浩漢地政士事務所

23/01/2023

10/01/2023

部分條文三讀修正通過了!

重點有:

「
一、限制換約轉售預售屋或新建成屋買賣契約，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或經內政部公告的特殊情形外，不得讓與或轉售第三人；建商也不得同意或協助契約讓與或轉售，違者可按戶處50萬元以上300萬元以下罰鍰。

二、重罰炒作行為，三讀通過條文明定，任何人不得散播不實資訊，影響不動產交易價格、透過通謀虛偽交易，營造熱銷假象、利用違規銷售影響或加價轉售，且明顯影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利。違者可按交易戶數，處100萬元以上5000萬元以下罰鍰，經限期改正但未改正者，並可連續處罰。

三、建立檢舉獎金制度，民眾可檢具證據，向地方政府檢舉不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，如經縣市政府查證屬實，將由實收罰鍰總金額中，提充一定比率金額作為檢舉獎金。

四、增訂私法人購屋許可制，私法人買受住宅應檢具使用計畫，並經中央主管機關許可，同時限制私法人取得房屋後，於5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記。

五、解約申報登錄，三讀通過條文明定，預售屋買賣契約如有解約情形，建商應在30日內申報登錄資訊；申報登錄價格不實者，將按戶棟處罰3萬元以上15萬元以下罰鍰，並得按次處罰。另外，通過條文也明定，此次修正條文的施行日期，由行政院定之。」

為遏止投資客揪團炒房、利用換約轉售哄抬獲利，立法院會今天三讀修正通過平均地權條例部分條文，祭出5大重拳遏止炒房，將重罰炒房行為，明定任何人不得散播不實資訊，影響不動產交易價格，最高可處新台幣5000萬元，還....

13/11/2022

【成年年齡修法對不動產相關租稅影響】
成年年齡下修為18歲，於民國112年1月1日起施行

影響有以下幾種情況：
1.房屋稅：
適用「自住房屋」優惠稅率的限制條件之一，為本人、配偶及未成年子女全國所有房屋合計3戶以內。成年年齡下修後，子女滿18歲時即可突破3戶的限制，有利於多屋族的財產節稅規劃。

2.土地增值稅：
用自用住宅「一生一屋」優惠稅率的限制條件之一，為出售時土地所有權人與其配偶及未成年子女，必須無該自用住宅以外之房屋。成年年齡下修後，子女滿18歲時即可突破1戶的限制，有利於多屋族的財產節稅規劃。

3.房地合一稅：
適用「自住房地」優惠稅率的限制條件之一，為個人與其配偶及未成年子女在交易自住房屋土地前6年內，未曾適用自住房地租稅優惠（6年內適用1次為限）。成年年齡下修後，子女滿18歲後即可獨立適用6年1次的自住房地租稅優惠。

🌟值得注意的是，適用房地合一「重購退稅」的限制條件之一，為個人或其配偶、未成年子女於該出售及購買之房屋辦竣戶籍登記並居住，若父母所有之不動產但僅有子女於該房屋辦竣戶籍登記並居住，子女滿18歲時將不符合重購退稅的條件。

16/09/2022

為推展「公益出租人」租屋政策，內政部昨通過《住宅法》修正草案，增訂公益出租人的租賃契約及所得資料，不得作為稅務機關查稅依據，藉此鼓勵加入公益出租行列。

然而，現實情況是公益出租人若要享節稅優惠，須先向稅捐機關申報。因此，修法雖讓稅務機關不得拿契約查稅，但事實上相關資料早被稅務機關掌握，不會因修法而有不同。因此修法可能宣示大於實質意義。

為推展「公益出租人」租屋政策，內政部昨通過《住宅法》修正草案，增訂公益出租人的租賃契約及所得資料，不得作為稅務機關查稅依據，藉此鼓勵加入公益出租行列。然而，現實情況是房東成為公益出租人後，已同步申請綜

15/08/2022

【公寓大廈的天條——規約】

除了少部分透天住宅，目前台灣大部分民眾的住家型態為「公寓大廈」。而在買賣「公寓大廈」時，除了區位、格局、價金等因素外，還有一個相當重要的考量點——規約。

🌟規約的定義🌟
依照公寓大廈管理條例(以下稱本條例)第3條第12項規定: 公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。

