陳泰源 》專任約房仲 X 惡建商剋星

14/08/2026

【16萬元工程尾款，可以拖多久？】
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答案是：4年。
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但真正讓我覺得值得寫下來的，還不是「拖了4年」這件事。
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而是我把「大家營造／地產卓家雄」涉及的三個不同案件放在一起對照後，發現三件事情竟然出現了非常相似的「拖延」元素。
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第一個案件：
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法院已經判決損鄰賠償，大家營造卻遲遲沒有處理，甚至等到「距離宣判只剩7天」，才突然要求「重新開庭」，理由是之前的代理人「不是律師、不懂法律」。🤨
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第二個案件：
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區區約16萬元工程尾款，從一審一路打到二審，前後拖了4年。🤬過程中還出現「鄰損到底誰造成的」、「到底有沒有通知廠商修繕」等一連串爭議。
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第三個案件：
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這次換成我。
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卓家雄提起刑事告訴、一路上訴到二審；結果到了第一次二審開庭時，竟然出現一個非常有意思的場景——
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開庭前一天，才委任律師……🙄
然後要求法院「再開辯論」……🙄
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更有意思的是：法院最後怎麼處理？
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我把這三個案件的完整時間軸、法院判決內容，以及每一次「拖延」的套路，全部整理在這篇文章裡。
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我沒有只講其中一件事，
而是把三個案件放在一起，讓大家自己看看，
這究竟只是三個各自獨立的巧合？
還是可以從法院紀錄裡，看出某種反覆出現的訴訟模式？
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🫵 點擊連結，三大法院判決的白話整理，都在這裡 👇
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📎 〔 https://reurl.cc/904vbv 〕 🧐
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看完之後，再告訴我：
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如果是你，你還敢跟這種建商做生意嗎？🤔
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#濫訴建商卓家雄 #賴帳建商卓家雄 #拖欠建商卓家雄
#訴訟手段 #栽贓套路 #法院認證
#大家地產 #大家營造
#豪展營造 #上仁開發 #惡建商剋星陳泰源

13/08/2026

【「平成十九」8月16號熄燈、「BunBun熱狗堡」無預警關，中山名店接力說掰掰】
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好巧，這些接力說掰掰的名店，皆同屬於「餐飲業」及捷運中山站周圍的「中山商圈」，但原因略有不同：
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「Supranormal Bakery Cafe 赤峰店」宣布營業到9月13號，從公告內容看得出來，明顯是房東調漲房租所致。
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「平成十九日本料理」則是宣布營業到8月16號，至於「Bun Bun熱狗堡」則是無預警熄燈；據「中山商圈發展協會秘書長」的說法是，餐飲業人力缺工難找、經營吃力所致。
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易言之：
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● 高房租吃掉獲利
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● 缺工海嘯累操老闆
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無奈又兩難，
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開店做生意，最怕的就是門可羅雀。
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偏偏，生意好又因為缺工導致老闆每天得親自下去頂、甚至靠縮減營業時間才能獲得喘息，於是，營業額上限被鎖死，房租與原物料成本卻增加，導致......↓
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* 生意越好、
* 體力愈累，
* 獲利卻被房東吃掉，
​.....時間久了，當然會造成店家身心俱疲而萌生退意。
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這也讓我想到，那些「百年老店」之所以能撐那麼久，關鍵原因之一就是「店面產權是自己的」，如此一來，便不用擔心續約時被獅子大開口狠漲租金，也更捨得投注資金裝潢。
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可畢竟不是人人都買得起店面，尤其對於已經累積足夠知名度與粉絲（品牌磁吸效應）的名店，繼續留在高租金地段，等於是在「幫房東打工」。
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因此，退而求其次的方式是：搬去次級地段、搭配外送平台，這樣一來，營收未必減少，淨利卻大幅提升，這就叫作「策略性轉移」。
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🫵 點選新聞連結，閱讀完整報導 👇
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📎〔 https://news.tvbs.com.tw/life/3271896 〕🧐
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📺 TVBS記者：吳亭頤、吳奎炎 🎤
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#中山商圈 #平成十九 #餐飲業缺工 #房東漲租

