小米的品味好宅

小米的品味好宅 我是小米
房產經紀人&鑑賞品酒師
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讓每一間房不只是產品,更是品牌
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讓您在買房路上,多一份美感與溫度
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房產經紀人&鑑賞品酒師
#買房賣屋不煩惱,找小米就好!
#一瓶好酒,一間好宅,都是對生活的犒賞

有些餐酒會,記住的是味道;而有些,記住的是整個當下。昨晚參加了由長榮桂冠葡萄酒坊舉辦的「智利鑑賞家酒莊 ∞ 極致餐酒會」,地點選在 EOI 餐廳,一間把餐桌化為舞台的沉浸式空間。讓牆面與地面隨著料理節奏切換。用餐過程中,彷彿穿梭在不同場景之...
14/12/2025

有些餐酒會,記住的是味道;
而有些,記住的是整個當下。

昨晚參加了由長榮桂冠葡萄酒坊舉辦的
「智利鑑賞家酒莊 ∞ 極致餐酒會」,
地點選在 EOI 餐廳,
一間把餐桌化為舞台的沉浸式空間。
讓牆面與地面隨著料理節奏切換。
用餐過程中,彷彿穿梭在不同場景之間,
料理不只是料理,是一場光影、節奏與味覺的展演。

這一晚搭配的是智利 Cono Sur 酒莊的酒款。
很巧的是,我身旁正好坐著酒莊代表 Thomas。
他第一次來台灣,我們聊了台灣夜市的特色與飲食文化,也聊到他接下來即將前往另一個國家,繼續分享酒莊的故事,在這樣的餐桌氛圍裡,交流也就自然地融入了這場體驗。

餐點中,讓我印象最深刻的是
炭烤鱈場蟹搭配焦化鮮奶油。
鱈場蟹肉質緊緻鮮甜,
特殊的焦化鮮奶油帶出層次,
搭配夏多內白酒,
風味在口中完整融合,細緻又優雅。

接著是究好豬枕頭肉搭配波特醬與金沙醬茄子。
茄子入口即化,搭配金沙醬後層次瞬間被放大,
再啜飲 2016 年黑皮諾紅酒,
酒體的柔雅把整道料理撐得非常漂亮。

主餐的美國 Prime 紐約客,
肉質柔嫩多汁,
搭配陳年卡本內蘇維翁紅酒,
再次驗證了紅酒與紅肉之間的經典默契。

最後以杏仁豆腐搭配冰淇淋收尾,
在光影、音樂與酒香交織中,
為這場五感旅程畫下句點。

這一晚,
不只是餐點與酒絕妙搭配,
更是一場結合空間、料理與美酒的完整體驗。
在餐桌氛圍裡,多了與酒莊代表交流的片刻,
對話就像酒一樣,在不同文化之間流動。

有些記憶,會因為場景而被放大;
有些感受,會在剛剛好的時刻,被自然留下。

#沉浸式餐酒
#五感餐桌
#餐酒之間

有些餐酒體驗,不是熱鬧,而是安靜的留下記憶。這一晚,從主廚迎賓開胃小點就讓我停下來,口感層次很豐富,不是那種可有可無的前菜,搭配法國樂桂樹米白酒,清爽的酸度把味蕾慢慢打開,是很舒服的開場。主餐選擇了威靈頓牛排。平常不太吃內臟類,夾層鵝肝原本...
12/12/2025

有些餐酒體驗,
不是熱鬧,
而是安靜的留下記憶。

這一晚,
從主廚迎賓開胃小點就讓我停下來,口感層次很豐富,不是那種可有可無的前菜,搭配法國樂桂樹米白酒,清爽的酸度把味蕾慢慢打開,是很舒服的開場。

主餐選擇了威靈頓牛排。
平常不太吃內臟類,夾層鵝肝原本帶一點保留,卻意外發現它的口感完全跳脫我的想像,細緻且融合。搭配 西班牙仙特利尚品郡紅酒,單寧與香味交織在一起,味蕾層次被拉高,是我今晚最喜歡的一段。

