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屏東房屋聯賣王 屏東房仲推薦｜黃惠爭

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#屏東房仲 #屏東買房 #房地產建議
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15/09/2026

《屏東縣「挺起家」升級！最高貸款1200萬 可搭配中央青安3.0》

現在在屏東買房，真正卡住你的，可能已經不是房價，而是「銀行到底願意借你多少錢？」

如果你正在屏東看房，這個新政策一定要先知道。

屏東縣政府與全國農業金庫再度攜手，正式推出「買厝住屏東，縣府挺起家2.0」，政策一路延長至2029年7月31日。

這次不是單純延長，而是直接升級：

1，購屋總價上限提高到2,000萬元。
2，最高貸款額度提高到1,200萬元。
3，房貸利息補貼最長拉到6年。
4，最高100萬元入厝消費性貸款，借款人固定負擔年息1.29%。

而且政策設計可配合中央青安3.0規範。所以惠爭認為，這次真正值得看的，不只是「政府又補貼房貸」，而是屏東首購族的資金門檻正在重新被調整。

政策解析｜為什麼「挺起家2.0」現在升級？

過去幾年屏東房價已經出現明顯變化。

舊版「挺起家」曾把購屋總價限制在1,250萬元內，購屋貸款最高可達取得成本85%；但是隨著營建成本、土地價格與新屋價格提高，1,250萬元的選擇範圍愈來愈有限。

這次2.0直接把購屋總價天花板拉高到2,000萬元，最高貸款額度提高到1,200萬元。

政策跟著房價調整，代表政府也看到：現在青年成家的問題，已經不只是利率，而是自備款與資金缺口。

核心亮點｜不是只有房貸，連「住進去的錢」都考慮到了

很多第一次買房的人，只算頭期款，卻忘了交屋才是真正花錢的開始。

裝潢、冷氣、冰箱、洗衣機、家具，一次可能又是數十萬元。

因此「挺起家2.0」另一個值得注意的設計，就是最高100萬元入厝消費性貸款，借款人固定負擔年息1.29%。

換句話說：政府不只是幫你「買得到」，也希望降低你「住進去」的初期資金壓力。

第一線觀察｜貸得到1200萬，不代表就該買到1200萬

這一點我反而最想提醒年輕人。

我是屏東第一線房仲，看過很多買方最容易犯的錯，就是把：

「銀行願意借我的錢」

誤以為：

「我負擔得起的錢」。

兩者完全不同。

貸款額度提高，可以降低進場門檻；但40年房貸最後仍然要靠自己的收入慢慢償還。優惠貸款是幫你買對房子的工具，不是鼓勵你把預算拉到極限。

結構性影響｜屏東哪些房子可能最受惠？

惠爭認為這項政策真正有利的，會是具有長期自住需求的首購市場。

包括屏東市、內埔、麟洛、長治、潮州、萬丹、東港等生活圈，只要具備就業、交通、醫療、學區與生活機能，總價又落在首購家庭可承擔範圍，都可能因此增加買方選擇。

但政策不會讓所有房子一起上漲。貸款條件變好，不代表地段不好的房子突然變好。

未來真正有競爭力的，仍然是「總價買得起、銀行貸得到、家庭住得久、未來賣得掉」的產品。

專業建議｜屏東房仲黃惠爭第一線觀察

✔ 首購族

不要先問「我最高可以貸多少？」

先問自己：

「每個月多少房貸，我繳20年、30年甚至40年都不會影響生活？」

再回頭決定總價。

✔ 換屋與購屋族

不要因為政策放寬，就只追求更大、更貴的新房。

房地產最重要的從來不是買進去的那一天，而是5年、10年後，你的房子還有多少人願意接手。政策可以幫你降低買房門檻，但不能替你選對房子。

結論｜挺起家2.0真正改變的是「進場門檻」

屏東「買厝住屏東，縣府挺起家2.0」一路延長至2029年7月31日，購屋總價上限提高至2,000萬元、最高貸款1,200萬元，房貸利息補貼最長6年，再搭配最高100萬元入厝消費性貸款。

對首購族來說，確實是一項值得研究的政策。

但如果你問我：

「有這麼好的貸款條件，是不是就可以趕快買？」

我的答案仍然是：

不要因為貸得到，就買到極限。

真正好的買房策略，是利用政策降低資金成本，再把省下來的能力，拿去選一間住得久、繳得起、未來也賣得掉的房子。

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FAQ｜屏東挺起家2.0常見問題

Q1：挺起家2.0最高可以貸多少？
A：依目前公布方案，購屋總價上限為2,000萬元，最高貸款額度1,200萬元；實際核貸金額仍須依申請人收入、信用、負債比與銀行授信審核結果而定。

