水里-遠東代書事務所

20/09/2018

水里老照片

08/09/2018

你是被炸詐騙集團選定目標嗎！

1:不動產無貸款自售屋主

2:詐騙集團不太殺價誘騙你，他是好買家

3:合約完全相信買家代書，且利用信託之名，確只做半套信託，只說向銀行貸款，卻找地下錢莊

4:屋主把，權狀正本，印鑑章，印鑑證明交付買家代書且約定買家自己辦理過戶

5:買家付10-20%價金取得所有資料立即完稅過戶，直接找配合詐騙集團的地下錢莊1，2，3胎貸款抵押，並簽署地下錢莊得自己辦理過去（留抵過戶，限制借款同時簽署過戶所有資料），合約完稅15天內買家支付其餘價金，但已經來不及，何況合約約定3個月內支付所有尾款。

這就是屋主沒有任何買賣不動產的危機意識。
雙代書，當簽約後，備證印鑑證明並不在買方代書手上，買方代書只有蓋好章的書類，印鑑證明是在賣方代書手上，當需至地政辦理時，雙方代書共同會同，並在代理人處作共同代理，並註明補正或變更通知雙方代理人(因為雙方代書的代理權益是互對立，而非相同)。

所以在做買賣時，請賣方堅持用印鑑證明，台北市把印鑑證明取消是非常危險的，便民決非重要專業事件的選項

29/08/2018

我再雞婆一下，大家務必牢記賣方
1.一定找合法地政士【打給公會確認】簽訂履約保證買賣契約書，契約並註明所有【登記事項】均交由該地政士辦理。
2.買方貸款核准。
3.餘款差額補足。
4.買方貸款委託賣方撥付。
5.買方簽立尾款本票。
6.確認代書過戶及設定案件連件辦理。
後才交付印鑑證明書

26/07/2018

詐騙集團交手實錄+破解之道

話說學員A意欲銷售房屋，在591刊登了自售訊息。某日來了位甲先生，說也不喜歡透過仲介買屋，非常臭屁地賣弄自己買過多間房屋，很有財力、經驗。
(提醒：這是非常合理的話術，大家都想省仲介費)

看屋後聲稱滿意，再隔幾日，偕同原本稱太太，後又稱女友，後又稱未婚妻之乙小姐看屋。
(提醒：是否是真的親密愛人，現場觀察應該可以感受出來，可惜帶看是學員A，我並未接觸甲、乙兩位，無從判斷。)

兩次看屋，甲先生即表達很有意願購買該屋，並多次在電話中探詢A的底價，像足真的買方。甲先生先以2400萬開始出價，最後加至2500萬底定，期間已經歷時一個多月，完全像足真的買方出價方式。

讓A納悶的是，這中間A打過去的電話、發過去LINE的訊息，甲先生永遠不會接聽或回LINE，只在出奇不意的時候，甲先生回電給A，以電話交談方式議定價格、洽談事項。
(提醒：這很可能是甲先生不想留下書面紀錄。)

價格談定，甲先生便邀雙方簽訂買賣契約，至於付款方式、房貸辦理、交屋條件等細節，一概聲稱簽約時在議定，並不斷強調自身財力雄厚，付現金買都可以，一貫強勢地要A不用擔心。

接著兩度約雙方及代書至民間公證人處簽訂買賣合約，卻都在成行前一天，因故(甲要出國或代書要開刀)取消延期，直至昨天晚上才又敲定今日上午確定簽約，時間又過月餘。
(提醒：我覺得這是高明的心理戰，”差點就要簽約成交了”的婉惜心態，讓賣方處於焦慮，最後真的簽約時，就容易被買方開的條件牽著鼻子走!)

今日上午至民間公證人處，由甲先生的代書準備簽約。
(提醒：民間公證人在此無奈的成為甲先生取信賣方的幫手，請記得，公證只是公證雙方確實有這樣的合意簽下買賣契約，但不能保證買賣雙方會確實履行合約，若有糾紛，一樣要打官司。)

甲先生聲稱房屋要登記乙小姐的名字，但乙小姐人沒到。
(提醒：這又是很合理的說詞，買女方的名字很正常，甚至會說要買朋友的名字，朋友財力、首購條件較優，貸款較容易；或是說自己名下房子太多間，貸款不易，且有稅費加重問題等等。都是非常符合邏輯的說法，反正就不會登記自己的名字。我認為這些就是人頭，準備打靶用的。)

接著甲先生提出訂金付10%價款，其餘90%價款10/25付清，理由是他板橋的房子剛賣掉，要到10/25拿到尾款才能付給A。A的所有權狀、證件、印鑑證明等今天就要交付給代書保管，確保我方不會把房子賣給其他人，但合約還是約定10月才會辦理過戶。
(提醒：這麼巧，也是先付10%，3個月後付90%，跟媒體報導完全一樣。東西都交給你了，你甚麼時候去過戶誰控制得住，騙肖嗎?)