甜點溫潤不搶戲,但當遇上西班牙可露達蘋果冰酒,整個風味被重新定義。蘋果的清甜與酸度,讓甜點的細節變得更立體,這一杯,真的很加分。

L’Art de Vivre 如見,整體環境乾淨、有質感,很適合靜靜坐下來,專心把每一道餐、每一杯酒喝完。

有些美好,不需要太多話,
而是讓你在當下,願意慢下來🍷

#餐酒之間
#慢生活
#質感日常

✨ 灰皮諾歷史背景小知識✨✅起源 :灰皮諾源自 法國勃根地,是黑皮諾的自然突變品種,果皮呈淡粉灰色,因此被稱為「灰皮」。14~15 世紀,它從法國傳到瑞士與義大利,再一路被歐洲各地接受。到了 20 世紀,義大利的 Pinot Grigio ...
18/11/2025

✨ 灰皮諾歷史背景小知識✨

✅起源 :
灰皮諾源自 法國勃根地,是黑皮諾的自然突變品種,果皮呈淡粉灰色,因此被稱為「灰皮」。
14~15 世紀,它從法國傳到瑞士與義大利,再一路被歐洲各地接受。到了 20 世紀,義大利的 Pinot Grigio 風格席捲世界,成為歐美餐廳酒單上最常見的白酒之一。
近年,美國、紐西蘭、澳洲等新世界也大量種植,使灰皮諾成為真正的「全球化白葡萄」。

✅風格特色 :
• 酸度:中等(比白蘇維濃低,但比厚實型夏多內高)
• 風格彈性大:從非常清爽,到飽滿帶蜜香,都有可能
• 香氣乾淨、易飲,不複雜卻討喜
• 百搭料理:海鮮、沙拉、義大利麵、輕食通通合適

👉 是生活感最強、誰都可以輕鬆喝的白葡萄。

✅主要產區 :不同地方釀出不同風味
• 義大利 Veneto/Friuli
→ 清爽、檸檬、青蘋果感,是最經典的 Pinot Grigio 風格。
• 法國阿爾薩斯 Alsace
→ 酒體較厚實,可帶蜜瓜、香料、蜂蜜,甚至微甜。
• 美國俄勒岡 Oregon
→ 帶白桃、梨子、柔和酸度。
• 紐西蘭/澳洲
→ 果香亮、活力強,風格輕鬆。

👉 灰皮諾=葡萄界的變色龍,在哪裡生長就呈現當地特色。

✅食物搭配 :
• 義大利麵
• 沙拉、白肉
• 清爽海鮮料理
• 日式料理、壽司
• 輕度辛香料理



灰皮諾的酒性格很「生活化」:乾淨、好入口、親民、不複雜、隨時都能喝。就像一間好住、實用、沒有壓力的日常機能宅。
不花俏,但舒服、耐喝、耐住。🏡

這段時間,我整理一本人物相片集。翻閱著一張張照片,像是在和時間對話。每一頁都留住一點溫度,一點真實,一點當下的光。對我來說,設計不只是排版與顏色,而是一種記錄心意的方式。房地產與設計,其實都在講同一件事,人與空間的故事。當畫面被整理好,我也...
11/11/2025

這段時間,我整理一本人物相片集。
翻閱著一張張照片,像是在和時間對話。
每一頁都留住一點溫度,一點真實,一點當下的光。

對我來說,設計不只是排版與顏色,而是一種記錄心意的方式。
房地產與設計,其實都在講同一件事,人與空間的故事。

當畫面被整理好,我也重新整理了自己。
讓每一段故事被好好看見,就是最美的成就。

我想,把這份細膩與感動,放進每一個家的故事裡

—-🏠

終於交屋了!這次的交屋,對我來說特別有意義。成交,不只是幫買方買到一間房子,而是一路陪伴從貸款、塗銷、過戶到真正「擁有自己的家」。買方從北部南下看屋,起初因遇到不誠信的仲介,經朋友介紹找到我。從物件配對、現場看屋到每一次的溝通,他們都親自南...
08/11/2025

