24/11/2020
#澳洲投資房報稅的十大注意事項
房產投資是最常見的投資方式，隨著房產市場的回暖，越來越多的人有意向購置投資房產。我們在處理很多擁有投資房客戶的報稅時，經常會處理大家提出的各種各樣的問題。今天，我們就來跟大家分析一下，如果你有投資房需要報稅時應注意哪些問題。
投資房申請退稅的注意事項：
1、保留收支證明
關於投資房收入費用抵扣部分，您必須保留所有的收入和開支證明。完整的收支證明，是為了能夠有效地申報並抵扣所有產生的相關可抵扣費用。
2、房屋是要真實可租的
判斷您投資房的相關支出是否能用來進項抵扣，最重要的一點就是房屋是否真實可租。投資房在尋找租客期間產生的費用也是可以抵扣的，但是您必須有足夠的證據證明您是在真實地尋找租客，如刊登的租房廣告信息等。
如果該房屋是您的度假屋，您為了能夠申報抵稅而刊登了廣告，但是租金遠遠高於當地市場水平或是設置一些不合理的租賃條件，導致沒有租客問津。那麼這套房屋不能算作是真實可租的，從而房屋相關費用也不能作為納稅申報。
3、低於市場租金出租
如果將房產以低於市場的租金租給親戚或朋友，那麼稅務抵扣會受到限制。在以低租金狀態出租房屋的這段時間裡，抵扣只能最多和租金持平，不能產生負扣稅。
4、買房相關費用
購買房產時所產生的相關費用，是不能在投資房報稅時候用來申報抵扣的，比如律師費、印花稅等費用。但是這些費用可以在您出售房產時計入購房成本，從而減少資本所得稅。所以購房時候的相關票據文件也要仔細保存好。
5、房貸利息
房屋貸款只有用於購買投資房而產生的相關利息才能進行抵扣。如果您進行了房屋貸款轉貸，轉貸後的部分資金用於其他用途，比如購買個人物品、升級個人自住房等。那麼這部分貸款所產生的利息是無法抵扣的。
6、共同擁有房產
如果您與其他人共同擁有一套投資房產，那麼您必須依據您對該房產的法定所有權所佔比例申報租金收入和支出。經常碰到夫妻兩人一起報稅，一方收入高，一方收入稍低，貸款是其中一方的名字，還款也是從該方賬戶銀行賬戶扣款，產權卻是一人一半，那麼，在報稅中能不能將貸款利息全部報在貸款人名下（收入高的一方）？
—— 答案是不可以的！
稅務局並不是看以誰的名義貸款，也不看誰的賬戶還款，只看房產的持有比例，所有的收入和開銷都要按照比例進行分配。如果夫妻雙方收入有高有低，想要收入高的一方享有更多的負扣稅，那麼我們建議在不影響貸款的情況下，收入高的那方在購買房產時，提高房產持有比例。
7、維修
出租前維修 ，如果在房子成交後馬上進行維修，那麼維修費無法抵扣租金收入，只能通過折舊慢慢抵扣租金或是作為購置房產的成本，等將來出售房產時抵扣增值稅。
出租後維修 ， 如果是出租後產生的正常維護修理，這些花費可以作為開銷直接抵扣租金收入。但如果這些維修大大提高了原有設備的性能，那麼需要通過折舊慢慢抵扣租金。
8、貸款相關費用
如果是貸款購房，貸款產生的費用（比如銀行收取的手續費、估價費等）如果低於$100澳幣，那麼可以直接抵扣租金；如果高於$100澳幣，則必須分5年抵扣（第一年如果不足365天，就需要按照天數平攤）。但是如果在不到5年的時間內將房產賣掉了或是換貸了，那麼可以一次性地把剩下的貸款費用都用來抵扣租金。
9、購房費
在購買房產時產生的費用，如律師費和印花稅，是不能抵扣租金的。但是，可以算作購房成本來抵扣增值稅。唯一的例外是堪培拉的房產，購房產生的這些費用可以在當年直接抵扣租金。
10、再融資
通過再融資（Refinance）將自住房套現用於成交投資房產，套現部分的貸款利息也可以抵扣投資房的租金。
提示： 請大家注意的是，只有和投資房相關套現部分產生的利息才能抵扣租金。因為房產投資中有房貸利息和房屋折舊等抵稅項目，也是投資者或高收入人群用來做負扣稅槓桿(Negative Gearing)重要一項。
2020/11/23 澳洲生活網
