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志文｜家族永續學院, 臺中市南屯區, Taichung (2026)

20/09/2026

三層防護 × 人生規劃的評析

多數民眾買保險，習慣以「險種」為單位：買了醫療、買了意外、買了儲蓄，卻說不清彼此的關係，也講不出整體要達成什麼目的。從業人員若只是加總保單、堆疊佣金，客戶手上將是一堆互不隸屬的契約，而非一套會隨人生變化而調整的體系。

真正的規劃，應以「功能」為單位，區分三個層次：第一層生活保障，處理「不能發生卻可能發生」的風險；第二層長期配置，處理「時間換空間」的資產累積；第三層傳承安排，處理「人走了以後」的財產與情感移轉。三層各有任務，也各有工具，關鍵在於它們必須隨人生階段動態調整比重，同一份保單，在不同年齡扮演的角色並不相同。

三層的定位

第一層，生活保障是地基，核心是「以小搏大」的槓桿。壽險、失能扶助、實支實付醫療、重大傷病與癌症險，用相對低的保費撐起家庭現金流的防線。這一層的評價標準不是報酬率，而是「保額是否足以支應風險缺口」。

第二層，長期配置是基石，處理退休金與中長期目標。利變型壽險、增額終身、投資型與年金保險在此登場。其價值在於強迫儲蓄、稅務遞延與資產分散，但須清楚：保險的報酬多半不是它的強項，流動性與宣告利率風險才是評估重點。

第三層，傳承安排是關鍵，核心是「控制權」與「稅務規劃」。透過指定受益人、要保人與被保險人的安排、保險金信託，讓資產在指定時點、以指定方式、給想照顧的人。依《遺產及贈與稅法》第 16 條第 9 款，指定受益人之人身保險金不計入遺產總額，但仍受「實質課稅原則」與最低稅負制節制，並非萬能。

人生三階段的動態配置

一、青壯築基期（約 25–40 歲）

此階段收入初升、責任最重、資產最薄，一旦主要經濟支柱倒下，房貸、子女教育與長輩扶養將瞬間失衡。因此第一層應占絕對主力：以定期壽險與失能扶助補足「家庭責任額」（房貸餘額＋子女成年前生活費＋父母扶養缺口），並以實支實付與重大傷病險守住健康風險。此期第二層宜「少而穩」，先建立儲蓄習慣與緊急預備金，不宜貿然投入高保費長年期商品而排擠保障預算。第三層幾乎無需著墨，僅需正確填寫受益人即可。評析重點：從業人員最常見的錯誤，是在此期推銷高保費儲蓄險，用「儲蓄」包裝擠壓了真正該買的「保障」，本末倒置。

二、中年累積期（約 40–60 歲）

收入到達高峰、資產開始成形，也是三層交會、最考驗規劃功力的階段。第一層需「檢視而非加碼」，隨房貸下降、子女漸長，純保障需求遞減，可將到期定期壽險的資源轉往醫療與長照補強，因應老化。第二層成為重心：利變型、增額終身與年金保險用於打造退休現金流，並善用資產分散與稅務遞延；此期亦是啟動第三層的最佳窗口，可運用每年 244 萬元贈與免稅額逐年移轉、規劃保單架構。評析重點：要保人與被保險人若非同一人，要保人身故時該保單的保單價值準備金將計入其遺產，實務上常被忽略；另,躉繳、高齡、帶病、鉅額投保等情形，極易觸動實質課稅八大態樣而被國稅局補稅，切勿以為「買保險就免稅」。

三、樂齡傳承期（約 60 歲以後）

台灣已於 2025 年邁入超高齡社會，此期核心從「累積」轉為「給付與移轉」。第一層轉以長照、失能扶助為主，對沖照護支出（綜所稅長照特別扣除額每人每年 18 萬元僅屬杯水車薪）；第二層由年金啟動給付、轉為穩定現金流；第三層躍居主角：透過指定受益人將現金轉化為稅務相對友善的保險金、以保險金信託防止受益人揮霍或遭詐、並與遺囑、剩餘財產差額分配請求權整合運用。評析重點：指定受益人之死亡給付雖不計入遺產總額，但仍須留意最低稅負制，每一申報戶死亡給付逾 3,740 萬元部分須計入基本所得額；且高齡帶病躉繳仍是實質課稅高風險區。傳承的目的不只是節稅，更是「避免爭產、保全家和」。

三個常見誤區

其一，把報酬率當唯一標準：第一層的價值在槓桿，不在利率；用投報率評價保障型商品，等於用油耗評價滅火器。其二，三層失衡：年輕時買太多儲蓄、年老時才想補保障，順序顛倒導致成本高昂且緩不濟急。其三，誤把保險當免稅提款機：實質課稅原則下，投保動機、時點、金額與健康狀況都在稽核視野內，脫離保障本旨的架構終將被還原課稅。

結語

保險規劃不是一次性的購買，而是一場橫跨數十年的動態調整。三層防護提供結構，三段人生提供節奏；從業人員的專業價值，正在於在對的時間、為對的目的，配置對的比重。守住地基、築穩牆體、蓋好屋頂，讓每一分保費，都在它最該發揮的位置上。

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20/09/2026

別高興太早！特留分刪除後，沒立遺囑你照樣白忙一場

單身族、頂客族，還有手上有財產的銀髮族，現在正是你這輩子最該立遺囑的時刻。

前幾天，一位單身的客戶坐到我對面，語氣裡帶著一點如釋重負：

「聽說立法院把『兄弟姊妹特留分』刪掉了，那我的財產以後是不是就不會被我那個貪心的弟弟分走了？」

我看著他，只回了一句：

「這次修的是『特留分』，不是『應繼分』。你要是不立遺囑，你弟弟照樣能繼承你的財產。」

他當場愣住。

那個表情，我這陣子看太多次了。很多人以為修法一過，麻煩就自動解決，於是繼續把「立遺囑」這件事往後拖。我必須說清楚：只要你手上有財產，不管你是單身、是頂客，還是有一定資產的銀髮族，這件事你都躲不掉。而且這次修法，動到的正是你們的核心利益。

一、單身族：立好遺囑，你才真正握有分配權
過去父母走了，法律上你的繼承人往往就是兄弟姊妹。就算你們早已形同陌路、感情再淡，只要對方沒有喪失繼承權，你都不能完全排除他的特留分。

現在不一樣了。特留分取消後，只要你立下一份合法有效的遺囑，就能自由決定財產要給誰，給摯友、給伴侶、給公益團體，甚至一毛都不留給手足，都是你的權利。尤其是有同父異母、同母異父等半血緣手足的人，這一次，你終於能照自己的意願，把一輩子的積累安排得明明白白。

二、頂客族：想全部留給另一半，遺囑一定要寫「完整」
沒有子女的夫妻，多半希望財產全部留給枕邊人。特留分取消後，只要遺囑立好，確實可以把財產全數留給配偶，不必再被兄弟姊妹分走三分之一。
但這裡藏著一個大坑。
如果遺囑只寫一句「我的全部財產由配偶繼承」，萬一配偶比你先走，這份遺囑就可能因為受益人不存在而落空，財產又被拉回法定繼承，你原本最不想分產的兄弟姊妹，照樣有機會分一杯羹。

