江代書事務所「地政士」

03/03/2019

必學的房屋節稅秘笈-Part3贈與稅

「房地合一稅」開始實施後，房地產開始走向「實價課稅」。房地合一稅新制是0%~45%、贈與稅稅率是10%~20%，用現金贈與給子女再以子女名字用市價購買不動產，或購買不動產後贈與給子女適用不同稅率，可評估自身情形選擇。
不動產轉移與相關稅法

透過繼承轉移不動產，以土地公告現值或評定標準價格與房屋評定標準價格計入遺產總額，免課土地增值稅與契稅。

舉例來說遺產總額中免稅額就有新臺幣(下同)1,200萬元，加上扣除額喪葬費123萬元，遺有配偶者493萬元、直系卑親屬50萬元(成年子女一人)，算一算有1,866萬元免課遺產稅。讓兒女以繼承的方式得到我們得財產，應是較為理想的轉移方式。

但是，當我們人世間的任務完成，離開的時候，子女已經60歲準備退休，自己也已經存了不少錢；多數的爸媽更想在子女30歲，孫子快要出生時給準爸媽一間房子讓子孫獲得更好的照顧。或者，下一代想要創業去完成夢想時，及時伸出援手或贈與店面，提早讓他們善用資源。

想要及早將不動產轉移給子女可以用贈與或買賣的方式辦理不動產的轉移，相關稅務與差異如下圖~

以上表格比較，相較於購買的房屋以買進價作為成本，受贈的房屋則以受贈當年的土地公告現值與房屋評定現值認定為成本。由於出售時，不動產「交易所得稅」課稅基礎與市價相差甚鉅，併入所得稅計算後稅率將十分驚人，反而辜負了父母贈與的美意。

子女取得房產後，是否會出售或是何時出售可能受多種因素影響，所以多數父母都採取分年贈與現金方式，讓子女透過現金存夠頭期款，再以子女自己名義貸款購屋，以期能有節稅效果。

以上來源：中國信託銀行

03/03/2019

必學的房屋節稅秘笈-Part2房屋稅

收到房屋稅單的時候，你有仔細檢視過它嗎?除了確定納稅義務人欄位上是自己的名字之外，還有你應該要注意的地方！(最下面有多屋族重點提醒，千萬別錯過…)

一、核對課稅月數

房屋稅是採按月課稅，所以會依持有時間長短比例來課徵。所以當戶數、用途變更時記得立即申請，若在當月15日以後申請變更則下月才適用新稅率。

二、房屋使用情形是否與實際使用情形相同。

房屋使用情形是最重要的一點，因為不同用途房屋稅差很大！舉例來說房屋稅住家自住使用稅率最低為1.2%，營業用最低為3%，差距2.5倍左右，也就是說一年相差可達數千元至萬元，多繳的房屋稅非常可觀。
手上已有3戶，還想買第4戶要注意什麼？

一個家庭已擁有3屋，若想再買房，可以考慮以成年子女購買(須留意贈與稅規範)，登記於未持有房屋的成年子女名下(且房屋所有權本人、配偶或未成年子女實際居住使用)，才適用房屋稅住家自住使用稅率最低1.2%之稅率。

買下第4戶要注意什麼？

一個家庭購入第4戶以上房屋，申報稅時記得將「房屋課稅」現值最高、房屋座落地區房屋稅「徵收率」最高的房屋申報為自用住宅，這樣可避免房屋稅增加。
來源：中國信託銀行

21/02/2019

沒見過香港的劏房，你都不知道你住的多幸福
視頻內所謂的70呎，大約是多大呢?
所謂的一呎就是一平方英尺，所以台灣常用的一坪，大約就是36平方英尺(36呎)
所以70呎就是兩坪不到，
香港房價高，所以一些屋主將房子隔成劏房，分開租給人，這樣的劏房有些廚房是共用，有些是在自己所屬的空間內
這些狹小的物件，租金確實跟私人房子比是比較便宜的，不過這所謂比較便宜，70呎都要三四千港幣，甚至更高....
https://www.youtube.com/watch?v=7I1PnIwsiFM

70呎有多大？大約只有半個車位。香港不少劏房家庭都要住在只有70呎的房間，在這個只有半個車位大的地方，要煮飯，可能要在廁所煮；想一家人坐在一起吃飯，也要扭盡六壬，用盡家中每一吋空間。 Source : Source : ViuTV新聞 / No...

