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16/09/2026

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【地政法學專欄】跨縣市辦抵押權？小心白跑一趟!
撰文／吳有道 博士
（地政法學研究者、豐愛AI複雜土地研究所主持人）


老張揮著汗，氣喘吁吁地衝進台北市地政事務所。他緊緊懷抱著厚厚一疊文件，那可是他在高雄老家房子的產權證明。
「總算趕上了！」老張心裡鬆了口氣。他這次北上急需資金，好不容易求得好友老王答應借款，條件是把高雄那棟祖傳老屋設定抵押給他。為了省下高鐵奔波的時間，他特地打聽過地政有「跨縣市代收案件」的便民服務。
老張堆滿笑臉，將文件推向櫃檯：「小姐，麻煩幫我辦跨縣市抵押權設定，土地在高雄。」
櫃檯人員翻了翻文件，眉頭一皺，冷冷地吐出一句：「先生，這不行！您這是私人之間的借貸設定，必須親自回高雄辦理！」
老張當場傻眼，急得拍桌：「以前明明可以代收代寄，為什麼現在刁難我？」
櫃檯人員無奈搖頭，指了指公告：「這不是刁難。為了堵死不動產詐騙的歪風，內政部規定自115年5月1日起，全面取消私人抵押權設定的跨縣市代收服務。換句話說，現在只有找銀行等金融機構貸款，全台地政事務所才能大方收件。若是私人借貸設定抵押，則必須返回房地標的所在地的地政機關辦理；因此，為了杜絕詐騙溫床，政策已經改了。」
老張看著手錶，聽著這番現實的法律分野，頓時欲哭無淚。原本想找捷徑省時間，結果聰明反被聰明誤，換來的只有一張回高雄的南下車票，以及一場白跑一趟的鬧劇。
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16/09/2026

課稅有你扣除沒你?
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15/09/2026

權狀上的幽靈日期!
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14/09/2026

祖產浮出水面!!
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14/09/2026

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【地政法學專欄】祖墳「跑錯地」誰來買單？一塊農地掀起三場法律戰

撰文／吳有道 博士
（地政法學研究者、豐愛AI複雜土地研究所主持人）

阿東最近遇上一件棘手的土地難題：自家A農地上的祖墳，原本安安穩穩坐了數十年，沒想到土地重測後，竟「移山倒海」跑到鄰地阿西的B農地上。偏偏阿西過世多年，B地一直未辦繼承。如今阿東想向阿西的繼承人阿南買下B地；不料，一樁農地買賣，竟牽動遺產稅、土地增值稅與墳墓使用權三大難題。
**第一問題：農地有祖墳，是不是違章？能不能扣除遺產稅額？
**答案是不能一概而論。
若是土地使用編定前即存在的歷史祖墳，具備相關證明，仍可能被認定為合法既有使用；若是編定後未經許可新建，則可能被認定為非農業使用。至於該農地是否可扣除遺產稅額，重點不在「墳墓」，而是B地是否符合農業用地繼續農用的法定要件；符合者，才可能依《遺產及贈與稅法》第17條主張農地價值扣除額。
第二問題：祖墳坐在別人的農地，誰有權要求遷葬？
這才是本案最精彩的法律攻防。B地所有權屬阿西，繼承後由阿南承受；但墳墓卻是阿東家族所有。**土地所有權與墳墓權利並非同屬一人所有。**阿南不能只憑「我是地主」就當然把祖墳剷掉；反過來，阿東也不能僅因祖先安葬多年，就當然取得永久占有權。
因此，阿南繼承後，若土地確遭無權占用，原則上可依法主張排除侵害、返還土地；但涉及既有墳墓、歷史使用及遷葬程序時，仍須依法處理，不能自行毀墓。阿東若要保留祖墳，更應先釐清重測是否造成「地籍錯置」；若確屬越界，再與阿南協商遷葬、補償或其他合法使用安排。
**第三問題：如何降低交易稅負？
**先查地籍、再確認墳墓合法性，最後申請農用證明。若能恢復合法農用，農地移轉即可能享有土地增值稅優惠。
土地問題最怕「先買再說」。本案真正的節稅關鍵，不只在稅法，而在於先把祖墳與土地的權利關係釐清。墳墓沒處理好，省下的稅，可能轉眼變成一場訴訟。
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11/09/2026

重啟公地放領~
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【地政法學專欄】三代傳承的土地，差點被「45%重稅」吞噬？撰文／吳有道 博士（地政法學研究者、豐愛AI複雜土地研究所主持人） 「這塊由五兄弟共有的建地，要是賣了真的會被政府搶走將近一半價值的稅金？」剛經歷喪父之痛的蘇先生，看著手上的稅單直...
11/09/2026