12/08/2026

【不是撐不住，是不爽被漲租？赤峰街名店 Supranormal Bakery Cafe 最後營業日到9月13號】
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以通案來說，最近的店面房東們若打算漲租，不曉得是不是因為投資股票虧錢或自身生活成本提高才打算轉嫁租客？
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雖然我沒有詳盡的科學統計數據，但我的實際觀察，閒置店面是愈來愈多，其中不乏精華商圈，而且租金行情也維持凍漲甚至反降。
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所以我相信，那些喊漲逼退租客的房東，當重新招租時發現降租仍租不掉的時候，後悔已來不及。
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以下是記者列的訪綱 之 我草擬的回答……↓
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【赤峰街一帶近2年的店租有成長嗎？為何知名網紅店也撐不住？】
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● 根據內政部實價登錄，「赤峰街」從疫情開始：
2022年，最低單坪不到2千元
2023年，漲到2700元～3200元區間
2024年，維持3200元左右
截至2026年08月11日止，再無資料更新。
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由此判斷，
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* 這裡的「汰換率」極低，畢竟緊鄰捷運中山站非常便利，地點精華又鬧中取靜，很適合文創小店進駐，所以租客們通常不想搬。
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* 這裡絕大部分的房東應該都是「為了省仲介費而不愛委託房仲」的自行招租，因為一旦委託房仲租掉就必須實價登錄。
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● 近2年來，電商與外送平台崛起導致閒置店面愈來愈多，多數房東應該不敢漲租。再以距離赤峰街不遠、前陣子「寧夏夜市的『鬍鬚張魯肉飯起家厝』的租客承租2年後退租，房東再以幾乎是『同等月租金額』租掉」案例推測，如今的赤峰街店租行情，可能依舊維持單坪3000至3500元區間不變。
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● 再從網紅店的公告可以看出，八成是房東要漲租的緣故才退租。但我認為，不是「撐不住」而是「不爽租」；畢竟是「網紅店」具備「自帶吸客量能」的底氣，才決定另尋「更便宜的閒置店面」重新開張。
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【是否因為赤峰街近年店租成長，導致房東不斷漲租？】
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近年房市不景氣、物價上漲又人工難找讓生意難做、電商及外送平台崛起使得沒有非要承租黃金地段的店面不可、貸款成數受限又利率高造成店面投報率低，導致投資客也不願買店面投資，照理說，房東「求租」都來不及才對？
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所以，如果有漲租，應該是房東判斷失準又眼紅租客生意好，及可能仗著裝潢高檔「掐準」租客捨不得退租而拿翹，才敢試圖漲租，可往往一旦租客勇敢退租後，房東發現租不掉、租金回不去，便後悔了。
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【近期蕭敬騰新開店也遇上房租狀況，怎麼看北市近期店面出租狀況？】
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如同上述分析，我認為問題不在租金上漲，而在制度超不友善租客所致。
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在台灣租屋，一旦租約到期，「沒有法規限制房東」不得胡亂漲租，造成每每續約時，房東都可以獅子大開口。
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因此建議，一開始簽約時，就要提前將「租客有優先承租權，且續約租金調幅不得超過X%（或參照物價指數）」給列進去；同時，裝潢採省錢又不失質感的極簡風，以免遇到「事後現出原形的惡房東」，讓人捨不得拆與搬、只能忍痛被漲租。
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【台北青年局有針對青年創業補助，會導致店租更貴嗎？】
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「青年創業共享空間租賃補助」的補助對象有非常嚴格的空間性質限制，並不適用於實體街邊店面、獨立辦公室或一般個人工作室。換言之，一般的街邊零售店面、餐飲攤位、獨立商辦等，皆不在此項租金補助的範疇內。
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結論：該補助與店租行情「不存在」漲跌關係。
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【在地店家租客們不具名表示這幾年房租都連年漲，為何？】
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研判是店面的坪型平均落在20坪上下，月租金皆可控制在總價10萬元以內，因此就算「單坪」價格調漲，租客們尚可負擔。
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加上赤峰街有「文青一條街」稱號，許多特色小店形成「群聚磁吸效應」帶來足夠來客量，只要店家生意有起碼的盈餘，多半還是願意忍受的。
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🫵 點選新聞連結，閱讀完整報導 👇
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📎 〔 https://news.tvbs.com.tw/life/4005647 〕 🧐
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📺 TVBS記者：吳亭頤、鍾尹倫 🎤
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#中山商圈 #赤峰街 #店面行情 #租客權益 #開店創業 #續租條款