🌟規約的效力🌟
規約是經區分所有權人會議決議通過，是由大部分比例的住戶所認同而訂立出來的住戶規範，有其強制力。區分所有權人及繼受人，就規約內容，不論知悉或同意與否均應受拘束。

依照本條例第22條規定:違反規約情節重大者，管理負責人或管理委員會促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其❌遷離❌。

❗️小提醒：買房前記得先親眼看過規約❗️
某位代書友人曾分享自己的租屋經驗:之前尋找租屋時有特別詢問過該社區是否能飼養寵物，仲介說可以。但幸好友人出於謹慎，親自閱覽住戶規約，才發現該社區禁止養寵物。

該位代書表示，一般民眾較缺乏專業法律概念，若房仲業者因疏失或刻意隱瞞，會導致民眾後續的困擾。因此，也提醒各位消費者在買房前還是先拜讀過住戶規約，避免糾紛。

#公園大廈管理條例
#住戶規約
#善用專業少糾紛

台中某社區為維持住戶「純淨高雅」，早在2015年經由區權會，在住戶公約中規定「不得將房屋出租或分租給不當營業者」並強調「不得改建為套房出租或分租」，不過仍有投資客硬闖申請合法隔間想要出租，雙方鬧得不歡..

06/08/2022

【農地節稅二三事】

常聽到一些有財力的長輩很喜歡買農地，他們的認知是:「買農地可以節稅，不用繳遺產稅、贈與稅，過戶時也不必繳土地增值稅、房地合一稅。」

但事實真是如此嗎? 筆者以最近經手一個法拍的案件來為大家說明:
債務人(對方當事人)原先在自有的農地上種植花卉，後因無法償清債務而被債權人聲請拍賣。地主自認為農地農用，應該可以免土地增值稅，卻收到地方稅務局高達數十萬的稅單。原因為何呢❓

因為地主沒有申請🌟「農業用地或土地作農業使用證明書」🌟。(以下簡稱農證)

根據農業發展條例規定
1⃣️第37條第1項:「作農業使用之農業用地移轉與自然人時，得申請不課徵土地增值稅。」
2⃣️第39條第1項:「依前二條規定申請不課徵土地增值稅或免徵遺產稅、贈與稅、田賦者，應檢具農業用地作農業使用證明書，向該管稅捐稽徵機關辦理。」
➡️可見想要取得免除上述稅務的資格，需要先取得農證。
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農證該如何申請
一、要申請農用證明書，應檢附文件向土地所在地的直轄市、縣（市）政府，或其委任之鄉（鎮、市、區）公所辦理。應具備之文件可以看圖片內申請書之附註。
二、當地的農業主管機關會派員到現場會勘，調查申請之標的物是否有農業使用的事實，以及是否有❌違規使用❌的情形。
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回到一開始述說的案例，後來地主向公所申請農證卻未通過。原因是他在種植花卉的溫網室並未向政府申請容許，屬於違建。一旦在農地上有違規使用的情形，政府是不會頒發農證的，即使地主的確是農業使用。也因此，地主並無法申請不課徵數十萬的土地增值稅。

#農地節稅
#農業用地作農業使用證明書
#善用專業少糾紛

28/07/2022

【房地合一稅———常見漏報態樣】

根據2022年7月20日的經濟日報報導：
「台北國稅局於7/19表示，最近查獲多起個人出售房地，因未申報房地合一所得稅，導致遭補稅處罰的案件，尤其非自願出售的案件，例如因欠債而遭債權人🌟向法院聲請強制執行拍賣🌟的房地，因非自行出售，且拍賣款項多為償債，償債後所餘款項不多，甚至未有餘款，民眾誤解不需要申報。」
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房地合一稅自105年1月1日上路之後，因許多民眾不諳法令，而導致有漏報的情形發生，慘遭國稅局連補帶罰。剛好最近處理了一件法拍的案件，看到這個新聞頗有感受，就順手整理了幾個常見的房地合一稅漏報態樣：