我方認為這樣風險太高，不然等10/25再來簽約交易，甲先生堅持先付10%，合約照他說的走，若我方覺得有風險，他可以在買賣契約書中切結”逕付強制執行”來保障我方。X!○○XX!，以上是我內心戲，宜消音。
(提醒：所謂”逕付(或逕受)強制執行”，只是直接取得”執行名義”方便，省去打官司確認債權存在的麻煩而已，但仍然要走法院去做強制執行。強制執行效力很強沒錯，很多預告登記、限制登記等效力都在它之下，但當人頭沒有任何財產時，強制執行效力再強，也是枉然。)

我方提出買方用貸款方式繳付尾款及簽押本票做擔保，均遭甲先生拒絕，甲先生一再強調，”逕付強制執行”已對我方多有保障，而且他財力很好，習慣付現金。(那為何還要等10/25?)又迂迴地說自己房子太多，負債比太高，房貸不好辦。(登記乙小姐，與你財力何干?剛才不是才說習慣付現金?現在又有房貸?)

我的內心戲不斷上演標髒話的戲碼，但總不好當面吐槽甲先生。眼看買賣快將破局，甲先生做出某種程度讓步，聲明若我們堅持，他也是可以簽押本票給我們。其實簽本票也沒太大意義，登記人若脫產一樣枉然，考量諸多疑點及不正常的交易要求，最後，我方還是決定不簽約了。
(提醒：三十六計，走為上策。直接不賣，比任何後續的防堵措施都有效。此時若不堅持走人，在對方強勢的壓力，似乎很有效力的公證，合約上”逕付強制執行”的切結，押本票的讓步等等軟硬兼施之後，很多沒有經驗的賣方應該就簽約上當了。)

總結本案重點：
一、目標
1.詐騙集團都是從網路上挑選自售的屋主，利用屋主對買賣交易流程的不熟悉，容易操作得手。
2.屋主準備要賣的房子都是沒有設定抵押房貸的，這樣方便後續快速過戶、取得貸款、甚至轉賣等。

二、話術
1.出價都在行情甚至行情之上，抓住賣方賣高的心態。
2.態度上都非常囂張，虛張聲勢壓迫賣方。
3.用延期讓賣方煩躁，賣方失去耐心就容易得手。
4.用公證取得賣方信任，賣方就容易鬆懈失去戒心。
5.都找他人當登記人，永遠不會登記自己名下。
6.頭款永遠付很少，尾款永遠要過很久才付。

三、手法!手法!手法!←很重要!
以本案為例，假設2500萬簽約成交，甲先生付250萬頭款，然後馬上去辦過戶登記給乙小姐，完全不理會合約的承諾。因為A沒有設定抵押，完稅到權狀辦好，最快可能不用10天。
疑問：稅單下來不用通知A去繳土增稅嗎?
解答：詐騙集團直接幫A繳了!你覺得他們會省這點錢嗎?

接著乙小姐拿著權狀去找銀行貸款，銀行可能也是詐諞集團熟識的，甚至有內應。既便銀行不熟，剛買一間完全沒有設定抵押的房子，銀行也會對乙小姐能用現金買下2500萬的財力樂觀評估。於是乙小姐就貸到8成房貸，2000萬撥下來，領走，轉掉，脫產。然後乙小姐再把房子過戶登記還給A。
疑問：房貸沒有還完，設定沒有塗銷，怎能過戶?
解答：當然可以，你愛過給誰就過給誰，而且不用通知銀行。一般買賣，若是設定沒有塗銷，後一手絕對不會接受，但這過程中，A完全不知情，當然不會有意見。

前後不到二個月，這間房子從A→乙小姐→A，轉了一圈，房子又回到A的名下，只是多了一筆乙小姐名義的設定抵押。接著甲先生出面用任何理由表示不買了，250萬訂金給A沒收，此時甲先生若再演一齣裝可憐的戲碼，也許A心一軟，
就只沒收個200萬、150萬、100萬就好，甚至不沒收都有可能。