Q2：補貼可以多久？
A：2.0方案將房貸利息補貼期間延長至最長6年。

Q3：買房後沒有錢裝潢怎麼辦？
A：方案另規劃最高100萬元入厝消費性貸款，借款人固定負擔年息1.29%，可協助降低裝潢、家電等初期資金壓力。

Q4：可以搭配中央青安3.0嗎？
A：此次政策配合青安3.0規範設計，但實際貸款組合、額度及適用資格，仍應以承辦金融機構最新審核與正式規定為準。

Q5：誰適合申請？
A：政策主要鎖定設籍屏東、本人及家庭符合無自有住宅等首購條件的縣民；個別資格與文件仍應向承辦單位確認。

Q6：最高可以貸1200萬，是不是代表一定貸得到？
A：不是。1,200萬元是政策最高額度，不等於銀行保證核貸額度。收入、信用紀錄、既有負債、擔保品鑑價與還款能力，仍會影響最終核貸結果。

作者觀點｜屏東縣不動產仲介經紀商業同業公會理事長 黃惠爭

我不是讓你買房，我是讓你不要買錯房。政策可以幫你降低門檻，但真正決定你未來資產價值的，永遠是你今天買了什麼房子。

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13/09/2026

《屏東預售屋真的爆解約潮？成交從51筆掉到14筆，真正該怕的可能不是「解約」！》

屏東預售屋單月成交，從51筆一路掉到14筆，8個月縮水超過72%，你覺得現在最可怕的是「有人解約」，還是「愈來愈少人進場接房子」？

最近預售屋解約的新聞愈來愈多，不少人問我：「屏東是不是也開始出現解約潮？」但我認為，現在最容易看錯的一個數字，就是「解約率」。

因為「今年解約幾筆 ÷ 今年成交幾筆」，不一定是真正的解約率。原因很簡單：今年解約的人，不一定是今年買的人。

先看屏東真正值得注意的數字。依內政部實價登錄資料整理，2025年屏東縣預售屋全年成交約316筆。其中：

屏東市89筆，占全縣約28.2%；
長治鄉61筆，占約19.3%；
萬丹鄉41筆，占約13.0%。

光這三個區域就有191筆，占全縣約60.4%。但更值得注意的，其實是「成交速度」。

2025年4月還有51筆，8月降到28筆、9月24筆、10月20筆、11月19筆，到了12月只剩下14筆。

從51筆降到14筆，少了37筆，降幅約72.5%。換句話說，12月的成交量只剩4月的27.5%左右。這個數字透露的訊號，可能比單純看到幾筆解約更值得注意：不是只有人想退出，而是新進場的人正在減少。