終於交屋了!
這次的交屋,對我來說特別有意義。
成交,不只是幫買方買到一間房子,
而是一路陪伴從貸款、塗銷、過戶到真正「擁有自己的家」。

買方從北部南下看屋,起初因遇到不誠信的仲介,
經朋友介紹找到我。
從物件配對、現場看屋到每一次的溝通,
他們都親自南下,而我也多次北上,只為讓整個流程更穩妥。

新青安放寬前,貸款過程幾經波折,
在代書與買方的積極配合下,終於成功核貸。
驗屋時每個細節都親自把關,
確保交屋當天能讓買方安心、滿意。

感謝朋友的轉介紹、買方的信任,
以及上天的加持,讓這段過程順利圓滿。
更開心的是,經過店長與我的多次努力談價,
最終以超出預期便宜的價格購入新家!
看到買方開心地拿著鑰匙,我知道——這才是家的開始。」

🏡
一場成交,背後是一段故事;
一間房子,承載一個新的開始 💛

法國羅哲酒莊 × 中式饗宴🍷✨昨晚參加了一場非常特別的餐酒會,由法國 Lorgeril 羅哲酒莊帶來來自南法朗格多克(Languedoc)的優雅風土葡萄酒,搭配精緻的中式料理——從東坡肉、片鴨、蟹粉豆腐到XO醬炒鴨絲,每一道都在舌尖上與葡萄...
22/10/2025

法國羅哲酒莊 × 中式饗宴🍷✨

昨晚參加了一場非常特別的餐酒會,由法國 Lorgeril 羅哲酒莊帶來來自南法朗格多克(Languedoc)的優雅風土葡萄酒,搭配精緻的中式料理——從東坡肉、片鴨、蟹粉豆腐到XO醬炒鴨絲,每一道都在舌尖上與葡萄酒展開了一場東西方的味覺對話。

最讓我印象深刻的,是一款冰鎮紅酒。不同於傳統室溫飲用的方式,這瓶紅酒透過低溫展現出柔順的口感與馥郁的果香,入口後散發出豐厚甜美的蜜桃與莓果風味,讓整體層次更顯清新、優雅又迷人。

這種意外的驚喜,重新定義了我對紅酒風格的想像,原來紅酒,也能這麼輕盈又浪漫❤️

餐酒搭配上,每一口都像是一場精心編排的樂章:

🍖 東坡肉 × 紅酒的單寧 — 恰好中和油脂,留下溫潤的餘韻。
🦆 桂花片皮鴨 × 花香白酒 — 花果香襯出鴨皮的焦糖氣息。
🦀 蟹粉豆腐 × 柔順白酒 — 清爽滑順,味蕾如雲端般輕盈。

這晚的體驗讓我深深感受到,餐酒搭配不只是味覺享受,更是一場文化的對話與心靈的交流。

今天參加了一場非常特別的品酒會✨漂浮酵母品酒大沙龍✨原本以為只是品酒,沒想到卻像上了一堂深度的葡萄酒生命課。喝到了許多風味層次極豐富的酒款,有些帶著鹹風與杏仁氣息,有些則是時間留下的堅果與礦石感。講師分享了關於「漂浮酵母」的形成過程、溫度與...
18/10/2025

今天參加了一場非常特別的品酒會✨漂浮酵母品酒大沙龍✨
原本以為只是品酒,沒想到卻像上了一堂深度的葡萄酒生命課。

喝到了許多風味層次極豐富的酒款,
有些帶著鹹風與杏仁氣息,有些則是時間留下的堅果與礦石感。

講師分享了關於「漂浮酵母」的形成過程、溫度與環境條件,讓我更理解雪莉酒那股獨特的乾爽與深邃。

對我來說,這不只是酒的化學變化,更是一種釀酒哲學。🍷

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⚜漂浮酵母 小科普
指在葡萄酒發酵液體表面自然形成的酵母薄膜。這層酵母會與空氣接觸,並透過代謝產生特殊的風味和香氣。這種「酵母花」培養法是古老而神秘的釀造方式,常被用於生產風味獨特的酒品。