詐騙集團還是會花這筆成本給A沒收，讓A覺得簽個賣賣合約，二個月不到，買方反悔，白白就賺了250萬，佔到便宜了。就在A滿心歡喜的時候，甲先生交還權狀及所有證件資料給A，請注意，此時權狀上的屋主雖然還是A的名字，
但權狀字號，發狀日期都已經變成新的了，A會發現嗎?不會，因為A正沉浸在賺到違約金的喜悅當中。

接下來，乙小姐是絕對不會去繳房貸的，過不了幾個月，A的房子就會被銀行查封拍賣，當法院來查封拍賣時，或者A再將房屋轉售他人時，A才會發現，原來他的房子竟然已經被設定抵押了。
疑問：房貸是乙小姐借的，銀行怎麼可以查封拍賣A的房子?
解答：當然可以!銀行設定抵押權是針對這間房子，不是針對屋主，上過課的同學應該都有聽過。抵押權設定後，無論房子過戶幾次，過戶到誰的名下，只要房貸沒繳，銀行就可以行使抵押權查封拍賣這間房子，即便這筆錢根本不是現在這位屋主借的。

就這樣，A的房子平白無故2000萬的價值不見了。A要保住房子，就要繼續幫詐騙集團繳房貸(你會嘔死)，然後透過冗長的訴訟，還不一定要得回這筆錢。否則，房子若被法拍，拍定價就算有2500萬，銀行會先拿走2000萬，A只能拿回500萬，加上先前違約金250萬，A要賠掉1750萬。萬一拍定價只有2200萬，A就要虧超過2000萬了!

在這樣的過程中，有沒有做履約保證都已經不重要了，甚至詐騙集團會主動提起履約保證，讓你更加鬆懈。

四、自保
1.房子沒有房貸的屋主，要銷售時，乾脆去辦一個理財型房貸，讓房子謄本上有抵押權，平常不要動用就沒有利息，只有設定的費用而已。
2.當房子成交售出，趕快把所有額度全借出來，這時詐騙集團就算去銀行辦房貸，銀行也要先清償前順位，等於要先付你大部分款項，不會被詐騙集團拿了錢走人。
3.當你的房子有設定抵押，而且金額頗高，相信就不會成為詐騙集團覬覦的目標，沒有肉的案件，詐騙集團應該沒有興趣。
4.房屋買賣由買方付代書費，買方找代書無可厚非，賣方若沒有把握，還是請自己熟識的代書去關照一下，畢竟老練的代書經驗豐富，馬上能察覺有異。此次就多虧徐代書大力幫忙，才沒有發生憾事。

以上，請大家多多留意，提高警覺。

19/07/2018

05/09/2017

驚！代辦房貸手續費42萬　政府無法可罰
雲林鍾小姐在去年3月急須80萬元，透過台中一家顧問公司向國泰人壽申請到房屋貸款350萬元，但須另外付42萬元手續費給這家顧問公司。她現在每月償還房貸本息約7,800多元，還款期20年，年息2％多。

她說，當初在台北有間套房已經欠中國信託貸款100多萬元，自己工作年收入14多萬元。曾先找中信再貸款沒核准，問華南銀也沒過。

她就上網看到理債一日便，網頁說是政府立案的顧問公司。「我就說想借80萬元，承辦員後來通知說找到國泰人壽，還說可以提高核貸金額。想到還款20年，才會同意貸350萬元，國壽承辦員後來辦對保時，還遊說她把貸來的70萬元買美元投資型保單。後來家人說不應拿借來的錢買保單，就解約了。」

鍾小姐說，後來她就只能拿貸款到的金額支付42萬元的手續費給顧問公司。「只是後來想想對方收這麼高的服務費，是政府允許的嗎？」

將加強教育訓練

國泰人壽說，去年業務員曾接到鍾小姐詢問手續費之況，國壽才知民眾有找代辦公司，但國壽並不知情，便曾告知可返還貸款後予以註銷此案，然民眾說即使取消申貸案，仍會被要求繳納手續費而作罷。

國壽並說，經調查，此案是經由前離職同事的朋友轉介紹的，且非因為代辦公司的關係才核貸，而是評估民眾抵押物的市價及過去她還款正常的信用狀況，才同意她的申貸案。公司將加強教育訓練，杜絕代辦公司居中獲取不當利益，維護借款人權益。

政府禁收代辦件

銀行局長邱淑貞說，這類公司所稱「政府立案」是一般向經濟部登記的公司行號，非銀行局核准的特許行業。由於紛爭多，銀行局很早就要求各銀行不得收取代辦公司轉介的案件，避免民眾繳納過高不必要的手續費。