為什麼不能直接用「解約量÷成交量」？

假設2025年新成交300筆，同一年出現100筆解約，看起來好像：

100 ÷ 300＝33.3%。

於是有人下結論：「預售屋解約率高達33%！」

但這個算法可能嚴重誤導。因為這100筆解約案件，可能有人是2024年買的，也可能是2023年甚至更早買的。

就像今年學校招收300名新生，全校有100名學生休學，你不能直接說：

「今年新生有33%休學。」

因為100名休學生裡，可能包含大二、大三、大四。

所以，「同期解約件數／同期新成交件數」比較適合當市場壓力的觀察指標，不能在沒有追蹤同一批契約的情況下，直接當成真正解約率。

這是看預售屋數據非常重要的觀念。

屏東真正的壓力，可能在「交屋」才浮現。現在我反而更注意三個問題：

第一，當初買1,500萬元預售屋的人，最後銀行願意貸多少？

假設原本預估貸款8成，也就是1,200萬元，自備300萬元。

但交屋時如果銀行鑑價不足，最後只能貸7成，也就是1,050萬元。

中間就突然多出：

150萬元資金缺口。

如果只能貸6成5，貸款剩975萬元，與原先預期相比，資金缺口更擴大到：

225萬元。

這時候有些買方選擇解約，不一定代表他突然看空房市，而可能是：

房子買得起，交屋卻交不起。

這才是接下來預售市場非常值得注意的風險。

屏東房市正在從「價格競爭」進入「流動性競爭」

以前市場好的時候，大家問：

「這間房子明年還會漲多少？」

現在更重要的問題應該改成：

「三年後，我這間房子還有多少人願意接？」

當買方變少，同樣都是1,500萬元的房子，市場表現可能完全不同。

地段成熟、總價合理、格局正常、停車方便、自住需求穩定的產品，仍可能有人接手。

但如果是總價偏高、同區大量推案、產品高度同質化，又缺乏明顯區位優勢，一旦進入買方市場，第一個出問題的不一定是帳面價格，而可能是成交時間愈拖愈長。

這就是我所說的「產品分化」。

接下來看屏東預售屋，我會盯這3個數字

成交量、解約量、核貸成數。

其中成交量甚至應該放在價格前面看。

因為價格往往是最後反映結果的數字，成交量卻可能先告訴你，市場還有多少人願意用真金白銀進場。

2025年4月51筆，12月只剩14筆，短短8個月減少約72.5%。

這不等於「屏東房價要崩」，但至少提醒我們：

現在已經不是只要買到房子，就不用擔心下一手的市場。

我是屏東房仲黃惠爭。

買預售屋以前，不要只問建商一坪賣多少，更要問自己三件事：

交屋時我拿得出多少現金？
銀行少貸一成，我撐不撐得住？
三、五年後，誰會接我的房子？

我不是讓你買房，我是讓你不要買錯房。

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10/09/2026

《買賣跌破6成、繼承衝17.4%，下一波房市主角變成「接房族」》

根據內政部統計，2025年全台建物所有權移轉登記約45萬棟，其中「買賣移轉」約26.1萬棟，占比只剩57.9%，跌破6成。

但是另一邊呢？

繼承移轉約7.83萬棟，占比衝到17.4%；贈與也有約5.27萬棟，占11.7%。

換句話說：

每100棟移轉的房子，只有約58棟是「花錢買的」。卻有將近3成，是透過「繼承＋贈與」在家族之間移轉。

這代表台灣房市正在發生一個很重要的結構變化：

從「買房時代」，慢慢走向「接房時代」。

而我認為，這個變化可能比單純討論「明年房價漲還是跌」，更值得注意。

為什麼「接房族」會愈來愈多？

答案其實藏在人口結構裡。

台灣正在同時面對：

少子化、高齡化、人口負成長，以及上一代累積大量不動產。

以前父母有一間房，可能有三、四個孩子分；未來一、兩個孩子，卻可能要承接父母甚至祖父母留下來的不動產。

所以未來很多年輕人面對的問題，可能慢慢從：

「我買不買得起房？」

變成：

「我接下來的這間房，到底該怎麼處理？」

這兩個問題，完全不同。

接到房子，就代表變有錢嗎？

不一定。

這才是「接房時代」真正值得注意的地方。

如果繼承的是市中心、有電梯、有管理、生活機能成熟，而且市場需求強的房子，當然可能是一筆很好的資產。

但如果接到的是：

30、40年以上老屋、無電梯公寓、偏遠地區住宅、多人共同持分，甚至還有漏水、修繕、稅費與管理問題呢？

你會發現：

繼承房產，不一定等於繼承財富。

有些人接到的是資產；

有些人接到的，卻可能是每年持續花錢的「管理責任」。當繼承房屋愈來愈多，市場上的老屋供給也可能跟著增加。

尤其未來10～20年，第一代大量持有住宅的屋主逐漸進入資產傳承階段，下一代未必會選擇繼續持有。

為什麼？

因為孩子可能早就在外地買房、工作，甚至根本不住屏東。

父母留下來的房子，對上一代是「一輩子的資產」；對下一代來說，卻可能只剩下三個選擇：

自住、出租、出售。

當愈來愈多繼承人選擇出售，市場就會開始真正考驗房子的「流動性」。

好地段、好產品、總價合理的房子，依然有人搶。對屏東房市，影響可能更值得注意。我在屏東第一線做房仲，更關心的是：

當人口成長趨緩、繼承房屋增加，屏東未來真正稀缺的，可能不是「房子」，而是有人願意買的房子。

尤其是屋齡較高、位置較弱、沒有停車空間、缺乏電梯，又需要大筆整理費用的產品，未來出售時間可能愈拉愈長。

相反地，具備生活機能、交通便利、停車需求、管理品質，或土地本身具有稀缺性的產品，反而更容易保有市場競爭力。

如果父母已經有房，現在應該做什麼？我反而建議，不要等到繼承發生之後，兄弟姊妹才坐下來討論。

可以提早盤點三件事：

① 房子目前真正的市場價值是多少？

② 下一代有沒有人真的需要這間房？

③ 如果沒有人要住，是出租比較好，還是趁產品仍有競爭力時出售？

因為房地產最怕的，不一定是跌價。

真正麻煩的是：想賣的時候，才發現沒有人接。我認為，台灣房市下一個10年，很可能不只是「首購族」與「換屋族」的市場。

另一群愈來愈重要的人，就是：

接房族。

上一代努力一輩子留下來的房子，到了下一代手上，究竟是資產、現金流，還是負擔，關鍵已經不只是「有沒有房」。

而是：

你接到的是什麼房？這也是未來房地產最大的分水嶺。我不是讓你買房，我是讓你不要買錯房；同樣的道理，也不要讓上一代辛苦留下來的房子，最後變成下一代不知道怎麼處理的房子。