所以我一定會請頂客族的客戶，把腦筋多轉一圈：

如果配偶先走，這筆財產你想給誰？
要不要指定「第二順位」的受遺贈人，作為備位安排？
要不要乾脆用「信託」，把往後好幾道傳承一次設計到位？
一份好的遺囑，不只安排「現在」，還要替「萬一」預留後路。

三、有財產的銀髮族：不是「有小孩就沒事」，越早規劃越安心
很多長輩以為：「我有子女，財產本來就會留給他們，不用擔心。」
但只要你手上有一定資產，這幾件事其實跟你關係最深：
若已喪偶、又沒有子女，你的財產同樣會落到兄弟姊妹身上；
想多留一點給那個真正在照顧你的孩子，得靠遺囑事先安排（在其他繼承人特留分範圍內，仍能合法調整分配比例）；
最怕的是，哪天失智、失能，你就再也立不了遺囑了。
所以我常對長輩說：真正該做的，是趁意識清楚、身體還硬朗的時候，把遺囑、意定監護，甚至信託一次規劃好。這不是為了防子女，而是為了讓你辛苦一輩子的財產能照你的心意走，也避免將來子女為了分產傷了和氣。

四、最大的誤會：以為「特留分沒了，兄弟姊妹就不能繼承」
是這陣子聽到最多的錯誤理解。
這次修法拿掉的是特留分的最低保障，不是兄弟姊妹的繼承資格。他們仍然是法律上的第三順位繼承人。
換句話說:你不立遺囑，將來依然依法定順序，由兄弟姊妹繼承你的遺產。
所以真正的重點，從來不是修法本身，而是那句老話：
你，到底立了遺囑沒有？

現在，正是重新檢視你財產安排的時機

如果你希望：

把財產留給真正想照顧的人
不讓特定手足分走你的資產
保護另一半往後的生活無虞
把一部分財富回饋公益
完全照自己的想法傳承

那就別等「意外發生後，交給法律替你決定」。趁現在，把一份合法、完整的遺囑（必要時搭配信託）規劃好。

最後提醒一句：立遺囑，不是在準備死亡，而是在提前替家人止爭、替你真正想照顧的人，上一道保障。

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17/09/2026

感謝主辦團隊用心舉辦「大繼承時代」教育訓練，也謝謝主辦團隊的信任與邀請，讓我有機會以講師身分，與大家分享資產傳承、不動產規劃及家族風險管理的實務經驗。

昨天不只是一次授課，更是一場彼此交流、共同學習的過程。面對高齡化、少子化及家庭資產日益複雜的時代，傳承規劃早已不只是遺產稅的計算，更涉及家庭溝通、財產分配、居住保障、企業接班與風險預防。

很高興看到每位夥伴都認真投入案例討論，並從不同角度思考客戶真正的需求。期待這次課程所分享的觀念與工具，能轉化為未來服務客戶的力量，協助更多家庭提早準備，讓資產順利傳承，也讓家人之間多一分理解、少一分爭議。

再次感謝貴公司的邀請與周到安排，也謝謝所有參與課程夥伴的熱情回饋！

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17/09/2026

銀行有信託，就會替地主監工？別把「資金控管」誤當成「完工保證」

在合建、都市更新、危老重建或其他不動產開發案件中，地主經常聽到建商表示：「這個案子有銀行信託，資金由銀行控管，安全性沒有問題。」

聽到「銀行信託」四個字，不少地主便直覺認為，既然土地交給銀行信託，工程款也由銀行負責撥付，銀行自然會替地主監督建商、查核工程品質；萬一建商倒閉或工程停擺，銀行也會負責找人把房子蓋完。

然而，這樣的是否過度解釋銀行在信託關係中扮演的角色???
銀行有承作信託，不代表銀行就是地主的工程顧問，更不表示銀行當然負有工程監造或保證完工的義務。銀行究竟要負責到什麼程度，必須回到信託契約、融資契約、資金控管契約及相關履約保證文件逐一判斷。

同一家銀行，可能同時戴著三頂帽子
在不動產開發案件中，銀行可能同時扮演受託人、融資銀行及資金保管或資金撥款控管者。雖然三種角色可能由同一家銀行承擔，但其法律關係與責任範圍並不相同。

銀行作為「受託人」時，主要任務是依照信託契約所設定的目的，管理或處分信託財產。例如接受土地所有權信託、設置信託專戶、配合辦理建築融資、依約撥付工程款，以及在契約約定的條件成就後辦理產權移轉。

依《信託法》第22條，受託人應依信託本旨，以善良管理人的注意處理信託事務；《信託業法》第22條也要求信託業處理信託事務時，應負善良管理人注意義務及忠實義務。因此，銀行不是只要形式上收件、蓋章、撥款就完全沒有責任，除了收取信託管理費之外，更必須在契約授權及信託目的範圍內，承擔專業信託業者應有的注意。

但這項義務依據信託契約內容而定。此時，銀行負責的是「信託事務」，並不包括替地主評估建商的經營能力、判斷營造廠的施工品質、確認鋼筋綁紮是否合格，或替地主決定這個案件是否可以順利完成。
換句話說，銀行有善良管理人的注意義務，不等於銀行對開發案承擔無限責任；責任範圍仍取決於信託契約交付銀行管理的財產、銀行取得的權限，以及契約要求銀行辦理的具體事項。《信託法》、《信託業法》

銀行作為「融資銀行」時，關心的核心則是授信風險及擔保品的價值。銀行審查建商財務能力、土地價值、預估銷售率、工程進度及擔保品價值，並且依工程進度分批撥放建築融資。

不過，銀行進行這些監督及審查，主要是為了確保自己的債權能夠回收，其無法保障地主將來一定能分回約定的房屋。地主不能錯誤認知銀行願意提供建築融資，就直接推論該建商財務穩健、合建契約公平，或整個建案已經獲得銀行背書。

銀行若只是「資金保管者」或「付款管理者」，責任範圍可能更窄。銀行通常只會依約定的付款條件，審查請款文件是否齊備，再將款項撥給建商、營造廠或其他受款人。銀行的工作重點是帳務及文件控管，未必會親自到工地確認施工現況。

有工程估驗，不代表銀行親自監工
實務上，建築融資或不動產開發信託的撥款，通常會與工程進度連動。建商請領工程款時，可能必須提出工程估驗單、建築師簽證、營造廠請款文件、發票或資金用途明細，再由銀行依契約辦理撥付。這套制度的目的，是降低資金過早或無限制流出的風險。但地主必須理解，「銀行依據工程估驗文件撥款」與「銀行實際監督施工」是兩件不同的事。

建築師簽證通常有其專業責任，融資銀行也可能委託估價師、建築經理公司或其他第三方查核工程進度。然而，除非契約明確約定，否則銀行不會對施工方法、材料品質、結構安全或工程瑕疵負監造責任。

如果文件記載工程已完成百分之六十，但現場實際進度明顯落後；或者工程款表面上符合請款程序，實際上卻被挪作其他建案、清償建商舊債或支付與本案無關的費用，風險就可能在一張張形式完整的文件中逐步累積。

