24/07/2026
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【夫妻贈與取得不動產，日後出售房地合一稅怎麼算？取得日、持有期間與成本一次看懂】
夫妻間贈與不動產，因為依法不計入贈與總額，因此是不少家庭進行資產配置時常見的方式。
但很多人只注意到「夫妻贈與免贈與稅」，卻忽略了一個更重要的問題：
房子贈與給配偶之後，未來出售時，取得日與取得成本會不會重新計算？
答案是：原則上不會。
夫妻間的不動產移轉，雖然所有權人已經改變，但在日後出售的所得稅計算上，取得時間與成本通常必須繼續往前追溯。
▌一、新制還是舊制？不是看夫妻贈與日
因配偶贈與取得房屋、土地，日後出售時，究竟適用舊制財產交易所得稅，還是房地合一所得稅？
判斷的關鍵，原則上應追溯至「夫妻間第一次相互贈與前，配偶原始取得該房地的日期」。
也就是說：
🔹原配偶於104年12月31日以前取得
原則上適用舊制課稅規定。
🔹原配偶於105年1月1日以後取得
原則上適用房地合一所得稅新制。
所以，即使先生是在106年、111年甚至今年才把房子贈與給太太，也不代表取得日期會從贈與當天重新起算。
夫妻贈與不會把原本的取得歷史「洗掉」。
▌二、持有期間也可以往前追溯
如果房地屬於房地合一稅新制，持有期間會直接影響適用稅率，因此取得日期就非常重要。
例如：
林先生於106年1月1日，以2,000萬元買進一間透天厝。
108年1月1日，將房地贈與給太太。
110年1月1日，太太再將房地出售。
這個案件並不是從108年太太受贈後才開始計算持有期間，而是原則上從林先生106年取得時開始計算。
因此，持有期間應從106年1月1日計算至110年1月1日，而不是只計算太太名下的2年。
這也是夫妻贈與在房地合一稅規劃上非常重要的一環。
▌三、出售時的取得成本怎麼認定？
除了取得日期之外，另一個關鍵就是「成本」。
如果第一次夫妻相互贈與前，原配偶是透過「買賣」取得房地，日後受贈配偶出售時，原則上可以承接原配偶當初實際支付的買入成本。
以上面的案例來說，林先生當初以2,000萬元買進，即使108年贈與太太時，房屋市價已經上漲，太太日後出售時，原則上仍是承接林先生原始買入的2,000萬元作為取得成本，而不是以贈與當時的市價重新計算。
但如果原配偶的房地本身也是透過「繼承、遺贈或第三人贈與」取得，成本計算方式就不同。
原則上會以原配偶取得當時的房屋評定現值及公告土地現值，再按消費者物價指數調整後計算。
所以，同樣都是夫妻贈與，未來出售時的稅負結果可能完全不同。
真正要看的，是這間房地在夫妻第一次相互贈與以前，到底是「買來的」，還是「繼承、遺贈或受贈取得」。
▌四、104年底以前買的房子，後來贈與配偶呢？
例如黃先生在95年以700萬元買進一間公寓，106年才贈與給太太，太太於108年出售。
雖然太太是在106年才取得所有權，但新舊制的判斷，原則上仍應追溯黃先生95年的原始取得日。
因為原始取得日在104年12月31日以前，因此原則上仍屬舊制課稅範圍，而不是因為106年辦理夫妻贈與，就直接變成房地合一稅新制。
【金華代書提醒】
夫妻贈與雖然免計贈與稅，但不代表取得日與成本會重新計算。日後出售時，仍可能追溯配偶原始取得時間及成本。
因此，辦理夫妻贈與前，別只看眼前節稅，更要把未來出售的房地合一稅一起算進去，才能真正做好不動產稅務規劃。
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