1. 誤以為法拍不須申報。
2. 誤以為交易虧損不須申報。
3. 誤以為未辦保存登記之房屋不須申報。
4. 二親等買賣案件，誤以為已申報贈與稅就不須申報。
5. 誤以為僅交易土地就不須申報。
6. 誤以為交易農地就免申報，卻未檢附農地農用證明。
7. 誤以為公共設施保留地就免申報，卻無法檢附公共設施保留地的分區證明。

漏報態樣百百種，若大家有想到其他的也歡迎一起交流。

＃報稅
＃房地合一稅
＃善用專業少糾紛

台北國稅局昨（19）日表示，民眾無論自行出售或遭拍賣房地，也不論獲利或虧損，都要在房地所有權移轉登記日隔日起30日內，主...

09/07/2022

【怎麼離婚最省稅】

離婚時如何分配財產是一個大學問，若沒有找專業的律師、地政士好好規劃，冒然轉移不動產，可能會使國稅局找到課稅的機會落井下石。

離婚轉移不動產的四種方式
1. 離婚前夫妻贈與移轉
2. 離婚後依照離婚協議移轉
3. 離婚後行使夫妻剩餘財產差額分配移轉
4. 離婚後未協議未請求剩餘分配而贈與(一般贈與)

一、 離婚前夫妻贈與移轉
雙方協商先分完財產再離婚，屬於常見的夫妻贈與契約。
❌缺點:擔心另一方在取得不動產之後反悔不離婚，以及要多負擔契稅及印花稅。

二、 離婚後依照離婚協議移轉
雙方離婚時簽訂離婚協議，是一種較為安全也省稅的方法。
🌟目前實務上國稅局的見解認為，依離婚協議一方給付他方財產者，非屬贈與行為，因其性質上屬扶養義務之延伸，不課徵贈與稅。但前提是該標的有記載於離婚協議中。

三、 離婚後行使夫妻剩餘財產差額分配移轉
雙方未有任何協議，一方行使夫妻剩餘財產差額分配請求權。
❌缺點：這種方式看似上一個方法一樣節稅，但卻有可能造成共有不動產的麻煩。若剛好法院將不動產對半分，雙方各1/2，後續在處分不動產時可能面臨各種問題。

四、離婚後一般贈與
有時雙方只是口頭上協議分配，並未有白紙黑字證明。而離婚過後，在政府機關眼裡，雙方已經不是配偶關係，不享有配偶間法律賦予的稅法優惠，以一般贈與課稅，是最虧的一種方式。

補充:所謂的不課徵土地增值稅，並非完全不課徵，而是指本次移轉暫時不課徵，等到之後移轉給其他人時，會連同前夫/妻的持有期間一起計算，算是一種租稅的遞延。

#稅務規劃
#離婚協議
#善用專業少糾紛

18/06/2022

【房地合一稅——繼承後出售】

繼承不動產後該如何適用房地合一稅呢？
讓我們看看底下這個案例：

小明爸爸於100年6月取得台北市、新北市公寓各一間，並於105年6月過世。經遺產分割協議由小明媽媽取得台北市公寓，小明取得新北市公寓。
小明媽媽因過度思念小明爸爸某積鬱成疾，於106年6月逝世，該公寓再次由小明繼承取得。
❓問❓：小明想在111年5月將兩間公寓都出售的話，該如何申報房地合一稅呢？
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在房地合一稅105年上路前，政府僅對房屋部分計算財產交易所得，課綜合所得稅；土地的部分課土地增值稅，並不列入所得課稅範圍（俗稱的🌟舊制）。

房地合一稅自105年上路後，歷經修法以及財政部多次函釋，其規定趨於完整，但也使許多民眾對於如何申報感到困惑，尤其是通過繼承取得不動產的子女。以下為大家就「繼承房屋後出售的情形」簡單說明：