⚜漂浮酵母 外觀
發酵液體表面形成一層乳白色、半透明或厚薄不一的薄膜。

⚜漂浮酵母 作用
• 與空氣接觸,形成天然的保護層,避免液體氧化變質。
• 透過代謝作用,影響飲品的風味,帶來獨特的香氣和口感。
• 在發酵過程中消耗酒中的甘油,影響酒的圓潤感。

⚜雪莉酒
在西班牙的雪莉酒(特別是 Fino、Manzanilla)中,這層酵母稱為 Flor,是刻意培養的。它:
• 保護酒液免於氧化;
• 產生乙醛等香氣,帶來榛果、杏仁、乾花香氣;
• 賦予酒體乾爽、複雜的風味。

【 重購退稅攻略 】\ 買賣房屋必懂的節稅秘訣一篇搞懂! /✅什麼是重購退稅?你知道嗎?如果你在賣掉舊房子後,再買新房子。 或是先買新房子,在賣舊房子。其實可以申請「重購退稅」,減輕稅負壓力,讓換屋更輕鬆!👉適用情況   ➀ 限自用住宅  ...
12/10/2025

【 重購退稅攻略 】
\ 買賣房屋必懂的節稅秘訣一篇搞懂! /

✅什麼是重購退稅?
你知道嗎?如果你在賣掉舊房子後,再買新房子。 或是先買新房子,在賣舊房子。其實可以申請「重購退稅」,減輕稅負壓力,讓換屋更輕鬆!

👉適用情況
➀ 限自用住宅
➁ 需於2年內完成申請,先買後賣、先賣後買皆適用
➂ 原自用房地於出售前1年內未曾提供營利、出租之用。
➃ 新購入房地5年內不得再移轉,或提供營利、出租之用。
➄ 房地除了不得用於營利、出租之外,也不能有戶籍遷出的行為

👉申請方式
➀ 線上申請
➁ 臨櫃申請
➂ 郵寄申請。

✔️換屋族最常遇到的問題就是:明明是換屋,卻要繳一大筆稅!「重購退稅」就是要幫你把這筆稅退回來。



✅可以退哪些稅?差別一次看懂
重購退稅的適用租稅包含「土地增值稅」與「房地合一稅」,其中房地合一稅又有1.0與2.0版本之分

👉土地增值稅(土增稅)
✨出售土地產生的稅
✨計算方式:土地漲價總額 × 累進稅率(20%、30%、40%)
✨條件:
➀ 居住使用限制: 設籍須為本人或配偶或直系親屬,且買賣皆須為同一人才申辦。
➁ 所有權人限制: 房屋需為本人或配偶、直系親屬所有。
➂ 土地使用限制: 該出售及重購之房屋一年內無出租、供營業或執行業務使用。
✨若是自用住宅,享有 10%優惠稅率
✨符合換屋條件時,最高可「全額退稅」

👉財產交易所得稅
出售的房屋,若在105年1月1日以前取得

👉房地合一稅2.0
出售的房屋,是105年1月1日以後取得,適用新制。
✨出售房地產交易所課的稅
✨稅率依持有時間不同:最短 45%,最長可降到 15%
✨小屋換大屋:全額退稅
✨大屋換小屋:比例退稅

✔️如果你有計劃換屋,不妨先問問自己:是「小換大」還是「大換小」?這會影響你能退回的金額喔!