真正重要的問題，不只是「銀行有沒有看到文件」，而是銀行是否負有實質查核義務、查核到什麼程度，以及契約是否賦予銀行暫停撥款、要求補正、進場查核或更換工程管理單位的權限。

有信託，也不等於銀行承諾完工

「信託」與「完工保證」尤其不能混為一談。
不動產開發信託的主要功能，在於將土地、建築資金或預售屋價金納入信託架構，建立財產隔離及資金控管機制。這種安排可以降低土地被建商任意處分，或工程款被任意挪用的風險，但不代表建商倒閉後，受託銀行就必須自掏腰包完成工程。

政府對預售屋履約擔保的說明也一再提醒，「不動產開發信託」及「價金信託」主要在確保興建資金或買方所繳價款專款專用，本身並不具有完工保證或價金返還保證的功能。如果建商資金斷裂，信託專戶裡的錢可能已經隨工程進度合法支出，剩餘資金未必足以完成後續工程。此時能否續建，還要看剩餘工程款、未售房屋價值、土地及建物上的抵押權、承購戶權益、建商債務，以及是否有其他業者願意接手。除非契約另有「續建機制」「完工保證」「同業連帶擔保」或「價金返還保證」，否則不能只憑銀行是受託人，就要求銀行無條件負責把房子蓋完。

地主在簽訂合建或更新契約前，真正應該確認的，不只是有沒有銀行信託，而是信託究竟涵蓋哪些財產、保障誰的利益，以及發生風險時誰有權踩煞車。例如，信託財產是否包括土地、建物、建築融資及銷售收入？地主是否為信託受益人，還是只有建商享有受益權？建商申請撥款時需要哪些文件？工程進度由誰查核？銀行能否只依建築師或建商提供的文件撥款？地主能否取得信託專戶收支、融資餘額及工程估驗資料？

此外，契約還應處理建商停工、破產、跳票、失聯或工程嚴重落後時的應變機制，包括誰有權通知銀行停止撥款、能否更換建商或營造廠、土地及在建工程由誰接管、追加資金由誰負擔，以及續建完成後如何分配房地。如果這些問題沒有寫進契約，即使土地已交付信託，地主仍可能只有名義上的安全感，卻缺乏真正能在危機發生時啟動的權利。

銀行信託確實可以發揮財產隔離、資金控管及交易秩序管理的功能，也比完全由建商自行掌握土地與資金更具保障。但它只是一套風險管理工具，不能取代地主對建商的信用調查，也不能取代工程監造、建築經理、履約保證及完整的違約接管條款。

地主最容易犯的錯誤，就是看到銀行名稱出現在信託契約上，便把銀行想像成建案的保證人。事實上，銀行是否替地主「把關」，要看地主是不是信託制度真正保障的對象；銀行是否替地主「監工」，要看契約是否明確賦予查核工程的權責；銀行是否「保證完工」，更必須有清楚的契約承諾，不能自行推論。
最需要警覺的是：當文件與工程現況不一致、工程進度查核流於形式，或建築融資及銷售收入沒有被限制只能用於特定建案時，風險就可能在地主看不見的地方一路累積。

因此，地主簽約前不能只問一句：「有沒有銀行信託？」而應進一步追問：
「銀行到底信託什麼、控管什麼、查核什麼；如果建商出事，又由誰負責把工程做完？」應該把這四個問題了解清楚，銀行信託才不會只是一塊看起來安全的招牌，而能真正成為地主控制開發風險的一道防線。

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17/09/2026

給照顧者現金，不等於先把房子送給他--用保險獎勵孝順，讓長輩留住最後的居住與談判籌碼

一個看似乾脆、其實危險的「感謝」

在台灣的家庭裡，這個場景一再上演：三、四個子女之中，只有一個長年陪在父母身邊，端藥、跑醫院、半夜起來照看。等父母年紀大了，心裡過意不去，想給這個孩子一點補償，於是做了一個看起來最直接的決定，把名下唯一的房子，趁著還在世的時候直接過戶給他。

長輩的想法很單純：「反正房子將來也是要傳下去，早給晚給都一樣，乾脆現在就給最孝順的那個。」聽起來合情合理，做起來卻常常埋下一整個家族的裂痕。因為對多數台灣家庭而言，那間房子不只是資產，它同時是長輩的居所、是他晚年生活的安全感，也是他在子女之間維持關係的最後籌碼。一旦提前送出去，這三樣東西會同時消失。

直接過戶的三個代價
第一，長輩失去了居住權。
很多人以為「房子過戶給孩子，我還是住在裡面」是理所當然的事。但在法律上，過戶完成的那一刻，屋主就是孩子，不是父母。父母能不能繼續住，取決於孩子的態度，而不是任何白紙黑字的權利。多數家庭不會另外設定居住權或簽訂使用借貸契約，等於把自己晚年的居住安全，完全押在親情不會變質這件事上。一旦孩子日後結婚、負債、離婚，甚至只是關係變差，長輩隨時可能面臨被要求搬離的窘境。

第二，長輩失去了談判籌碼。
這一點更微妙，卻更現實。房子還在自己名下時，長輩對子女多少還有一種無形的影響力，照顧得好不好、關係維持得如何，都還連結著未來的傳承。可是一旦房子提前過戶，這股力量就用完了。原本「最孝順」的孩子，也可能在拿到房子之後，照顧的熱度慢慢降溫。人性經不起這樣的考驗，而長輩此時已經沒有任何可以調整的空間。

第三，其他子女覺得被排除，家庭因此失和。
沒有分到的手足，往往不會因為「他照顧得多」就欣然接受，反而會覺得自己被否定、被排擠。更關鍵的是，法律也站在他們這一邊。依《民法》規定，直系血親卑親屬的特留分是應繼分的二分之一，父母不能用生前贈與或遺囑完全剝奪其他子女的權利。當長輩過世後，被排除的子女可以主張特留分被侵害，向拿到房子的那位手足請求扣減。原本想「一次講清楚」的安排，最後反而變成兄弟姊妹對簿公堂的導火線。

除了感情與法律，稅務也是一個容易被忽略的伏筆。生前直接把房產贈與子女，超過每年贈與稅免稅額（目前為 244 萬元）的部分要課贈與稅；而且依《民法》第 1148 條之 1，繼承開始前二年內對繼承人所為的贈與，會被視為遺產計入遺產稅計算。也就是說，長輩以為「先送出去就不算遺產」，實務上未必如願，反而可能兩頭都課到稅。

換個工具：把「照顧」和「傳承」分開處理
問題的根源，其實在於長輩把兩件本質不同的事綁在了一起：一件是「我要感謝這個孩子的付出」，另一件是「我要決定房子將來歸誰」。這兩件事被硬綁成「把房子送給照顧我的人」，才會衍生出前面所有的麻煩。

如果把它拆開，思路會立刻清楚許多:感謝照顧，用現金；資產傳承，另外安排。而能夠優雅地把現金精準送到照顧者手上、又不動到房子的工具，正是保險。

具體的作法是：長輩自己當要保人、被保險人，投保一張人壽保險，把那位長年照顧的子女指定為身故保險金受益人。房子繼續留在長輩名下，居住權、掌控權、談判籌碼一樣都不失去；等到長輩百年之後，這位照顧者可以拿到一筆明確、專屬於他的保險金，作為多年付出的回報。