我們將繼承時間點劃分成105年1月1日前後：

1. 104年12月31日以前（房地合一稅上路前）
在這個時間點繼承取得的房地，一律適用舊制。

2. 105年1月1日以後（房地合一稅上路後）
1⃣️若該房地是被繼承人（死亡人）於105年1月1日以後取得，就直接適用房地合一制。

2⃣️若被繼承人於104年12月31日以前取得，原則適用舊制規定，但亦可選擇適用新制。此時，被繼承人與繼承人的持有期間可以合併計算。
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回到問題，這邊將兩間公寓取得情形分別討論

1.新北市公寓
小明在105年6月繼承取得該公寓，
由於被繼承人小明爸爸是在100年6月取得，
因此小明可以適用舊制，亦可選擇新制。
若選擇新制，其持有期間應加計爸爸的部分，
亦即從100年6月開始計算，共持有11年。

2.台北市公寓
1⃣️小明媽媽於105年6月繼承取得該公寓，
她在生前可以於舊制或新制二選一，
若選擇新制，持有期間應加計小明爸爸的部分
亦即從100年6月開始計算。
2⃣️而當小明媽媽某於106年6月逝世，
小明繼承取得時，其被繼承人為小明媽媽，
而小明媽媽是在105年6月取得的，
因此小明只能適用新制，
持有期間從106年6月開始計算，共計6年。

‼️考量到繼承取得後出售之不動產成本是以
「房屋評定現值及公告土地現值」為基準計算，小明將在出售台北市公寓時被課徵高額的房地合一稅。‼️

＃繼承
＃房地合一稅
＃資產傳承
＃稅務規劃

15/06/2022

【你的民宿合法嗎？】

民宿這幾年如雨後春筍般冒出，但許多民宿的合法性卻備受爭議。這兩年疫情肆虐，國人無法出境旅遊。國內觀光業反而迎來爆發性增長（除了三級警戒時）。許多退休族或是投資者購置房產想來做民宿，卻因不諳法律，買到了無法做民宿使用的房子。

根據🌟民宿管理辦法第3條🌟規定：

民宿之設置，以下列地區為限，並須符合各該相關土地使用管制法令之規定：
一、非都市土地。
二、都市計畫範圍內，且位於下列地區者：
（一）風景特定區。
（二）觀光地區。
（三）原住民族地區。（EX：台東整個都是）
（四）偏遠地區。
（五）離島地區。
（六）經農業主管機關核發許可登記證之休閒農場或經農業主管機關劃定之休閒農業區。
（七）依文化資產保存法指定或登錄之古蹟、歷史建築、紀念建築、聚落建築群、史蹟及文化景觀，已擬具相關管理維護或保存計畫之區域。
（八）具人文或歷史風貌之相關區域。
三、國家公園區。

＃誠信公正
＃認真負責
＃稅務諮詢
＃善用專業少糾紛
＃保障雙方的權益

宜蘭縣景色優美，成了許多外地遊客假日好去處，民宿業連帶也跟著受惠。一名邱姓男子未合法登記民宿即對外招攬生意，遭縣府認定違反觀光發展條例，重罰30萬並勒令停業，不過，邱男經多次催繳未果，移送宜蘭分署強制執....

14/06/2022

【房地合一稅——重購退稅】

財政部賦稅署今天發布解釋令，針對依法適用房地合一稅重購退稅的民眾，若符合以下三種情況，導致戶籍遷出或未設戶籍於該重購房屋，不需要追繳原退還或扣抵稅額：
1.因未成年子女就讀或擬就讀學校訂有應設戶籍於該學區的入學條件
2.本人或配偶因公務派駐國外
3.原所有權人死亡

之所以會有這個解釋，是因爲房地合一稅的重購退稅要符合：
1.先買後售、先售後買自住房屋、土地需在兩年內完成。
🌟2.本人、配偶或未成年子女需設籍於此。🌟
3.房屋、土地的所有權人可以是本人或配偶。
4.五年內移轉或改做其他用途（非自住）得退還稅額。

＃誠信公正
＃認真負責
＃稅務諮詢
＃善用專業少糾紛
＃保障雙方的權益
＃評估幫弱勢處理案件

財政部賦稅署今天發布解釋令，針對依法適用房地合一稅重購退稅的民眾，若符合因未成年子女就讀或擬就讀學校訂有應設戶籍於該學區...