洤家就是你家房地產專區

17/12/2024

金龍海嘯後記
隨著政策實施後目前即將滿三個月
我們來看看台中市移轉棟數量體
113年
7月5969棟
8月4996棟
9月5033棟
10月4108棟
11月4391棟
去年同期移轉棟數
7-11月
都沒有超過4500棟

量體整體來說是下修很多的
目前維持在4000棟以上
這些量體不只有中古屋
還有預售轉成屋也會計算在內

銀往貸款放貸的部份
目前有比前兩個月好上許多
雖有部份排隊撥款
但很多還是回歸貸款人信用本身

若有正常薪資收入
無不良信用問題
符合首購、新青安、換屋族
都還是相對貸款正常的
第二屋或以上的朋友
比較容易遇到排隊的問題

買房大環境面臨的問題如下
1.薪資偏低，高通澎，生活負擔大
2.海外資金回流、股票市場換投房產，推高房價
3.土地、建物原物料成本與人力成本增加，推高房價
4.長態性，薪水漲幅遠低於房價漲幅

上述數據加上第一線實際狀況總結如下
1.量縮但價沒跌
2.蛋黃區新成屋、中古屋價格緩漲
3.蛋白、蛋殼新成屋、中古屋價格持平
4.屋主惜售狀況持續，買方出價過於保守

投資理財總結兩句話
別人貪婪，我恐懼
別人恐懼，我貪婪

現在決對是買房很好的時機點


#台灣房屋中醫健行店
#洤家就是你家房地產專區
#張爾洤

Send a message to learn more

20/09/2024

房市分享四
昨天央行理監事會議結果如圖
第七波信用管制
整理重點如下
自然人(一般民眾)買房
名下無房無房貸，買房＞＞首購有寬限期
名下有房無房貸，買房＞＞首購無寬限期
名下有房有房貸，買房＞＞第二戶房貸最高5成，無寬限期
名下有房有房貸，買房＞＞第三戶含以上房貸最高3成，無寬限期
購買高價住宅貸款＞＞房貸最高3成，無寬限期

補充說明針對購買第二戶貸款成數
原本第二戶房貸成數是六成只有限定七個區域：
台北、新北、桃園、台中、台南、高雄、新竹縣及新竹市
現在改成全國各縣市都在此限制

這次信用管制簡單來說
就是銀行房貸金額需求量過大
八大行庫新青安五年寬限期
只還利息沒有還本金
導致銀行現金都放出去
存款沒增加的狀態之下
自然水位30%也不會降下來
能放款的房貸就是這麼多
現在停止進件的銀行
真的愈來愈多
審核條件也愈來愈嚴
許多民營銀行
也用提高房貸利率
希望不要再來借房貸

對於買賣雙方的建議：
買方：
現在因為銀行房貸的壓力大
導致大家都不太敢進場買方
但這時間點相對競爭者少
你也比較好排到滿意的房子
相對也是個合適進場的時機
自備款建議準備三成
對於購屋上會比較穩

屋主：
第三第四季受信用管制影響
短期內央行不可能降息
也不會放寬限制
之前的熱度只會大幅度降溫
有誠意有出價的買方
都要好好把握

針對換屋族的屋主
現在名下若還有貸款
要換屋只能先售屋
看是跟買方談售後回租的方式
或是先租房子一年
再好好找尋合適物件
這樣您的資金壓力
才不會太大
除非您資金雄厚
那當然就不會受限了

以上分享給大家
有問題歡迎留言或私訊
爾洤都會回覆訊息給您

12/08/2024

房市分享三
房地產持續發燒
股票熱錢轉移到房地產
各銀行年度房貸預算
都相繼滿水位
幫各位整理至113/8/5
已知各家銀行房貸水位如下

#公股銀行
- 華南銀行：要排隊，不確定時間
- 兆豐銀行：不用排隊
- 第一銀行：8月沒額度，9月10月要排隊，不確定時間，11月交屋比較安全
- 台灣銀行：不用排隊
- 彰化銀行：要排隊，不確定時間

#民營銀行
- 聯邦銀行：排到9/5，幾天後可能會排到9月中，現在首購3%起
- 玉山銀行：沒額度
- 元大銀行：不用排隊
- 中信銀行：要排隊到9月中，小額借800萬以下可以個案討論
- 永豐銀行：要排隊
- 遠東銀行：不用排隊
- 富邦銀行：不用排隊
- 第三信用合作社：不用排隊，但最近案件較多，審核要2~3週
- 農會：目前不用排隊

72-2未滿銀行
- 玉山銀（限銀行AUM1000萬以上）
- 國泰銀（限1000萬以上VIP客戶）
- 富邦銀（第二戶認定投資客成數下修）
- 台新銀
- 遠東銀
- 匯豐銀（外商）
- 星展銀（外商）