09/08/2026

【「南川麵館八德店都更案」的建商是正派建商嗎？】
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關於位在「南川麵館八德店（北市松山區八德路三段191號）」的左、右、後三方之原舊建物已拆除、現場整地中的都更案。
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這次之所以上新聞，是因為：
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● 已歇業的「南川麵館八德店」房東拒絕都更，導致市容出現「都更孤島」奇景。
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● 建商為了避免損鄰事故發生，在左右兩側加裝了支撐架構的「臨時性斜撐保護工程」。
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這讓我聯想起兩個案子：
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● 基泰大直損鄰案
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未經合法程序私自更改連續壁厚度，事後還「兩次竄改監測數值」、無視紅單警告瘋狂施工，最終造成鄰房垮塌。
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這讓基泰建設，一邊要處理「基泰大直原預售案」承購戶的解約退款與違約金求償訴訟。而且，為了不想賠違約金，騙已購戶領回價金之後再栽贓「雙方合意」解約及主張因「建照尚未到期」所以「買方領回價金等於違約」而免賠違約金。（ 關鍵字搜尋→【基泰大直114重訴905判決：基地變停車場還惡意解約遭重判「含懲罰性違約金」共4200萬！蔣萬安不撤預售建照成建商「以拖待脫」藉口？】 ）
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另一邊則要整合鄰損戶「擴大都更」，也因此被輿論嘲諷為「技術性都更」的陰謀論。而在整合期間，建商「話術」一樓戶因擁有B1「建物」所以「土地」價值要算1/3被低估，將「偷換概念、A來」的土地效益賠給二樓以上的住戶等於基泰「根本沒賠」。（ 關鍵字搜尋→【基泰大直損鄰案1年多　地主、預售戶控建商協商過程囂張】 ）
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● 大家營造北投吉利街損鄰案
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「大家營造」（負責人卓家雄）承接北投區吉利街某建案的起造。在沒將「防護措施」做周全（未加強擋土）的情況下又想搶快，以違反「建築法」的深開挖方式，造成鄰房「黃河龍」與「詹鎮維」的共兩棟透天厝均出現百處裂縫、反向傾斜與沉陷。
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值得關注的是，這個案子是合建案，所以……↓
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參與合建的無辜地主們：
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被鄰損戶「一併提告」。且不論是地院的一審還是高院的二審，竟然皆判「地主須負連帶賠償」責任！好在，三審最高院的法官們並不認同，目前發回更審中。（ 關鍵字搜尋→【大家營造106訴674判決：百餘裂縫、沉陷、反向傾斜！違法施工害慘鄰！建商地主遭拖累被害慘！】 ）
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鄰損戶「詹鎮維」：
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官司打了11年，才終於結束並拿到合理的賠償。而在訴訟期間，「大家營造卓家雄」不僅栽贓鄰房「地質軟、房子老、有違建」等理由推卸責任，還於一審判決出爐後疑似騙鄰居不上訴卻自己偷襲上訴，另外還「騙簽和解書」並無限上綱曲解成「已全部和解，不能再求償」等手段。（ 關鍵字搜尋→【大家營造108上147判決：地質軟、房屋老、有違建、騙簽和解書，卓家雄教你「損鄰卸責」四爛招！】 ）
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鄰損戶「黃河龍」：
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官司打了12年多，至今2026年8月尚未結束，目前發回更審中。因為「大家營造」負責人「卓家雄」是知名的「濫訴建商」，他向來喜歡用訴訟的方式凌遲受害人，就算明明理虧也要上訴到「不得上訴」為止。（ 關鍵字搜尋→【大家營造113台上1854判決：房子裂了、沉了、傾了，官司打10年，北投吉利街損鄰案為何要重來？】 ）
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綜上，
當我們看見「基泰建設」及「大家營造卓家雄」的
施工品質、安全防護、事故後的作風、訴訟手段，
再回頭看，松山區「南川麵館八德店」該都更案，
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你就會發現，該案建商的態度很清楚：
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● 我不願、也不屑把鄰房弄倒，遭致輿論嘲諷「技術性（被迫）都更」。
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● 我防護措施都做成這樣了，萬一還是不小心發生鄰損了，至少能因「展現防護誠意」而降低刑事風險，另外，民事求償的金額也會較低。
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至於，有網友疑慮，將來這個都更案蓋好之後，中間包夾著這棟「老舊」透天，市容「肯定」有礙觀瞻……嗎？
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答案是：多慮了。
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看看「森業永春」都更案吧！
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當年，堅持不都更的透天地主「彭龍三」家族，他的「老舊」透天厝，如今，不也透過「外牆翻新」的方式，將使用的建材、磁磚色系盡量趨近於兩旁包夾它的「森業永春」風格，使得不知情的民眾路過時，總容易「誤以為」是「同一個」社區呢。
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因此，「都更孤島影響市容」這個說法，已經不攻自破。
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所以，我認為本案，是一個雙贏的典範：
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● 建商賺到「正派形象」。不屑「技術性都更」，反而怕鄰損事故發生。日後，將更具備「都更品牌吸引力」，把 建商同業們 都給被比下去。
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對於不願都更的原舊透天地主而言：
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● 原舊房子老到可能不用繳房屋稅，爽。（更新後，每年肯定要繳幾十萬元的房屋稅）
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● 免繳「公設電費」，爽。（更新後，要負擔「公電」）
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● 零公設登記，爽。（更新後，公設比35%起跳，店面面積恐也縮水）
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● 我想出租給重油煙味的熱炒餐飲業，原則上「我地主說了算」，歡迎百年老店來這兒承租生存。（都更後，受到管委會與樓上住戶們的約制，從此出租業種大幅受限）
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● 自有天地，蹦蹦跳跳吵不到樓下。（都更後，變成一層多戶的集合式住宅，萬一遇到過分敏感、精神長毛的鄰居就慘了）
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● 至於「都更後，房價漲幅將近一倍？」……拍謝，沒有賣，都是紙上富貴。何況那是「割地」換來的；加上地主年事已高，明天跟意外不曉得哪個先到？不如單純點，還能保有「與原舊建物的兒時／情感回憶」。
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🫵 點選連結，閱讀新聞報導 👇
​
TVBS記者：陳佳彤、劉醇唯 〔 https://news.tvbs.com.tw/life/3264432 〕 🧐
​
三 ​ 立記者：蕭羽秀、何孟哲 〔 https://fuhouse.setn.com/news/1876759 〕 🧐
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中 ​ 視記者：曹文寧、俞聖行 〔 https://youtu.be/zfc2hFEK7SI 〕 🧐
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#國廣營造 #斜撐工程 #鄰損防護 #都市更新 #都更孤島 #南川麵館八德店

