丁丁的房仲日記

29/12/2022

癸卯兔年丁丁大放送！
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31/10/2022

現階段適合買房嗎🏠❓

每天接聽看屋電話，以及開發電話是我們的工作，明顯感受到近期的房市跟以往2~3年比較起來，除了剛性需求的舊客戶以外，在陌生客戶上的諮詢量，真的比較冷淡。恰好證實了我在今年五月多發布的文章，那時候是一個賣房的好時機。
我手上的客戶就是個活生生的例子:

{我客戶去年房子想賣2000，但當時只有1950的價值，不想降售於是作罷，隔了一年看了我五月那則貼文後，詢問我該怎麼賣，那時跟他說，現在是最好賣房的時機。我給他的成交價，也精準命中成功在七月短短的兩個禮拜銷售期，就賣掉了房子。後來成交價是2160萬}

💰投資💰

現在的房市若投資在裝修一般住宅轉賣上，風險值以及時間性真的都會拉長，我個人建議不要入場，除非除非除非❗️你買得超級便宜，若是有一筆錢不知道放哪裡想要放長期，收租型產品是你的好選擇，不外乎就是評估這個案子的現金投報率是否有達到你的理想範圍。

🏠自住🏠

現在處於一個買賣雙方都在觀望打冷戰的恐怖時期，其實大部份的人都在等房市真的很便宜很便宜的時候入場，因為是自住的老話一句 住得不平安、不舒適，再便宜都沒用。
現在大部分的市場都在走下坡 經濟真的不太好。看到喜歡的、適合的房子，都可以去談談看 運氣好的話，真的能買到相對便宜的房子。

若有更詳細的資訊想了解的

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10/09/2022

丁丁祝大家中秋連假快樂🌕🐰🌟

31/08/2022

08/08/2022

祝天底下所有父親 88父親節快樂🎉👨🎁

26/07/2022

各位好久不見啦，
近期因為個人因素 停更了好幾期的資訊；在此致上深深的歉意。
近期金融、股市、物價都處在一個較為緊張的局面，這些因素當然也跟房地產環環緊扣，因為房子是用來住的，近期這些因素也導致資本家在「現金」使用上會較為保守；
近兩個月在房地產層面一樣有許多客戶需求，但是相較去年以及前年較為冷清，這兩個月的買方不外乎就是「剛性需求」自住客，以及「收租型房產」，雖然央行升息，但是租金也相對突破高點，羊毛出在羊身上；就像我之前說的收租型產品可以買的原因，在這段時間，籌碼越多的人選擇越多；近期服務買方時大部分給我的想法就是房市冷清會下修的概念，但是近期的房產其實也都有創新高，因為一般客戶不敢賣了；
我的客戶上週來詢問我是否該賣，後來給他的建議下兩週就售出了，也創了社區新高；因為我們在不動產業站在第一線，所以有辦法合理推斷什麼時機點可以出場進場。
近期下修的是成交量而非成交價，因為房子還是那句老話 「是用來住的」
當金融、股市、物價下跌之後房市才會下修
因為房地產與生活環環相扣。

03/06/2022

丁丁祝大家端午節快樂喔！😊

30/05/2022

近期疫情肆虐，各位親朋好友也多注意自身安全以及防疫！
身為一線的作業員深深感受，近期的成交以及釋出物件遞減，因為疫情加上物價飆漲，導致屋主販售動機變低，深怕賣了買不到好的房子；常常聽屋主對買方的回覆，我這個價格賣給你，那你再找一間一樣的給我。
事實上，買氣是沒有下降，買方還是一樣多
但是一般要賣的物件真的不多了，這個時候到底該不該買？該不該賣？

1⃣️該不該買？
就像我之前提到的，現在適合買的產品類別不外乎就是收益型產品，進可攻退可守，但是還是老話一句，一般要自住的買方就別想那麼多了。

2⃣️該不該賣？
這幾年房市的動盪房價已經到了一個高點，以金錢為導向的屋主，不要想說自己可以賣在最高點，只要在房價下跌之前賣都是賺的了，永遠不要與趨勢作對。那在這個買氣還有的情況下當然就是拼一個機會 。

❗️❗️疫情期間 丁丁建議❗️❗️
1.買房，要不就買收租產品，要不就是自住，若只是單純的買著放短期轉售，有可能會被當韭菜收割。
2.賣房，如果自己要住的就繼續住，若要換屋看到喜歡的就買了，天底下沒有白吃的午餐。這麼剛好，我買這間賺了，又可以買另一間更好的。