這樣安排的好處，不只是「把現金給對的人」而已：
長輩留住了房子與尊嚴。直到最後一刻，他都是屋主，想住多久住多久，也保有對子女關係的影響力。獎勵精準而不引戰。身故保險金依實務見解屬於受益人原始取得，原則上不列入被繼承人遺產，也不計入特留分的計算基礎。照顧者拿到的這筆錢，性質上比「多分一間房」更單純，較不容易成為其他手足主張扣減的標的。
替其他繼承人與稅金預留活水。房子這類不動產最大的問題就是「分不動、變現慢」。若再搭配另一張以其他子女或遺產稅需求為考量的保單，就能為將來的遺產分割與稅款準備現金，避免子女為了繳稅被迫賤賣祖產。

換句話說，保險讓長輩得以「用現金獎勵孝順，而不必先把房子送出去」，這正是整件事最關鍵的轉念。
方案要穩，這幾件事一定要顧到
保險雖好，但設計不當一樣會出事，尤其在台灣，稅務機關對保險的實質課稅審查相當嚴格。以下幾點是規劃時必須留意的：

第一，避開實質課稅的地雷。
財政部歷來歸納出人壽保險金被實質課稅、計回遺產課稅的多種典型情形，例如重病或帶病投保、高齡投保、躉繳大額、短期密集投保、舉債投保、以及所繳保費與保險金額相當等。長輩若是等到重病、臨終才臨時大額投保，很可能被認定為租稅規避，保險金照樣被課遺產稅，等於白忙一場。**保險是要趁健康、趁早規劃的工具，不是臨時抱佛腳的節稅捷徑。**

第二，特留分仍要放在心上。
雖然實務上指定受益人的身故保險金原則上不計入特留分，但如果整體安排明顯是為了規避其他子女的特留分、且金額與家產結構失衡，仍有被爭訟的空間。穩健的作法是讓其他子女在遺產中仍保有合理的部分，讓保險扮演「額外獎勵」而非「完全排除」的角色，這樣既達到目的，也降低日後興訟的風險。

第三，要保人、被保險人、受益人的結構要事先算清楚。
三者的身分組合，會直接影響到課的是遺產稅、贈與稅還是所得稅（最低稅負制下的實質課稅），也影響最低稅負制中 3,740 萬元保險給付免稅額的適用。這部分建議在投保前，就先由專業人員試算不同架構下的稅負與現金流，而不是簽了約才來補救。

更完整的組合：房子留給自己，現金獎勵孝順

對資產結構單純、只有一間房的家庭來說，「保留房子＋保險獎勵照顧者」這個組合，往往就足以解決大部分的難題。若家庭資產較複雜，還可以再搭配其他工具，讓整體規劃更周全：

遺囑：把房子將來的歸屬、以及為什麼這樣安排的心意寫清楚，並在特留分的框架內妥善分配，減少子女的誤解與猜測。
安養信託：把部分資產交付信託，指定用於自己的醫療與生活照顧，確保晚年的錢是花在自己身上，也避免資產被不當挪用。
附負擔贈與或保留居住權：若真的希望生前就移轉房產，也應同時設定居住權或約定負擔（例如負責照顧、不得處分），為自己保留退路。

這些工具的共同精神都是一樣的：讓長輩在世的時候，牢牢握住自己的居所與選擇權；把對子女的感謝與傳承，用更精準、更不傷感情的方式送出去。

「他最孝順，房子就給他」:這句話背後是父母最真摯的感情，卻也是台灣家庭最常見的規劃陷阱。直接過戶看似乾脆，代價卻是長輩的居住權、談判籌碼，以及一整個家族的和睦。

真正成熟的安排，是懂得把「照顧的回報」和「資產的傳承」分開來看。給照顧者現金，不等於先把房子送給他。透過一張及早規劃、結構嚴謹的保單，長輩可以一邊留住房子與尊嚴，一邊把心意化為專屬於孝順孩子的現金；其他子女的權益也在特留分的框架內獲得照顧。孝順該被獎勵，但獎勵孝順，不必用犧牲自己晚年安全的方式來達成。

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17/09/2026

別讓最後一程，成為家人翻臉的開始：後事安排的三個關鍵

家人離世後，令人疲憊的往往不只是悲傷，而是在極短時間內，必須同時決定遺體如何處理、採取何種宗教儀式、喪禮規模、費用由誰負擔、骨灰安置何處，以及誰有權代表家屬作決定。

如果逝者生前沒有留下明確安排，家屬只能一邊承受失去親人的痛苦，一邊猜測他的心願。有人主張一切從簡，有人認為喪禮代表家族顏面；有人希望火化，有人堅持土葬；有人願意負擔費用，卻要求掌握全部決定權。原本應該共同送別親人的時刻，最後可能演變成手足之間多年難解的心結。
真正完整的身後安排，不能只寫「財產留給誰」，還應處理三件事：選任適當的遺囑執行人、說明喪葬費用如何支應，以及留下具體可行的儀式意願。

選任遺囑執行人，讓遺願有人負責落實
很多人以為，只要立下遺囑，家人自然會照著辦。但遺囑是一份文件，仍需要有人清點遺產、通知繼承人、辦理稅務及登記，並依照遺囑內容分配財產。這個負責把文字轉化為行動的人，就是遺囑執行人。
依《民法》第1209條規定，遺囑人可以在遺囑中直接指定遺囑執行人，也可以委託他人於自己死亡後代為指定。若遺囑沒有指定，也沒有委託他人指定，原則上得由親屬會議選定；無法選任時，利害關係人可以聲請法院指定。
遺囑執行人就職後，如有必要，應編製與遺囑有關的遺產清冊並交付繼承人；同時負責管理遺產及進行執行遺囑所必要的行為。在執行期間，繼承人不得擅自處分與遺囑有關的遺產，也不能妨礙其執行職務。亦可在遺囑約定遺囑執行人的報酬。
遺囑執行人不一定要由長子、配偶或最親近的家人擔任。真正應該考量的是：此人是否公正、細心，能不能處理稅務、銀行與不動產登記，有沒有能力承受其他繼承人的壓力，是否具備溝通協調能力，以及是否願意花時間完成工作。家族關係單純、遺產內容簡單時，可以由可信任的親友擔任；如果涉及再婚家庭、非婚生子女、家族企業、多人共有不動產或關係緊張的繼承人，則可以考慮由具專業能力且立場中立的人擔任。
實務上，最好先徵詢對方意願，而不是在遺囑中突然點名。遺囑也可以順位方式安排多位執行人，避免原指定人早於遺囑人死亡、拒絕就任或因健康因素無法處理。
不過必須特別注意：遺囑執行人的法定核心職務，是管理遺產並執行遺囑，不當然等同於「喪禮的唯一決策者」。如果希望由某一個人主導喪葬事務，除了指定其為遺囑執行人，最好另行製作「殯葬意願書」或「身後事安排書」，清楚記載希望由誰負責聯絡業者、決定儀式及處理骨灰安置，並事先向家人說明。

