02/10/2026
【東京中古屋連跌3個月！】
🏠 同樣是東京23區，中古屋與新建案，最近出現了不同的價格訊號。
中古公寓平均開價連續3個月下跌，新建案平均每戶售價卻與去年同期大致持平。
再往下看銷售數據，會發現不同價位的房子，賣得也不一樣快。
▌中古屋：都心的價格調整，已持續幾個月
2026年9月公布的8月資料顯示，東京23區中古公寓平均開價，以70平方公尺換算為1億2,677萬日圓，月跌0.4%，連續3個月回落。
再往核心看，千代田、中央、港、新宿、文京與澀谷這6區，平均開價為1億8,068萬日圓，月跌0.7%，連續4個月下跌。
不過，東京23區目前的平均開價，仍比去年同期高18.2%。這波變化，是在先前大幅上漲後出現的回落。
都心待售中古屋持續累積，價格調整的相關指標也顯示賣方壓力。
也代表著，目前買方有更多時間和選擇，而賣方則需要重新考慮，原本的開價是否有吸引力。
▌新建案：價格維持高檔，推出的戶數減少
8月東京23區新推出的分售公寓，平均每戶售價為1億3,821萬日圓，年增0.1%，與去年同期大致持平。
每平方公尺平均單價則為212.2萬日圓，年減1.6%。總價與單價方向不同，也反映當月推出產品的坪數與組成差異。
銷售方面，當月推出478戶，比去年同期減少30.7%；其中346戶在當月簽約，首月契約率為72.4%。
這表示當月推出的新案仍有買方承接，但供給也明顯縮減，也必須注意的是可能有些建商會階段性的釋出庫存，因此沒被記錄在數據裡。
▌哪些價位的新屋，當月賣得比較快？
把東京23區的新案依總價分組，差異就更清楚：
・7,000萬日圓以下：推出47戶、簽約44戶，契約率93.6%。
・超過7,000萬至9,000萬日圓：推出93戶、簽約68戶，契約率73.1%。
・超過9,000萬至未滿1億日圓：推出44戶、簽約13戶，契約率29.5%。
・1億日圓以上：推出294戶、簽約221戶，契約率75.2%。
以上依原始月報中東京23區的推出、簽約戶數重新分組計算。
低總價的產品銷售極快，高總價產品也依然有買方。
▌接下來，我們怎麼看？
東京都心中古屋的議價壓力仍在，新建案則會依產品與定價，出現更明顯的差異，抽中新建案購買權就賺錢的時機已經過了，市場已逐漸回歸正常，但建商蓋房成本壓力仍在，難以降價。
中古屋若持續累積，開價偏高、出售時間較長的物件，可能需要進一步讓價。
新建案方面，這次數據顯示，總價高低並不能單獨決定銷售速度。買方是否認同地段、空間與產品條件，才會影響他願意付多少錢。
💬 如果是你，會如何看待現在的東京房市呢？歡迎留言分享。
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