07/08/2026

濫訴建商卓家雄所指均非可採！不得上訴！
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歷經一審、二審，這場刑事官司終於正式劃下句點。
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我因在臉書發文評論「 #黑心建商大家地產卓家雄」，遭控涉嫌加重誹謗、妨害信用。
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然而，臺灣高等法院最終判決：上訴駁回，不得上訴！
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這份判決，不只是我的無罪定讞，更談到許多值得所有地主、購屋族與關心言論自由的人深入了解的重要法律觀點，包括：
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✅ 什麼叫做「可受公評事項」？
✅ 為什麼法院認為建商履約誠信攸關公共利益？
✅ 為什麼評論「黑心建商」在本案中不構成犯罪？
✅ 法院如何看待言論自由與合理評論原則？
✅ 卓家雄逼檢察官引用其他案件作為上訴理由，為何未被採納？
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我將整份高院判決逐段整理，保留 判決原文，並加入 白話翻譯 與 讀後心得，希望讓沒有法律背景的人，也能真正看懂法院是如何分析這起案件。
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如果你關心的不只是我個人的官司，而是 言論自由、地主權益、消費者保護，以及司法判決究竟說了什麼？
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🫵 歡迎點擊連結，閱讀完整文章 👇
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🔗 [ https://reurl.cc/3y3OLj ] 🧐
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#大家地產司法紀錄 #卓家雄司法足跡 #濫訴建商卓家雄
#陳泰源無罪定讞 #惡建商剋星陳泰源
#鄭水銓法官明察秋毫我愛您