FAQ｜關於「接房族」最常被問的5個問題

Q1：什麼是「接房族」？
A：指主要透過父母、祖父母的繼承或贈與取得房產，而不是完全透過市場購買取得住宅的人。隨著高齡化與資產傳承增加，這類族群的重要性可能持續上升。

Q2：繼承房屋是不是一定划算？
A：不一定。要看地段、屋齡、屋況、持分情形、租售需求、稅費與未來修繕成本。房子有價格，不代表一定具有良好的流動性。

Q3：為什麼繼承增加會影響房價？
A：如果部分繼承人沒有自住需求，可能選擇出售或出租，使中古屋供給增加。但影響不會平均發生，產品條件較差的房屋可能承受更大的價格與銷售壓力。

Q4：哪些繼承房產未來比較需要注意？
A：通常是高屋齡、地段需求弱、無電梯、停車不便、修繕成本高，以及多人共有而難以整合的房產。真正需要評估的是未來市場的接手意願。

Q5：父母有房，應該現在賣還是留給孩子？
A：沒有標準答案。應先評估房屋市值、出租收益、持有成本、稅務、下一代需求及未來市場性，再決定出售、出租、贈與或未來繼承。資產傳承不只是「把房子留下來」，更重要的是留下容易管理、容易處分的資產。

你家裡如果有一間30年以上的老房子，你會選擇繼續留著、出租，還是趁現在出售？

歡迎留言告訴我你的選擇。

屏東縣不動產仲介經紀商業同業公會理事長

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07/09/2026

《鳳山一年跌6.2%，房價要崩了嗎？》

如果你最近想在高雄鳳山買房，看到房市新聞說「房價開始跌了」，是不是會想：

「再等一下，會不會更便宜？」但我認為，現在鳳山最值得注意的數字，不是房價跌了多少，而是中古屋正在修正，新屋卻還是很貴。

截至2026年9月，鳳山區近一年大樓成交均價約 27.56萬元／坪，年跌約 6.16%；近五年均價則約 23.59萬元／坪。

也就是說，即使最近跌了6%左右，現在房價仍比五年平均高出將近 17%。但是更有意思的數字是鳳山新屋成交均價約 33.3萬元／坪，比一般中古大樓的27.56萬元，高出約 21%。

如果再看「鳳山市區生活圈」，價差更誇張。近一年中古大樓約 26.73萬元／坪，但新案成交價竟然來到 41.95萬元／坪。兩者每坪差了15萬元以上，價差接近 57%！

這代表現在的鳳山房市，已經不是一句：「鳳山一坪多少錢？」而是正在分裂成兩個市場：一個是30年以上中古屋的市場；另一個是捷運、重劃區、新大樓的新屋市場。

同樣是30坪房子：

26.7萬／坪，大約801萬元；

41.9萬／坪，已經要1,257萬元。

光房屋本身就差了 456萬元，還沒有算車位。

所以未來真正決定房價的，不只是「鳳山」兩個字，而是：屋齡、車位、捷運、生活圈與產品本身。另一個很多人容易忽略的數字，是人口。

鳳山目前人口約 35.3萬人，近一年減少約 2,175人。照傳統邏輯來看：

人口減少，房價應該要跌吧？

但同一期間，鳳山的戶數卻增加約 3,778戶，目前已經有約15.47萬戶。

換算一下：

人口約減少 0.6%，

但戶數反而增加約 2.5%。

這才是現在房市很重要、卻很少人討論的結構變化。

因為現在不是以前一家五、六個人住一間房。單身、小家庭、離婚分戶、高齡夫妻、一人一戶愈來愈普遍。

所以：人口減少，不等於住宅需求同比例消失。未來真正要看的，會慢慢從「有多少人口」變成有多少家庭戶數！但是鳳山完全沒有壓力嗎？

當然不是。

目前鳳山銷售中新建案大約還有 50個，近一年大樓成交約 1,000戶左右。

這代表未來2～3年最大的問題，很可能不是「沒有房子可以買」，而是市場上的房子很多，但真正有能力買的人變少了。

房貸成數、自備款、銀行授信、第二戶限制，再加上前幾年房價已經漲了一大段，都會壓縮買方追價能力。

因此，我認為2026～2029年的鳳山，不太可能再複製前幾年那種「閉著眼睛買都漲」的行情。反而會變成：

好房子價格撐住；
普通房子議價增加；
條件差的房子成交時間愈拉愈長。

再來就是很多人最期待的「捷運黃線」。黃線不是只有一句「捷運利多」。

官方資料顯示，黃線全長約 22.91公里、23座車站，行經鳥松、三民、鳳山、苓雅、新興與前鎮，其中國泰路、南京路、五甲路等鳳山重要生活圈都在路線範圍內。但這裡我要特別提醒：