保險局則說，目前國壽稱業務員不知該案是經代辦公司轉介的，將要求國壽內部調查清楚，做好監督之責。

不過，目前二局對此況皆無法可罰，提醒民眾簽約前務必謹慎，並且可以洽詢金管會，若遇業者廣告不實，則可向公平會檢舉。

代辦稱依約收費

理債一日便的發言人說，公司有告知鍾小姐委託代辦貸款服務費的收取方式，也清楚寫在合約裡，而且最後是她自己同意接受350萬元的額度，才依約收費。（撰文：李蕙璇）

30/03/2017

14/03/2017

https://risk543.com/insurance-tax-02/

長期照顧法上路？那錢怎麼來了，目前就從 遺產稅 這邊找錢，其實政府除了a)菸酒稅，另外b)遺產及贈與稅法中的 遺產稅 也是課征重點，關於菸酒稅這個部分我們先不討論，而真正會影響到我們的是 遺產稅 調整之後將從原本的10%，變為現在的20%，那 遺產稅 調整對你我又有什麼影響？該如何配置呢？

14/03/2017

房市持有稅沉重 是去年交易稅的1.76倍
2017-03-14 12:24
〔記者徐義平／台北報導〕根據財政部統計處全國的稅收資料顯示，2016年的不動產持有稅（房屋稅+地價稅）創下近年新高，對比不動產交易稅收（土徵稅+契稅）卻創下近4年的新低，且差距在2016年創下近年最高的紀錄，2015年持有稅收的收入比起交易稅多出約1成，2016年則是持有稅的稅收比起交易稅多出76%。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，若從這幾年不動產的稅收結構來看，房地產主要增加的稅收多來自於地價稅與房屋稅的增加，主要是因為地價稅一次調漲近3成，加上房屋稅改革也針對新房屋調高標準單價，因此房屋稅與地價稅是呈現增加的趨勢，不過不動產產業的景氣從2013年以後一年不如一年，契稅與土增稅的稅收是近4年以來的新低。
近年各項不動產稅收表現部分，地價稅與房屋稅呈現穩定增加的趨勢，每3年1調的地價稅，在2013與2016年增加幅度最為顯著，2016年地價稅稅收939億元，已經是不動產稅收中最高的項目，房屋稅近年則呈現穩定增加，尤其以2015年增加最為明顯，2016年全年則共收入729.6億元，至於土增稅的稅收則與土地公告現值調整與交易景氣連動，2016年土增稅收為833.9億元，是2013年以來的新低。
曾敬德表示，近年房地產的價量景氣趨緩，價格已經有回檔修正趨勢，2017年的土地公告現值近乎持平，加上地價稅是3年1調，未來兩年地價稅不至於再出現大漲現象，至於房屋稅受惠於新房屋完工增加，應該還是會呈現緩步增加的趨勢，至於土地稅與契稅則得視未來景氣波動而定。

14/03/2017

遺贈稅改 方向應更清楚、有感
配合長照法施行的初期財源，立法院即將審議遺贈稅率調高案，依行政院版本，擬將單一稅率制的十％，調整為十％、十五％及廿％的三級累進稅率制，其餘規定不動，預計每年可增加二百億元以上稅收。時代力量黨團主張降低累進級距、提高稅率、調降贈與稅免稅額。

按去年稅收統計，贈與稅較往年增加五成以上，看出有錢人提前贈與，以適用現在的十％稅率。因此，今年六月新遺贈稅上路，調高後的稅率可籌足長照財源？倘若預期落空，是否又得另起加稅爐灶？
平心檢視現行遺贈稅制，自六十二年開徵至今四十多年來，除九十八年改制單一稅率十％外，一路上只是零星修正，不僅避稅漏洞、節稅空間俯仰可拾，每年二、三百億元的遺贈稅收，財政貢獻也是極其有限。此次好不容易啟動遺贈稅改，大方向應讓多數民眾有感，無論是平頭百姓或富商鉅子，不宜只狹隘地利用透過稅率微調來籌錢。
稅率級距的設定，行政院版本以五千萬與一億元以上分別適用十五％與廿％的遺產稅率級距（贈與稅門檻折半），相信在社會九十五％的民眾眼中，辛勞一輩子仍是遙不可及的數目，尤其是對照綜所稅—淨所得五十二萬以上十二％、一一七萬以上廿％的級距，實在很難令人相信遺產稅制能從而舒緩社會貧富對立氛圍。特別是依靠著不動產、證券市場等免稅交易致富、暴富者，先是躲過綜所稅，又在十％遺贈稅的掩護下富貴傳家。
遺贈稅有意義的稅率級距設定，還需輔以合理的贈與免稅額。現行每年二二○萬元的贈與免稅額及夫妻相互贈與免稅，規劃分年贈與即可有效地「紓減」遺產稅基。參照財政部委託研究報告，自九十八年大降遺贈稅率並提高免稅額至二二○萬元後，納稅人申報應稅贈與額大幅提高，且以不動產贈與為大宗，贈與稅收更超越遺產稅收（除卻大戶遺產個案）。適度降低贈與免稅額，例如每年一百萬，配偶一五○萬不計入應稅贈與，甚至引入所謂終身贈與、遺產免稅額制度，例如終身一千萬元，都有助於鞏固遺贈稅基並提升稅收。
現行不動產繼承、贈與，按公告現值與評定價值計稅，與市價有相當差距，也應同時導入不動產實價計稅機制、自住一屋定額免稅，其餘按照實價登錄價格計算，順帶可緩和利用豪宅藏富節稅牽動一般住宅不合理上漲的居住正義問題。
最後，近來被爆假公益信託的個案，浮現長久以來部分公益財團法人被當作企業集團持股工具的問題。遺贈稅法規定，捐贈、遺贈給政府立案的公益財團法人即可免稅，免稅門檻相當寬鬆，也有不少企業掌門人兼任公益財團法人的董事。國外立法例多有限制，貫徹捐贈與執行獨立原則，具體來說，財團法人董事會成員至少三分之二以上，不屬捐贈人的關係人。