05/08/2026

【青安3.0：歧視長者、離不起婚、推高房價…台灣看不到韓國的居住正義車尾燈】
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在得知「青安3.0」（青年安心成家購屋優惠貸款3.0方案）內容的當下，我的感受是：規則愈雜、漏洞愈多、亂象將更多。
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我非常認同「張欣民老師」的觀點：重點應該放在「讓房價合理化」，而非「降低貸款門檻」。
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不斷補貼，只會助漲，這是 智商起碼及格的人 都不難理解的邏輯。
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更別說早有「300億租金補貼專案 導致 台灣住宅租金價格只漲不跌 反讓 租屋族更痛苦」及「新青安2.0 造成 台灣房價漲幅全球第一、台北房價所得比 擊敗 香港和雪梨」的前車之鑑。
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但為什麼民進黨政府就是看不見、講不聽？
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難道是因為連年超徵稅金，使得官員們必須找「名目」胡亂消化預算嗎？
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以下，是我針對 該政策 的 逐項雜想：
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● 利息補貼採「3+3」：前3年，銀行減收半碼（0.125%）及政府補貼1.5碼（0.375%），等於總共2碼（0.5%）；後3年，每年補貼減少半碼（0.125%），也就是第4年補貼0.375%、第5年補貼0.25%、第6年補貼0.125%......，第7年開始回歸市場機制。
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小結：如同前面提的，愈補貼，價愈高，購屋族將來只會更痛苦。
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● 貸款額度&成數：一般額度維持最高1000萬元、貸款最高8成，但若是「新婚2年內家庭」貸款額度最高1200萬元，育有未成年子女最高1500萬元的加碼措施。
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小結：萬一期間伴侶 失和 導致離婚，原申請「青安3.0」多的200萬元額度，是否會遭沒收？（如果不會，會不會因此有人假結婚、詐貸完再離婚？）
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更別說 育有未成年子女而貸到1500萬元 的族群倘若失和，豈不是被「青安3.0」綁住而「離不起婚」？畢竟因為 新婚未滿2年 又 撫養未成年子女 的緣故才能多貸500萬元，而這最高1500萬元的房貸，恐怕在離婚後 任單一方 都扛不起，這……政府有配套嗎？
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● 借款人年齡必須未滿50歲
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這應是源自於 立委王世堅 於去年2025年11月質詢時痛批的「無年齡限制，50幾歲、60歲還在新青安」的影響，但，這也成為「頭痛醫頭，腳痛醫腳」的最佳寫照。
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試想，台灣的房東們基於「怕凶宅影響房價」使得租屋氛圍 不友善長者（雖然老死或病死 屬於 自然死亡 不算凶宅）；而倘若超過了50歲才終於存到足夠的買房金了，偏偏政府卻讓「政策歧視長者」而不給補貼……這樣對嗎？
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所以，不論是「新青安2.0」還是「青安3.0」，是不是應該改個名稱、把「青」換掉呢？
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● 寬限期5年
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嗯......前面已有3+3共6年的利息補貼了，還可享有最高「只繳利息、不用繳本金」的5年寬限期，看來……這項炒房政策，民進黨政府沒打算改掉。
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這是典型的飲鴆止渴。
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一旦有了「3+3利息補貼」還有「5年寬限期」，這會讓借款人 長達7年「由儉入奢易」爽爽還錢過日子，之後當「本利攤還」開始「由奢入儉難」，便會「超乎」還款人的「預期」；況且，誰又敢保證 人人都會一帆風順 且 收入跟著年齡一起增長？屆時出現每月房貸「等於甚至大於」月收入的窘境，不是不可能。
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● 借款人本人年所得不得超過200萬元
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如果，賺的是 現金收入 且破200萬元的呢？是不是「政策鼓勵」人民把賺的錢藏起來（避稅／逃漏稅）？
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● 依區域別，設定總價上限：台北3500萬元、新北及新竹縣市2500萬元、其他縣市2000萬元。
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這項政策的潛台詞就是→以後台北3500萬、新北及新竹2500萬、其他縣市2000萬元就會是「地板價」了，以後持有這類房產的屋主將更有「不降價的底氣」了。
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● 公股銀行依原則「審慎核貸」
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意思是銀行評估後認為你日後應該繳不起房貸，而保有拒貸的權利。
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反過來說就是「青安3.0」是「政府我的美意」，但畢竟核貸是「銀行它家的事」，所以之後如果借款人繳不起房貸導致法拍，跟我政府無關。（很會卸責）
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● 自住切結規定：不能出租，否則追回溢領補貼息。
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會有這規定，是因「新青安2.0」剛推出時，一堆投資客利用「利息補貼 + 5年寬限期」搭配「收租」來牟利！
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而「最早」提出這個警告並爆出此消息的人，就是小弟我。（舉手、揮手、請鼓掌）
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● 限貸1次：沒意見。
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● 「申貸年齡 + 核貸年限」合計不得超過80：沒意見。
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以上，就是「青安3.0」的規定與我的淺見。
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如今8月已上路，該政策的輿論反映，目前看起來偏負面。（不意外）
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唉！賴清德總統，請您看看韓國是如何 成功 透過房市政策來拯救生育率吧！
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以下，是將 國際超級房仲Zack 在YT頻道上傳【台灣生育率0.695全球最低！30年後再無買房需求】這部影片的片段文字化內容。
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感謝Zack分享國際經驗……↓
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近兩年，韓國的出生率大回彈！創18年來新高，出生率從2024年的0.75到現在2026年暴增到0.93！像今年2月，韓國出生人口就高達2萬人、年增率13.6% 創歷史紀錄！甚至是1990年2月的兩倍！
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韓國政府究竟做了什麼？
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● 成立人口企劃戰略部：擁有「1票否決權」，只要有任何政策不配合出生政策，就可以直接否定掉，權力非常大！
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● 以釜山的社會住宅為例：生1胎可以免費住20年、生2胎可以免費住一輩子！
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● 以仁川的社會住宅為例：有推出 每月只要650元台幣 的超廉價社宅，只要是新婚夫妻、準新人、單親家庭都可以申請入住，而且不是又破又小的房子，室內空間有20坪。推出後，仁川結婚率連兩年上升、提高8.1%。
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反觀台灣的社宅，只是周遭行情的8折價，還時不時傳出 漏水 等品質不佳的消息，爛透了。
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● 另有「合法減班」、「6個月全薪的育嬰假」，且「育嬰假最長可請1.5年，等於夫妻加起來最長有3年育嬰假」可以好好專心照顧孩子。
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● 300人以下企業，必須減少1個鐘頭的工時，還不能扣薪水。如果公司給員工孕婦一些補貼，這些補貼還能為公司節稅。
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● 生第二胎給300萬韓元、0至1歲「父母津貼」補助共1800萬韓元、0至7歲「兒童津貼」可再領960萬韓元。等於在韓國生一個小孩子8年下來可以拿到大約60萬元台幣的補貼。
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● 其餘還有消費券可拿、電費還能減免……
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綜上，
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韓國，成功把年輕人想生小孩的「最大阻礙」給剷平。
台灣，則再次印證「高房價就是最強避孕藥」這句話。
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🫵 點選新聞連結，閱讀完整報導 X 記者 吳亭頤 / 攝影 劉立宸 👇
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🔗 [ https://news.tvbs.com.tw/life/3259029 ] 🧐
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#青安三點零
#居住不正義
#排富有洞鑽
#排老被歧視
#寬限期5年就是要炒房
#總價設上限變成地板價
#離婚追回補貼變怨偶離不起