二、喪葬費用要先約定，不能等到辦完再算帳
喪葬爭議最常見的問題，就是「誰先墊錢」及「最後由誰負擔」。
家人過世後，遺產尚未完成清查，銀行帳戶也可能暫時無法動用，但接運、冰存、入殮、火化、禮儀服務及骨灰安置等費用卻立即發生。因此，通常會由某位家屬先行墊付。如果沒有事先講清楚，日後就可能出現爭議：有人主張所有費用都應由遺產支付；有人認為喪禮辦得太鋪張，不願共同負擔；也有人領取喪葬津貼後，卻仍要求遺產全額返還。
《民法》第1150條規定，遺產管理、分割及執行遺囑的費用，原則上由遺產中支付。雖然條文沒有直接列出「喪葬費」，但法院實務及多數見解認為，合理、必要的喪葬費用具有處理後事及共同利益的性質，得類推適用該條規定，由遺產負擔。臺灣高等法院相關法律座談資料也指出，喪葬費用原則上應由遺產支付；若代墊者已經領取具有補償性質的喪葬津貼，計算返還金額時，可能需要扣除已獲補償的部分。
但是，由遺產負擔並不代表「花多少都可以報帳」。法院仍可能依逝者的身分、經濟能力、遺產規模、地方習俗及實際必要性，判斷費用是否合理。如果某位家屬未經其他人同意，堅持購買昂貴塔位、昂貴骨灰罈、擴大誦經禮儀或增加非必要儀式，超出合理範圍的部分不一定能要求全體繼承人共同承擔。
避免爭議最有效的方法，就是生前先設定預算。例如在遺囑或身後事安排書中載明：「喪葬費用以新臺幣六十萬元為上限，優先由本人指定帳戶或遺產支付；超過上限部分，除全體繼承人書面同意外，由主張增加者負擔。」這種寫法比單純寫「一切從簡」更容易執行。
辦理過程中，也應指定一人統一保管契約、估價單、發票、收據、匯款紀錄，以及勞保、公保、國民年金或其他喪葬給付資料。每筆費用最好列出日期、項目、付款人與金額，並建立全體家屬可以查閱的共同帳目。金錢透明，往往比反覆強調彼此信任更能保護感情。
在遺產稅方面，喪葬費扣除額是法律規定的定額扣除，並不是按照實際支出核實認列。目前財政部公布的喪葬費扣除額為138萬元，原則上不論實際花費多少，都按該金額計算，也不必檢附喪葬費證明文件。
因此，「民事上可以向遺產請求返還多少」與「遺產稅可以扣除多少」，是兩個不同問題。例如實際喪葬支出六十萬元，民事上通常只能就合理支出的六十萬元處理；遺產稅申報仍可依規定扣除138萬元，不能把兩個數字混為一談。

三、希望的儀式，必須寫得具體而且找得到
許多長輩只留下「不要浪費錢」、「不要麻煩孩子」或「照習俗處理」等口頭交代。這些話看似清楚，真正辦理時卻有很大的解釋空間。什麼叫不浪費？什麼又是必要習俗？不同家人可能有完全不同的答案。
一份具有實際效果的身後事安排，至少應說明希望採取火化、土葬、樹葬、花葬、海葬或其他環保葬方式；是否舉行宗教儀式；是否設置靈堂、誦經、作七、告別式或宴客；希望喪禮公開或僅限親友參加；是否接受奠儀、花籃及紙紮；遺照、衣物、音樂或追思照片影片如何選擇；訃聞要通知哪些人；骨灰希望安置、植存或由何人管理。
如果已經購買塔位、墓地或生前殯葬服務契約，更應留下契約正本、業者資料、付款證明及聯絡方式。依法並非任何公司都能銷售生前殯葬服務契約，簽約前應確認業者具有主管機關許可，並查明預收款交付信託及履約保障情形。
身後事意願可以寫入遺囑，但最好另外製作一份容易取得的「身後事安排書」。因為遺囑可能存放在遺囑保管人、律師事務所或其他安全處所，不要放置在銀行保管箱，否則等到家屬正式開啟時，喪禮可能已辦完一半或者已經儀式完成。安排書應交給指定負責人及至少一名備位聯絡人。
最後也要保留必要的彈性。殯葬設施、法規、家屬健康狀況及預算可能隨時間改變，因此可以寫明：「如指定方式因法令、場地或其他客觀原因無法辦理，由指定負責人在最接近本人意願的範圍內決定。」這比設定完全不能變動的細節更具有執行可能性。

一場沒有紛爭的告別，不是靠家人臨場展現默契，而是逝者生前已經替家人減少猜測。選好負責的人、準備合理的費用、寫下具體的儀式意願，再把文件放在家人找得到的地方，才是真正完整的身後規劃。每個人都有一天會去跟上帝喝咖啡，留下安排，不是觸霉頭，而是在自己仍有能力決定時，把最後一次選擇說清楚，辦好交接。這是尊重自己，也是留給家人最後的體貼。

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07/09/2026

買預售屋，持有期間從簽約開始算嗎？房地合一稅與重購退稅最容易踩錯的兩條時間線

在承辦不動產移轉、房地合一稅諮詢及財產規劃案件時，我經常遇到客戶拿著預售屋契約問我：
「蔡老師，我五年前就簽約買預售屋，去年才交屋，現在出售，持有期間到底是五年，還是一年？」
也有人為了換屋，先買預售屋，再出售原來的自住房屋，認為只要預售屋簽約日與舊屋出售日相隔不超過兩年，就可以申請房地合一稅重購退稅。
這兩種想法看起來都很合理，卻可能因為把「預售屋契約權利」與「完工後的房屋、土地所有權」混為一談，而產生完全不同的課稅結果。
身為不動產估價師及地政士，我在實務上最常提醒客戶：預售屋從簽約、興建、交屋到出售，法律上的權利性質會發生轉換，房地合一稅的持有期間也可能因此重新起算。