截至2026年9月2日，黃線整體工程累計進度約只有 13.35%。所以未來2～3年不能把它當成「通車行情」。

比較正確的說法應該是：

市場正在交易「捷運施工與未來完成的預期」。而且不是離捷運站近就一定會漲。真正比較有機會受惠的，是：

👉 捷運＋成熟商圈
👉 捷運＋重大開發
👉 捷運＋新屋供給稀缺
👉 捷運＋交通轉乘優勢

只有「旁邊有一個站」，但產品本身很差，一樣未必賣得動。所以我對鳳山未來3年的結論只有一句話：

鳳山不是要全面崩盤，而是從「買什麼都漲」，進入「買錯房子可能好幾年都不動」的時代。

未來房地產真正的風險，不只是跌價，而是你的房子還有沒有下一個人願意接手？房價高不高，只是現在的數字；流動性好不好，才決定你未來能不能把錢拿回來。

作者觀點｜屏東房仲公會理事長 黃惠爭

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06/09/2026

《空屋放著不租，房屋稅最高4.8%！屏東房東以為省麻煩，結果一年可能多繳3.6萬》

很多屏東房東都有一個想法：「房子先放著，反正沒有出租、沒有租金收入，應該也不會多繳多少稅吧？」

但房屋稅2.0上路之後，情況可能剛好相反。

非自住住家用房屋改採「全國歸戶＋全數累進」，法定稅率最高可達 4.8%；反而把房子拿出來出租、依法申報租賃所得，符合條件後，法定稅率可降到 1.5%～2.4%；如果符合公益出租人或社會住宅包租代管相關條件，房屋稅甚至有機會適用 1.2%。

最大的反差就在這裡：房子空著，一毛租金都沒收到，稅率反而可能比較高；房子租出去，每個月有租金收入，房屋稅反而可能更低。這也是現在屏東多屋族、繼承房屋族以及手上有閒置住宅的屋主，最需要重新計算的一筆帳。

真正可怕的不是4.8%，而是你根本不知道自己的房子正在用什麼稅率課稅。

假設一間房屋課稅現值100萬元，如果以4.8%計算，一年房屋稅就是48,000元；如果符合1.2%優惠稅率，則是12,000元，兩者理論上相差 36,000元。

一間差3.6萬元，手上如果有兩、三間閒置房屋，長期累積下來就不是小數字。

所以我常跟屏東的屋主說：現在持有房地產，不能只問「這間房子會不會漲？」還要多問三個問題：

1，「這間房子現在有沒有在產生收入？」
2，「目前房屋稅到底適用哪一種稅率？」
3，「繼續空著，真的是最划算的選擇嗎？」

尤其有些房子是父母留下來的老屋、以前買來投資的公寓，甚至只是覺得「現在價格不好，不想賣」，結果一放就是三、五年。房價有沒有漲還不知道，但房屋稅、修繕、管理與資金占用成本，每一年都真實存在。