27/12/2018

2019年新制上路一次報你知

即將迎來跨年，2018年將正式結束，而隨著新的一年2019年到來，我們的生活也有一些改變，不管是勞動，尤其是我們最關心的薪資，或是民生，像是郵局停止兌獎，以及交通，新型機車強制加裝ABS等議題，都與我們的生活息息相....

26/12/2018

低收戶辦理拋棄繼承　可請這單位協助
讀者若想辦理拋棄繼承，必須在知道可以繼承時起3個月內，向被繼承人死亡時住所地的地方（少年及家事）法院提出聲請狀及相關資料。向法院提出書狀以及相關資料可以請各地方少年及家事法院訴訟輔導科協助。

應提出文件如下：聲請狀（可參酌司法院全球資訊網／書狀範例／少年及家事；被繼承人之除戶謄本及死亡證明書；拋棄繼承人之戶籍謄本；繼承系統表；已通知因為聲請人拋棄繼承後，而成為繼承人者之證明。讀者也可到法律扶助基金會花蓮分會詢問(97060花蓮市順興路12之1號；電話：(03)822-2128)，若符合條件，將有律師扶助。

不具名讀者問：前陣子家中有長輩過世，有欠銀行一些錢，想請問如果要辦拋棄繼承，而本身是低收入戶又是新住民，是不是有免費代書或律師可幫忙嗎？我住...

26/12/2018

【MyGoNews林湘慈/綜合報導】新北市中和地政事務所為宣導不動產繼承、贈與性別平等，訂於2018年12月19日(星期三)至12月25日(星期二)舉辦「辦理繼承、贈與登記子女皆有權利」網站有獎徵答活動，歡迎民眾踴躍參與。

10/12/2018

贈與稅有3種情況 改課受贈人

國稅局表示，贈與稅原則上是對贈與人課徵，但有3例外，若贈與人行蹤不明、逾期未繳稅，名下已無財產可供執行或死亡時，就會對受贈人開徵贈與稅，呼籲納稅義務人勿心存僥倖。

南區國稅局日前發現，轄內有位民眾在民國104年間，將名下土地出售，並將所得用來償還兒子的貸款與投資款項，總共新台幣1000萬元，依遺贈稅法規定，這1000萬元屬於贈與，應繳納贈與稅，因此國稅局發補稅單給這位民眾。

然而，這位民眾過了繳納期間仍未依法納稅，國稅局隨即向法院申請強制執行，但移送強制執行後，發現這位民眾名下已無任何財產可供執行，顯見已將所有財產全數移轉。因此，國稅局依遺贈稅法規定，向該民眾的兒子、意即受贈人發單補徵贈與稅。

國稅局官員表示，贈與稅的納稅義務人原則上是贈與人，但為確保稅捐債權，在3種特定情況下，受贈人應負納稅義務，包含贈與人有行蹤不明、逾期未繳納，且在中華民國境內無財產可供執行或死亡時贈與稅尚未核課等情形。

另外，官員提醒，贈與稅改向受贈人課徵後，原本對贈與人開徵的稅款只是「暫不執行」，只要欠稅尚未全數徵起，若查到贈與人有其他可供執行財產，稽徵機關仍會就尚未徵起的稅額對贈與人財產繼續執行，以確保租稅債權，籲請贈與人或受贈人應儘速繳清稅款，勿心存僥倖。（編輯：楊玫寧）(來源：經濟日報)

04/12/2018

退稅~~可以很簡單

臺中市政府地方稅務局表示，退稅方式可以有更輕鬆、更簡單的選擇，民眾只需約定長期「直撥退稅」帳戶，當有重繳或溢繳稅款時，免出門就能快速將退稅款撥入指定的金融機構存款帳戶，既方便又省時。