一、預售屋在交屋以前，買到的是「契約權利」
預售屋尚未興建完成時，建物還不存在，也無法辦理建物所有權第一次登記。因此，購屋人簽訂預售屋買賣契約後，取得的並不是房屋所有權，而是日後請求建商交屋及移轉所有權的權利。
房地合一稅2.0已將「預售屋及其坐落基地」的交易納入課稅範圍。個人於2016年1月1日以後取得預售屋，並於2021年7月1日以後依法交易該預售屋權利，原則上應依房地合一稅規定申報。
預售屋權利的取得日，原則上是與建商簽訂預售屋買賣契約的日期；交易日則是與受讓人簽訂轉讓契約的日期。持有期間，就是從取得日起算至交易日為止。
例如，王先生於2022年3月1日簽訂預售屋買賣契約，若在符合法令得轉讓的情形下，於2024年2月1日簽訂權利轉讓契約，其預售屋持有期間尚未超過兩年，適用的房地合一稅率原則上為45%。
個人境內房地交易的一般稅率為：
• 持有期間在2年以內：45%
• 超過2年、未逾5年：35%
• 超過5年、未逾10年：20%
• 超過10年：15%
因此，預售屋買賣契約的簽訂日期差一天、權利轉讓契約的日期差一天，都可能跨越稅率級距。簽約以前，不能只計算價差，也應先把持有期間精確算到日。
另外，自2023年7月1日起，預售屋買賣契約原則上不得任意讓與或轉售，只有符合法定情形並經核准者，才可能例外辦理。因此，現在談預售屋權利交易，除了房地合一稅，也必須先確認能不能合法轉讓，不能只看稅率。
二、預售屋交屋後，持有期間可能重新起算
這是實務上最容易算錯的地方。
假設王先生沒有在預售階段轉讓，而是等建案完工，於2025年8月1日完成房屋、土地所有權移轉登記，之後在2026年8月出售。這時交易標的已經不是預售屋契約權利，而是完成登記的房屋及土地。
房屋、土地的取得日，原則上以完成所有權移轉登記日為準。換句話說，王先生雖然在2022年就簽訂預售屋契約，但其成屋持有期間，是從2025年8月1日完成所有權登記後開始計算。
預售階段等待興建的三年多，不能與交屋後的成屋持有期間合併計算。財政部的房地合一自我檢核資料也特別提醒：預售階段購入，建案完成並取得房地所有權後再出售，屬於成屋交易，房地持有期間不得併計預售階段。
因此，王先生在2026年8月出售時，持有成屋約一年，原則上仍落入「持有兩年以內」的45%稅率，而不是從2022年預售屋簽約日起算為持有四年多。
我常提醒客戶：「預售屋簽得早，不代表成屋持有得久。」預售契約與交屋後的房地，是兩種不同的課稅標的，必須分開判斷。
三、出售預售屋，再買成屋，不能申請重購退稅
另一個常見誤區，是出售預售屋權利後，再購買一間成屋自住，並主張房地合一稅重購退稅。
房地合一稅的自住房地重購退稅，是為了減輕自住換屋者的稅負。出售及重購的房屋，都必須具備自住事實，也就是個人或其配偶、未成年子女在該房屋辦竣戶籍登記並實際居住，而且不得出租、供營業或執行業務使用。
但是，預售屋尚未完工，既不能設籍，也不可能實際居住。因此，出售預售屋契約權利後，即使另外購買成屋自住，也不能將該次預售屋交易所繳納的房地合一稅申請重購退稅。
簡單來說，重購退稅保障的是「自住房地換自住房地」，不是「預售屋投資權利換成自住房地」。
四、先買預售屋、後賣舊屋，兩年如何計算？
換屋族更常遇到的情形，是先簽約購買預售屋，之後出售原來的自住房屋。
很多人以為，只要「預售屋簽約日」與「舊屋出售登記日」相距不超過兩年，就符合重購退稅。實際上，重購新房地的時間點，原則上應以預售屋完工交屋並完成房屋、土地所有權移轉登記之日判斷，而不是預售屋契約簽訂日。
例如，陳女士於2022年5月簽訂預售屋契約，2023年2月出售原自住房屋，但預售屋直到2026年3月才完工並完成所有權登記。雖然預售契約簽訂在舊屋出售之前，但新房地完成登記與舊屋出售登記已相隔超過兩年，仍不符合重購退稅的兩年期限。
財政部近期公布的案例也採取相同認定：預售屋交屋以前只有契約權利，必須等到建案完工並完成所有權登記，才是重購新房地的取得日。
這也表示，預售屋工程延誤、取得使用執照延遲或建商晚交屋，都可能使換屋族錯過兩年期限。
五、符合重購退稅後，可以退多少？
如果出售的舊屋與重購的新屋均符合自住要件，且兩者完成所有權移轉登記的時間相距在兩年內，無論先買後賣或先賣後買，原則上都可能適用。
退稅金額則與重購價額有關：
• 重購價額高於或等於出售價額：原則上可退還已繳納的房地合一稅額。
• 重購價額低於出售價額：按「重購價額占出售價額的比例」計算可退稅額。
例如，出售舊屋價額2,000萬元，已繳房地合一稅200萬元，另以1,500萬元重購自住房地，可退稅額原則上為：
200萬元 × 1,500萬元 ÷ 2,000萬元＝150萬元。
此外，重購的新房地在重購後五年內，應持續供自住使用，不得改作出租、營業、執行業務使用或再行移轉；否則國稅局可能追繳原退還或扣抵的稅額。
六、換屋規劃不能只看預售屋簽約日
從估價與地政實務來看，預售屋換屋最需要管理的，不只是市場價格，而是三個日期：
第一，預售屋買賣契約簽訂日；第二，建案完工後房地所有權登記日；第三，原自住房地出售完成移轉登記日。
這三個日期各自代表不同的法律與稅務效果。
預售屋在交屋前出售，是交易契約權利，持有期間從預售屋契約取得日起算；交屋取得所有權後再出售，則是交易成屋，持有期間原則上從所有權登記日起重新計算。至於重購退稅的兩年期限，也不能只用預售屋簽約日判斷，而應以新舊房地完成所有權移轉登記的時間為核心。
因此，我在協助客戶進行換屋或資產配置時，通常會要求先把契約、付款進度、預定交屋日、所有權登記日、設籍及實際居住情形全部攤開來看。
房地合一稅不是到了出售時才計算，而是從簽約購買的那一天起，就應該開始規劃。預售屋可能讓家庭提早安排下一個住處，但如果忽略交屋期限、持有期間與自住條件，一場原本為了改善居住品質的換屋計畫，也可能因為少算了一條時間線，而多出數十萬甚至數百萬元的稅負。

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07/09/2026

住滿6年以為免稅！「先搬才賣」自住優惠400萬額度全沒了

房子明明已經住滿六年，賣掉時卻還是被國稅局課了一大筆稅，這樣的情況，正讓不少準備換屋的屋主措手不及。根據不動產專家分享的實際案例，許多人對「自住滿六年」的認定存在嚴重誤解，稍有不慎，原本可以爭取到的400萬元免稅額與10%優惠稅率，可能就此化為烏有，損失動輒數十萬元、甚至上百萬元。

以為住滿六年就能免稅，其實沒那麼簡單

依現行房地合一稅制度，個人出售自用住宅用地及房屋，若符合特定自住條件，最高可享有400萬元的免稅額度，超過部分則以10%的優惠稅率課徵，遠低於一般稅率。也因此，「自住滿六年」幾乎成了許多屋主心中的一道護身符，認為只要房子曾經住滿六年，出售時自然就能適用這項優惠。

然而，這樣的理解其實與國稅局的實際認定標準有著極大落差。不動產估價師在分享的案例中指出，國稅局審查的重點並非僅有「房屋是否曾經住滿六年」，而是必須從出售當下往前回推六年，這六年期間內都必須持續符合自住條件，中間不能有中斷。換句話說，即便屋主過去確實在該房屋內住滿了六年以上，只要在出售前的這段回推期間內，房屋若有曾經不符合自住使用的狀態，優惠資格就可能因此喪失。

真實案例：屋主一步錯，稅金差很大
主角是一位在台中南屯區出售自住房屋的屋主小劉。小劉的房子確實已經自住滿六年，原本他規劃透過「重購退稅」的方式來節省稅負，也就是賣掉舊屋、購買新屋後，向國稅局申請退還已繳納的房地合一稅。然而，由於在過去6年期間，曾經在自用住宅內，申請公司設立登記，因此不符合重購退稅的適用條件，這條路首先就走不通。