#沒額度不撥款
- 第一銀（八大）
- 華南銀（八大）
- 彰化銀（八大）
- 凱基銀
- 永豐銀

#排隊撥款
- 聯邦銀
- 元大銀
- 中信銀
- 安泰銀
#不放款
- 新光銀不放款，或利率沒2.5-2.8%不放款

❤️不受72-2限制的放款機構
- 土地銀
- 農漁會
- 郵局

各位朋友們
各家銀行水位都滿了或快滿了
這代表市場真的很熱
買房觀念分成兩種
自住或置產投資型

#自住型
自住就是看到喜歡的
自己的預算能力可以
請直接下手
因為未來漲跌跟目前的您沒關系
房子是稀有性
現在有釋出就是賣現在的價格
不要再去想未來會更低
房價就是
早買早享受
晚買找罪受

#置產投資型
銀行鑑價本身就保守
自住產品
鑑價有到可貸款八成
就是比誰的速度快了

透套、層套型產品
只要是能抗通膨
中長期持有的狀況下
投報有5%以上
都是可以入手的

歡迎各位朋友們
有房地產買賣需求
都可以私訊詢問

以上分享給大家
#洤家就是你家

21/06/2024

房市分享第二彈
第六波信用管制重點
六都+新竹縣市為主
購買第二戶房屋貸款最高七成
無寬限期
管制後變成
購買第二戶房屋貸款最高六成
無寬限期
這一波的管制政府方面
主要就是希望可以藉此有效抑制投機性的資金
讓投機客借不到錢
沒辦法以房炒房
出發點是良善的
但相對的也會不小心打到另一群人
哪一群人呢?
讓爾洤來跟您說說
1.換屋族(個人認為最重)
對於想換屋的人
除非自備款相對飽
不然真的造成很大困擾

換屋族
只有兩種方式
1.先買後賣(自備款飽)
2.先賣後買(賣掉才有錢付期款)
大部份都是第二種的比較多
那就會衍伸不便利
若房產是105年後取得
就有房地合一稅要繳
雖然有重購退稅
但在這過程中
除非過戶流程都剛好對的上
不然大部份都會面臨到
要先繳稅給政府
然後再申請重購退積稅
錢再退回來
也要等個半年
自備款或裝修費用
多少都會被影響到
另外還有回租的事情
屋主和買家就會有這些問題
實際遇到的屋主和買家
都常因為這些部份
反而再後續處理上
都會造成彼此的不便

預售屋即將交屋(當初買來置產收租)
原本設定是貸款七成
現在改成只能貸款六成
EX：
若當初合約是1000萬
自備是300萬
現在變成400萬
這個管制是公告即實施
有多少人在短期內
能生的出這100萬呢?
所以可以看到
最近又有一波預售屋
再度出現在市場上銷售
那這一群屋主
錢都放在預售屋上2-3年
你期待他會平盤或是賠錢賣?
我的經驗告訴我
只有極少數的人會這樣做
真的遇到了繳不出來
你覺得原本的代銷
不會幫他們賣嗎?
現在的價格再怎麼賣
都比兩三年前的價格好
所以你若是遇到
屋主是想小賺出場的
你要把握機會進場
別再那又想東想西
最後還是別人買走
你還是會得不償失滴~~~

高槓杆族
一直以來都有人
是這樣操作他的資金
在這一波信用管制下
原本可能一口氣買十戶的人
或多或少都會被影響
投機客的人頭也是有限的
沒辦法這樣一直操作
自然也會受到影響滴

那這樣子的狀況下
下半年度房市走向會如何呢?

央行：已經出手，但利率沒動
政府：沒有新的政策打房
景氣：黃紅燈

央行和政府我一起討論
新青安2.0的助攻下
在利率不升
無新打房政策
這三種情況下
對於房價影響不大

景氣燈號黃紅燈
是看整體台灣狀態
目前還是維持在熱絡的狀況
房市還是持續很熱

現在的房地產市場
多數屋主及建商的心態
都是惜售狀態
整體房市來看
需求大於供給
只有一個狀況會產生
就是房價持續上漲

通膨問題已經穩定
股市破2萬點
熱錢持續在台灣
之前台商回台投資
八月份回流資金
有3000億解禁
有錢人主要的資產
就是放在股市和房市
台灣人又是世界上
很愛把錢放銀行的人
目前台灣的超額儲蓄
已經多達4兆新台幣
放銀行不會有啥利息賺
上述狀況
你覺得錢會往哪跑呢?
不敢說全往房地產放
但一半不違過吧

總結
下半年房市持續熱絡
想買房的朋友們
看好就快決定
再等下去只會更高
想賣房的朋友們
價格到位就要放手
別老事想著
下一個會更高
把握現在的買方
遠比期待想像的買方
來的實在許多

預祝各位朋友
都能買到理想的房子
賣到滿意的價位

買屋賣屋房地產大小事
歡迎跟爾洤連絡
#洤家就是你家

28/05/2024

台中房市分享
第一次做市場分析
給想買房或賣房的您參考
房市以往經驗告訴我們
每逢總統大選前後
買賣雙方都會相對觀望
選舉期間Q4-Q1
在價與量的數據上
都會有明顯的停頓
而此次呈現的數據狀況
都比以往大選時相對冰冷
變的持續火熱
為什麼會這樣呢?

