12/05/2026
【最近本所承辦案件分享(上)】-不動產買賣契約類
➡️事實簡摘：一間公寓買賣簽約後，買方也匯完完稅款。卻突然發函把賣方跟仲介都罵了一遍，指出賣方跟仲介聯手欺騙隱瞞，明明買最高樓層，頂樓卻發現違章房屋存在，而且還有人居住，因此要求高額減少價金，同時要求賣方要清理該違章建築，以及在清理完畢前，買方主張同時尾款可先不抗辯給付。但賣方卻認為買方明知違章房屋的存在，就算不知，也無法主張完全不付尾款，雙方因此僵持不下。
賣方見買方已過契約約定的尾款給付及交屋時間，於是發函催告買方履約，但見買方不願履行，於是向買方提起解除契約及請求違約金的訴訟。
✅值得思考的點：
一、買賣契約從頭至尾未約定該頂樓違章建築是買賣的範圍，頂樓違章建築的存在是否應在不動產說明書及買賣契約相關附件中載明?
二、承上，如果應載明，那載明的方式及程度應如何?
三、承一.買方主張根本不知情頂樓違章建築的存在，賣方則主張買方知情，但無任何書面證據，要如何證明買方已經知情?
✅補充→實務與法令上的相關規定或情形：
一、內政部所發布的〈不動產說明書應記載及不得記載事項〉「二」成屋、5.建物目前管理與使用情形、(5)建物有無被他人占用，若有，應敘明被占用情形。
二、不動產交易實務上，各大仲介品牌使用的不動產說明書當中有關「產權相關注意事項」的欄位，常會記載「本案若有頂樓，一樓前後院空地增建者，買方願依原住戶間協議或使用習慣承受」。
✅法院的判斷(大致均採用賣方(原告)之主張)
一、認定該頂樓違章建築物不構成買賣標的之瑕疵：
(1)法院認定違章建築物位於頂樓平台(共有部分)，而本件買賣標的是「五層建物中的第五層」，系爭頂樓違章建築物本身並非買賣契約範圍。既然不在買賣範圍內，則不動產說明書等等文件未記載，即難謂有違交易常情。
(2)雖然被告指出買賣標的的共有部分被該頂樓違章建築物所占用，但台灣中古公寓常見頂樓增建，此多依規約、協議或習慣來使用。
(3)況且，本案不動產說明書有關產權相關注意事項欄位也已經有相關記載。
二、認定就算屬於瑕疵，也屬於無關重要之瑕疵。法院認為該頂樓違章建築物，縱有占用買賣標的共用部分，而影響價值及效用，但本身並不妨礙被告使用買賣標的的室內空間(專有部分)。所以認為影響程度無關重要，不得視為瑕疵(民法354條第1項但書規定參照)。
三、認定被告已於簽約前知悉該頂樓違章建築物存在。法院除參考頂樓違章建築物外觀照片外，也認為被告看屋時曾見電梯內有「R」樓按鍵，且相關檢察署處分書也認定被告早知頂樓狀況，難認賣方有隱瞞或構成瑕疵。
四、結論：賣方解除契約合法
➡️上面就是法院在一審初步的看法整理分享，但本案尚未結束。下次則再就賣方請求違約金的部分來分享法院的看法。
➡️以上為本所律師業務之實際案例，但經過大量簡化與摘取，若有雷同，請勿直接引用，實際個案細節所涉及的法律見解及判斷，仍請諮詢專業人士。