04/08/2026

【寧夏夜市「鬍鬚張起家厝」招租秒殺！為何單價才3千？】
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先講通案，關於寧夏夜市的四大優勢：
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● 本地客 與 觀光客 的雙引擎：這跟比較依賴 外國觀光客 的 士林夜市 或 西門町商圈 相比，寧夏夜市的消費「在地基本盤」極強。即使面對大環境衝擊（例如類疫情再起），這裡受創的程度相對較輕。
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● 米其林必比登推薦的強大磁吸：有多家連續多年入選必比登的名攤，形成強大的集客效應。（大家去寧夏最愛吃哪一家呢？）
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● 高翻桌率的美食集中地： 全長僅約 300 至 400 公尺，竟塞入超過 140 個攤位！因為距離短、動線單純，消費者停留時間集中，反而創造了極高的翻桌率與迴轉率。
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● 全台數位支付的先行者：寧夏夜市全台最先大規模有導入電子支付的夜市，目前超過 80% 攤商支持手機掃碼。這大幅降低了國際觀光客行使交易時的操作難度。
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再講個案，關於此次備受矚目的物件：
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● 物件位置： 寧夏路64號。（四層樓透天，總面積93.5坪，單層約23坪）
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● 歷史背景： 這裡曾是「鬍鬚張魯肉飯」的起家店面，象徵意義極高。
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● 實價登錄與歷程：
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2023年12月06日：由「SHE SHOP」承租，月租金28萬元整，經營2年便歇業。（證實寧夏夜市比較適合餐飲業，服飾業在這裡較難發揮，更何況衣服也能網購）
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2026年03月29日：據傳「骨董業」承租，月租金28萬1千033元，含稅金。（顯見，租金行情穩定，房東沒有，也不敢漲租）
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然而，寧夏夜市雖並非一日三市，但光做晚上6小時生意便足矣，因此店面單坪月租金行情應該至少有7千元以上的水準；可是，如果將月租金直接除以總坪數，單價為3006元，看似偏低，為何？
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原來，這畢竟不是「純一樓」，而是包括二、三、四樓的透天店面，樓上層的效益無法與一樓相比，拉低了整體平均單價，想想，也就能理解了。
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#商圈分析 #透天店面租金行情 #寧夏夜市 #鬍鬚張起家厝