✅重購退稅怎麼算?案例一次帶你看懂
很多人最關心的就是:「到底能退多少?」來看案例 👇

❓案例一:土地增值稅
小米賣掉舊房子,繳了50萬土增稅,舊房子的價值是 500萬,之後他又買了新的自用住宅,價值 800萬。

要判斷能不能退稅,要先算出一個 A值:
A = 新房價值 −(舊房價值 − 已繳土地增值稅)
A = 800萬 −(500萬 − 50萬)= 250萬

A值 250萬 > 0 → ✔符合退稅條件
• 因為繳的 50萬 < 250萬 → ✔可以退回 全部50萬

❓ 案例二:小屋換大屋
小米賣掉舊房子,並且在2-5年內賣出,新屋價格為1800萬:
• 賣價:1500萬
• 成本:1000萬
• 其他費用:100萬(指交易過程中產生的相關費用,例如仲介費、代書費、印花費、規費......等。)

> 賣屋所得 = 400萬
> 房地合一稅:400萬 × 35% = 140萬
> 重購退稅金額 = 140萬 × (1800 ÷ 1500) = 168萬
> 結果:退稅金額大於實繳稅金 → 全額退稅 140萬

❓ 案例三:大屋換小屋
小米賣掉舊房子,並且在2-5年內賣出,新屋價格為1200萬:

> 重購退稅 = 140萬 × (1200 ÷ 1500) = 112萬
> 結果:只能退 112萬,實際還需繳稅 28萬。

⚖️ 公式速記
賣房所得 × 房地合一稅稅率 × (新房價格 ÷ 舊房價格) = 可退稅額

\ 買賣雙方 應負擔費用 項目一覽表 /✅成交時的稅負(成交時,買方&賣方必繳的稅)👉買方 ➀ 契稅:房屋評定現值 × 稅率6% ➁ 印花稅:(房屋評定現值+土地公告現值) × 0.1% ➂ 火險/地震險:依銀行各家規定👉賣方 ➀ 土地增值...
12/10/2025

\ 買賣雙方 應負擔費用 項目一覽表 /

✅成交時的稅負(成交時,買方&賣方必繳的稅)
👉買方
➀ 契稅:房屋評定現值 × 稅率6%
➁ 印花稅:(房屋評定現值+土地公告現值) × 0.1%
➂ 火險/地震險:依銀行各家規定
👉賣方
➀ 土地增值稅:自用 10%,一般 20~40%
➁ 財產交易所得稅:
(新舊制劃分105.1.1前或後取得房子)
【 舊制 】併入個人所得稅申報繳納綜合所得稅
【 新制 】持有2年以內:45%、持有2年以上未滿5年:35%、持有5年以上至未滿10年:20%、持有超過10年:15%



✅除了稅 還有這些要花 (相關作業與申辦費用)
👉買方
➀ 簽約手續費:1,000~2,000 元
➁ 產權移轉登記:14,000 元(1 筆土地+1棟建物)(增一筆加收2000元)
➂ 抵押權設定登記:5,000 元(1 筆土地+1棟建物)(增一筆加收1/4)
➃ 謄本費/書狀費: 謄本20元/張、書狀80元/張
➄ 實價登錄:2000元
➅ 履約保證費用:房屋買賣總價6/10000(買賣雙方各半)
➆ 仲介服務費:不動產實際成交價2%

👉賣方
➀ 簽約手續費:1,000~2,000 元
➁ 塗銷登記費:3,000 元(1 筆土地+1棟建物)(增一筆加收500元)
➂ 實價登錄:2000元
➃ 履約保證費用:房屋買賣總價6/10000(買賣雙方各半)
➄ 仲介服務費:不動產實際成交價4%



✅持有期間的稅負分算
(交屋前先結清,交屋後由新屋主負責)
👉買方
➀ 房屋稅、地價稅
➁ 水電瓦斯費、管理費
👉賣方
➀ 房屋稅、地價稅
➁ 水電瓦斯費、管理費

\ 買房必看!  4步懶人包,買房注意事項 / ✅買房流程 4 大階段  ① 簽約:確立權利義務,付款約 10%  ② 用印:報稅 + 銀行貸款作業,付款約 10%  ③ 完稅:稅費繳納、過戶、抵押設定,付款約 10%  ④ 交屋:交付房屋...
12/10/2025

