建築系房仲Kiwi黃

22/07/2022

有著溫度與精神的家

台南建築事務所-和光接物
住宅設計回顧展
一探滿滿用心的手作模型

由生活開始的建築
有著許多獨一無二的空間
來自屋主對未來生活的想像
經過與建築師來回的討論
勾勒出屬於屋主個性的住宅

11/07/2022

【阿根廷的垂直咖啡店】
畸零地經過設計也能產生獨特的商業價值
在高密度的住宅區
將原本狹窄的劣勢轉換成都市特色奇景
如同一個活招牌

01/07/2022

🥝
窗是光線進入建築的開口
為生活帶來陽光與精神

30/06/2022

🥝徵家教學生2名

如果你想學建築圖很久了，機會來囉!

授課内容：建築製圖、建模、渲染
( Rhino，AI，Enscape)
地點：台南市
時薪：800+
聯絡方式：私訊

經歷：

研究所: 成功大學建築所 M.ARCH2設計組
指導兩名學生: 1.研究所才開始修設計課的建研所學生 2.學習製圖用來工程溝通的建商

RHINO優點：
製圖建模最精準與有效率
指令最齊全、造型自由度高
全方位的軟體對接與輸出

教學理念：
主打RHINO精密建模到Enscape渲染出圖快速上手，可從零開始的建築圖學繪圖到建模渲染的完整出圖流程。
一對一的教學，根據學生需求與程度的客製化教學內容

適合對象：
客製化的課程，針對學生的需求來上課，不論是新手從頭開始，或是老手想提升作品集或作圖效率，還是曾經嘗試過自學但又因不熟悉介面而停下的你。

※附上學生作品跟滿滿梗圖

28/06/2022

🥝【帶看世界好建築02 ＃花園洋房】

◉花園洋房 / Container Design

低矮的屋簷下，涼爽的微風從北向南吹來，居民們彷彿置身於樹下。在低矮的屋頂上，彷彿從小山頂眺望播灘海。通過設計這座花園洋房來創造這個地方的原始景觀

建築師:Container Design
面積: 257 m²
完工年分:2017
城市:兵庫縣相井市
國家:日本

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座落在兵庫縣相井市的山頂上。它最初是由一位客戶從小就認識的老太太居住的小屋。房子是一座50年曆史的木屋，有一座精心打理的花園，是一個非常安靜舒適的小山丘。

山丘上有由北向南吹的自然風，南面則是Harimanada的海景。一般來說，當房子的主人改變時，現有的房屋和花園將被拆除並清理土地，夷為平地，成為一個新的居住地。但不僅僅是重新設計一座房子，難道沒有辦法創造一個與自然和諧相處住處？

『樹木從土壤中發芽生長，枝葉生長以提供遮蔭』

這就是創建這樣一個地方的方法。建築師設計了對角柱。這些柱子支撐著一個三角形屋頂，靈感來自一座以前的小山。

Completed in 2017 in Aioi, Japan. Images by Eiji Tomita. The site was planned on a hilltop in Aioi City, Hyogo Prefecture. It was originally inhabited by an old Lady whom the client had known since she was...

27/06/2022

🥝【房地產知識集3 🛒 ＃停車位】​
​
停車位算不算公設?
我能把停車位出租給別人嗎?

今天就來介紹停車位的種類與相關出租買賣的規定

🥝｜ ＃停車位分為三種​

●法定車位
●增設車位
●獎勵車位

停車位主要分位以上三種類型，而這三種車位中只有法定車位規定最為嚴格，買賣與出租大多受限制，而其他兩種也有不同的規定，下文會繼續說明。

🥝｜＃法定車位

目前大多數的住宅大樓、社區的停車位，都屬於「法定車位」，是住宅大樓興建時，地下室設置給住戶使用的停車空間，並且列入公設坪數，平均登記在各住戶的房屋權狀裡。而公設也分為「大公」與「小公」，兩種也有不同的使用資格規定與買賣出租差異。

●大公法定車位:

無獨立權狀，是所有住戶共享，輪流的抽籤決定車位，由所有住戶持分，買賣與出租都由管委會來決定。

●小公法定車位:

無獨立權狀，使用權為有買車位的住戶，持分也是有買車位的住戶，買賣限同棟買賣，出租則須符合社區的規範。

●屬於主建物的法定車位(1991.9.18前):

有獨立的權狀，使用權為權狀持有者，持分為權狀持有者，買賣自由，出租須符合社區規範。1991年9月18日後，所有法定車位規定不得登記為主建物，因此全部屬於公設的一部份。

