01/09/2026
🏙️【買豪宅，不能只看總價！貸款與稅金一次看懂】
這兩天陸續看了「富富話合」、「家居理玉」，以及承德路四段的「藏峰」。
每一個社區都有不同的建築特色、地段條件與生活氛圍，也讓我再次感受到：
買高總價住宅，除了喜不喜歡房子，更要先了解自己需要準備多少自備款，以及未來可能負擔的稅金。
很多人會問：
「總價五、六千萬元，就算豪宅嗎？」
「豪宅是不是只能貸三成？」
「房子越貴，房屋稅就一定越高嗎？」
其實，「大家口中的豪宅」和「央行認定的高價住宅」，並不完全一樣。
📌 一、多少總價才算央行認定的高價住宅？
目前央行的認定門檻為：
▪️臺北市：7,000萬元以上
▪️新北市：6,000萬元以上
▪️其他地區：4,000萬元以上
認定時，會參考房屋的實際買賣金額與銀行鑑價。
所以，臺北市一間總價6,500萬元的房子，大家可能已經覺得是豪宅，但因為尚未達到7,000萬元，原則上還不屬於央行規定的高價住宅。
📌 二、被認定為高價住宅，可以貸多少？
一旦達到央行的高價住宅門檻：
▪️最高貸款成數原則上為3成
▪️至少要準備約7成自備款
▪️不能使用寬限期
▪️實際貸款仍須看銀行鑑價與個人財力條件
例如：
房屋成交總價為7,000萬元，銀行鑑價只有6,500萬元，貸款通常會以較低的6,500萬元作為計算基礎。
如果最高貸款3成，大約只能貸到1,950萬元，自備款與相關費用就必須事先準備充足。
另外，即使房屋沒有達到高價住宅門檻，如果買方名下已經有房屋或房貸，也可能受到第二戶、第三戶購屋貸款成數的限制。
所以，看高總價住宅之前，建議先請銀行做初步評估，才不會看到喜歡的房子後，才發現自備款差距太大。
📌 三、買進房屋時，要準備哪些稅費？
買方除了房屋價金之外，通常還要準備：
▪️契稅
▪️印花稅
▪️所有權移轉登記規費
▪️代書費
▪️貸款設定費用
▪️房屋稅、地價稅的交屋分算款
契稅並不是直接用房屋成交總價乘以6%，而是按照房屋的核定契價計算。
因此，買一間6,000萬元的房子，不代表契稅就是360萬元，這是很多買方容易誤會的地方。
📌 四、豪宅每年的房屋稅一定比較高嗎？
房屋稅不是直接按照市場成交總價計算，而是以政府核定的「房屋課稅現值」乘上適用稅率。
實際稅額會受到以下條件影響：
▪️房屋是否本人自住
▪️是否辦理戶籍登記
▪️本人、配偶及未成年子女共有幾戶房屋
▪️房屋是否出租或供營業使用
▪️房屋所在地與房屋課稅現值
符合一般自住條件，房屋稅率通常為1.2%；全國僅持有一戶、符合自住條件且房屋現值未超過當地門檻者，才有機會適用1%。
如果不是自住，依房屋持有數量及使用情形，房屋稅率可能提高到2%～4.8%。
簡單來說，房子越高級，課稅現值可能越高；但實際房屋稅仍要看房屋現值、使用方式與持有戶數，不能只看成交總價判斷。
📌 五、以後出售，需要繳哪些稅？
出售房屋時，常見的稅負包括：
▪️房地合一所得稅
▪️土地增值稅
▪️其他交易相關費用
房地合一稅主要是針對出售房屋所產生的「獲利」課稅，不是直接按照房屋售價課稅。
一般個人適用稅率，會依持有時間而不同：
▪️持有2年以內：45%
▪️超過2年、未逾5年：35%
▪️超過5年、未逾10年：20%
▪️超過10年：15%
持有時間越短，適用稅率通常越高。
📌如果符合自住、設籍、實際居住及持有滿6年等條件，課稅所得可享有400萬元免稅額，超過部分適用10%優惠稅率。
📢因此，買房時保存好買賣契約、仲介費、代書費、裝修工程及相關支出單據，也非常重要，未來出售時才有機會依法列入成本或必要費用。
🏠 買豪宅之前，建議先確認四件事：
1️⃣ 是否達到央行高價住宅門檻？
2️⃣ 銀行鑑價與貸款成數是多少？
3️⃣ 自備款及買進費用是否充足？
4️⃣ 每年的管理費、房屋稅與持有成本是多少？
📌豪宅的價值，不只在漂亮的外觀和裝潢，更包括地段、建築品質、社區管理、格局、景觀、隱私性及未來轉手性。
📌先把貸款與稅務了解清楚，再從眾多社區中挑選真正適合自己的家，才能買得安心，也住得長久。
📢如果您正在比較臺北市或新北市的高總價住宅，想了解社區特色、成交行情、貸款條件或持有成本，歡迎私訊與我討論。
住商三重徐匯加盟店
柯依婷：0935319662
大飛騰不動產
經紀人黃烱焜
109新北經字第3745號
101年登字第196856號
※貸款成數仍以央行最新規定、銀行鑑價及個人授信條件為準；實際稅額請以稅捐機關核定結果為準。
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