15/08/2025
今天跟大家聊聊
比悲傷更悲傷的故事😢😢😢
近期碰巧辦到幾個買方
原本開開心心打算來個房地合一大節稅, 卻做錯幾件事, 一下子從天堂掉入地獄
這等悲傷故事讓人不忍卒睹, 特別分享給大家作為警示‼️
透過這文章，期待不再有人受害
案例1️⃣
擬爰用法令：
房地合一稅持有滿六年可減除四百萬, 剩餘部分以10％計
悲傷的原因：
個人或其配偶, 未成年子女辦峻戶籍登記, 持有並居住於該房屋連續滿六年
故事是這樣
A先生當時與其配偶有其他房子節稅配置問題, 所以出售的房屋是以未成年子女設籍, 六年時間說長不長, 偏偏現在成年改18歲, 很多人忽略這六年時間孩子也很容易超過18歲呀
, 等待到出售在簽約桌時, 我按慣例詢問賣方房地合一適用條件這才驚訝的發現，大家一定可以想見, 即使在夏天, 簽約室整個像是寒冷的北極圈........
六年當中是不允許任何中斷～～
第二個悲傷的故事是
一位仲介好友跟我分享
案例2️⃣
擬爰用法令：
房地合一稅滿五年稅率降為20%
仲介朋友店頭找一位, 業界專做房仲代書, 結果居然將登記日期跟所有權入戶籍日期看錯, 最近要交屋了, 代書說這不關他的事, 目前炸鍋ING~~
房地合一稅（現行是依《所得稅法》第14之4條）裡面，設戶籍主要是判斷自用住宅是否能享有「免稅額（400萬元）」或「優惠稅率（10%）」的關鍵條件之一。
如果戶籍中斷，可能會影響「自用住宅」的認定，進而導致稅率跳升或免稅額喪失。
以下整理幾種常見的 戶籍中斷原因：
一、因搬家或遷出
1. 搬至其他房屋（包含租屋、親友房屋）
• 出於生活需求、工作地點變更等原因，將戶籍遷到別處。
• 若與持有的房屋不再同戶籍，期間即視為「自用」中斷。
2. 搬入另一自有不動產
• 若同時擁有多間房屋，將戶籍遷到另一間，也會使原房屋不再符合「自住」資格。
二、因家庭成員戶籍變動
3. 配偶、未成年子女戶籍遷走
• 即使房屋持有人戶籍沒動，但若規劃自用的條件是由家人戶籍支撐（例如家人住在該房屋），家人遷走後，稅務認定可能中斷。
4. 父母或長輩搬離戶籍
• 若用長輩設戶籍作為自用住宅認定，長輩搬走會中斷條件。
三、政策或行政原因
5. 戶政事務所整編（行政調整）
• 例如行政區改制、門牌整編時，戶籍可能在程序中暫時異動，但如果系統顯示遷出，仍會被認為中斷。
6. 戶籍登記錯誤或更正
• 例如姓名錯誤、地號更正、重複登記清理等，可能造成戶籍系統出現「遷出再遷入」的紀錄。
四、特別情形
7. 短期遷出應付其他規定
• 如孩子入學、兵役、補助資格等，短期將戶籍遷到其他地點，這段期間視為中斷。
8. 配合親屬戶籍合併
• 有時為方便報戶口、照顧老人等，會將戶籍遷到其他地方，但導致自用住宅的連續設籍不滿兩年。
💡 稅務提醒：
• 要享有房地合一稅的自用住宅優惠，通常需 持有並設籍滿6年，且出售前連續設籍並居住滿2年（新版法規有細微差異）。
• 戶籍中斷即使只有一天，稅局在查核時可能視為不符連續要件，稅率會從 10% 改為 35% 或依持有期間遞減的稅率。
• 若因行政錯誤或特殊原因中斷，可備齊證明文件向稅局申訴或陳述意見。