地方稅務局說明，民眾有溢繳稅款時，會主動辦理退還，如未約定『直撥』退稅帳戶，會以掛號方式郵寄退稅支票；為避免白天家中無人代收掛號信、或兌領退稅款不便，甚至支票毁損、逾期或遺失等困擾，向來積極推廣，退稅款直接匯入民眾帳戶的退稅方式--「直撥退稅」，自推動以來一直廣獲民眾好評為「最EASY」的退稅方式。

稅務局進一步說明，民眾約定直撥退稅方法有：1.申請各稅減免或退稅申請時，於退稅申請書上填入直撥退稅帳號、2.填寫「委託轉帳代繳(領)各項稅款約定書」3.利用定期開徵(地價稅、房屋稅及使用牌照稅)繳款書之「委託轉帳代繳(領)各項稅款約定書」廣告回執聯，或者4.當您收到「直撥退稅輔導通知單」時，只要期限內填妥直撥帳戶以傳真或免付郵方式寄回，都能輕輕鬆鬆完成約定直撥退稅帳戶。

邀請您為環保盡一份心力，如果您對直撥退稅有興趣或疑問，歡迎蒞臨該局網站退稅服務專區：分眾導覽/一般民眾/退稅快易通/退稅直達車，當然也歡迎您撥打服務電話(04)22585000按1接客服中心或0800-086969，將有專人竭誠為您服務。
(來源：台中市地方稅務局)

04/12/2018

如果收到地籍圖重測通知書時，應該怎麼做呢?
沒錯，接到地籍調查通知書時請依據通知書上所載時間、地點，攜帶身分證、印章及通知書到場會同指認界址，並在調查表上簽章。
當然，這是你的權利，你可以不去，但是提醒您，依據土地法第46條之2規定，地籍調查時，如果您没有到場指界，而鄰地所有權人有到場指界，那麽，相鄰土地經界位置將以鄰地所有權人指界為準。這時就算鄰地指界明顯逾越到您的土地內，依法也必須按照鄰地指界的位置測量及計算土地面積，這時您的土地權益就會遭受損害了。而且，依土地法第46條之3規定，沒有來指界的所有權人，在重測結果公告期間是不得聲請異議複丈的唷!因此為了保障您的權益，請土地所有權人務必在通知指界日期到場指界。

所認定的土地界址跟我的鄰居所認定的界址竟然不一致，這該怎麼辦?
相鄰土地所有權人如因指界不一致發生界址爭議時，地籍調查人員及地政事務所會先就爭議情形到現場幫大家協調，如果還不能解決時，重測人員會把糾紛的情形報由市政府的「區域性不動產糾紛調處委員會」予以調處。

重測期間所產生的界址爭議，開會期間都在7-9月左右；開會的次數一般在一至二次，如果第一次開會雙方所有權人都到齊，會先由當事人試行協議，協議成立者，以其協議為調處結果，並作成書面紀錄，經當場朗讀後，由當事人及調處委員簽名或蓋章；或者，若雙方無法達成協議，委員也可以斟酌情形就相關資料及雙方當事人意見直接予以裁處，這樣的話就只開一次會議就解決問題了!

但若雙方當事人沒有辦法在第一次開會時都全員到齊，那就得開第二次會了!第二次開會區域性不動產糾紛調處委員會應就有關資料及當事人陳述意見，予以裁處，作成調處結果。

如果我對調處結果不滿意，一定要接受嗎?
調處結果會以書面通知當事人，若土地所有權人接到市政府調處結果通知倘有不服時，應在接到通知書15日內向司法機關訴請確定界址。

地籍圖重測結果，何時確定？
地籍調查及界址測量完竣後，重測單位必須製作重測後之地籍公告圖及重測結果相關清冊，於9月底10月初開始在土地轄管地政事務所公告30天，並會將重測結果以通知書通知土地所有權人。到了公告期滿且無人提出異議複丈或異議複丈沒有錯誤或異議複丈經更正，重測成果就確定了，重測前的舊地籍圖就不可以再使用了，之後會接到地政事務所換狀的通知書，土地所有權人請攜帶土地、建物權狀、身分證及印章（普通章），至地政事務所免費申辦。