🥝｜＃增設車位

増設車位，通常是建商在已經滿足了符合法規的法定車位數量後，利用多餘的空間增設的停車位。

增設車位可以列入公設，或是登記為主建物的一部分。

增設車位屬於最自由的車位種類，但也因為可以買賣或出租給非社區大樓住戶，因此可能會造成安全管控上的疑慮。

●大公增設車位:

無獨立權狀，是所有住戶共享，輪流的抽籤決定車位，由所有住戶持分，買賣與出租都由管委會來決定。

●小公增設車位:

有獨立權狀，使用權為持有權狀者，持分是有買車位的住戶，買賣自由，出租則須符合社區的規範。

●屬於主建物的增設車位:

有獨立的權狀，使用權為權狀持有者，持分為權狀持有者，買賣自由，出租須符合社區規範。

🥝｜＃獎勵車位

由建商配合政策換取獎勵容積而來，可以登記為主建物或者公設。若登記為公設，規定則與增設車位相同。但在 2011 年底，政府的建築物増設停車位獎勵容積辦法已經結束，因此現在的獎勵車位已經很少見。

●大公獎勵車位:

無獨立權狀，是所有住戶共享，輪流的抽籤決定車位，由所有住戶持分，買賣與出租都由管委會來決定。

●小公獎勵車位:

有獨立權狀，使用權為持有權狀者，持分是有買車位的住戶，買賣自由，出租則須符合社區的規範。

●屬於主建物的獎勵車位:

有獨立的權狀，使用權為權狀持有者，持分為權狀持有者，買賣自由，出租須符合社區規範。

🥝｜ ＃停車位的買賣

清楚停車位種類，公設也可以買賣出租

由於現在大多數都屬於法定車位，因此要做買賣與出租都會受到較多限制，大家一定要先搞清楚自己的停車位種類，才能安心了解自己的權利！

●法定車位: 屬於公設，出租買賣有限制。
●增設車位: 屬於公設或主建物，出租買賣較自由。
●獎勵車位: 屬於公設或主建物，出租買賣較自由。

🥝｜ ＃房仲小小心得

車位在台南的某些區域屬於稀缺資源，車位一位難求讓有搭車位賣的物件有一定的價值，另外用不到的車位也可以出租，可以視為一種資產，可以帶來穩定的租金收入。

21/06/2022

https://www.facebook.com/groups/789096554554106

21/06/2022

🥝【帶看世界好建築01 ＃風光水】

◉沖繩風之照護中心

今天要帶看的建案是一個被海、陽光、微風與植栽包圍的照護中心,有別於其他充滿冰冷醫療器材照護中心，這是一個陪伴家人最後一次旅行的海邊小屋。

建築師:Hiroshi Nakamura & NAP
面積: 318 m²
完工年分:2020
城市:沖繩
國家:日本

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翠綠植栽環繞著這間房子

微風走進窗邊，暖陽探入屋內，水盆反射著舞動的波光，低語著如同秘密的時間，與生命走到最後的親人，經歷著一天中無數緩慢流動的片刻，看著眼前安靜的風與光，感謝著彼此的出現，回憶過去曾一起走過的時光~

照護中心邀請重症的兒童與出行困難的家人，幫助他們為生活注入活力。因為許多家庭都準備好這可能是最後一次一起旅行。患有複雜性疾病的兒童以及親人的夢想是"希望能夠像正常的孩子與親人一樣的一起生活"這間照護小屋讓這樣的夢想能夠實踐，並透過旅行加深家庭的連結。如果孩子最終離開世界，這將是一個家人能夠重溫回憶的地方。

設計時，建築師設想著臥病不起的孩子，過去整天都只能看著醫院的天花板與窗戶，於是根據他們的視線高度與體型，設計了即便是側躺也能欣賞外面風景的窗口，再透過降低的天花板與煙囪的天窗開口，仰臥時也能夠直視著藍色的天空並感受吹入的微微海風。

『 對於身體殘疾的孩子來說，風承載了很多信息』

吹過松林的海風，鳥語花香，土生土長的花香，潮雨的濕香。設計者設想這種“風的風景”（在日語中，“風”這個詞由兩個字母組成：風和風景）將兒童與沖繩的環境聯繫起來。該平面圖呈圓形，對周圍環境同樣開放，所有房間都朝外。人們聚集的公共浴室和客廳-餐廳-廚房區域向花園敞開，自然光線充足，而四間緊湊的客房則稍微暗一些，安靜一些，讓容易疲倦的孩子們可以休息。