於是小劉轉而改申請自住優惠，也就是400萬元免稅額搭配10%優惠稅率。沒想到，這次的申請同樣遭到國稅局駁回。追究原因，問題出在小王在委託仲介將房屋銷售之前，曾經先搬離、整理修繕房屋，因此整整一年沒有住在房子裡面。這段長達一年的空窗期，正好落在出售前回推六年的認定區間內，也因此被國稅局認定為不符合「持續自住」的條件，連帶使得自住優惠的申請遭到否決。最終，小劉因此損失的稅款，金額從數十萬元到上百萬元不等，對一般家庭而言，無疑是一筆相當可觀的額外支出。

從小流的案例可以看出，問題的核心並不僅止於房屋是否曾經住滿六年，而是出售前的空窗期成了壓垮優惠資格的最後一根稻草。許多屋主在換屋過程中，常會因為裝修、整理、等待新屋交屋等各種原因，選擇先搬離舊屋，或者空置一段時間後才正式掛牌出售，但這樣的安排，卻可能在稅務認定上埋下地雷。

這起案例給所有準備換屋、賣房的屋主敲響了一記警鐘。房地合一稅的自住優惠看似門檻單純，實際操作上卻牽涉到嚴謹的時間認定審核邏輯，一旦忽略了「回推六年須持續自住」這項細節，即便房屋曾經住滿多年，也可能在最後關頭功虧一簣。

不動產估價師建議，有意出售自用住宅的屋主，在規劃換屋或出售時程之前，務必先向稅務機關或專業人士確認清楚相關認定時點，包括自住期間的連續性、搬離與居住期間的時間差，以及重購退稅的適用對象等細節，才能提前規劃、避免因為一時的疏忽，讓原本應該享有的稅務優惠平白流失，造成不必要的財務損失。畢竟在房地產交易金額動輒數百萬甚至上千萬元的情況下，稅務規劃上的一步之差，往往就是數十萬元甚至上百萬元的差距。

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30/08/2026

房子過戶、房貸卻沒過戶！6千萬診所店面若遭法拍，還有房地合一稅追著來

陳幸妤與趙建銘的婚姻及財產爭議中，一間市值約六千萬元的台南診所店面，成為外界關注焦點。
依媒體公開資訊所述，這間店面原由陳幸妤取得，婚後再以「配偶贈與」方式移轉登記給趙建銘；然而，銀行貸款的借款人據稱仍是陳幸妤。
必須先說明，實際法律關係仍應以不動產謄本、抵押權設定契約、借款契約、保證文件及法院資料為準。但如果報導內容屬實，就會出現一個多數人容易混淆的情況：

房屋已經過戶，不代表房貸也一起過戶。
一旦貸款停止繳納，後續牽動的不是單純「房子歸誰」，而是抵押權、法拍價金分配、物上保證人的求償權，以及房地合一稅等幾筆不同的法律帳。
強制執行：抵押權跟著房子走，不會因過戶而消失
許多人可能以為，房子既然已經移轉到趙建銘名下，銀行就不能再拍賣這間店面。
但抵押權是設定在不動產上的物權，具有追及效力。只要抵押權仍然有效存在，即使房地已經移轉給配偶或第三人，原抵押權人原則上仍可以對抵押物實行抵押權。
換句話說，如果陳幸妤是借款人，趙建銘是房地所有權人，而這間店面仍擔保陳幸妤對銀行的貸款，只要貸款逾期、銀行催收未果，銀行仍可能聲請拍賣趙建銘名下的店面。
房子換了主人，不代表銀行的擔保跟著消失。
不過，仍須確認銀行當初是否同意移轉、趙建銘有沒有承擔債務，以及他是否同時簽署共同借款、連帶保證或其他文件。這些資料會影響趙建銘究竟只是「物上保證人」，還是本身也要對貸款負人的清償責任。
房子被拍賣後，貸款不足額由誰負責？
如果趙建銘只是房地所有權人及物上保證人，並不是共同借款人或連帶保證人，他原則上是以這間房地為限，負擔物的有限責任。
例如貸款餘額為3,000萬元，但店面法拍後扣除相關費用，銀行只分配到2,500萬元，剩餘500萬元債務原則上仍應由借款人負責。銀行不能只因趙建銘是房地所有權人，就當然要求他以其他財產清償不足額。
相反地，如果趙建銘曾經承擔債務、擔任共同借款人或連帶保證人，銀行就可能依契約及執行名義，追償他的其他財產。
因此，判斷責任歸屬的關鍵，不能只看房屋登記在誰名下，還要看誰是借款人、保證人及抵押物提供人。
法拍程序：流標後底價可以下降，不是每次一定降二成
銀行取得執行名義或拍賣抵押物裁定後，可以向法院聲請強制執行。
法院受理後，通常會進行查封、鑑價、核定底價及公告拍賣。若第一次拍賣無人投標，或最高出價未達底價，法院得依法進行減價拍賣。
實務上常見第二次、第三次拍賣，每次減價幅度是「不得超過二成」，並不是法律規定每一次都必須調降二成。
如果減價拍賣仍無人應買，且債權人也不願依法承受，程序可能進入特別拍賣。法院公告特別拍賣期間後，願意按照最後拍賣底價承買的人，可以依法向法院表示應買。
但特別拍賣期間的程序，仍可能因債權人聲請停止、重新減價拍賣或其他原因而變動，不能認為只要進入特別拍賣，就一定會按照固定劇本走到最後。

趙建銘能不能參與投標，把自己的房子買回來？
《強制執行法》原則上規定，執行債務人不得應買自己被拍賣的財產。
但最高法院105年度台抗字第381號裁定曾指出，如果是第三人提供抵押物的情形，抵押物所有人僅以抵押物負擔有限責任，性質與一般對全部財產負責的債務人不同。允許抵押物所有人參與應買，原則上不會對債權人造成不利，因此未必受到「債務人不得應買」的限制。
所以，如果趙建銘只是物上保證人，並非貸款共同債務人或連帶保證人，確實有參與投標或特別拍賣應買的空間。
但這不是趙建銘身為原屋主所享有的「優先承買權」，也不是法律保證他一定可以買回。他仍須和其他投標人競爭、繳納保證金，並在拍定後繳足全部價款。
若他本身也是借款人、連帶保證人或執行名義所列債務人，能否應買就可能產生不同結果，仍應由執行法院依具體法律關係判斷。