如果屋主問我：「惠爭，我這間房子現在不想賣，難道一定要出租嗎？」

我的答案是：「不一定，但你一定要先算。」

如果房子地點好、租賃需求穩定，可以評估一般出租，依法申報租賃所得；如果符合資格，也可以進一步了解公益出租人或社會住宅包租代管。

如果房屋老舊、整理成本太高，租金投報率又低，那麼就要重新評估：到底應該繼續持有、整理出租，還是趁市場仍有買方時出售？

房屋稅2.0之後，房東真正要學會的，不只是「怎麼省稅」，而是如何讓手上的房子產生更有效率的價值。

我是屏東房仲黃惠爭，做房仲這麼多年，我愈來愈相信一句話：

「房子空著不是沒有成本；真正浪費的，不只是租金，而是你沒有讓資產替你工作。」

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04/09/2026

《人生最好的狀態，就是一個「穩」字》

生活總有風浪，世事也不可能盡如人意。遇到好事，不必得意張揚；碰到困境，也不要慌亂失控。

順境看格局，逆境看心態；越是風雨交加，越要穩住自己。

真正成熟的人，不是沒有情緒，而是懂得不讓情緒替自己做決定。

不被外界的聲音打亂自己的節奏，也不因一時的得失影響心情。

情緒穩，就不容易被煩惱牽著走；
節奏穩，一步一步走，就不怕路途遙遠；
心態穩，再大的風雨，也能從容面對。

人生走到最後，比的往往不是誰跑得最快，而是誰在風浪來臨時，依然能站得穩、走得遠。

心若不亂，風又奈何；你若不慌，人生自有方向。

風雨過後，沉穩前行。內心沉穩，方能抵擋世間紛擾。

做人贏在一個「穩」字：情緒穩、節奏穩、心態穩。

人，唯有穩住自己，才能掌控自己的人生。

#情緒穩定 #穩住自己 #人生智慧 #心態決定人生 #沉穩前行 #自我成長 #人生感悟 #正能量 #從容面對

02/09/2026

《1500萬在屏東市買房，你會選大樓，還是33坪土地＋雙車4套房？》

如果你的買房預算大約1,500萬元，你會選擇屏東市的大樓，還是往內埔多走一點，換一間有土地、能停雙車，還有4房5衛的全新透天？這可能是很多屏東換屋家庭，接下來會遇到的一道選擇題。

今天要介紹的這間位於內埔鄉媽祖廟附近，內埔溪畔瑞苑B2，售價只要1,500萬元。土地約33.58坪、建物約48.92坪，地上3層，規劃4房2廳5衛。

但我認為它真正值得注意的，不只是總價。而是：

👉 5.5米大面寬＋門前雙車＋4房5衛。

現在很多家庭夫妻各有一台車，買房時卻常常只看房間夠不夠，真正住進去才發現：每天最麻煩的，可能是「第二台車到底要停哪裡？」

這間5.5米面寬，門前規劃雙車空間，兩台車不用每天前後互卡，對雙薪家庭來說，這不是豪華配備，而是每天都用得到的便利。

4房5衛，解決的是三代同堂最現實的問題

一家人住在一起，真正容易產生摩擦的，往往不是客廳大小，而是：房間夠不夠？浴室要不要排隊？每個人有沒有自己的空間？

這間規劃4房、5衛，建案本身更以4套房為主要產品訴求。夫妻、孩子甚至父母一起住，每一代都能保留自己的生活空間。

三代同堂，不代表三代一定要擠在一起。我反而認為，這會是未來家庭換屋愈來愈重要的條件。

為什麼是內埔？很多人想到內埔，第一個問題就是：

「生活會不會不方便？」

但這間不是跑到偏遠郊區換大房子。周邊鄰近龍頸溪溪畔公園、東寧國小、全聯、814超市等既有生活機能；資料顯示距火車站、交流道約10分鐘車程。也就是說，你換到比較大的居住空間，並不是完全犧牲生活便利性。

而且內埔接下來還有一個值得長期觀察的變化：

屏東義大健康產業園區。

醫療、長照以及相關就業人口逐步進入之後，真正值得觀察的不是「房價會不會立刻漲」，而是內埔未來的工作人口與居住需求能不能持續增加。

因為房地產最基本的價值，最後還是回到：有人工作、有人生活，就會有人需要房子。

所以我會怎麼看這間1,500萬的房子？

我不會告訴你，買了以後一定會漲多少。

我反而會問：

5年、10年以後，什麼樣的房子還會有人想住？

我認為答案很簡單：

有自己的土地、有雙車空間、房間夠、衛浴夠、生活機能成熟，而且一家三代都住得下。

所以如果你手上大約有1,500萬元購屋預算，原本只在屏東市找房，我建議你可以多比較一次。

不是因為內埔一定比屏東市好。

而是：

同樣1,500萬，你真正要比較的不是門牌，而是這筆預算最後能換到多少土地、多少空間，以及一家人未來10年的生活品質。

📍內埔溪畔瑞苑 B2
💰開價：1,500萬元
🌳土地：約33.58坪
🏠建物：約48.92坪
🛏 4房2廳5衛
🚗 5.5米大面寬｜門前雙車
🏫近東寧國小
🛒近全聯、814超市
🌿近龍頸溪溪畔公園