建築師研究了日本的風向，根據下午吹海風，晚上吹山風的頻率，佈置了水庭院。庭院外圍的溫差可以引起涼風吹過中心的水盆。雨水和風從無玻璃的天窗進入，太陽和雲的照明在這個內省的空間中時刻變換。

當坐在這個寧靜大廳牆壁的長凳上時，光線透過天窗溢出，反射在水盆上，在天花板上形成漣漪，像是溫暖的火焰一樣顫動。設計者稱為“點燃心中的火焰”，並將其視為對家庭的鼓勵。

🥝｜ ＃建築人小小心得

很多時候我們的生命塞滿了許多事情與任務，更希望這些痛苦的時刻加速地度過。直到生命出現轉折，才驚覺大部分的時刻，早就已經忘記去感受，那些本來就存在的美好。

微風、陽光、綠葉、清澈的水。

Completed in 2020 in Maeda, Onna, Kunigami District, Okinawa 904-0417, Japan, Japan. Images by Koji Fujii / TOREAL. The care house invites children with intractable diseases and their families who have difficulties traveling and help them recharge their vitality...

21/06/2022

https://www.facebook.com/groups/277347379804185

21/06/2022

https://www.facebook.com/groups/373348766431224/

21/06/2022

🥝【房地產知識集2 🛒 ＃權狀坪數】​
​
打開房屋買賣網站
看到心動的物件

▼總價:2500萬
▼每坪25萬
▼權狀坪數100坪
▼主建物65坪
▼共用部分25坪
▼附屬建物10坪

到底真正在自己家可以使用的有幾坪?
主建物、共用部分、附屬建物又是什麼意思呢?

🥝｜ ＃權狀面積​

●權狀面積=主建物+附屬建物+公共設施

權狀面積主要是主建物加上附屬建物，及公共設施的面積總和。

主建物簡單來說是指建築物的室內面積，而附屬建物就是戶外空間，像是陽台、露臺以及雨遮等。

公共設施是指住戶共同使用的部分，隨著集合住宅的出現，有了住戶共同使用的空間，像是門廳、梯廳、共用樓梯等，都屬於公共設施。

而法規也不斷地的更新，因此每個時期的附屬建物與公設認定都會有一些差異，必須要查明法規上時間才能更清楚的釐清細節。

本篇先做簡單的介紹

🥝｜＃主建物

簡單來說就是房子的室內空間。
即所謂的室內面積，包括客廳、餐廳、臥室、書房、廚房及衛浴等面積。

1.主建物是室內面積。

2.主建物包含客廳、餐廳、臥室、書房、廚房及衛浴等部分。

3.具有「使用上」及「構造上」之獨立性的建築物。

4.購買後可以自由進出的區域

🥝｜＃附屬建物

連接主建物室內面積的附屬部分，如陽台、露台等。

1.與主建物相連且專屬主建物的設施。

2.附屬建物包含露台、陽台、雨遮※…。

3.主建物室內面積的附屬部分，就算是附屬建物。

4.從主建物之外多長出來的部分就是附屬建物。

陽台:指直上方有遮蓋物之平台。
露台:指直上方無任何頂遮蓋物之平台。
雨遮:為附屬建物之一，用來遮雨之用，通常在窗戶或冷氣孔上方。

雨遮雖是附屬建物，但目前已不可登記及記價

2011年5月前申請的建照，雨遮都「可登記可計價」，
2011年5月到2018年1月申請的建照，雨遮「可登記不可計價」
2018年1月後所申請的建照，雨遮都「不可登記不可計價」

🥝｜＃公共設施

公共設施即所謂的建物所有住戶共同使用分攤的部分。如樓梯間、電梯間、門廊、水箱、機械房等等。

公共設施還有以下兩個區別

(一)專有共用： 所有權為個別住戶所有，但必須提供其他住戶共同使用之部分。例如：每一層樓的電梯間、通道走廊或一樓騎樓等。

(二)共有共用： 指「大公」與「小公」。

「大公」：由全體住戶共同分擔。例如配電室、 台電受電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室、清水池等。

「小公」：由部分住戶（或當層住戶）共同分擔，例如電梯間、通道、走廊、門廳等。


🥝｜ ＃小小延伸

停車位到底算不算公設?