14/03/2017

不肖子不得繼承 朝野要細膩認定
「《民法》繼承編的修正草案中，『未盡扶養義務』在現實難以明確認定，恐怕有人趁父母年老認知不全而挑撥離間，刻意爭奪遺產。」國民黨立委吳志揚13日在立法院司法委員會指出。民進黨立委葉宜津也說，「不肖子女不能繼承遺產雖是社會共識，但法條應更細膩地制定，而不是把爭議丟給法院。」對此，司法委員會召集委員蔡易餘拍板，「再舉辦公聽會搜集意見。」

不肖條款禁分遺產

馬政府執政末期，在2016年4月提出自1985年以來最大幅度的《民法》繼承編修正，其中最受各界矚目的就是增列了「不肖子喪失繼承權」條款，凡是故意殺害、重傷、虐待、侮辱，或無正當理由未盡撫養義務的子女，喪失父母死亡後的遺產繼承權。立法院司法委員會於13日審查修正案，朝野立委卻憂心法條文字訂得不夠仔細，恐父母在世便掀起遺產爭奪戰。

「不肖子女取消繼承權的條款，有爭議的是『未盡扶養義務（棄養）』很難證明。」吳志揚13日在立法院提出疑問，相關條款的殺害、重傷、虐待等很容易就能夠認定，而這些情事也會經過法院判定，但棄養的認定，恐因被繼承人（父母）老年認知錯誤，親屬之間提早暴發爭奪遺產的情況。

認知有誤恐生爭議

吳志揚舉例說，人年老了，可能因為疾病而對事物的認知與感受產生錯誤，如失智等，若平日就近照顧父母的子女、看護惡意「挑撥」，讓父母對子女造成誤解、認為子女棄養，導致原本可以繼承遺產的子女無法繼承，就會出現爭議。

「認同吳志揚委員所說法條文字訂得不夠細膩，恐讓遺產之爭提前上演。」葉宜津認為，《民法》繼承編影響民眾甚巨，法律規範必須盡量完整，不能只是將「不肖子」的部分規範好就好，剩下可能產生的爭議交給法院訴訟認定。她苦口婆心地說，被繼承人與繼承人之間都是親密的親屬關係，不應輕易鬧上法院，相關修法需要更謹慎一些。

朝野提草案疑慮

葉宜津也提到，繼承的法規中雖有認定被繼承人死亡後，父母過世、沒有配偶與子女，晚年負責照顧的兄弟姊妹卻因勞保、農保等相關規定，造成兄弟姊妹無法繼承一次請領的相關保險金，「民法規定可以繼承，但其他法律卻規定不可繼承，這非常奇怪，法務部需要全面檢討相關法規。」

「修正《民法》繼承編的草案可以有檢討的地方。」法務部次長陳明堂回應，將未盡撫養義務名文化規定，主要是因法院判決相關案件中，子女沒有盡到撫養義務而剝奪其繼承權，法務部只是將實例明文具體化，若草案條文有所爭議可再檢討。

藍綠朝野立委都相繼對繼承編草案提出相關意見、爭議，對此，召集委員蔡易餘順勢拍板，「《民法》繼承編的更動幅度過大，未來會舉辦公聽會搜集意見。」