買房不是單純買坪數，而是在有限的預算裡，替一家人買下更多未來的生活空間。

☎️ ：0913306606 黃小姐

中信房屋-廣東加盟店( 庭豐房屋有限公司 )
經紀人:古融（99）屏縣00202

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30/08/2026

《農地最怕看不到未來！真正值得看的是這塊土地旁邊，未來會變成什麼？》

今天要介紹的這塊土地，位於屏東市和生路二段附近，土地1049坪，約3.57分，面寬約16米、深度約180米，而且還有一個非常重要的條件：

雙面臨路！

但我認為它真正值得注意的，不只是1049坪，也不只是雙面臨路，而是它距離「屏東市和生市地重劃區」非常近。

和生市地重劃區面積約7.3公頃，規劃約4.99公頃住宅區，另外約2.32公頃規劃為公園、道路等公共設施。

換句話說，這是一塊位於「城市發展邊緣」的千坪農地。

這兩種土地，長期持有的邏輯完全不一樣。

尤其和生重劃區本身鄰近和生路二段，也就是台1線，並位於萬年溪、殺蛇溪周邊及台1、台3線重要交通節點。隨著住宅區、道路、公園與公共設施逐步形成，周邊生活圈與土地利用強度也有機會慢慢改變。

而這塊土地本身還有另一項優勢：

1049坪＋雙面臨路。

農地最怕什麼？

不是只有位置偏遠，更怕面積雖然大，卻只有一個狹窄出入口，造成未來使用上的限制。

這塊土地面寬約16米、深度約180米，又具雙面臨路條件，不論從農業利用、車輛進出，或長期土地配置的角度來看，都比單面臨路的狹長型農地更有彈性。

更值得注意的是，目前和生路二段131巷一帶的農地，市場已經開始反映「市區邊緣＋重劃區周邊」的區位價值。

所以如果你問我：

這塊土地最大的增值潛力在哪裡？我真正看的是：

「現在是農地，但城市發展已經來到它旁邊。」

當旁邊還是一片農地的時候，你買的是農地；

當旁邊開始出現住宅區、道路、公園與新的生活人口之後，市場重新評價的，往往就是「位置」。

所以這塊土地適合的，不只是想種植、農業使用的買方，更適合正在尋找屏東市區周邊大面積土地，以及願意用5年、10年角度思考土地價值的長期置產族。

真正有潛力的土地，不一定是今天最熱鬧的地方，而是你買進的時候城市還在旁邊，幾年之後，城市慢慢往你靠近。

📍和生路二段131巷附近農地
📐土地：1049坪
📐約3.57分
↔️面寬：約16米
↕️深度：約180米
🚗雙面臨路
🏙️鄰近和生市地重劃區

土地不會移動，但城市會慢慢改變它的位置價值。如果你正在找的是農地的身分，市區的距離。這塊屏東市千坪土地，值得您親自到現場看一次。

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28/08/2026

《398萬買房？屏東市33坪4套房，買下每月收租1.7萬現金流！》

現在屏東市部分新建案單價已經站上3字頭，400萬元可能連一間新大樓兩房都很難買到；但今天這間開價只要398萬元，卻有約33.17坪、4房2廳4衛。這間規劃成4房、4衛浴，每個房間的使用獨立性更高，對分租市場而言，比共用一、兩間衛浴的格局更有彈性。

物件就在屏東市自立路，屬於成熟市區生活圈，鄰近民和國小、屏東大學屏師校區與民生校區，周邊住宅密集，日常採買、通勤與生活機能已經形成。

當然，398萬的價格也不是沒有取捨。這是一間屋齡約44年的5樓公寓，沒有電梯、沒有車位。如果你追求的是新大樓、管理員、電梯與漂亮公設，這間可能不適合你。

但也正因如此，它才有機會用不到400萬元的總價，取得約33坪的市區空間。買房沒有十全十美，真正重要的是：你願意用什麼條件，交換什麼價值。

另外，頂樓目前另有既有鐵皮遮棚及休閒使用空間，可作為曬衣、植栽、休憩等彈性運用，增加日常使用空間；實際使用範圍、權利及合法性仍應依現況與相關規定確認。

屏東市新屋與中古屋的價格差距正在拉大。當新大樓每坪進入3字頭，市場一定會有一群首購族與投資人重新思考：

我真的需要花上千萬買新房子嗎？還是400萬左右，就能解決居住甚至收租需求？這就是低總價市區中古屋很難被取代的地方。

398萬，買的不只是33坪的房子，而是一個已經開始產生租金的資產。我是屏東房仲黃惠爭。好物件不一定是最貴的，而是買進之後，能真正替你創造價值的。

☎️ ：0913306606 黃小姐

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25/08/2026

《高雄的房價會跌嗎？》

高雄房價真的開始跌了，而且最新官方數字跌幅還不小；但如果你因此認為「高雄所有房子接下來都會變便宜」，很可能又看錯這一波房市。因為高雄現在真正發生的，是「交易量縮＋價格修正＋區域分化」同時出現。

