是這樣教的，而且第一年也讓我過了，為什麼三年後又回頭補我的稅？
法院的見解很簡單：新聞報導不能拿來當信賴保護原則。直接駁回。而國稅局在核課期間內要求你回頭補正，本來就是有法可據的。
所以預售屋換約，請記住幾件事：
・你實際拿多少、賺多少，就報多少
・仲介費的發票、換約費、代書費、履約保證費用，這些都可以列為換約時候的成本
・實報實銷，才是比較穩的做法
・不要再用換約總價直接乘 3% 當你的成本費用了
換約的眉角說簡單也不簡單，不要讓到手的獲利最後都拿去繳稅。
這幾年有換過約的，建議翻一翻當時的申報記錄，把手邊的單據找出來對一下。
看不懂的在下面留言「換約」，我把正確的做法私訊給你。
＊個案情況不同，實際認定以國稅局核定為準。
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