\ 買房必看! 4步懶人包,買房注意事項 /

✅買房流程 4 大階段
① 簽約:確立權利義務,付款約 10%
② 用印:報稅 + 銀行貸款作業,付款約 10%
③ 完稅:稅費繳納、過戶、抵押設定,付款約 10%
④ 交屋:交付房屋、鑰匙、文件,付款約 70%

✅簽約
✨契約內容:標的範圍、價金支付、雙方義務、違約條款
✨附件:不動產現況說明書 + 不動產說明書
✨建議簽「履約保證專戶」,保障資金安全
✨確認分期付款比例 & 繳款期限,避免違約

✅用印 & 完稅
✨用印:雙證件 + 印章 → 代書準備文件送件
✨貸款:申請 → 照會 → 估價 → 審核 → 對保 → 設定 → 撥款(約 1~3 週)
✨完稅:土地增值稅、契稅等費用 → 建議確認繳費明細

✅交屋
✨交屋時點交:房屋現況、契約對照
✨領取:權狀、謄本、收據、契約、鑰匙、遙控器
✨一定要 取回四張本票!
✨文件整理好,買房流程正式完成 ✔️

✨麗絲玲Riesling歷史小知識✨✅起源 : •  麗絲玲起源於德國萊茵河谷(Rhine Valley),最早的文字記載可追溯到 1435 年,是歷史非常悠久的葡萄品種。 • Riesling 的語源可能與德語「reissig」相關,意指...
04/10/2025

✨麗絲玲Riesling歷史小知識✨

✅起源 :
• 麗絲玲起源於德國萊茵河谷(Rhine Valley),最早的文字記載可追溯到 1435 年,是歷史非常悠久的葡萄品種。
• Riesling 的語源可能與德語「reissig」相關,意指樹枝或藤蔓,象徵它的枝條特徵。
• 在德國與奧地利,麗絲玲被尊為「國寶級」葡萄品種,與當地的河谷、斜坡、石灰岩與板岩土壤緊密相連。

✅風格特色 :
• 高酸度:是麗絲玲的招牌,讓酒款非常清爽,也能長期陳年。
• 芳香系白葡萄:常有檸檬、青蘋果、白桃、白花香氣。
• 陳年潛力:時間會帶出蜂蜜、堅果、礦石,甚至「汽油味」(Petrol Note),這是麗絲玲愛好者特別追捧的特徵。
• 風格範圍廣:從乾型(Dry)、半乾型(Off-dry)、甜型(Sweet),到冰酒(Icewine)都能展現。

✅美食搭配 :
• 海鮮(生蠔、干貝、白肉魚)
• 泰式、越南菜等帶辣味的亞洲料理
• 山羊奶起司、沙拉

因為酸度高、甜度可變,麗絲玲是「最百搭的食物好朋友」。


✨麗絲玲的歷史與特性,就像房地產市場:
• 在德國 → 如「經典老社區」,基礎穩固、底蘊深厚。
• 在法國阿爾薩斯 → 像「特色建築區」,風格獨特、別具個性。
• 在澳洲與新世界 → 有如「新興重劃區」,充滿活力、價格親民卻潛力十足。

酸度=基礎結構,讓麗絲玲能長期保存;
地段=房子的價值基礎,讓不動產能保值增值。

✨就像選酒一樣,買房也要看清基礎,懂得等待,才能收穫真正的價值。🏡



❓問題來了:

👉 如果你買房子,你比較想要哪一種?
A. 小而精緻(像乾型麗絲玲)
B. 溫馨舒適(像半甜型麗絲玲)
C. 豪華獨特(像冰酒麗絲玲)」

👉 你喝過麗絲玲嗎?如果有,最讓你印象深刻的風味是什麼?

🏡

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南屯區大墩路188號
Taichung
188

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