社區大樓的停車位其實有分為三種

1.法定停車位(屬於公設、買賣出租受限)
2.增設停車位(屬於主建物、買賣出租自由)
3.獎勵停車位(屬於小公、買賣出租自由)
※2011年後獎勵容積辦法已經結束。

法定停車位與獎勵停車位都屬於公設。

🥝｜ ＃房仲小小心得

看懂了主建物、附屬建物、公設等的定義之後，對於權狀坪數上的坪數，基本上已經能夠理解9成，而剩下來的1成則是在公設與附屬建物的詳細定義，另外還有增建這個灰色地帶，因此對現場的理解才是最重要的。

19/06/2022

🥝【房地產知識集1 🛒 ＃投資報酬率】​
​
投資報酬率怎麼算?
年化報酬率又是什麼意思呢?
要怎麼輕鬆的收租繳房貸還有賺~
實現財富自由的第一關(ROI)

🥝｜ ＃投資報酬率的重要性​

如果聽說一筆投資穩賺不賠，而且還能帶來穩定的現金，難道不會馬上借錢把所有都錢丟入嗎?先別急著丟，學會計算投資報酬率將能夠看清所有這類的話術。透過事先計算投報率就能理解獲利與成本的速度，更重要的是風險的評估，越大的金額越需要細心的計算，尤其是房地產的投資，更需要考量現金流是否足夠撐到回本。

🥝｜＃投資報酬率的概念

投資重點是投入多少成本在多少時間後得到多少的錢?
清楚的列出需要的花費與預計的收益才是理性的投資。

投資報酬率(Return of Investment 簡稱ROI)的定義，就是投資獲利相對投入資金的比例。

計算公式
投資報酬率(%) = 投資淨損益 / 總投入資金

用投資開始到結束這段期間所獲得的淨收益，除以總投入資金(初始成本加上期間所耗費的支出)，得到投資總報酬率。透過計算我們可以得知投資的回報比。

🥝｜＃年化報酬率

光是知道回報比還不夠準確，更重要的是花多久時間，年化報酬率是以一年為單位的投資報酬率，將所有投報率換算為年化報酬率後，更容易比較每個投資項目。

🥝｜＃房地產的總投報率

計算公式
投資報酬率(%) ={出售後淨所得(扣稅)+期間租金淨收入(扣稅)}/ 總投入資金

投資房地產主要有兩種獲利，一是期間內的租金淨收入，二是出售後的淨所得。

*出售後淨所得:出售價格扣除仲介費用與所得稅，減去總投入資金。

*總投入資金:包含購入價格加上期間內的所有花費(裝潢、貸款利息、水電、修繕)

房地產投資最大的收入還是轉售後所得，而租金收入則是可以用來創造現金流，以及吸收貸款與持有的修繕成本 。

🥝｜ ＃租金總報酬率大於2.5%以上才輕鬆

計算公式
租金總報酬率(%) =(期間租金收入-雜費-貸款利息)/ 總投入資金

租金投報率可以用來檢討現金流是否健康，現在銀行的定存利率約1~2%，房地產屬於長線投資，若租金總投報率小於2.5%，幾乎等於定存。面對一些波動風險，若資金短缺導致無法走到高點再出售，將面臨白忙一場的結局，因此事先的估算租金總報酬率能夠有效迴避風險。

🥝｜ ＃小小延伸

1.現在租金總報酬率幾乎都小於2.5%？

計算公式

租金總報酬率(%) =(期間租金收入-雜費-貸款利息) / 總投入資金

為什麼怎麼算都少於2.5%呢?從公式上來看，有兩種可能。

一 .貸款的利息太高

租金扣除利息後幾乎只有打平，許多貸款成數高的人確實會面臨這樣的情況，雖說打平看似沒有虧損，但如果遇到沒有出租的狀況將會變成資金缺口。建議還是以自己能力範圍內的房地產投資會比較安全，讓投資不會成為生活負擔。

二. 總投入資金中的購入價格過高

也就是投入地段的房價已經漲至租金飽和的總價了，這種情況並非說完全不能投入，而是投入必須面臨現金流短缺的風險，必須額外投入現金，撐到原本設定的時機再殺出，屬於風險大的投資，若有足夠的現金儲蓄會相對安全。

房地產投資屬於中長期投資，持有期至少5~7年，因此事先研究投資地段的未來發展，以及國際局勢，充足的事先準備才能走得長久。

🥝｜ ＃房仲小小心得

雖然說買房子聽起來是大家都會做的事，好像聽起來不像玩股票危險，然而其實房地產也是有波動與風險的，並非所有人都是理性的購買，但自己一定要是最清醒理性的決定者。