03/08/2026

看完這篇【判決書 之 白話翻譯】，請接著去 Google 搜尋：
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🫢 裴偉的《鏡週刊》社會組匿名記者
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🤨 王文杉的《經濟日報》之「公告專區／聲明啟事」
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😞 張果軍的《風傳媒》何長澤記者
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刊登的以下新聞標題：
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🤢 標題一：【「松蔦青語」雙鐵建案爭議 高院二審還大家地產公道】
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🥴 標題二：【高院撤銷原判 大家地產聲譽獲司法肯定】
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兩者互相比對之後，你是否也與我有同感，覺得極其噁心？🤮
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這個案子，我永遠記得兩件事：
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📌 第一、黑心建商騙法官「面寬要斜著量」
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身為 營造廠 與 建設公司 雙重專業負責人的「大家地產卓家雄」，為了自身利益先斬後奏，違反「維持原舊面寬」的契約約定，把舊透天 3 間店面硬改成 4 間，還像個強盜似的說他要分走 2 間！甚至把要給我爸媽的店面，規劃成「前寬、裡窄、無等齊、騎樓外加一根大寬柱遮蔽視野」的超畸型爛店面。
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被我們告上法院後，卓家雄為了湊滿契約寫的原舊面寬，竟然在法庭上主張「面寬要斜著量」藉此把寬度拉長，簡直荒謬至極！
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法官林純如當然知道自己被當白痴，決定親赴現場丈量，當場拆穿這場可笑謊言。
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📌 第二、建築師背棄專業，寫出偏頗鑑定報告
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面臨具高度專業的糾紛時，法官勢必得找專家做鑑定報告作為判決依據。沒想到，這位「江文宗建築師」，竟能毫無底線地在報告裡寫下：
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😡 地主分危老獎勵恐「不當得利」？！
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🤬 獎勵容積若在簽約後才取得，地主「原整體分配比例」要「調降 10%」？！
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😤 拿「容積率僅 225% 的住宅區畸零地」、「南港工業區停車場」及「部分權利移轉的特殊交易」來類比低估我父母「饒河夜市含危老最終容積率達 716.8% 的商三」土地？！
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為了偏袒建商，竟能背棄自身的建築專業與良心到這種地步！我「質疑非肯定」被收買，也只是剛好而已。
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總而言之，這場仗：
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⚖️ 一審：法官依「契約解釋」，判我父母全勝！
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⚖️ 二審：法官依「情事變更」，分一點給建商，我父母仍大贏九成！
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沒想到，卓家雄竟派人傳話騙我父母說不上訴，然後偷偷跑去突襲三審！害慘其他鄰居地主至今一起有家歸不得。
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上法院官網查判決書紀錄就知道，這個「濫訴前科累累」的黑心建商，還要用時間凌遲我父母多久不知道。但我一定會藉此持續學習、累積成長。期許自己在官司結束後，能蛻變成比一般通才律師更專業的「房產法律專家」，幫助更多受害地主！
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#松蔦青語 #合建糾紛 #大家地產司法紀錄 #卓家雄司法足跡 #黑心建商 #情事變更 #鑑定報告 #江文宗建築師 #林純如法官
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💡 最後分享：
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這是我曾在農曆過年期間，沒日沒夜、趕在提問鑑定人之前，用「一整天的時間僅讀懂一頁」所寫出的【破解鑑定報告】系列文章。共13篇，以下節錄其中精華3篇。
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願全台所有建築師能以此為鑑，做個注重自身信譽的人；以免遇到我，送你一排「Google 數位墓碑」永流傳！
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👇 【破解江文宗建築師偏頗鑑定系列】精選文：
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🔥 精選 1｜地主分獎勵容積恐不當得利？顛倒是非全解析
👉 https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2024/03/6-oo.html
​
🔥 精選 2｜鑑定人神邏輯？獎勵容積後來才有的，地主整體分配要調降 10%？
👉 https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2024/03/910.html
​
🔥 精選 3｜用畸零地、特殊交易、工業地推估商三市價？踢爆超不專業估價！
👉 https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2024/03/113.html

先看完這份判決，再決定要不要跟建商簽約。
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這起「松蔦青語」合建糾紛案二審判決，高等法院針對幾個最核心的爭點都有明確認定，包括：
​
✅ 危老獎勵容積是否應納入地主分配？
​
✅ 房屋究竟應按比例分配，還是由建商片面指定低樓層？
​
✅ 地主是否享有第一優先選屋、換屋權？
​
✅ 店面面寬究竟該不該「水平」丈量？建商（大家地產卓家雄）主張「斜著量」是否站得住腳？
​
判決結果，不僅推翻了建商多項重要主張，更認定地主得依比例分配，贏得饒河街雙店面、高樓層住宅各2戶，並重新釐清危老獎勵容積與契約誠信原則的重要法律界線。
​
這是一篇根據法院判決，以白話方式逐段拆解，希望讓更多地主看懂，法院到底怎麼判、又為什麼這樣判的文章。
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🫵 點擊連結，閱讀「法院還地主公道」全剖析 👇
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#松蔦青語 #合建糾紛 #黑心建商 #大家地產司法紀錄 #卓家雄司法足跡 #危老獎勵容積 #情事變更 #鑑定報告

02/08/2026

先看完這份判決，再決定要不要跟建商簽約。
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這起「松蔦青語」合建糾紛案二審判決，高等法院針對幾個最核心的爭點都有明確認定，包括：
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✅ 危老獎勵容積是否應納入地主分配？
​
✅ 房屋究竟應按比例分配，還是由建商片面指定低樓層？
​
✅ 地主是否享有第一優先選屋、換屋權？
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✅ 店面面寬究竟該不該「水平」丈量？建商（大家地產卓家雄）主張「斜著量」是否站得住腳？
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判決結果，不僅推翻了建商多項重要主張，更認定地主得依比例分配，贏得饒河街雙店面、高樓層住宅各2戶，並重新釐清危老獎勵容積與契約誠信原則的重要法律界線。
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這是一篇根據法院判決，以白話方式逐段拆解，希望讓更多地主看懂，法院到底怎麼判、又為什麼這樣判的文章。
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31/07/2026

