30/09/2015
七成看跌！ 房市看空比例直追金融海嘯
永慶房產集團
本次永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查，採「電子郵件」方式，將問卷寄發永慶房仲網會員。問卷調查時間為2015/08/14~2015/08/30。回收有效問卷數為1,133份。在95%的信心水準下，樣本抽樣誤差為正負3.0%。
房市交易量陷入低谷，根據調查顯示，全台看跌房價的比例，短期、長期分別來到69%、70%，看空未來一季的比例直追金融海嘯2008Q4、2009Q1。其中，小幅看跌未來一季房價3%~10%的受訪者，高達55%，而「長期」也以小幅看跌房價佔41%最高，可見房價小跌3%~10%，逐漸成為市場共識。然而，65%屋主願意售屋的理想價格仍停留在成交行情正負10%內，但除了34%潛在買方希望進場購屋理想價在成交行情正負10%內以外，比成交行情低10%~20%的也佔了33%，買賣雙方價格認知仍有差距，建議有意售屋的屋主，應衡酌目前交易時間拉長、房價緩降、買氣低迷的市場環境，想要提早獲利了結，恐怕要再加碼以最新行情價再降價10%。
另外，認為未來半年「不是」購屋時機的比重從50%上升到55%，相對來說，認為未來半年「是」購屋時機的比重則從38%下滑到31%，房地合一拍板後的年底前購屋輕稅誘因並未促進交易量提升。調查顯示，無論是認為未來半年「是」或「不是」，都把「高房價」視為最重要的關鍵，反而對於年底前進場可適用房地分離舊制，或明年進場可享自用優惠都未擺在優先考量因素，可見唯有降價才能解開當前房市成交的結。
永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，2015全球經濟上半年復甦不穩，第三季又出現全球股災、貨幣戰爭開打的混沌局面，原本的低成長的新常態格局再生變數。而台灣經濟成長率遭逢保「1」甚至「保正」的挑戰，政治、政策方面更有總統大選、房地合一、囤房稅、限貸、查稅、持有稅大增等議題，持續壓縮買氣，屋主降價求售意願不斷攀升，相當有利民眾把握最後輕稅購屋期，看屋、議價購屋。
葉凌棋強調，房地產本來就能滿足自用、自住、置產的多功能需求，面對現在這個變動頻繁的經濟環境，只要產品力強、價格合理修正，相信Q4能吸引更多剛性需求及避險買方進場。而除了購屋信心、意願的回溫，以及屋主在價格上的讓利，另一方面，銀行對於自住買方的體諒與支持，將是促進交易量回溫、降價推進的另一股助力。葉凌棋解釋，限貸是房市交易量下滑的主因之一，早在奢侈稅上路前一年，央行在2010年就開始對特定地區實施選擇性信用管制，透過聯徵中心最新公布的資料顯示，六都房貸利率普遍攀高，成數下修尤以雙北市最為明顯。銀行放貸保守，雙北市、新竹、台中貸款成數不足6成。以台北市為例，今年成交均價為每坪64.5萬，但銀行估值就先打88折，最後實質核貸金額可能更只剩34.2萬，表示買方每坪要自籌30.3萬的頭期款。如果買一間30坪的房屋，就要手頭先有900多萬現金。民眾購屋自備款負擔沉重，若以家庭可支配所得的30%儲蓄作為自備款來源，則台北、新北首購要存23.5、14.6年，自然會影響買屋時程及意願。
葉凌棋建議實質貸款成數低，雙北、新竹、台中均未達成交單價的60%，可見目前進場購屋的買方購買能力堅實，並無投資客操作高槓桿比例的生存空間，另一方面也顯示銀行放款品質絕對禁得起壓力測試的考驗，因此有關單位適度鬆綁對自住客限貸規定，不但可以活絡內需市場，也可加速房價修正。