【地政法學專欄】三代傳承的土地，差點被「45%重稅」吞噬？
撰文／吳有道 博士
（地政法學研究者、豐愛AI複雜土地研究所主持人）

「這塊由五兄弟共有的建地，要是賣了真的會被政府搶走將近一半價值的稅金？」剛經歷喪父之痛的蘇先生，看著手上的稅單直冒冷汗。父親今年五月驟逝，為了籌措遺產稅與生活費，經五兄弟商量後，打算將剛繼承的這筆建地變現。然而，身旁朋友警告，持有未滿兩年的建築用地轉手，會被課徵高達45%的房地合一重稅！這對剛遭逢變故的家庭來說，無疑是雪上加霜。
幸好，這場「稅務風暴」在法律的溫度下迎來轉機。
從翻開地政機關的登記歷程發現，這塊地原是蘇先生阿公在1996年購入，2024年由父親繼承，今年才傳到蘇先生這一代等五個兄弟。法律雖然嚴苛，卻非不近人情。財政部在2023年頒布了關鍵釋令（台財稅字第11204619060號令），允許繼承人將連續「各次」被繼承人的持有期間合併計算。
這意味著，蘇先生個人的「3個月」，在法理上可以神奇地「穿越時空」，與阿公和父親的歲月重疊，合併計算後直接超過10年！稅率瞬間從45%的高峰，斷崖式降至15%的甜蜜時點。
這項法規的修正，展現了租稅正義的深度。房地合一稅的初衷是為打擊短期性的投機炒作，但「繼承」往往伴隨著照顧遺屬、變現變故等非自願性因素。如果硬將繼承人的無奈轉售視為惡意炒房，無異於在人民的傷口上灑鹽。
政府透過「跨代期間合併計算」的彈性設計，既防堵了投資客，也溫柔地接住了像蘇先生這樣迫於生計的繼承者。
當您面臨繼承資產的抉擇時，別忘了先查清歷次取得歷程，讓祖輩的歲月，成為您最合法的避風港。
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10/09/2026

農地農舍一定要一起賣嗎!?
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09/09/2026

房客欠租又嗆聲!!!
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【地政法學專欄】古蹟不能只靠情懷買單：讓發展權成為保存的補償撰文／吳有道 博士（地政法學研究者、豐愛AI複雜土地研究所主持人） 一棟老洋樓，究竟值多少錢？若答案只剩「歷史無價」。那麼，真正付出代價的，往往是所有權人。 一九四六年，北埔茶...
09/09/2026

【地政法學專欄】古蹟不能只靠情懷買單：讓發展權成為保存的補償
撰文／吳有道 博士
（地政法學研究者、豐愛AI複雜土地研究所主持人）

一棟老洋樓，究竟值多少錢？若答案只剩「歷史無價」。那麼，真正付出代價的，往往是所有權人。
一九四六年，北埔茶商姜阿新築起一棟風華絕代的洋樓，這棟洋樓不但見證了茶業興衰，也承載家族榮耀。半世紀後，國際茶市劇變、姜老事業破產，洋樓遭抵押而與姜家分離。直到二〇一二年，第三代子孫不忍祖產流落他人之手，遂背負沉重資金壓力而重新標回，並整修開放而獲古蹟維護獎章。
殊不知，這段因《茶金》戲劇而廣為人知的家族傳奇，如今正上演另一場更具制度意義的「法理革命」。
洋樓是保住了，問題卻沒有結束。因為，洋樓成為文化資產後，土地使用受到法令限制，所有權人還須承擔保存與維護成本。政府雖保存了公共文化價值，但誰又來回應私人土地因指定、登錄所產生的發展權減損？這正是台灣文資保存難解的結。
若古蹟保存是公共利益，就不該只靠私人情懷買單。從姜阿新後代子孫申請的古蹟土地容積移轉案件中，值得關注的是，如何試圖把受限制的「發展權」轉化為具有實質價值的補償。
這不只是救一棟老洋樓，而是在追問一個法律命題：當國家要求私人替全民保存歷史文化資產時，是否也應讓被犧牲的土地價值，有一條合理回來的路？
保存不能只談責任，也必須談權利。容積移轉未必能完全填補損失，卻可能讓「發展權補償」不再只是紙上談兵。
古蹟保存的終點，不該是政府與地主的零和賽局，而應該是讓歷史留下來的同時、產權也得活下去。當保存不再等同犧牲，文化資產才能真正走向公私雙贏。
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