更新至2026年07月31日大直實價登錄》豪宅輕井澤「創新低」卻符合行情？😱「創新高」則出現反轉訊號？🤔
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這份整理，不只是把實價登錄資料逐筆彙整，而是希望透過歷史交易、社區特性、持有成本、區域行情與市場背景交叉比對，讓數字回歸真相。單看成交單價，很容易產生「房價大漲」或「房價崩跌」的錯覺；但若把前手購入價格、持有年限、裝潢成本、豪宅限貸政策、特殊交易因素等一併納入分析，往往會得到截然不同的結論。
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以下內容，皆為我根據最新實價登錄資料所做的個人觀察與市場心得，提供大家參考，也歡迎一起討論。......↓
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【 #明水路】
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大直輕井澤九樓：目前媒體尚未報導。成交152.8萬元，創社區歷史新低！難道河景第一排的中古豪宅沒落了嗎？非也～該門牌「492號」是社區唯一「非面河景」的獨棟戶別，因此雖然單價創社區新低，但152.8萬元已經賣得比「明水路／非樂群二路、具備河景第一排的中古社區，諸如：大觀樓、岳陽樓、觀景樓」還要高、乃至於與屋齡1年新的「最大直」旗鼓相當，因此我認為是符合行情的。
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忠泰風格三樓：成交127.1萬元，看似豪宅的趨勢有往下修正？
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明水四季／大直金迷區大廈六樓：102年03月1650萬元入手，115年05月03日1915萬元脫手，持有13年帳面獲利265萬，雖然單價102萬元看似驚人，但實則每年僅微幅增值20萬元；顯見，當年進場的成本過高。
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皇普河畔3+2樓向下格局：102年09月1090萬元入手，115年05月10日以1420萬元脫手，持有13年帳面獲利330萬元，等於每年僅微幅獲利25萬元。同樣，看似單價93.6萬元很高，但也是當年進場成本過高導致實質獲利僅屬「通膨溢價」。
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大直Mira／大直美麗華廈四樓：103年04月2650萬元入手，115年06月26日2935萬元脫手，持有12年帳面獲利285萬元，等於每年僅微幅增值23萬元。
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以上3物件，取得時間皆為房市歷史次高的102~103年，再次印證「進場的時機點」真的很重要。（所以現在是進場撿便宜還是接刀的時機呢？嘿嘿嘿）
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【 #北安路】
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新樂大樓二樓：成交79.4萬元創新高。不曉得，買家是否在「知道」該社區為傾斜屋的前提下購買的？但，該物件就位在捷運大直站出口旁，地點極優，也不算太意外。
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太平洋閣廈A區七樓：能成交單坪破百萬元／102.2萬元創新高，我想應該是能遠眺山景、棟距無限的緣故。
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【 #植福路】
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西華富邦十三樓：低樓層單價破200萬元，個人認為是相對小坪數、朝北看山景無遮蔽。雖然104年08月以17463萬元「毛胚」入手、115年04月15日以「精裝」22850萬元脫手讓帳面獲利5387萬元，但實際上扣掉裝修、持有持本（高額管理費、公共電費、房屋稅、地價稅），實際上的獲利應該還好，但對於「豪宅限貸令、大環境不利」的情況下，已屬不易。
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西華富邦十六樓：104年06月「毛胚」入手26835萬，115年04月10日以33000萬元「精裝」脫手，帳面獲利6165萬元，同樣實屬不易，恭喜！
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【 #敬業二路】
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忠泰世界廣場十五樓：重點不在成交單價134萬元，而在總價9.3億元！光是車位就買了12個共花4200萬元！買家是「 #晉瑜企業」，有「水泥業黑馬」之稱號，新聞有報，請自行搜尋。
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忠泰世界廣場一樓：樓上「豪辦」都成交134萬元，一樓「店鋪」當然要更高啊！單價150萬元雖然高於附近周遭店面行情，但我覺得合理，畢竟，根據使用執照顯示挑高5米8耶！
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最後值得另外提及的是......↓
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無電梯老舊公寓：目前，站穩6字頭，哪怕是頂樓的四樓甚至五樓。
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基河國宅二期／大直美堤花園：目前，站穩7字頭。
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小坪數／套房：目前，站穩9字頭甚至破百萬元。
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但，我卻認為，那都是歷史最高了，不信？讓我們繼續看下去。
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◎資料來源：台北市政府地政雲
◎整理與分析：聯勝房屋專任委託部經理陳泰源