其主要原因來自以下幾點

1.新青安貸款2.0
從原先800萬增加至1000萬
利率維持1.77%(升息部份一樣政府補貼)
寬限期最長5年
房貸年限最長40年
重點是沒有年齡限制
所以市場下產生一種狀況
只要您名下有房子
但已無房貸
就可以申請這個方案

2.通膨指數持續增加
疫情三年期間造成全球通膨嚴重
以阿戰爭+俄烏戰爭
全世界都受到極大影響
所有原物料都缺的狀態下
使得全部物價上漲
台灣是全球的一份子
當然無可避免
相信這段時間缺晶片
造成全球汔車工業鏈產能受影響
所以全台中古車價格大漲
大家是否也有感呢?

3.台灣央行升息
從疫前房貸利率1.3%-1.4%上下
現在已經升到2.3%起跳
建商與屋主們
持有成本增加
就會轉嫁到買方上面

4.房地合一稅2.0
105年後實施1.0版本
至去年改制後
持有2年內課45%
持有2年以上5年以內35%
持有5年以上20%
1.0版才剛滿六年
符合自住自用享400萬免稅
馬上在持有時間上
變的更長，稅金課的重
殺頭生意有人做
賠本生意沒人做
最後也是轉嫁到消費者買單

5.土地稀缺建商推案放緩
土地只有愈來愈貴
來自於華人固有思想
有土斯有財
市區精華地段
土地整合不易
整合起來相對高價
重劃區土地
重劃完成分回來
地主價格馬上翻1-2倍
大塊土地建商獵地不手軟
市場火熱的狀況
今年建商推案放緩
多個大品牌建商
都改成先建後售
確認好所有成本後
才開始銷售

6.囤房稅增加
持有多戶的原屋主
長期收租的
相對也是把增加的稅金
轉嫁到租金上面
房屋就是鋼需產品
住是一個人生活的必需品
對建商而言
因為現在要執照下來
才可以開賣
在相對市場價量上揚的狀況下
您覺得他們會在乎這些嗎?

綜合以上六點
對買方而言
若您真心想買房
而非房仲眼裡
是那群看看哥或看看姐
爾洤只想跟您分享
在什麼時間點
就是買在什麼行情
市場上不可能
存在100分的房子
有符合您的需求
達到70-80分
都是可以買入的房子

對賣方而言
若您真心想賣房
而非房仲眼裡
是那群我就賣看看
來這市場試水溫
現在在市場資訊
非常透明的狀況下
實價登錄就是您的參考值
比起以前
屋主被仲介欺騙
賣的太低的這種行為
以然不存在了
把您的房子
交給一位
可以延續房子故事的人
或許價格沒到您的理想
但若可以接受
真心希望可以放手

以上是爾洤整理了最近
有關房地產上的資訊
資訊量太多
只能說重點
分享給各位
還有部份沒整理到
或日後有新資訊
爾洤再分享給大家

歡迎有需要房地產諮詢的朋友們
都可以主動連絡私訊我
看到我都會回覆您哦!!


#台灣房屋中醫健行店
#洤家就是你家房地產專區
張爾洤

13/06/2020

協助買賣雙方，完全彼此目標及夢想
讓自己再過程中賺到該有之報酬
改善自我生活品質
從無到有，全程我來教您
英雄不怕出身低
只要您有心，我一定教您做
也一定讓您賺到錢

24/07/2018

感謝各位親朋好友的支持
讓西瓜有這個機會
在台灣房屋總部所辦的表揚大會
站上這個舞台領到這個獎
“百萬經紀人”
也拿到百萬經紀人專屬的別章
真的很開心，很興奮
西瓜我會再努力加油
若您有想買屋賣屋的需求
歡迎指名西瓜哦！！

23/01/2018

感謝2017，邁進2018
感謝去年支持爾洤的買賣雙方
感謝去年與爾洤共同成交的同仁
感謝學士店的店長 陳逸軒整年度的教導與照顧
感謝學士店教導我的學長與學姐們
感謝燊鼎地產集團的栽培與照顧
西瓜再去年度第一次站上集團的榮譽榜
年度業績全集團第二名
年度成件全集團第二名
感謝集團用心為同仁準備的禮物
感謝一路走來與我相遇的你/妳
感謝大家的支持與愛待
新的一年，西瓜會繼續努力
2018升級年，讓您我一起再成長
買屋賣屋，請繼續指名西瓜
台灣房屋學士店 張爾洤 0932617514

12/08/2017

好物再推薦，若有朋友在西區，可以參考哦!!
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/4298502.html

591售屋網,台中售屋資訊:出售住宅,指名西瓜~專簽美術館特區美三房我最便宜,美術館特區稀有美寓釋出大眾最愛的前玄關後陽台格局室內三房格局方正、間間採光通風這間公..