內政部最新住宅價格指數顯示，2026年第1季高雄市住宅價格指數為143.18，較上一季下跌3.55%，較去年同期下跌5.70%，季跌幅更是六都最高。所以如果你問我：「高雄房價未來會跌嗎？」我的答案是：部分區域、部分產品還有修正壓力，但全面崩跌的機率不高。

過去幾年高雄房市一路上漲，但進入2025、2026年後，買方觀望、貸款變嚴、投資需求下降，成交速度明顯變慢。開價沒有下降，不代表真的成交得了。房子真正的價值，不只是帳面單價，而是你想賣的時候，有沒有人願意接手。

另一方面，高雄房價也不是完全沒有支撐。台積電楠梓廠、日月光擴廠、橋頭科學園區，以及捷運黃線、岡山路竹延伸線、亞洲新灣區等建設，持續帶來就業、所得與人口移動需求。因此未來高雄不太可能是所有區域一起漲或一起跌，而會進入更明顯的「房市分化」。

北高雄的楠梓、橋頭、左營、岡山，有產業與交通題材；市中心與亞灣也有企業、商辦與公共建設支撐。但條件較差的老屋、非核心區、沒有電梯、沒有車位，又缺乏生活機能的產品，未來可能必須靠價格讓利才能成交。

所以現在買高雄房子，我認為不要只看「台積電」、「捷運」或一坪多少錢，而要看五件事：地段需求、合理總價、產品競爭力、未來供給，以及下一手買方是誰。

尤其投資客，買之前要先想怎麼賣；自住族則不用一直猜最低點。市場量縮，反而代表你有更多時間比較、議價與挑選。

未來5到10年，高雄房市最重要的關鍵，不是房價，而是「流動性」。因為真正好的房子，不是不會跌，而是市場不好時，仍然有人想買。

FAQ｜高雄房價未來常見問題
Q1：2026年高雄房價真的開始跌了嗎？
A：是。
依內政部2026年第1季住宅價格指數，高雄住宅價格較上一季下跌3.55%，較2025年同期下跌5.70%。
但是房價下跌不代表所有行政區、所有產品跌幅都相同。高雄正在進入更明顯的區域與產品分化市場。

Q2：高雄房價會崩盤嗎？
A：目前比較合理的判斷不是「全面崩盤」，而是「量縮、修正與分化」。
產業、就業、交通建設較強的區域，長期仍可能有需求支撐；但供給量大、地段弱、產品競爭力不足的住宅，價格修正壓力可能較高。

Q3：台積電還能支撐高雄房價嗎？
A：台積電可以增加就業、所得與人口移動需求，但不等於附近所有房子都會上漲。
高雄Fab 22的先進製程已進入量產，高雄半導體聚落也持續擴展。這對北高雄長期住宅需求是重要基本面，但購屋價格仍然是投資報酬的關鍵。

Q4：高雄哪些房子未來風險比較高？
A：通常要特別注意以下條件的組合：
非核心區域、人口需求弱、屋齡高、沒有車位、沒有電梯、生活機能不足、同類型住宅供給過多，以及購入價格已經提前反映多年利多。
不是碰到其中一項就一定會跌，而是負面條件愈多，未來流動性通常愈值得注意。

Q5：楠梓、橋頭房價還能買嗎？
A：可以看，但不能只因為台積電三個字就買。
必須進一步比較實際成交行情、距離就業中心、交通、學區、生活機能、未來供給量、建商品牌、社區管理與購入總價。
產業是加分項，不是無限上漲保證書。

Q6：現在適合在高雄買房嗎？
A：自住族可以開始認真選，但不需要追價。
市場交易量下降之後，買方通常擁有更多比較與議價空間。
真正重要的不是猜最低點，而是在自己負擔得起的範圍內，買到長期有人需要、自己也願意住的產品。

Q7：高雄中古屋會不會跌得比預售屋多？
A：要看產品條件。
屋齡高、無電梯、無車位、地段普通、屋況又差的中古屋，遇到新屋供給增加時，競爭力可能快速下降。
但是位於成熟核心區、土地價值高、總價有吸引力的中古屋，仍可能維持良好流動性。

Q8：高雄房價未來5到10年最重要的指標是什麼？
A：不是只看平均房價，而要看四個指標：
產業就業、人口移動、住宅供給與交易流動性。
其中我最重視的是最後一項：
有沒有人接手。

作者：屏東房仲公會理事長 黃惠爭
長期從事南台灣不動產仲介與第一線市場交易觀察。
本文分析以內政部住宅價格指數、高雄市政府都市發展局、高雄市政府經濟發展局、高雄市政府捷運工程局等公開資訊為基礎，並結合第一線不動產交易市場觀察進行判讀。

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