地籍圖重測係依據土地法及地籍測量實施規則等有關規定辦理，土地所有權人應於地政機關通知之限期內，自行設立界標並到場指界。測量人員則依所有權人指界一致之界址，應用測量儀器與技術測定各宗土地位置、形狀、大小及計算面積，並依計算之成果辦理重測成果公告、土地標示變更登記及繪製地籍圖。依地籍測量實施規則第185條規定，地籍圖重測之程序如下：1.劃定重測地區。2.地籍調查。3.地籍測量。4.成果檢查。5.異動整理及造冊。6.繪製公告圖。7.公告通知。8.異議處理。9.土地標示變更登記。10.複（繪）製地籍圖。

﹝地籍圖重測﹞為何重測前後面積不一致？若重測前後面積增減，是否有追繳補償措施？
一、地籍圖重測係依據土地所有權人指界一致之結果施測，由於測量技術及儀器較日據時期精密優良，且數十年來土地因人為或天然地形變遷，界址與原地籍圖不符，加以面積登記有效位數之變更（重測前為公頃以下四位、重測後為公頃以下六位），致使重測前後土地面積難免發生增減。另土地之四至界址以所有權人最明悉，地籍圖重測係依規定通知土地所有權人到場指界，並設立界標。即依據所有權人指界一致之範圍，測定各宗土地位置、形狀、大小，其面積實為界址範圍決定之結果，故地籍圖重測後土地面積或有增減情事，但就所有權人而言，實地使用之範圍並無變動。
二、依內政部74年9月9日台(74)內地字第340883號函釋略以：面積實為界址範圍決定之結果，就所有權人言，其財產並未變更，依歷年辦理重測成果統計，重測前後面積發生增、減者，各約佔三分之一，倘面積增加者，須追繳地價，面積減少者須補償地價，則獲補償者勢將迅予領取，然其因面積減少所生不滿之情形並不因此消除；反之，追繳地價必困難重重，拖延訴追，所有權人或認為其所有土地因祖傳或因價購，取得範圍即是如此，使用狀況並未變更，其拒不付款心理必甚強烈，結果將引起政府與民間更大困擾。
參考德、日、瑞等重測有成效國家，其政府與人民對土地面積，均以尊重事實為由，向無追補地價之先例，故目前政府對於地籍圖重測後面積增減之土地，並無追繳補償之規定。
依司法院釋字第625號解釋略以：「…重測時發現與鄰地有界址重疊之情形而經重測後面積減少者，即表示依重測前之土地登記標示之面積為計算基礎而核列歸戶冊之地價總額並不正確，其致土地所有權人因而負擔更多稅負者，亦應解為係屬稅捐稽徵法第28條所規定之『因計算錯誤溢繳之稅款』

04/12/2018

你曾經收到過地籍圖重測作業宣導會通知書嗎？
為什麼要辦理地籍圖重測呢?

台灣地區之地籍原圖於第二次世界大戰時炸毀，目前各縣市地政事務所使用之地籍圖，大部分係日據時期依據地籍原圖描繪裱裝而成之副圖，使用迄今已逾九十餘年，因年代久遠，致圖紙伸縮、破損，多數地區已達不堪使用程度，且近二十年來，經濟快速發達，隨著都市建設發展，土地分割頻繁，坵塊日益細分，致天然地形變遷，人為界址異動，使得土地使用情形與地籍圖上所記載不盡相符，且原圖施測當時，因技術及設備所限，誤謬在所難免，及比例尺過小，還原於實地之能力差，據以複丈結果，每有前後結果不同之情形發生，實已無法因應當前高精度地籍測量需求。
政府為了建立新地籍測量成果，以切實釐整地籍，保障人民合法產權及配合今後經濟建設規劃種種需要，即採用最新測量儀器，配合先進的技術，正確的地籍調查等方法辦理地籍圖重測，重新測製地籍圖，計算面積，以使每宗土地地籍圖上的位置、形狀、地號、地目、面積等與登記簿記載內容一致。
https://www.youtube.com/watch?v=2xU4OeiKU7Y