法拍剩下的錢歸誰？不是一律全部交給銀行
法拍價金不是全部由銀行拿走，也不是拍定後直接把差額交給原屋主。
法院取得拍賣價金後，須依法律規定進行分配，包括：
1.強制執行費用。
2.土地增值稅及依法優先扣繳的稅捐。
3.抵押權所擔保的本金、利息、違約金及相關費用。
4.其他具有優先受償權的債權。
5.依法聲明參與分配的其他債權人。
扣除上述款項後如果還有剩餘，才會返還房地原所有權人。
例如，假設店面拍定價為5,000萬元，貸款餘額為800萬元，在暫時不考慮其他債權的情況下，扣除執行費用、土地增值稅及抵押債權後的剩餘價金，原則上應返還房地所有權人趙建銘。
但這不代表趙建銘「賺到」剩餘價金。
因為他原本擁有的是一間市值可能約六千萬元的店面，法拍後只是被迫把不動產轉換成現金，而且法拍價格可能低於一般市場行情。他還可能承受營業中斷、搬遷、稅負及房地遭折價出售等損失。
因此，不能只因為法拍後尚有剩餘價金，就認定趙建銘幾乎不是輸家。
物上保證人的另一筆帳：房子被拍掉後，可能可以向借款人求償
如果趙建銘只是為陳幸妤的貸款提供抵押物，自己不是實際借款人，當銀行實行抵押權，導致他的房地被拍賣時，依《民法》第879條規定，他可能在清償範圍內承受銀行對主債務人的債權，或對主債務人取得求償權。
簡單來說，如果自己的房子被拿去清償別人的債務，法律上不一定只能自行吞下損失，還可能向真正的債務人追償。
不過，夫妻間是否另有財產贈與、債務承擔、離婚協議或其他內部約定，仍會影響最後能否求償及求償範圍，不能只憑不動產登記判斷。

房地合一稅：法院拍賣仍然是一種房地交易
不動產遭法院拍賣，在房地合一稅上仍屬於房地交易。
原則上，誰在法拍移轉時是房地所有權人，誰就是房地合一稅的納稅義務人。因此，如果法拍時店面所有權登記在趙建銘名下，原則上就應由趙建銘申報房地合一稅，而不是由貸款借款人陳幸妤申報。
而且，即使法拍價金全部用來清償銀行及其他債權，原所有權人最後沒有實際拿到任何剩餘款，也不代表沒有房地合一稅申報義務。
因法院強制執行而移轉房地，房地交易日原則上是拍定人領得法院核發「不動產權利移轉證書」之日。原所有權人應自該交易日次日起算30日內申報房地合一稅。
配偶贈與取得的房地，可以承接原始取得日與成本
這間店面如果確實是陳幸妤在婚姻關係存續中，以《配偶贈與》方式移轉給趙建銘，並適用《遺產及贈與稅法》第20條夫妻相互贈與不計入贈與總額的規定，後續出售時，就不是單純以「贈與過戶日」作為取得日。
依財政部台財稅字第10504632520號令，出售因配偶贈與取得的房地，原則上應追溯至夫妻間第一次相互贈與前，原始取得該房地之日，計算持有期間；取得成本則依原始取得原因認定。
例如，陳幸妤最初是在2010年出價購買店面，2020年再贈與趙建銘，即使2026年才遭法拍，持有期間原則上仍可能從2010年起算，而不是從2020年配偶贈與登記日起算。
這會直接影響房地合一稅的適用稅率與所得計算。
而且，這項稅務承接關係，重點在於當初取得時是否屬於配偶贈與，原則上不會因日後離婚就當然消失。也就是說，出售或法拍時雙方已經離婚，通常不代表原來承接的取得日與成本全部失效。
謄本寫「配偶贈與」才有機會適用不動產謄本上的登記原因、當年的贈與契約，以及國稅局核發的配偶贈與不計入贈與總額證明，都是重要證據。
但是否適用配偶贈與的取得日及成本追溯規定，仍應綜合判斷：
1.移轉時雙方是否具有婚姻關係。
2.實際移轉原因是否為配偶贈與。
3.是否適用配偶相互贈與不計入贈與總額規定。
4.是否具有贈與契約、稅務證明及登記資料。
因此，謄本登記原因雖然重要，但不是唯一判斷資料，也不宜寫成只要謄本沒有記載特定文字，就絕對不能適用。
前配偶不提供資料，仍然不能不申報
真正麻煩的地方，是原始取得成本及相關費用的證明。
如果最初購買店面的人是陳幸妤，原始買賣契約、付款紀錄、貸款撥款、契稅、仲介費、代書費及修繕支出等資料，也可能主要由陳幸妤保管。雙方關係若已經對立，要取得完整資料確實可能比較困難。
但即使資料不完整，趙建銘仍應在法定30日期限內申報，不能因為前配偶不配合，就等到資料齊全後再處理。
納稅義務人可以向地政機關、地方稅捐機關、銀行或國稅局申請、調取相關資料，並在申報時檢附目前可以取得的證明。
若未能證明完整成本或費用，可能導致部分成本、修繕費用或必要費用無法減除，增加應納稅額；但「資料不足」與「逾期未申報」是兩件不同的事。

如果房子遭法拍後又自己買回，持有期間要重新起算
假設趙建銘依法參與投標，最後又將店面拍定買回，稅法上會形成兩次不同的交易：
第一次，是原來的房地遭法院拍賣，必須結算原來配偶贈與所承接的取得日期、成本及房地交易所得。
第二次，是趙建銘透過法拍重新取得房地。新的取得日，原則上是領得法院權利移轉證書之日；新的取得成本，則以實際拍定價款及依法可以認列的相關成本費用計算。
也就是說，原來配偶贈與所承接的取得日期及歷史成本，會在第一次法拍交易時完成結算。重新拍定取得後，下一次出售就要按照新的法拍取得日與拍定成本重新計算。
如果買回後兩年內再次出售，原則上可能適用45%的房地合一稅率；超過兩年但未逾五年，原則上可能適用35%稅率。除非另外符合非自願交易或其他法定特殊規定，否則持有期間不會接續法拍前的年限。

這起爭議真正要算的是四筆帳
這起房產爭議不能只問「房子最後歸誰」，而應分成四筆不同的帳：
1. 第一筆，銀行的抵押債權。抵押權跟著房地走，房地過戶不會讓銀行失去擔保。
2. 法院的法拍價金分配。扣除執行費用、稅捐、抵押債權及其他參與分配債權後，剩餘款才返還房地所有權人。
3. 物上保證人的內部求償。如果房地所有權人只是替他人提供抵押物，房地遭拍賣後，可能對真正借款人取得求償權。
4. 房地合一稅。法拍仍屬房地交易，原則上由移轉時的房地所有權人負責申報；若房地來自配偶贈與，則取得日期及成本可能向前追溯，但必須依法申報並提出相關證明。

表面上看來，這只是一間診所店面與一筆房貸；但抵押權、借款債務、所有權、求償權與房地合一稅各自有不同的法律規則。
房子送給了配偶，不代表貸款也一起送出去；房子被銀行拍賣，也不代表借款人與所有權人的帳就此一筆勾銷。
真正複雜的，往往不是房子登記在誰名下，而是房子、貸款與稅負，從一開始就分別落在不同的人身上。

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28/08/2026

今天很榮幸受邀至富邦人壽，分享「大繼承時代的資產傳承規劃」。

面對高齡化、少子化與家庭結構日益多元，資產傳承早已不只是財產如何分配，更涉及稅務、法律、信託、保險及家庭關係的整合安排。透過今天的交流，希望能協助夥伴們建立更完整的傳承規劃思維，陪伴客戶提早布局，讓一生累積的資產得以安心、順利地傳承。

特別感謝處經理的用心安排與熱情邀請，也謝謝所有與會夥伴的專注參與及熱烈交流，讓今天的分享更加充實而有意義。期待未來有更多機會，一起為客戶打造更周全、更有溫度的資產傳承方案！

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志文｜家族永續學院

20/09/2026

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17/09/2026

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