*但是若是置產的客戶，我會建議這一波真的可以賣賣看，我相信持有6年以上的屋主也都賺到不錯的利潤了。

08/05/2022

在忙碌的社會中，別忘了當初那個為你默默付出的母親。
祝所有偉大的媽媽 母親節快樂

05/05/2022

銀行升息對於房地產的配置

身為一線的作業員,在近期深刻感受到買房的熱度有稍微下降,自己本身也遇到許多客戶發現這個問題,跟客戶深入了解洽談後發現一個問題 近期房地產趨勢不穩定

原因如下:
1 前兩年房地產飆漲 大部分的買方認為不會再漲
2美國聯準會(FED)為抑制通膨 銀行貸款升息 導致利息必須付出更多

近期有一個買方身上有一筆錢 想購入房地產
我與她分享我這邊的想法:
永遠不要與趨勢作對,大部分買方都認為房價可能要跌了,因為連續漲了好幾波,其實這個部分是關於投資的心態 ,之前就與各位說過不要把投資跟自住相提並論,不過這就是人性,誰不想要越便宜越好?
在我個人的想法,房價會跌會漲,我也完全不能預測的 ,
今天我這個買方她並不是要自住的是要置產收租,那我也跟她分析若是要收租 有分為兩種,保值店面型產品 投報大約落在1~2%
以及 現金流產品收租套房 投報大約落在5~6%
在綜合目前以上的趨勢 若是房價漲,那當然保值型店面產品是非常適合她的,但若房價跌那這種產品只能拿來繳利息那將會是一個創傷,
後來我推薦她可以買收租型套房產品,為甚麼?
原因如下 在不清楚房價是漲是跌的情況下,加上為了抑制通膨,銀行要收回資金,現在銀行定存的利率大約是1%左右 , 假設之後又升息來到1.5% 那真的也是非常不錯的 ,房貸利率 目前大約是1.7% 之後升大約會落在2.2%左右 今天若買了投報6%的產品,之後至少還有2%左右的現金流,為甚麼需要現金流?
投資跟打牌非常像,不一樣的地方在於你的現金越多 你的手牌越多選擇越多,在不穩定的時代手中握有越多現金流可以運用 之後將可以應變更多經濟的變動

22/04/2022

利率升息對於房價的影響?

利率漲了一碼0.25%
假設貸款1000萬的房子
每年多繳2萬5000元
每個月多繳2083.3333...
今天可以貸到1000萬的房子 少說自備款也有300~400萬起跳
真的有差在多2萬5000嗎?

(民國67年丶75年丶92年央行在房市主升段採升息政策，房價仍然持續上漲3年,升息這個動作絕對不是在打房;當銀行的存款率低於通膨率那銀行就會為了把資金回收增加存款率)

講回到房地產
大部分的購屋族群購新成屋的總價大約都落在1500~2000萬上下
就像我剛剛說的利率調升,真的對一個不想在租房子或是因為成家立業的人影響了他買房的動機嗎?
今天蛋價漲了5塊你會為了這5塊一個月不吃蛋嗎?
房子的特性"自住,保值,剛性需求"
當然,我也不知道房市接下來會漲還會跌,
只是我們買方也不要因為政府打房的政策,甚至因為利息調漲,而失去了買房子裡面最重要的事情,合用

11/04/2022

買賣房屋該注意什麼?

最近有一個客戶跟某仲介公司買了一間非常＂便宜＂的套房，快交屋時才發現這房子的隔壁是＂凶宅＂，於是買方非常生氣打來詢問我怎麼辦？

在經過將近一個小時的電話了解狀況後，
事情大致上是這樣，前屋主得知隔壁是凶宅後，馬上以５ｘ萬賣給了仲介，事後不到一個月的時間再以１ｘｘ萬賣給我現在的買方，我買方非常生氣他覺得受騙了．

其實這簡短的故事有幾個非常重要的點
首先我的買方他衝動買了這個物件，他沒有好好地了解這個不動產說明書的部分以及實價登錄的部分，只因＂便宜＂馬上就簽約　付款了
仲介公司，也沒有善盡調查的責任沒有把房屋的現況以及瑕疵的部分好好告知買方（當然因為想賣高價而沒有好好告知，畢竟是球員兼裁判）

事後，我這邊是建議我的買方，因為還未交屋，我建議他直接解約把解約金賠一賠當作學一個經驗了，畢竟這種房子之後要出租，出售都會遇到一定的難度先不論價格問題；但是這個買方很生氣，他氣說仲介故意隱瞞他，覺得他短時間內被賺了６０幾萬
我直接問他，您知道那邊的案子實價登錄價格大約是多少嗎？
他說１４０萬左右，我就跟他說　那您有買貴嗎？　他沒回應
我跟他說今天您只是感受的問題，但就物件而言，您並沒有吃虧
但是，就我自己本身專業的立場來判斷，這個房子您就算是走短期賣掉，因為是瑕疵屋您也賣不到好價格，因為瑕疵您也無法租個好價格，所以我當下才建議他直接賠錢當作學經驗

買賣房子，一定要把產權以及現況了解清楚，所以為什麼需要委託書來了解清楚產權的明確，再來當您跟屋主自己買的時候非常有可能會遇到以上的問題，因為這間並非凶宅，但是周遭的環境跟事故他並沒有必要告知您，當您信任仲介時自己不彷也要做一下功課